***、广州派潭旅游发展有限公司等物权保护纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤01民终5938号 上诉人（原审原告）：***，男，1950年6月24日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区。 委托诉讼代理人：***，广东江盈律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广州派潭旅游发展有限公司，住所地广东省广州市增城派潭镇文政路18号。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，广东南国德赛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东南国德赛律师事务所实习人员。 被上诉人（原审被告）：潮州市建筑安装总公司，住所地广东省潮州市湘桥区春荣路91号（1、3、4、5、6层）。 法定代表人：**，该公司经理。 委托诉讼代理人：**，广东正大方略律师事务所律师。 原审第三人：广州市增城区派潭镇***石屋经济合作社，住所地广东省广州市增城区派潭镇***石屋经济合作社。 负责人：***。 ***诉广州派潭旅游发展有限公司（以下简称派潭公司）、潮州市建筑安装总公司（以下简称建安公司）及广州市增城区派潭镇***石屋经济合作社（以下简称石屋合作社）物权保护纠纷一案。一审法院于2018年12月24日作出（2016）粤0183民初2123号民事判决，***、派潭公司及建安公司均不服该民事判决，上诉至本院。本院作出（2019）粤01民终4483号民事裁定，撤销（2016）粤0183民初2123号民事判决，本案发回一审法院重审。一审法院于2019年12月25日作出（2019）粤0118民初5834号民事裁定，驳回***的起诉，***不服该民事裁定，上诉至本院。本院作出（2020）粤01民终3125号民事裁定，维持该民事裁定。***不服上述裁定，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院先作出（2020）粤民申11214号民事裁定，提审本案，后作出（2021）粤民再65号民事裁定，撤销广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初5834号民事裁定和广东省广州市中级人民法院（2020）粤01民终3125号民事裁定，指令广东省广州市增城区人民法院对本案进行审理。一审法院经审理于2021年9月3日作出（2021）粤0118民初5957号民事判决。***、派潭公司均不服该民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令派潭公司、建安公司停止侵权行为；3.判令派潭公司、建安公司对原址翻新、拆迁重建恢复至青砖瓦片平房的原状；对拆迁后违法改建成道路或绿化带的房屋按整体规划分布恢复至青砖瓦片平房的原状，具体以派潭公司、建安公司提交的***屋平面图注明的位置为准；4.判令派潭公司、建安公司按评估报告确定的商品房市场价值赔偿***损失及利息（利息以评估报告确定的商品房市场价值为本金，自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；5.判令由派潭公司、建安公司承担本案的诉讼费用、评估费用。事实和理由：一、一审法院没有依法进行证据保全和先予执行而以房屋拆除行为已完成为由裁定驳回了***的先予执行申请。二、***的请求是恢复原状，包括房屋恢复原状和与房屋有关的土地恢复原状，为此其在一审评估请求中明确要求解决房和地两部分内容的评估，一审在其提出异议的情况下仍未要求评估机构评估涉案土地使用权的价值，遗漏当事人的诉请。三、一审按房屋重置价格确定赔偿金额无理据。涉案房屋是***祖上遗留的房屋，***拥有包括房屋所有权和土地使用权在内的完整产权，且该房屋具有重要纪念价值和文化价值。派潭公司、建安公司的侵权危害结果不只是拆除了涉案房屋，还包括对房屋所占土地使用权的侵犯，一审判决按重置价赔偿***，不符合派潭公司、建安公司侵权其房地的客观事实。派潭公司、建安公司基于《房屋租赁合同》意图证明其侵权行为的合法性，但其违法拆除***的房屋无法恢复，房屋已经灭失，而其主张的《房屋租赁合同》是以房屋存在为前提，现该合同还有无履行基础、房屋归属均无定论，***据以正常收租的前提是否存在无法得知。根据一审判决，派潭公司赔偿给***的费用在支付诉讼费和评估费后所剩无几，而房屋和土地均与***无关了。四、建安公司是违法拆除涉案房屋的具体实施行为人，应当承担连带责任。五、派潭公司、建安公司缺乏诚实信用。虽然本案中存在派潭公司主张的《房屋租赁合同》，但该合同没有征得***的同意，***也不知情，合同所附附页的***签名不是合同的构成部分，而是石屋合作社议事时骗得***所签。即使该合同有效，派潭公司、建安公司也无权拆除***的房屋，也无权侵占***的土地使用权。