广西五鸿建设集团有限公司与防城港市某某房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 执行裁定书 （2024）桂0602执异154号 案外人：***，男，汉族，1955年9月3日出生，户籍住所地上海市闸北区。 申请执行人：广西五鸿建设集团有限公司,住所地广西宜州区。 法定代表人：赵某。 诉讼代表人：广西行于某某有限公司，广西某某建设集团有限公司管理人。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***。 被执行人：防城港市某某房地产开发有限公司,住所地防城港市港口区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：李某。 本院在执行申请执行人广西某某建设集团有限公司（简称五鸿公司）与防城港市某某房地产开发有限公司（简称某甲公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对本院查封被执行人某甲公司名下位于防城港市港口区**路**号**号楼**层**号房（简称2301号房）及1号楼二十三层2311号房（简称2311号房）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人***称，请求法院立即终止对（2023）桂0602执1718号广西某某建设集团建设工程施工合同纠纷一案对某甲公司名下不动产防城港市港口区**路**号**号楼**层**号房及1号楼二十三层2311号房的房屋查。事实与理由：一、法院查封的位于防城港市港口区**路**号**号楼**层**号房**号楼**层**号房的所有产权人不是某甲公司所有，某甲公司已将该房屋出售给案外人。2013年12月27日，案外人与某甲公司购买位于防城港市港口区**路**号**号楼**层**号房**号楼**层**号房，其中1-****301号房预测面积：119㎡，合同单价：4444.84元／㎡，合同总价款：￥528936.00元；1-2311号房预测面积：118.22㎡，合同单价：4444.84元/㎡2，合同总价款：525469元。案涉两套房产合计总价款￥1054405元。案外人以一次性付款方式向某甲公司支付案涉房屋的所有购房款共计人民币大写壹佰零伍万肆仟肆佰零伍元整（小写￥1054405.00）。2016年6月3日，因案外人的爱人***甲常年居住在国外，特将案涉房屋的所有权人更名至案外人***的名下并由案外人***代为办理案涉房屋的更名手续或代为向某甲公司行使其他权利及办理另外16套房产的更名手续。由于案外人***与某甲公司购买的房产共计有18套（含涉案房屋）主要用途作投资类型，为了方便日后出售。2016年6月6日，案外人***及***甲向某甲公司提交一份《声明书》，要求某甲公司针对已签订的《商品房买卖合同》延期备案，具体可备案的时间由案外人***确定。由于当时防城港市**房**乡和建设局已经执行新建商品房网上备案系统，新签订的买卖合同必须在30日内进行合同备案登记。否则，住建有关部门将关闭网签系统，直到所有合同已进行备案登记才能重新开通新建商品房网上备案系统。因此，***甲与某甲公司签订的《商品房买卖合同》系旧版本合同，不符合合同备案条件，需要重新签订新版本的《商品房买卖合同》，因此，为了方便后期出售案涉房屋及其他16套房产，案外人***在2016年受托期间内并未与某甲公司办理更名手续，未与某甲公司重新签订新版本的《商品房买卖合同》。2024年7月01日，案外人***前往某甲公司办理案涉房屋及其他16套房产的合同签约手续时被告知案涉房屋已被查封无法签订《商品房买卖合同》，无奈，只能先与某甲公司签订其他16房产的购房合同。案外人***已向某甲公司支付案涉房屋的所有购房款，虽然当时以***甲名义与某甲公司签订的《商品房买卖合同》并未到防城港市**房**乡和建设局办理合同备案登记，但案外人认为双方签订的合同是真实有效的，并且***甲在当时已经向某甲公司付清所有购房款包括其他16套房产，同时，***甲与已将案涉房屋全权委托案外人***处理并同意更名至案外人***名下，因此，案外人***认为案涉房屋所有权人系案外人***所有，案外人***有权利对案涉房屋提出异议。综上所述，为了维护案外人***的合法权益，根据法律规定，特向法院提出异议，望予法院撤回案涉房屋的查封。 申请执行人某乙公司称，一、案涉不动产的产权不属于案外人。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。案外人主张其为产权人的依据为其签订的购房合同等材料，但是案涉不动产并未经过不动产登记部门登记，因此，案涉不动产的产权不属于案外人。二、案外人提交的证据材料，没有任何证据能够证明***甲与案外人的夫妻关系，证据8授权委托书中***乙的签字与其在购房合同上的签字明显不同，答辩人有理由怀疑是伪造形成。其它证据的三性由人民法院依法核实。三、案涉两套不动产不是***乙或案外人***在防城港市**住房，不属于可以排除执行的法定情形。案外人提供了其与***甲在防城港购买了多处房产的证据材料。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，即使案外人向人民法院提交的证据材料真实，其所提的异议也不符合上述法律规定的可以排除执行的法定情形。综上所述，案外人提出的执行异议不成立，请求人民法院继续强制执行相关被执行人的财产。 被执行人某甲公司称，案涉房屋（防城港市港口区**路**号**号楼**层**号房**号楼**层**号房）的所有权人系案外人***所有。2013年12月27日，***甲与某甲公司购买案涉房屋及位于防城港市港口区**路**号**号楼**层**号房**层**号房共计十套房产，并签订《商品房买卖合同》。同日，案外人***与某甲公司购买位于防城港市港口区**路**号**号楼**层**号房**层**号房共计八套房产。***甲与案外人***系夫妻关系，夫妻俩人在购买案涉房屋及其他16套房产后在2015年4月20日前分期向某甲公司付清所有房价款共计人民币大写肆佰捌拾贰万肆任叁佰柒拾肆元整（￥4824374.00），其中案涉房屋总价款为￥1054405元。2016年06月03日，***甲向某甲公司提交一份授权委托书并同意将案涉房屋及位于防城港市港口区**路**号**号楼**号房**号房更名至案外人***名下。2024年7月1日，案外人***与某甲公司就位于防城港市港口区**路**号**号楼**层**号房**层**号房共计十套房产签订网签《商品房买卖合同（现售）》，并于2024年8月2日在防城港市住房和城乡建设局进行登记备案。案外人***向法院提出的执行异议申请事实与理由系真实的，某甲公司对案外人***提交的证据三性无异议对证明内容也无异议。