江西某有限公司某项目部;某某;某某;江西某有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

江西省赣州市中级人民法院 民事判决书 （2025）赣07民终4549号 上诉人（原审原告）：***，女，1969年1月9日生，汉族，住江西省安远县，身份证号码：XXX。 上诉人（原审原告）：***，男，2018年4月24日生，汉族，住江西省安远县，身份证号码：XXX。 法定代理人：***，男，1992年3月5日生，汉族，住江西省安远县，身份证号码：XXX，系***之父。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：***，江西微言律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：江西某有限公司，住所地：江西省安远县，统一社会信用代码：913607xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：陈某。 被上诉人（原审被告）：江西某有限公司某广场项目部，住所地：江西省安远县，统一社会信用代码：913607xxxxxxxxxxxx。 负责人：刘某。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：***，江西理公（深圳）律师事务所律师，特别授权代理。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：***，江西理公（深圳）律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人***、***因与被上诉人江西某有限公司（以下简称“东某公司”）、江西某有限公司某广场项目部（以下简称“某项目部”）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省安远县人民法院（2025）赣0726民初1238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 ***、***上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持***、***一审的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用均由东某公司、某项目部承担。事实和理由：1.***未经案涉房屋（店铺）共有人，即***的监护人同意的情况下，单独与某项目部磋商案涉房屋置换事宜的行为不构成表见代理，属无权处分行为。该无权处分行为未得到***监护人追认的情况下，不产生置换的法律效力。2.某项目部未尽合理审查义务，无理由相信***有权代表***进行磋商房屋置换事宜。3.某项目部主观上不具有善意，存在重大过错。4.双方未成立事实上的房屋（店铺）置换合同，仅处于合同签订过程中的缔约阶段，未就主要条款内容达成一致意见，***、***有权要求返还购房款及资金占用期间的利息。 东某公司、某项目部辩称，1.***、***均同意将1054、1055号商铺合并置换成1065号商铺，***在《某广场客户换房申请表》《某广场合同审批及费用一览表》均签名捺印，以实际行为予以认可；***的母亲钟某代签了房屋买卖合同，还代***签了《关于要求撤销某广场业主***不动产登记产权证的申请报告》，说明***的法定代理人对商铺置换事宜知情且同意，并授权***处理后续换房事宜。2.东某公司、某项目部对***、***一家人互为代理的行为产生了充分的信任。3.***、***无权要求返还购房款，双方达成了置换房屋的一致意见，原合同关系解除，应认定达成新的房屋买卖合同。 ***、***向一审法院起诉请求：1.依法判令两被告立即退还原告购房款483136元，并从2024年1月24日起以483136元为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍计算利息至款清之日时（至起诉之日暂计5000元）。2.本案诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实：2019年4月9日***、***与某项目部签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定商铺1#1054号建筑面积25.04㎡，付款方式为一次性付款，总价为483136元。2021年2月3日商铺1#1054号已完税，并登记到***、***名下，为共同共有。商铺1#1054号托管安远县某有限公司的子公司对外出租，每月收益由***父亲***和***平分。***系***母亲，***系***父亲。因***在收房时发现商铺与当时销售所看到的图纸不符，强烈要求换房，故东某公司向安远县某申请撤销***不动产登记产权证。2024年1月23日***、***与东某公司签订《房屋买卖合同》，将商铺1#1054号以现状转让给东某公司。商铺1#1054号于2021年3月19日登记在***、***名下，于2024年1月24日注销。安远县登记在东某公司名下。***和某项目部协商，将原商铺号1#1054、1#1055换成1#1065号。2024年1月30日，***在《某广场合同审批及费用一览表》中客户签字处签字捺印，该一览表载明：姓名***、***，房号1#1065，面积36.69㎡，原单价32888元/㎡，原总价1206661元，优惠方式总价×0.93－20000×0.98，优惠后单价29439.93元/㎡，优惠后总价1080151元，应收款1080151－1125701＝－45550元。后***反悔，双方未就换房后续事宜达成一致意见。