派潭公司、建安公司通过违法行为拆除***的房屋并通过转包重建对外经营获利，侵犯***的合法权益。请二审法院查明事实，依法支持***的全部诉请。 针对***的上诉请求，派潭公司二审答辩称：一、***第四项、第五项上诉请求属于对其一审诉请的变更，该变更后的诉请已经超出一审诉请的范围，应当不予准许。二、派潭公司是通过电话取得***的同意后对涉案房屋进行拆除开展旅游业务，派潭公司的行为不构成侵权。***提起本案诉讼的根本原因是对重置后的房屋位置不满意，所以才提起本案诉讼，其余的答辩意见与派潭公司的上诉内容一致。 针对***的上诉请求，建安公司二审答辩称：一、***没有证据证明建安公司是涉案房屋被拆除的实际施工人。本案历经原一审、二审，重审一审、二审，再审，再到现在的一审、二审，***从未提供能够证明建安公司是实际施工人的证据。本案多次庭审中建安公司当庭反复确认表示不清楚涉案房屋是被谁施工拆除以及***在《再审申请书》中也确认是派潭公司拆除的涉案房屋。派潭公司也多次当庭反复确认涉案房屋被拆除的施工方不是建安公司。***应承担举证不能的不利后果。二、建安公司提供的证据足以证明其不是涉案房屋被拆除的实际施工人。建安公司提供的《派潭镇建设工程施工合同》等均证明建安公司施工范围仅包括修缮******等，并不包括拆除涉案房屋，涉案房屋不是建安公司拆除的。***提供的工程概况牌、主要管理人员和办公电话牌等是建安公司作为派潭镇***美丽乡村建设工程的施工方按照规定依法依规设置的相关指示和告示，其仅仅特指和涵盖建安公司和派潭镇人民政府签订的《派潭镇建设工程施工合同》所约定的施工范围，该合同是针对文物修缮与对古村民居保护与修缮而承包该工程，工程范围没有拆除涉案房屋的项目。建安公司施工的工程已于2016年6月20日办理竣工验收，而***在原审中***潭公司于2016年9月开始强制施工，也进一步证明涉案房屋不是建安公司拆除。综上，建安公司不是涉案房屋被拆除的具体施工方，没有侵权行为，***要求建安公司共同承担赔偿责任无事实依据和法律依据，请求二审法院驳回***的上诉请求。 派潭公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回***全部诉讼请求；2.判令***承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、***不是涉案房屋的所有权人，其虽然具有诉讼资格，但是不享有获得赔偿的实体资格。即使涉案房屋为***祖辈的房屋，其要取得该房屋也应依法办理继承登记。一审认为继承问题无需进行审查即将***祖辈的房屋认定归属其所有是错误的，***自2016年起诉至今都其未能提供继承证明，未依法办理继承登记，因此其不享有获得赔偿的实体资格。二、派潭公司拆除涉案房屋取得了石屋合作社和***的同意，因此不构成侵权。派潭公司对租赁房屋进行改造过程中，经过施工单位、派潭公司及石屋合作社的现场勘查发现***的泥砖房已经严重腐烂、发霉、变形、风化，根本无法修缮，只能拆除重建。据此在征得***同意的情况下进行重建，派潭公司根据有效的合同约定经同意后拆除房屋，并根据合同约定对涉案房屋进行重建，不存在侵权行为。三、退一步而言，即使认定***主体适格且派潭公司存在侵权行为，***不存在损失，派潭公司亦无需对其进行赔偿。首先，根据侵权责任法第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算，在损害他人房屋负有赔偿责任时，如果该房屋已被拆除，其恢复原状存在重大困难，则被侵权人只能请求金钱损害赔偿，适用的赔偿原则是损失填平原则。其次，本案中***损失的是建造于1872年的倒塌的泥砖房，并且于1986年已近弃用，该房屋价值微乎其微，且根据合同约定重建后的房屋所有权仍归***所有，其不存在损失。再次，***有新农村建设的房屋，涉案房屋的宅基地应归村集体所有，其已经不能享有该宅基地的使用权，因其不具有重建涉案房屋的资格，其不能依据房屋重建价格获得赔偿。最后，根据合同约定，房屋租赁期满后，派潭公司将拆除重建后的房屋按照现状返还给***，房屋所有权仍归其所有。一审判决不符合侵权责任法规定的损失填平原则。因此一审判决存在事实认定不清，适用法律错误，二审法院应依法改判。 针对派潭公司的上诉请求，***二审答辩称：一、***是涉案房屋合法所有权人。派潭公司称涉案房屋没有办理继承登记***对涉案房屋不享有所有权，与事实不符。涉案房屋于清末建设，当时没有现今法律要求的物权登记材料，并在1953年由政府颁发过房地产权证，后该证件因法律变更失去效力，但并不妨碍***享有所有权，其一直占有使用、收益、处分涉案房屋。派潭公司在与石屋合作社签订租赁合同之后与***确认了房屋位置、间数并按合同约定向***支付租金。本案诉讼至今超过5年，在此期间未有其他人对涉案房屋主张权利，且同村村民超过20人以上证明涉案房屋是***的祖屋，派潭公司仅以没有房地产权证否认物权与当地的现实情况不符。二、派潭公司称拆除涉案房屋征得了石屋合作社的同意，不属实。