某某、天津津城华新置业有限公司等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

天津自由贸易试验区人民法院 民事判决书 （2023）津0319民初3471号 原告：***，男，1978年12月16日出生，汉族，住天津市滨海新区。 委托诉讼代理人：***，女，1979年11月5日出生，汉族，住天津市滨海新区，系原告妻子。 被告：天津津城华新置业有限公司，住所地天津市生态城动漫中路创展大厦二层210号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（天津）律师事务所律师。 被告：天津住宅建设发展集团有限公司，住所地天津市和平区马场道66号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司律师。 原告***与被告天津津城华新置业有限公司（以下简称津城公司）、天津住宅建设发展集团有限公司（以下简称住宅公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2023年2月7日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***与被告津城公司的委托诉讼代理人***、被告住宅公司的委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决两被告向原告给付延期交房违约金，违约金以1,979,286元为基数，按照日万分之一计算，期限从2021年11月10日开始计算至房屋实际达到交付标准时止，截止2022年9月26日，共计321天，暂计为：63,535元（1,979,286元＊0.0001＊321天）；2、请求人民法院判决被告向原告给付延期交房已付房款利息，利息以1,979,286元为基数，按照年利率5.25%计算，从2021年11月10日开始起计算至房屋实际达到交付标准时止，截止2022年9月26日，共计：321天，暂计为：91,386元（1,979,286元＊0.0525＊321天/365天）；3、本案诉讼费用由两被告承担。以上暂计：154,921元。 事实与理由：原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于天津市滨海新区。合同签订后，原告依约履行了房款及税费给付等义务，但被告未依约按期向原告交付房屋，被告逾期交付房屋违反合同约定，应承担违约责任，经协商未果，故成诉。 被告津城公司辩称，同意向原告按照补充协议六第八条支付万分之一的违约金，不同意原告其他诉讼请求。1．被告不存在主观过错且原告认可，被告不应承担违约责任。案涉项目施工期间受到多种不可抗力因素影响发生停工，合理停工天数262天，不可抗力是案涉项目延期的主要原因，被告在于其交房问题上不存在主观过错，不应承担违约责任；2．即便认定被告承担违约责任，违约标准也应使用补充协议第八条约定，首先补充协议第八条约定出现逾期交房情形，被告应按日向原告支付相当于已付购房款万分之一的违约金，补充协议系买卖合同组成部分，根据特别优于一般的原则，违约标准应适用于补充协议第八条，其次基于双方权利义务，购房人向开发商支付购房款，开发商应向购房人如期交房屋，如未能按期交房，则开发商应向购房人承担违约责任的标准应是购房人支付购房款的利息，或购房人因未能交房而支付的租金损失，二者择一执行，根据补充协议中违约标准万分之一计算，原告每月可获得的违约金在3,000元左右，完全弥补因逾期交房而造成的损失；3．补充协议是原、被告真实意思表示，不存在无效情形；4．本案存在合理停工期，应当依法予以扣除。 被告住宅公司辩称，本案案由为商品房销售合同纠纷，答辩人不是合同当事人，无需向被答辩人承担任何责任；津城公司为独立法人公司，依法独立承担民事责任；答辩人与津城公司不存在混同，无需向原告承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和证据质证。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2019年1月10日，原（乙方）、被告津城公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》及补充合同，约定原告购买被告津城公司开发的坐落于天津市滨海新区，总房款为1979286元。案涉《天津市商品房买卖合同》第三条商品房交付及交付日期约定，甲方应于2021年11月10日前，将符合条件的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照附件六补充合同处理。第五条约定甲方逾期交付商品房的处理约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按照银行同期贷款利息计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，合同继续履行，被告还应按每日合同总价款的万分之一的标准向乙方支付违约金。附件六《补充合同》第五条对主合同第三条作如下补充：……（三）如发生不可抗力情形及其影响不能消除，以致甲方不能按期履行买卖合同的，甲方在及时书面通知乙方后可延期将商品房交付乙方，不视为甲方逾期交付商品房其甲方无需承担任何责任，买卖合同约定商品房交付期应相应顺延。（四）本条所指不可抗力如下情形：1、政府行为或法律法规变动或国家经济政策的变动；2、施工中遇到异常困难或重大技术问题而不能及时解决；3、施工中遇到有罢工、社会群体性事件、道路封锁、原材料短缺等社会异常事件不能及时解决；4、自然灾害（包括但不限于火灾、水灾、地震）、战争等不可抗力情况；5、市政配套的批准按照导致的延误；6、其他在甲方与乙方订立买卖合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。附件六《补充合同》第八条第一项约定：甲、乙双方同意删除买卖合同第五条项下的全部内容，并替换为以下文字：除买卖合同或本补充合同另有约定外，若甲方逾期交付商品房不超过一百八十日（含一百八十日）的，买卖合同继续履行，且自商品房交付期届满日起（不含当日）至实际交付商品房之日止（含当日），甲方应按日向乙方支付相当于乙方已付商品房价款万分之一的违约金。第二项约定：若甲方逾期交付商品房超过一百八十日的，则乙方有权自以商品房交付期届满日起算（不含当日）的第一百八十一日起（含当日）十五日内（含第十五日）以书面形式通知甲方要求解除买卖合同。