***在赣州市商品房买卖合同、申请报告、房屋买卖合同、某广场客户换房申请表、某广场合同审批及费用一览表、起诉状、授权委托书中的签字笔迹不一，存在他人代签。***在赣州市商品房买卖合同、申请报告、房屋买卖合同、起诉状、授权委托书中的签字笔迹不一，存在他人代签。 一审法院认为，***的行为是否属于表见代理为本案的关键。对此分析如下：表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，还要求相对人在主观上无过失地相信行为人有代理权。本案中***属于未成年人，***在案涉有其签字文书均为他人代签。***在案涉文书的笔迹不一，存在他人代签的情形。***、***购买1#1054号商铺，在2021年商铺登记在两人名下后，至2024年1月24日注销，期间***、***享受到了1#1054号商铺带来的租金利益。***发现1#1054号商铺与购买时不一致，***的父亲***也是知晓的，但注销登记的申请书仅有***的签名，且由他人代签，而无***签名。由此可以看出，在发现案涉商铺存在问题后解决后续事宜时，均是以***的名义出面解决，且根据《某广场合同审批及费用一览表》载明的姓名可以看出，当时约定换房后房屋并不登记在***名下，则让某项目部有理由相信，***是可以代表***。综上，***的行为属于表见代理。关于原告要求退购房款的诉讼请求问题，在原告已实际享受到案涉商铺带来的利益后，且就后续处理事宜达成了初步意见后，以未得到1065号商铺为由要求退还购房款，有违诚信，故对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决：驳回原告***、***的诉讼请求。案件受理费减半收取4311元，由原告***、***负担。 二审中，***、***提交安远县城市社区管理委员会东门社区居民委员会出具的《证明》复印件（当庭出示原件，经核对后已退回***），证明1.***系文盲，于此情形下，案涉房屋（店铺）商品房买卖合同、申请报告、某广场换房申请表、起诉状等文书由他人代***签字符合常理，但并不能由此就推定被上诉人有理由相信***有权代表***与被上诉人磋商案涉房屋（店铺）的置换事宜，即上述文书存在他人代签的行为与***是否有权代表***与被上诉人磋商上述事宜之间并不存在逻辑上的因果关系。2.基于***系文盲，不识字的事实，即使其在案涉《某广场合同审批及费用一览表》《某广场换房申请表》等文书中签名或由他人代签名，也不能由此推定前述文书中载明的内容系***本人的真实意思表示，上述文书并不因***签名或由他人代签名的行为而对***及***产生法律约束力。东某公司、某项目部质证称，对证据的三性均有异议，居委会并不是文化水平认定的中介机构，在本案中该证据最多只能作为证人证言，依据证据规则，证人应当出庭接受询问，否则不具有证据效力。即使***不识字，但从***支付了一百多万购买商铺、委托对外出租收取收益、发现与设计不符积极通过多种方式维权（维权的方式包括但不限于信访、上访、12345和诉讼等途径），可见其具备较高的维权和商业意识，是否识字不影响其对房屋置换的理解和判断。从本案来看，房屋置换事宜前后涉及至少三份材料，涉及了住建部门、销售人员、公司董事长、财务人员等多个人员和部门，不可能存在因***是文盲，多人、多个部门在多个场合合伙串通欺骗***方的情形。据了解，本案其中一份关键的证据即《关于要求撤销某广场业主***不动产登记产权证的申请报告》写清楚了***方同意房屋置换的事宜，但落款当事人签字“***”就是由***的母亲代签，与本组证据自认***的签字存在他人代签的行为吻合，也恰恰证明了房屋置换经过了***及***的法定代理人的同意。对***、***提交的证据，经东某公司、某项目部质证，本院认为，对证据形式真实性予以确认，但***的识字能力、受教育程度并不当然地影响其行为能力，该证据无法达到***、***的证明目的。 庭审中，东某公司、某项目部向本院申请对案涉《赣州市商品房买卖合同》中***和***的签名笔迹以及《关于要求撤销某广场业主***不动产登记产权证的申请报告》《某广场合同审批及费用一览表》中***的签名笔迹进行司法鉴定，确认该签名是否与本人或***、钟某笔迹一致。本院认为，该鉴定申请中的鉴定事项已由当事人陈述确认，无鉴定必要性，本院不予准许。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，案涉主要争议焦点为***的行为是否构成表见代理。首先，***是***的祖母，案涉1#1054号商铺原由***、***共同购买并登记到两人名下，是共同共有；***本人对案涉1#1054号商铺享有共有权，其有部分处分权。其次，案涉1#1054号商铺从购买到注销登记的文书材料上均有由他人代签的***签名，且注销登记时无***签名。***自始参与到商铺的购买、收益、换房、注销登记的过程，***的行为形成表见代理的外观。结合前述及***代表自己和***将案涉1#1054号商铺的不动产权登记完成注销且换房后的商铺不登记在***名下的事实，***的行为足以使东某公司、某项目部形成信任，东某公司、某项目部有理由相信***有权代表***完成案涉商铺置换事宜。 ***、***二审认为换房事宜只处于磋商阶段，但案涉1#1054号商铺已完成产权注销登记，换房约定进入到实质履行阶段。***及***法定代理人收取了案涉1#1054号商铺换房前的租金。***现以其未征得***法定代理人同意进行换房、未得到1065号商铺为由要求东某公司、某项目部退还购房款，有违诚信原则，本院对***、***的诉请不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8622元，由上诉人***、***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十一月十四日 代理书记员*** 代理书记员***