本案在一审期间从没有关于同意拆除涉案房屋的证据，而是在重审期间，一审出现了派潭公司提交的征得石屋合作社和***同意的证据，但相关证据并没有***的签名。派潭公司称通过电话方式征求***对拆除房屋的同意，不属实。本案提起诉讼时涉案房屋尚未拆除，并已多次报警。三、派潭公司称***不存在损失其无需赔偿，存在逻辑错误。派潭公司一直将房屋权属进行混淆，其是与石屋合作社签约，并约定房屋届时归还石屋合作社，但涉案房屋所有权是归***，房屋的相关收益最终是由***享有，何来退还给石屋合作社。派潭公司重建后的房屋与拆除前的房屋情况完全不一样，***的房屋无法确定具体的位置及已经灭失是客观属实，房屋已经灭失，派潭公司辩称***没有损失显然与事实不符。派潭公司称涉案房屋其实是倒塌的泥砖房已经被弃用，价值微乎其微，完全不属实。根据一审各方提交的证据，对房屋的现状进行过确认，涉案房屋绝大部分是完好的，所以派潭公司才承租涉案房屋用于开发旅游项目。四、一审判决赔偿的标准过低，甚至低于租金收益，如果***不上诉，仅拿租金，就超过了一审法院判决的损失，这与基本经济常理不符。 针对派潭公司的上诉请求，建安公司二审答辩称：建安公司对派潭公司的上诉请求没有不同意见。 原审第三人石屋合作社经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 ***向一审法院起诉，请求：1.派潭公司、建安公司停止侵权行为；2.派潭公司、建安公司对原址翻新、拆迁重建恢复至青砖瓦片平房的原状；对拆迁后违法改建成道路或绿化带的房屋按原整体规划分布恢复至青砖瓦片平房的原状，具体位置以派潭公司、建安公司提交的***屋平面图注明的位置为准；3.派潭公司、建安公司赔偿***损失暂计15000元（以实际评估的价值为准）；4.派潭公司、建安公司承担本案的诉讼费用。 一审法院经审理查明：2014年9月26日，石屋合作社（甲方）与派潭公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“……甲方同意将房屋租给乙方开发万家旅舍……甲、乙双方协商一致，同意将现有的房屋和旧宅基地以及房屋周边的闲置土地租给乙方使用。……一、承租房屋及旧宅基地、土地的地点和数量乙方租用的房屋土地坐落在石屋合作社，现有房屋88间，旧宅基地（已倒塌的房屋47间），土地（门前活动场）面积1.88亩（具体位置另行附平面图）。二、租赁期限1.租赁期限为二十周年，即从2014年10月1日至2034年9月30日止。期满后，在原合同基本条件不变的前提下再增加十年租赁期。……三、承租用途利用该房屋和场地作为万家旅舍及相关配套设施用房和场地。四、租金和付款方式第一个五年每间房屋60元/月，每间旧屋地10元/月，土地每年800元/亩。第二个五年起，房屋每五年在原基础上每间增加10元，宅基地（已倒塌）每间增加2元，土地每亩递增10%（房屋、旧宅基地数量按现场清点后另行制表确认。并由各屋主签名盖指模确认，成为付款依据）。付款方法：双方签订合同后5天内，乙方应预付一年租金作为押金，在最后一年扣除当年租金，以后每年的9月30日前付清下一年度的租金，如此类推（另附房屋、土地数量和金额表）。五、双方权利义务1.本协议自双方签字之日起至协议最后终止之日，乙方拥有该房屋的使用权和管理权，但其所有权仍归甲方所有。本协议签订后，甲方按房屋现状及原有的水电设施移交给乙方。乙方依法享有该房屋的开发、经营、收益等权利，甲方无权干涉。2.承租期间乙方有权根据实际使用需要，对该房屋进行装修、改造、***生间等配套功能用房，修旧如旧。3.对已倒塌的房屋，乙方可按原来的地基范围参照原有规格根据现在使用功能需要重新建造使用。4.乙方有权在房屋周边空旷地方建造与现有建筑相协调配套的园艺和休闲设施，种植观赏植物或花草树木，搞好环境绿化，但不得另行建造永久性建筑。5.乙方有义务搞好防火安全，周围环境卫生等工作。有义务维修保护房屋完整，如遇不可抗力的自然灾害除外。6.在重建期间，乙方要聘请甲方2人作监工。……重建时，乙方不得运走拆屋拆下的青砖、**。7.乙方承诺保持甲方祠堂与斗门的原有风貌。8.甲方要确保所有屋主签名确认本合同及附件，确保各屋主履行本合同。乙方应付的租金确保依时一次性发至甲方账户，甲方收到乙方的租金（以银行转账凭据为准）即视为所有屋主收到租金。如甲方不按时发放，责任由甲方承担，村民不得因此破坏乙方的正常经营秩序。……17.乙方应在签约后两年内实施开发重建，否则合同自行终止。……七、期满交接1.租赁期20年及续租10年期满后，在同等价格乙方有权优先继续承租。如乙方不再承租，乙方则按经营现状，对不动产（如房舍、线路、工程设施等）无偿交回甲方接收；……。4.本协议一式三份，自双方签字后开始生效。……。附件：房屋、屋地权利人签名表”。在合同落款处，除了有甲方石屋合作社与乙方派潭公司签章和法定代表人签名，还有群众代表**参、**锋、***、***等人签名。房屋、屋地权利人签名表上有***、**光、**参等村民的签名捺印。 在合同履行过程中，派潭公司按时向***等人支付了租金、押金及保证金，***签名参加发放石屋旧屋租金、保证金会议，并亲自签名收取了相应的租金、保证金。