在此情形下，甲、乙双方应依照买卖合同及本补充合同的有关约定办理乙方已付商品房价款的退还手续，就乙方已付商品房价款甲方亦应向乙方支付相应的利息。利息计算期间为自乙方支付对应商品房价款之日起（不含当日）至甲方收到乙方发出的解除合同书面通知之日止（含当日），各对应商品房价款按照中国人民银行于利息计算期间公布的银行活期存款利率分段计算利息。第三项约定：若甲方未在自以商品房交付期届满日起算（不含当日）的第一百八十一日起（含当日）十五日内（含第十五日），收到乙方发出的解除买卖合同的书面通知，则视为乙方放弃解除买卖合同的权利及认可逾期交付商品房的现状，甲、乙双方同意继续履行买卖合同，但自商品房交付期届满日起（不含当日）至实际交付商品房之日止（含当日），甲方应按日向乙方支付相当于乙方已付商品房价款万分之一的违约金。 另查，案涉合同签订后，原告向被告津城公司交纳了全部购房款及相关的税费，但被告津城公司未按合同约定时间交付房屋。关于涉案房屋交付时间，本院结合当事人提交的证据，认定为2022年9月26日。 本院认为，本案的争议焦点为：1．认定被告津城公司逾期交房违约责任的合同依据为何；2．被告津城公司抗辩主张的免责事由是否成立，各项免责事由具体天数为何。详述如下： 关于争议焦点一，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款；采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。 本案中，原告与被告津城公司签订的《天津市商品房买卖合同》及补充合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《天津市商品房买卖合同》的补充合同系由被告津城公司为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商，因此，补充合同应系格式条款。另，《天津市商品房买卖合同》第五条对开发商需承担的逾期交房违约标准进行明确约定，但补充合同中第八条第一项、第三项对开发商逾期交房违约责任作出变更约定，变更后逾期交房违约标准较《天津市商品房买卖合同》第五条约定标准明显降低，属于免除或者减轻责任的条款。根据上述事实，被告津城公司作为补充合同的提供者，未能充分举证证明其就免除其责任的条款向原告尽到充分的提示、说明义务，故补充合同就逾期交房违约标准变更条款不成为双方合同内容，关于案涉房屋逾期交房违约责任应按照《天津市商品房买卖合同》第五条予以认定。 关于争议焦点二，原告主张被告逾期交房构成违约，有事实和法律依据，且符合合同约定，应予支持。被告抗辩存在免责事由，结合案涉合同约定以及合同履行具体情形，被告抗辩的各项免责事由如确有合同依据及客观事实依据，该抗辩亦应予采信，属于依约免责事项。扣减相应的免责事项后，被告还应承担的逾期交房违约责任为何，本院具体认定如下： 首先，各项免责事由起始时间，应为自双方签订案涉合同次日起算，案涉合同签订前发生的相关事项为合同相对方均可预见的事项，故不应认定为被告的依约免责事项。 其次，对各项具体事项详述如下： 关于重污染等异常天气问题及受新冠疫情防控影响导致停工事项。结合案涉合同约定及双方提交的证据，上述事项应属免责事项。综合考虑本案具体案情中上述事项对施工的整体影响，结合被告提交证据酌情采信认定情况，及核算合同履行期间重污染天气导致天津市启动应急响应措施的情况、受新冠疫情防控影响导致案涉项目所在区域启动应急响应措施的情况，本院酌定上述事项导致停工期间天数为98天，对被告主张超出部分不予采信。 关于因安全隐患自查自纠导致停工事项，结合案涉合同约定及双方提交的证据，该事项系辖区行政主管部门为排查安全隐患所采取的临时必要举措，被告津城公司作为开发商应当在履约过程中合理性预见，故该事项不属于免责事项，一审法院不予采信。 关于因中、高考导致停工事项，结合案涉合同约定及双方提交的证据，该事项被告津城公司作为开发商应当在履约过程中有合理性预见，故该事项不属于免责事项，一审法院不予采信。 综上，根据查明的事实及原告主张，被告应承担逾期交房违约责任的天数为222天（约定逾期天数320天（自2021年11月11日至2022年9月26日）-各项免责事项扣减天数98天）。依据案涉《天津市商品房买卖合同》第五条约定，逾期超过90日的，有权主张已付房款的利息及违约金。本院确定已付房款利息计算方式为，以已付房款1,979,286元为基数，自应交付商品房次日起（2021年11月11日），按照LPR计算222天，经计算本案已发生已付款利息为45,061.74元。本院确定违约金计算方式为，以已付房款1,979,286元为基数，按日万分之一的标准，计算期间同已付房款利息，违约金为43,940.14元。对原告主张的超出部分，不予支持。 关于被告住宅公司是否承担连带赔偿责任一节，本院认为，被告住宅公司提交的证据能够证明其与被告华新公司不存在财产混同的情况，原告的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下： 一、被告天津津城华新置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告***已付房款利息45,061.74元及违约金43,940.14元； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为1,699元，由原告负担527元，由被告天津津城华新置业有限公司负担1,172元。被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十五日内与上述判决款项一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可立即查封、扣押、冻结相关当事人名下财产，并依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、罚款、司法拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二三年六月二日 书记员*** 附：法律释明： 1．《中华人民共和国民法典》 第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2．《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。