北京风华国乐物业管理有限公司与北京城建九建设工程有限公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京02民终13637号 上诉人（原审原告）：北京风华国乐物业管理有限公司，住所地北京市大兴区天华街9号院12号楼9层902。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，北京风华国乐物业管理有限公司员工。 委托诉讼代理人：周国成，北京京平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京城建九建设工程有限公司，住所地北京市海淀区复兴路81号。 法定代表人：***，总会计师。 委托诉讼代理人：孙**，男，北京城建九建设工程有限公司员工。 委托诉讼代理人：**，男，北京城建九建设工程有限公司员工。 被上诉人（原审第三人）：北京豪庭伟业商贸有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇宏旭路一层164号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市融秀律师事务所律师。 上诉人北京风华国乐物业管理有限公司（以下简称风华国乐公司）与被上诉人北京城建九建设工程有限公司（以下简称城建九公司）、北京豪庭伟业商贸有限公司（以下简称豪庭伟业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2022）京0115民初6962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 风华国乐公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉的一审诉讼请求，案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人已经提供证据证明上诉人与小区业委会签订的《物业服务合同》、《情况说明》、平面图，证明被上诉人的房屋坐落在兴华园小区行政区划范围内。2.上诉人依据《兴华园小区平面图》证明涉案房屋具有通往小区内的门，被上诉人将其通往小区内部的门作为消防通道，上诉人认为利用哪个门是被上诉人的权利，但不是上诉人不允许被上诉人通行，据此一审判决认定涉诉房屋位置特殊，独立于上诉人服务的兴华园小区全体业主之外，并以此驳回上诉人的诉讼请求，属于认定事实不清。3.一审法院仅以被上诉人不走通往小区门，自己有维护人员就认定其涉诉房屋位置特殊，上诉人没有对其进行物业服务，上诉人认为该判决认定事实不清；在上诉人举证的《物业服务合同》中明确物业费属于包干制，也就是说上诉人对小区内部的保安管理、绿化、卫生、车管、维护公用设施等费用，费用都是出自全体业主支付的物业管理费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 城建九公司辩称，同意一审判决，不同意风华国乐公司的诉讼请求。 豪庭伟业公司辩称，同意一审判决，不同意风华国乐公司的诉讼请求。 风华国乐公司向一审法院起诉请求：1.判令城建九公司支付2017年7月1日至2019年6月27日期间的物业管理费430593.4元及滞纳金202292.77元；2.诉讼费由城建九公司承担。 一审法院认定事实：2013年12月23日至2019年6月28日期间，位于大兴区黄村镇兴华园8号楼-1至7层8-1房屋的所有权人登记为城建九公司，2019年6月28日至今的所有权人登记在豪庭伟业公司。 风华国乐公司提交了其公司与北京市大兴区兴华园小区业主委员会（以下简称兴华园业委会）签订的《北京市物业服务合同》，欲证明双方于2018年5月15日签订物业服务合同，风华国乐公司实际于2017年7月1日开始提供物业服务。该合同显示，物业服务范围包括住宅和商业，***丰大街、南至清源北路、西至兴华大街、北至彩虹新城交界处，共计174295.5平方米，物业服务收费方式为包干制，商务物业报价为每月每平方米3.6元，物业服务费主要用于：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域内清洁卫生费用；物业管理区域内绿化养护费用；物业管理区域内秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用、法定税费、物业服务企业的利润。城建九公司不认可该证据的真实性。 风华国乐公司向法庭提交了告知书照片，欲证明其公司一直以在涉案房屋门口张贴催收公告的方式催要物业费。城建九公司不认可该证据的真实性。 风华国乐公司向法庭提交了兴华园业委会出具的情况说明、查验报告以及照片，主张涉案房屋位于小区规划区域内，且向小区内开放了通道。情况说明载明：“自2017年北京市大兴区兴华园小区业主委员会成立，北京风华国乐物业管理有限公司2017年7月进驻小区事实服务。后兴华园小区物业通过招投标于2018年5月15日正式交由北京风华国乐物业管理有限公司管理。在我们与该公司签订的北京市物业服务合同中第一章第二条，物业管理区域四至附件一《小区规划平面图》中，北京市豪庭伟业商贸有限公司所属的瑞斯汀酒店，房屋坐落：大兴区黄村镇兴华园8号楼-1至7层8-1。在小区规划红线内，属于小区物业管理。另根据《兴华园小区物业管理项目查验报告》第11中的第5项至第12项的设备都在该宾馆地下室”。城建九公司不认可情况说明和查验报告的真实性，表示涉案楼房因消防需要向小区内侧确实开放了一个小门，但是平常均不使用。 经询问，双方均认可涉案楼房的大门朝向马路一侧，居住和使用人员并不从小区大门出入，楼房内部的保洁、保安、垃圾清运是涉案房屋的租赁人负责，停车场位于小区外侧，相关停车管理服务也是租赁人自己负责。风华国乐公司主张涉案楼房地下室存放了小区的部分公共设施，是其公司负责管理维护。城建九公司表示接收涉案楼房后自行安装了水、电、污水管道等设施并自行进行管理维护。 一审法院认为，根据相关法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不利的后果。本案中，风华国乐公司与城建九公司并未签订书面物业服务协议，虽风华国乐公司与兴华园业委会签订了《北京市物业服务合同》，但涉案楼房位置特殊，房屋使用人的活动区域独立于小区内部区域，故风华国乐公司应当就其为涉诉房屋提供了物业服务承担举证责任。根据双方当事人在庭审中的陈述，风华国乐公司并未为涉案楼房提供保安、保洁、垃圾清运、停车管理等基本物业服务，故其向城建九公司主张物业费无事实及法律依据，法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回北京风华国乐物业管理有限公司的全部诉讼请求。 二审中，风华国乐公司提交授权委托书及身份证复印件、业委会在小区张贴决议的照片、催缴物业费通知单的照片、小区照片，证明风华国乐公司自2017年7月1日起接管涉案小区物业，向全体业主提供物业服务，城建九公司属于小区范围内，是物业服务对象。城建九公司、豪庭伟业公司不认可上述证据证明目的。本院查明的其他事实与一审无异。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，风华国乐公司与城建九公司之间未签订物业服务合同，风华国乐公司请求城建九公司支付物业费，风华国乐公司应提交证据证明其实际持续向城建九公司提供了物业服务。根据查明的事实，双方均认可涉案楼房的大门朝向马路一侧，居住和使用人员并不从小区大门出入，楼房内部的保洁、保安、垃圾清运是涉案房屋的租赁人负责，停车场位于小区外侧，相关停车管理服务也是租赁人自己负责。根据双方提交的证据及庭审陈述，城建九公司涉案楼房位置特殊，房屋使用人的活动区域独立于小区内部区域，风华国乐公司又未能提供有效证据证明其实际向城建九公司提供了物业服务，据此，一审法院判决驳回风华国乐公司的诉讼请求，并无不当。风华国乐公司的上诉意见，依据不足，本院不予支持。 综上所述，风华国乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10128元，由北京风华国乐物业管理有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　施　忆 审 判 员　*** 二〇二二年十一月二十九日 法官助理　周　珍 书 记 员　***