上述事实有《***屋房屋数量金额确认表》《转账凭证》《村民会议纪要》《用款申请审核表》及《石屋旧屋出租押金发放表》《石屋旧屋租金发放表》《关于***屋社旧屋出租押金发放说明》等佐证。其中，《***屋房屋数量金额确认表》载明：***房屋（完好）8.25间，房屋（倒塌）1间，上述确认表屋主确认签章处有***的签名捺印。《关于***屋社旧屋出租押金发放说明》载明“……我社旧屋各社员、及集体的房屋于2014年9月26日出租给派潭公司使用，合同期为30年，到2044年9月30日止。合同注明乙方每年先交租后使用，及付押金（1年租金见下表）给甲方，但未注明押金是否可以发放给各社员。有社员群众提出要求把押金应该发放到各社员（屋主）手上，不应由合作社统一存放。现就这问题召开社员大会，征求社员意见。……”。***在上述说明签名。 因***对涉案房屋的拆除产生异议。2016年4月26日，***向一审法院提起诉讼，案号为（2016）粤0183民初2123号案（即原审一审案），要求法院支持其诉讼请求。在该案的审理过程中，各方当事人对本案事实作出如下举证及**： 一、***出示：房屋租赁合同、***屋平面图、1953年颁发的土地房产所有证、施工现场照片、视频以及报警回执、工程概况牌、主要管理人员和办公电话牌、施工现场平面布置图，拟证明派潭公司是涉案租赁合同相对方、建安公司在未征得***同意下将***仍可使用的房屋拆除。派潭公司质证认为除对报警回执的真实性确认，对其他证据的真实性均不确认。建安公司书面质证认为，施工总平面图、工程概况牌与主要管理人员和办公电话牌内容均与派潭镇***美丽乡村建设工程施工合同承包内容相符；其他照片如工人搭设钢管架等是施工合同中古建筑搭设外排架。以上照片是施工企业在施工现场必须悬挂张贴，照片中的机械不在施工场地内，不能认为是建安公司的。 二、派潭公司出示：（一）《房屋租赁合同》，拟证明***与派潭公司之间的房屋租赁合同合法有效，拆除房屋重建改造是经过***同意的。***质证认为该合同没有经过***同意，房地权人签名表是后补的。（二）***屋平面图，拟证明***泥砖房位置及房屋状况。***确认其真实性，该证据清楚表明***的房屋没有在倒塌房屋上打勾，说明***的房屋是完好的。该平面图载明：备注：倒塌的房屋（打√）共：47间，完好共：88间，房屋总共：135间。其中***125号房屋注明√，4号、7号、18号、99号、101（1/4）号、119-122号房屋均未注明√。（三）石屋合作社向派潭公司发出的《关于***屋泥砖房修复的建议》《关于***屋社员同意拆除重建及执行情况报告》以及增城市派潭镇***民委员会出具的《证明》。内容分别为“……现我社全体家长代表一致同意，要求贵公司建议投资方全部拆除重建改造，按原长宽的规格重新建设房屋。”***屋家长代表签名处有***、**参等签名捺印。“……本社与三名理事都分别通知了所有社员，询问并告知所有社员其泥砖房发霉、变形、风化而无法修旧，是否同意旅游公司进行拆除重建改造。所有社员都表示同意拆除重建。……。以上情况是百分百属实，如有虚假，我社及全体屋主愿意承担一切法律后果”，证明人处有***、**参等人签名捺印。“兹证明我***屋***、**全……等人的房屋，……上述房屋无法进行修旧，只能进行重建改造，上述九人在房屋重建施工前也明确同意重建，也收取了相应的租金。但在重建开始施工后，因在建新别墅时有些矛盾未及时处理妥当，***等人将该矛盾推向旧泥砖屋这里来发泄，反悔上述泥砖房屋重建改造。……上述九人的房屋是没有农村宅基地产权证的，且上述九人在本村另有房屋，不符合‘一户一宅’的我国相关法律法规及政策的规定”，拟证明***同意拆除涉案房屋重建。因上述证据无***签名，***对上述证据不予认可。（四）未改造前***房屋现状图片、未改造前***屋的现场图、拆除重建后房屋现场图片，拟证明***的房屋无法进行修旧只能拆除，重建后的房屋市场价值更高。***对上述证据不予确认。 三、建安公司出示：《派潭镇建设工程施工合同》和《广东省文物保护工程竣工验收登记表》，拟证明涉案房屋拆除范围不在其施工范围内。***对上述证据不予确认；派潭公司确认上述证据。 四、为查明案件事实，派潭公司申请了**光、***、**参、***出庭作证，并提交书面证人证言。**光作证证明其在2013年至2015年底任社长，通过社员大会决定将涉案房屋出租给派潭公司，村民都有收到租金和押金。因涉案房屋已风化，是危房状态，在拆除重建前，其有通过电话逐户通知村民，还将公告贴在风化的房屋里，***同意重建房屋的事实，其亦**因公告贴在风化的房屋里，该房屋已拆除，故无书面证据予以佐证。***、**参、***均作证证明***同意拆除房屋的事实。 五、（一）就涉案房屋重置价格，***向一审法院申请对涉案房屋按照房屋建造价和商品房市场价同时进行评估，并支付评估费用50096元，其中，按房屋建造价评估收取的费用为3450元/间，按商品房市场价评估收取的费用，除101号（1/4）为296元，其余房屋均为1185元/间。