因此，案涉房屋最终的所有权人系案外人***所有，某甲公司与某乙公司的工程施工合同纠份执行一案中与案外人***无关，法院在执行过程中错将案沙房屋查封应予以纠正。综上所述，某甲公司认为案外人提交的证据及诉求符合法律依据及事实理由，法院对错将案涉房屋查封应予以纠正并停止对案涉房屋的执行。 本院查明，根据案外人***提供的材料，2013年12月27日，某甲公司（出卖人）与第三人***甲（买受人）签订了两份《商品房买卖合同》，合同编号分别为1-****301和1-2311，约定***甲向某甲公司购买2301号房和2311号房，建筑面积分别为119平方米和118.22平方米，总价款分别为528936元和525469元。另，买受人***甲还向某甲公司购买了防城港市港口区**路**号**号楼**号房、2203号房、2204号房、2205号房、2206号房、2207号房、2208号房、2209号房、2302号房、2303号房、2304号房、2305号房、2306号房、2307号房、2308号房、2309号房共计16套房产，总价款共计3769970元。2013年12月27日、2014年4月9日、2014年7月17日，某甲公司分别向***甲出具三份收据，分别载明收到***甲交来金石雅筑1-****301号房款243384元（备注2013年11月19日转账25000元、现刷卡218384元）、142776元、142776元。2013年12月27日、2014年4月9日、2014年7月17日，某甲公司分别向***甲出具三份收据，分别载明收到***甲交来金石雅筑1-2311号房款241789元（备注2013年11月19日转账25000元、现刷卡216789元）、141840元、141840元。2013年11月19日，***通过银行转账方式向某甲公司支付5万元。根据2013年12月27日ＰＯＳ凭证，***甲分别向某甲公司转账218384元和216789元。2014年4月9日，***向某甲公司转账76000元，该银行回单复印件手签备注：1-****301→142776元、1-2311→141840元、1-2302至09→475384元。2014年7月17日，***向某甲公司转账76000元，该网上银行电子回单复印件手签备注：支付1-****301房款142776元、1-2311房款141840元、1-2302至09房款475384元。买受人***甲与某甲公司签订的购买防城港市港口区**路**号**号楼**号房、2203号房、2204号房、2205号房、2206号房、2207号房、2208号房、2209号房、2302号房、2303号房、2304号房、2305号房、2306号房、2307号房、2308号房、2309号房共计16套房产的《商品房买卖合同》均于2024年8月1日进行合同登记备案。2016年6月3日，***甲向***出具《授权委托书》，载明两人是夫妻关系，因***甲长期在国外不方便办理房屋产权证等事项，考虑要将房屋自行出售，其自愿将案涉房屋更名至***名下。2016年6月6日，***甲及***出具《声明书》，载明***甲已购买2301号房和2311号房，申请将上述房屋已签订的《商品房买卖合同》延期备案。 另查明，某乙公司与某甲公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2021）桂0602民初114号民事判决：一、某甲公司支付某乙公司工程款1404262.23元及违约金（以1404262.23元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2012年6月13日起算至2019年8月19日止；以1404262.23元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自从2019年8月20日起计算至清偿之日止）；二、某乙公司支付某甲公司逾期竣工违约金502500元；三、驳回某乙公司的其他诉讼请求；四、驳回某甲公司的其他诉讼请求。某甲公司不服，向防城港市中级人民法院提起上诉。经审理，防城港市中级人民法院于2023年4月28日作出（2023）桂06民终171号民事判决：一、维持广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2021）桂0602民初114号民事判决第二项、第四项；二、撤销广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2021）桂0602民初114号民事判决第三项；三、变更广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2021）桂0602民初114号民事判决第一项为某甲公司支付某乙公司工程款1210754.99元及利息（利息计算方法：以1210754.99元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2012年6月13日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至清偿之日止）；四、驳回某乙公司的其他诉讼请求。上述判决生效后，某乙公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，案号为（2023）桂0602执1718号。执行中，本院裁定查封案涉2301号和2311号房，防城港市不动产登记局于2023年10月9日协助本院查封案涉房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人依据上述规定提出执行异议排除执行的，必须同时具备第二十八条规定的四项条件或第二十九规定的三项条件。具体到本案，案外人***向本院提交了某甲公司与***甲签订的《商品房买卖合同》证明双方约定某甲公司将案涉房屋出售给***甲，后又更名至案外人***，并提交了全额支付购房款的证据。但***甲及案外人***在本院查封之前未合法占有案涉房屋，且案外人自愿申请将案涉《商品房买卖合同》延期备案，系案外人***自身原因未办理案涉房屋过户登记，故案外人***的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）、（四）项规定。另，***甲及案外人***购买案涉房屋的目的是用于投资出售，不是用于居住，故案外人***的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项规定。综上所述，案外人***的异议理由无事实和法律依据，对其异议请求中止执行案涉房屋，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年九月十二日 书记员***