经一审法院摇珠选定的广东高迪评估咨询有限公司并于2018年9月5日作出《价格评估结论书》，该《价格评估结论书》载明，***标的房屋在2015年9月的建造价为387072元，其中，4号、7号、18号、99号房屋的房屋建造价均为48265元/间，101(1/4)号房屋建造价为7328元，119-122号、125号房屋建造价均为30746元/间，无编号房屋建造价为32954元；标的房屋在2015年9月的市场价格为2429250元，上述价格除101(1/4)号房屋市场价为59250元，其余房屋均为237000元/间。（二）***对《价格评估结论书》无异议，并认为在派潭公司不能将被侵权的房屋恢复原状、被侵占的土地返还***的情况下，应按报告书中的市场价格认定***的损失。（三）派潭公司对《价格评估结论书》意见如下，派潭公司对该份鉴定结论不予认可。1.《报告书》鉴定结论依据不足。鉴定所依据的房屋面积、房屋数量、房屋建筑用材仅根据***单方**，没有查证，不具真实性、合法性；出租前已倒塌的房屋不具备鉴定意义，评估公司仅依据***单方**的房屋状况作为鉴定依据无客观真实性。2.鉴定程序违法，鉴定过程中仅根据***等人的口头**作为鉴定依据，没有进行实质性审查，无视派潭公司提供的鉴定材料，鉴定过程不明。3.用商品房市场价值去评估***等人的宅基地房屋价格不科学、不合法。（四）派潭公司向一审法院提交书面申请请求鉴定人出庭，广东高迪评估咨询有限公司鉴定人于2018年7月13日出庭作证并接受双方询问。针对派潭公司的质疑，鉴定人**由于派潭公司并未派人参与现场勘查，也未提供材料，鉴定机构只能通过现有资料及***的**进行鉴定。结论书上《现场勘查明细表》中派潭公司的签名是由政府代表建设办主任签名。（五）针对派潭公司的质疑，一审法院向广东高迪评估咨询有限公司发函询问以下问题：1.《价格评估结论书（初稿）》是根据***在现场**情况所做的结论，那么根据派潭公司所提供的图纸以及庭审**，上述房屋恢复原状所需的价款是多少？2.根据现有证据，能否准确地评估出涉案房屋在2015年9月的恢复原状所需的价款？3.根据你方在现场勘查结果，如不考虑***及派潭公司的**情况，能否评估出涉案房屋在2015年9月恢复原状所需要的建造价值和市场价值？金额是多少？广东高迪评估咨询有限公司在接到上述函件后出具《答复函》，内容为“一、若根据派潭公司所提供的图纸以及庭审**计算房屋恢复原状所需价款。我公司计算标的房屋恢复原状的价值，即房屋建造所需的工程量，是依据《广东省建筑与装修工程综合定额》，采用成本法计算，工作量大。若法院出具委托函，增加上述评估项目，并且派潭公司愿意交纳评估费，我公司可根据派潭公司所提供的图纸以及庭审**计算房屋恢原状所需价款。二、我公司出具的《价格评估结论书（初稿）》结论，是根据现场勘查时双方当事人（代理人）对标的房屋的原状及现状描述制作的“现场勘查笔录”（各方到场当事人（代理人）已在笔录上签名确认）及委托方（法院）提供的**房屋平面图复印件及标的房屋测量汇总复印件作为本次评估的重要依据得出。标的房屋已被拆除，我们的结论“房屋建造价值”即重建房屋恢复原状价值。三、根据现场勘查，标的房屋已被拆除重建，若没有***的**，无法了解房屋原状及内部结构，无法准确地评估建造价值。但是按申请方提供的标的房屋面积，可确定标的房屋在价格评估基准日的市场价格即商品房市场价格。”***对上述答复函无异议。派潭公司对上述答复函质证认为：针对答复函第一点，派潭公司要求重新鉴定；第二点明确鉴定人只是根据***现场口供笔录进行鉴定，鉴定不客观；第三点明确派潭公司未到现场，鉴定机构无法了解房屋内部结构，因此鉴定结论不具有真实性、客观性。因派潭公司重新鉴定的要求并不符合法律规定，一审法院对该项请求未采纳。 六、*****以下：1.***确认同意出租房屋的房间数量和价格，但未见过涉案合同。根据派潭公司提交的合同及附件，如果是统一编码，最后一页应该是第七页而不是第五页。石屋合作社以参加开会为由要求***在空白纸张上签名，并不是签订租赁合同的签名。2.根据派潭公司提供的平面图，打钩的是已经倒塌的，其他的是完好的。***从未同意派潭公司拆除自己的房屋。3.因为增城的农村房屋均无产权证，***持有的是1953年政府颁发的产权证，***的房屋是合法建筑，且质量结构完好并不是危房。4.涉案房屋均有准确坐标可以恢复原状。5.因***不同意拆除涉案房屋，在2015年9月之后的租金***未再收取。 七、派潭公司**以下：1.因涉案合同的最后一页需各社员轮流签名，所以纸张会弄脏弄旧；因社员要求增加合同内容导致页码增加，而社员签名页则没有重新制作签名，所以页码不连贯，但涉案合同的骑缝章是完整统一的。2.虽然平面图中打钩的房屋是已倒塌，其他是完好，但有些房屋只是基本完好。3.因为涉案房屋的墙连在一起，需要拆除的房屋在拆除时会影响其他房屋，造成危房，所以***的房屋都已拆除并在原址重建，并已完成装修。4.关于“修旧如旧”的意思是改造，包括修旧如旧，能修的就修，不能修的就拆除重建。5.建安公司是涉案工程的施工单位。 八、经一审法院询问，若法院无法同时支持***恢复房屋原状和赔偿损失的诉讼请求，***的主张如何确定。***答复优先要求恢复房屋原状，如不能恢复房屋原状则要求派潭公司按商品房市场价赔偿***损失。同时，***提出如下调解方案：1.派潭公司按照评估报告确定的商品房市场价值赔偿***损失及利息（利息以商品房市场价值为本金，从起诉之日计算至付清款日止）；2.如果派潭公司按上述第1项履行，***放弃重新分房的份额以及出租房屋的租金，仅保留作为普通村民参与村里分配的权利；3.本案的诉讼费、鉴定费由派潭公司负担。派潭公司不同意按商品房市场价值赔偿，同意考虑按房屋重建价值再折旧。 在（2019）粤0118民初5834（即重审一审）案中，***为证明其是涉案宅基地的合法使用权人，向一审法院提交石屋合作社部分社员签名的《证明》及增湴字第叁柒贰号《广东省增城县土地房产所有证》到庭。经审查，上述《证明》载明：石屋合作社与派潭公司在2014年9月26日签订的《房屋租赁合同》所附《***屋平面图》中，编号为4#、7#、18#、99#、119#、120#、121#、122#、125#等处房屋在签订租赁合同前由***居住使用二十年以上，编号为01#集体的房屋中，***有四分之一的份额，上述房屋系其祖传房屋，***的父母亲已去世，***等姐妹均外嫁已超过二十年，未居住使用过上述房屋，***没有其他兄弟，无其他人居住和使用上述房屋。为**案件事实，一审法院向广州市规划和自然资源局函询***提交的增湴字第叁柒贰号《广东省增城县土地房产所有证》是否有效及该证所涉房屋的具体情况。广州市规划和自然资源局作出穗规划资源协查[2019]1353号《协助司法查询复函》，函复：增湴字第叁柒贰号《广东省增城县土地房产所有证》已作废，无效力；由于上述《广东省增城县土地房产所有证》非该局核发，经查该局土地、房屋登记系统，该局无上述证书的档案资料和权属记录，且因年代久远，上述证书所涉土地的地形地貌已发生很大变化，该局无法根据证载的四至位置确定土地房产的具体位置，无法核查相关权属、性质和现状等情况。 在本案一审庭询中，各方当事人对本案事实另作如下举证和**：1.***向一审法院提交：石屋合作社和派潭公司于2005年5月1日就开发使用***屋旧祠堂及古建筑内石楼等签订的《协议书》；对该协议书，派潭公司质证认为该协议签订后并未实际履行，其与石屋合作社履行的是2014年9月26日重新签署的房屋租赁合同，签署2014年的合同后，石屋合作社才将涉案房屋交付给派潭公司。2.关于房屋所有人问题。***主张，派潭公司也确认涉案房屋建于1872年，其没有证据除***以外涉案房屋还有其他所有人，签署租赁合同至今也有16年了，期间也没有任何人对涉案房屋主张过所有权；即使存在其他权利人，也是***与案外人的关系，与派潭公司无关。派潭公司认为***未举证证明涉案房屋的继承问题。3.关于“一户一宅”问题。***主张其未再分配到宅基地，***、***、***、**全居住的是村里分配的新农村建设的房屋；***认为派潭公司、建安公司侵犯了其房屋所有权及宅基地使用权，因涉案房屋拆除后，其未能再分配到新的宅基地。4.关于涉案房屋的拆除主体。***表示不清楚是谁施工拆除的；派潭公司称是其随便找人拆除的；建安公司主张不是其拆除的，其不清楚是谁拆除的。5.在一审法院询问派潭公司涉案旧石屋改造项目的施工单位是谁，其表示不清楚，亦未在庭后对此予以回复；询问其在原审一审中**建安公司是涉案项目的施工单位的情况时，其代理人仍表示不清楚，庭后亦未对此予以回复。 一审法院认为，2014年9月26日石屋合作社与派潭公司签订《房屋租赁合同》及附件，系各方真实意思表示，合法有效。结合派潭公司提交的《***屋房屋数量金额确认表》、2014年11月8日的《会议纪要》《关于***屋社旧屋出租押金发放说明》以及2014年11月10日《旧屋出租押金（租金）发放表》内容，上述证据均有***的签名捺印，可以确认***对涉案房屋出租一事是知晓且同意的，派潭公司亦认可***作为出租人的身份。故***与派潭公司实际上已形成租赁关系。同理，对于派潭公司主张的继承问题，一审法院不予采信。 关于派潭公司对涉案房屋的拆除是否侵权，一审法院分析如下： 一、派潭公司、石屋合作社对***是涉案房屋实际权利人并无异议，在没有证据证明涉案房屋存在其他合法权属人情况下，涉案房屋的拆除应征得***的同意。 二、根据《房屋租赁合同》第五条约定：承租期间派潭公司有权根据实际使用需要，对该房屋进行装修、改造、***生间等配套功能用房，修旧如旧；对已倒塌的房屋，派潭公司可按原来的地基范围参照原有规格根据现在使用功能需要重新建造使用。由此可见，涉案房屋倒塌的情况是派潭公司可以拆除旧屋、重建新屋的前提条件。 三、现涉案房屋已拆除重建，依据证据分配规则，派潭公司对被拆除房屋在出租时确已倒塌的事实或***同意拆除房屋的事实有责任提供证据以证明其拆屋行为不属侵权。为此，派潭公司提交了《***屋平面图》《***屋房屋数量金额确认表》《关于***屋泥砖房修复的建议》《关于***屋社员同意拆除重建及执行情况报告》、***民委员会出具的《证明》、证人证言等证据。上述证据除《***屋房屋数量金额确认表》外均无***签名确认，***对未签名的证据内容亦不予认可，上述证据无法证明***同意拆除涉案房屋。再结合派潭公司提供的《***屋平面图》及有***签名捺印的《***屋房屋数量金额确认表》载明内容，***的4号、7号、18号、99号、101（1/4）号、119-122号房屋在出租时未倒塌。 综上，派潭公司未能提供充足证据证明涉案房屋在出租时已倒塌或***同意拆除房屋，应承担举证不能的法律后果，一审法院认定，派潭公司拆除涉案未倒塌房屋的行为无事实和法律依据，属侵权。 派潭公司侵权，***主张其赔偿损失合情合理。关于***损失的界定，考虑到以下几点：1.涉案房屋在客观上已被拆除、无法恢复原状；2.现已无法*****当时投入的建房款金额；3.涉案房屋属农村自建房屋，其价值不能等同于商品房市场价值。故一审法院认定派潭公司应按房屋的重建价值赔偿***损失为宜。根据已查明的事实，***未倒塌的房屋共有4号、7号、18号、99号、101（1/4）号、119-122号房屋，上述房屋因派潭公司的侵权行为被拆除，而派潭公司没有妥善提供上述房屋在拆除前的状况，其应承担举证不能的后果，同时***亦无法提供房屋原状的确切情况，一审法院参照广东高迪评估咨询有限公司作出的《价格评估结论书》关于房屋重建价格的结论，作出如下认定：派潭公司应赔偿***323372元。 对于建安公司应否承责问题。虽建安公司系涉案工程的施工方，但即使涉案房屋是建安公司拆除，其作为涉案工程的施工方，施工行为也是受派潭公司的指派进行，故***要求建安公司承担责任，一审法院不予支持。 至于***的第一项和第二项诉讼请求，由于涉案房屋已拆除重建完毕，客观上无法再重建恢复至青砖瓦片平房的原状，一审法院对***上述两项诉讼请求不予支持。 另，***因本案纠纷在原审一审中支出的评估费，本案一并予以处理。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，于2021年9月3日作出如下判决：一、被告广州派潭旅游发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***支付赔偿金323372元；二、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6150.6元，由被告广州派潭旅游发展有限公司负担；被告广州派潭旅游发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳上述受理费。评估费50096元，由原告***负担15596元，由被告广州派潭旅游发展有限公司负担34500元；原告***已预交的评估费不予退回，由被告广州派潭旅游发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***支付评估费34500元。 经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 二审中，各方当事人未提交新证据。 二审中，一、本院组织各方当事人进行了现场勘查发现原宅基地房屋已被拆除并统一重建为民宿用于经营，重建后的房屋并非原址原面积复建，与原宅基地房屋位置、面积无法一一对应。 二、本院向广州市规划和自然资源局发函咨询关于1953年的《土地房产所有证》的效力问题，该局复函载明该证因未按规定换发新证或申请暂缓办理而失效，无法据此确认原房屋的权属，并回复增城区现在开展房地一体农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作过程中，如农村宅基地无合法权属证书的，可根据该工作登记细则相关规定处理。***对此质证称：对该函的真实性确认，该函未解决涉案房屋权属及房屋所涉土地使用权问题，该函依据的增城区政府规范性文件及广东省政府发布的地方性法规定、地方性文件，不具有对抗国家法律的效力，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十条、第二百三十一条的规定，涉案房屋曾取得过《土地房产所有证》，必然是合法建筑，物权依法客观存在并由***通过继承取得；关于新农村建设新建房屋确权事项与本案无关，涉案房屋被侵权时并不存在可供确权的新建房屋，***至今也未取得相关确权文书；关于涉案房屋租金问题，因派潭公司的侵权行为造成租赁物已经灭失，收取租金的客观条件已不具备，本案没有可继续收租的法律基础。派潭公司对此质证称：确认上述复函的真实性、合法性、关联性，据复函所示涉案《土地房产所有证》已失效，无法确认原房屋的权属，故***未能证明其为涉案房屋所有权人，虽其具有诉讼资格，但其并不享有获得赔偿的实体资格。建安公司和石屋合作社表示不对上述复函发表质证意见。 三、二审另查明，广东省高级人民法院在（2021）粤民再65号民事裁定书中认定，根据一审法院查明的事实，石屋合作社与派潭公司签订《房屋租赁合同》，石屋合作社同意将现有的房屋和旧宅基地以及房屋周边的闲置土地租给派潭公司开发万家旅舍，该合同附有房屋、屋地权利人签名表。在合同履行过程中，派潭公司向***支付了租金、押金及保证金，***参加发放石屋旧屋租金、保证金的会议并签名收取租金、保证金。《***屋房屋数量金额确认表》中记载了***的房屋数量并注明完好或倒塌，确认表中屋主确认签章处有***的签名捺印。上述事实可以初步证明***的房屋由石屋合作社出租给派潭公司用于开发万家旅舍。现***提起物权保护纠纷诉讼，请求停止侵权、恢复房屋原状并赔偿损失，具备原告主体资格。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合各方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、***作为诉讼主体是否适格；二、派潭公司是否需要承担赔偿责任；三、派潭公司如需承责，赔偿金额应该如何认定；四、建安公司应否承责。针对前述争议焦点，本院认定如下： 一、关于***作为诉讼主体是否适格的问题。 广东省高级人民法院在（2021）粤民再65号民事裁定书中已认定，案件查明事实可初步证明***的房屋由石屋合作社出租给派潭公司用于开发万家旅舍，现***提起物权保护纠纷诉讼，请求停止侵权、恢复房屋原状并赔偿损失，具备原告主体资格。因此***作为本案诉讼适格主体已经上述生效裁定书认定，派潭公司仍上诉主张其需办理继承等手续否则其诉讼主体不适格无依据，本院不予采信。 二、关于派潭公司是否需要承担赔偿责任的问题。 一审法院结合各方提交的证据情况和诉辩意见对相关事实进行分析并依法认定***与派潭公司实际上已形成租赁关系，阐述理由充分，***二审期间并未提交证据予以反驳，本院对此予以确认。双方租赁合同关系履行过程中，派潭公司对***的涉案房屋进行拆除，***提起物权保护之诉诉请停止侵权、恢复房屋原状并赔偿损失等系在租赁合同法律关系与侵权法律关系构成竞合的情况下自行作出的选择，系其在法律许可范围内对自身权利的处分，并无不当。因此本院依照其诉请的侵权法律关系分析如下： 其一，根据查明事实可以确认派潭公司、石屋合作社对***系涉案房屋的实际权利人并无异议。 其二，从房屋实际权利人角度而言，派潭公司拆除***的房屋应征得其同意；从《房屋租赁合同》约定内容而言，派潭公司拆除涉案房屋应依照合同约定履行，根据合同内容可知派潭公司拆除涉案房屋进行重建的前提条件是涉案房屋已倒塌。现涉案房屋已被拆除重建，作出拆除重建方的派潭公司应提交证据证实涉案房屋已倒塌或其拆除重建已征得***的同意。但本案中派潭公司为此提交的证据中除《***屋房屋数量金额确认表》外均无***签名确认，***对其未签名确认的证据内容亦不予认可，其签名确认的《***屋房屋数量金额确认表》载明涉案房屋并未倒塌，派潭公司提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果。因此一审认定派潭公司未经***同意拆除涉案未倒塌房屋的行为属于侵权并无不当，本院予以确认。 其三，从本案查明事实、一审法院委托鉴定机构所作评估报告书载明内容及本院勘查现场的情况可知，涉案房屋被拆除后统一重建为民宿用于经营，已无法恢复原状，虽然重建后的房屋较新、使用价值可能较大，但重建后的房屋并非原址原面积重建，与涉案房屋原位置、面积已无法一一对应，且与其他重建后的房屋形成一个整体统一对外经营，客观上造成涉案房屋无法返还给房屋实际权利人***，必然给***造成相应的损失，该损失与派潭公司的侵权行为存在因果关系，派潭公司应对***的损失承担相应的赔偿责任。派潭公司上诉主张其未给***造成损失不应承担赔偿责任理据不足，本院不予采信。 三、关于赔偿金额应该如何认定的问题。 关于赔偿金额的认定，一审结合各方提交的证据情况和诉辩意见对相关事实进行分析认定并考虑涉案房屋在客观上已被拆除无法恢复原状、现已无法*****当时投入的建房款金额、涉案房屋属农村自建房屋其价值不能等同于商品房市场价值等因素依法作出处理，阐述理由充分，***二审期间并未提交证据予以反驳，本院对此予以维持。租赁合同期限内派潭公司基于租赁合同关系可以使用涉案房屋，***基于租赁合同关系可以进行收益，***上诉主张应按评估报告确定的商品房市场价值赔偿其损失及利息理据不足，本院不予采信。 四、关于建安公司应否承责的问题。 根据本案查明事实，一审已认定建安公司无需承责并阐述了相应的理据，一审该认定并无不当，***二审期间并未提交证据对此予以反驳，本院对一审的该认定予以确认。***主***公司应承担相应赔偿责任无充分事实依据和法律依据，本院不予采信。 至于***诉请停止侵权、恢复原状，根据查明事实，涉案房屋已拆除重建完毕，如前所述，客观上已无法恢复原状，且在构成侵权及无法恢复原状的情况下已认定派潭公司承担相应的赔偿责任，因此对***的该诉请本院不予支持，一审对此处理并无不当，应予维持。 综上所述，***、派潭公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12301.2元，由***负担6150.6元，由广州派潭旅游发展有限公司负担6150.6元。 本判决为终审判决。 审判长　李　娜 审判员　*** 审判员　*** 二〇二二年十一月二十三日 书记员　*** *** **