江西润财建设有限公司、鹰潭农村商业银行股份有限公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

江西省鹰潭市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）赣06执异1号

异议人（案外人）：江西润财建设有限公司，住所地江西省上饶市信州区紫阳大道1号8幢1902，统一社会信用代码91361100561082712Q。

法定代表人：夏润财，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：许春林，江西赣鹰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张子豪，江西赣鹰律师事务所律师。

申请执行人：鹰潭农村商业银行股份有限公司，住所地江西省鹰潭市月湖区信江南路1号，统一社会信用代码91360600056425956P。

法定代表人：郭先境，该公司董事长。

被执行人：鹰潭市华丰集团有限公司，住所地江西省鹰潭市龙虎山镇仙班路7号，统一社会信用代码91360600160076450L。

法定代表人：余前水，该公司董事长。

被执行人：鹰潭市俊熙商贸有限公司，住所地江西省鹰潭市月湖区胜利西路3号银座广场一层西区X9号。统一社会信用代码：9136060031479726X2。

法定代表人：吴菊仙，该公司执行董事。

被执行人：余前水，男，汉族，1959年12月30日出生，住江西省鹰潭市月湖区。

被执行人：吴菊仙，女，汉族，1964年8月15日出生，住江西省鹰潭市月湖区。

被执行人：余列峰，男，汉族，1982年7月13日出生，住江西省鹰潭市月湖区。

被执行人：***，男，汉族，1986年5月1日出生，住江西省鹰潭市月湖区。

本院在执行申请执行人鹰潭农村商业银行股份有限公司与被执行人鹰潭市华丰集团有限公司、鹰潭市俊熙商贸有限公司、余前水、吴菊仙、余列峰、***金融借款合同纠纷一案中，江西润财建设有限公司因不服本院于2021年9月1日作出的（2021）赣06执恢9号之一执行裁定提出书面异议。本院于2022年2月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

江西润财建设有限公司称，一、异议人江西润财建设有限公司系华丰大厦在建工程的承包人（建筑商），依法对华丰大厦在建工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。（一）被执行人鹰潭市华丰集团有限公司至今仍拖欠异议人工程款17577276.55元工程款（其中：华丰大厦地下室土建工程价款为8577276.55元）。1．位于鹰潭市信江新区××路××路××大厦工程，2013年12月6日、2014年9月28日鹰潭市华丰集团有限公司与异议人签订了“协议书”“建设工程施工合同”，约定：案涉建设工程由异议人以包工包料方式承包建设施工。案涉建设工程于2016年1月主体工程完工。除“案涉建设工程中的地下室土建工程”之外的工程款经鹰潭市月湖区法院审理，作出（2021）赣0602民初644号民事调解书，确认：鹰潭市华丰集团有限公司尚欠异议人工程款900万元；鹰潭市华丰集团有限公司负担案件受理费19500元。该案正在鹰潭市月湖区法院执行当中。2．案涉建设工程中的地下室土建工程，经异议人单方面结算，该工程价款为8577276.55元；该工程价款有待双方进一步结算确认，或者通过诉讼途径解决。（二）异议人因案涉工程建设至今仍拖欠工人工资（牵涉农民工100多名）合计人民币793万余元。（三）鹰潭市华丰集团有限公司将案涉建设工程的在建工程向申请执行人鹰潭农村商业银行股份有限公司办理金融借款抵押时，异议人所作出的“放弃抵押物优先权”的承诺无效，依法不产生法律效力。案涉金融借款3600万元，根本没有用在案涉建设工程上，违背了“金融借款合同中用于案涉建设工程”的约定。因此，异议人所作出的“放弃抵押物优先权”的承诺无效，依法不产生法律效力。综上，异议人作为案涉建设工程的承包人（建筑商），依法对案涉建设工程的在建工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。二、异议人对位于鹰潭市信江新区××路××路××大厦××房产外的“地下室3764.79平方米，设备夹层1820.44平方米，合计5567.23平方米”的建筑物【现测绘面积为“地下室3940.30平方米（车位183个，每个40.30平方米）、设备夹层2039.53平方米，合计5979.83平方米”；尤其是设备夹层2039.53平方米（层高3.9米），经双方协商，变更为标准房、15层为设备层，已经全部用于抵偿异议人工程款】享有永久的优先使用权或者优先受偿权。1．上述案涉建设工程中的地下室及设备夹层不在生效法律文书确定的抵押物范围之列；2．上述案涉建设工程中的地下室及设备夹层不在本案评估、拍卖范围之列；3．上述案涉建设工程中的地下室及设备夹层系异议人垫资承建的。因此，异议人对案涉建设工程中除158处房产外的“地下室3764.79平方米，设备夹层1820.44平方米，合计5567.23平方米”的建筑物【现测绘面积为“地下室3940.30平方米（车位183个，每个40.30平方米）、设备夹层2039.53平方米，合计5979.83平方米”；尤其是设备夹层2039.53平方米（层高3.9米），经双方协商，变更为标准房、15层为设备层，已经全部用于抵偿异议人工程款】享有永久的优先使用权或者优先受偿权。且特别说明：案涉建设工程中除158处房产外的“地下室3764.79平方米，设备夹层1820.44平方米，合计5567.23平方米”系原先图纸的设计面积。依据2016年1月6日鹰潭市房产测绘所报告显示：案涉建设工程中除158处房产外的“地下室3940.30平方米（车位183个，每个40.30平方米）、设备夹层2039.53平方米，合计5979.83平方米”，比设计面积5567.23平方米多出412.6平方米，尤其是设备夹层2039.53平方米（层高3.9米），经双方协商，变更为标准房、15层为设备层，全部用于抵偿异议人工程款。三、异议人对案涉建设工程中除158处房产外的“超建筑面积3020.9平方米”的建筑物享有绝对的优先使用权或者绝对的优先受偿权。1．至今被执行人鹰潭市华丰集团有限公司仍拖欠异议人工程款17577276.55元（其中：华丰大厦地下室土建工程价款为8577276.55元）；2．案涉建设工程中除158处房产外的“超建筑面积3020.9平方米”的建筑物，不在生效法律文书确定的抵押物范围之列；3．案涉建设工程中除158处房产外的“超建筑面积3020.9平方米”的建筑物，也不在本案评估、拍卖范围之列；4．案涉建设工程中除158处房产外的“超建筑面积3020.9平方米”的建筑物系异议人垫资承建的。因此，异议人对案涉建设工程中除158处房产外的“超建筑面积3020.9平方米”的建筑物享有绝对的优先使用权或者绝对的优先受偿权。综上所述，异议人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条之规定，特对鹰潭中院于2021年9月1日作出的（2021）赣06恢执9号之一执行裁定提出执行异议。请求鹰潭中院对异议人的请求事项作出公正的裁决。

2022年2月15日，异议人江西润财建设有限公司提出补充异议称，异议人不仅对执行标的（位于鹰潭市信江新区××路××路××大厦在建工程）存有异议，而且对执行该标的的行为也存在异议。理由如下：1．本案的执行标的系位于鹰潭市信江新区××路××路××大厦在建工程，而异议人作为本案在建工程的施工方，鹰潭中院在案涉标的司法拍卖甚至是整个执行过程中，都未通知异议人参与，异议人对整个司法拍卖流程、拍卖标的价格的评估等均不知晓，侵害了异议人的知情权。2．本案执行标的在建工程的拍卖价格所依据评估报告不符合法律规定，损害了异议人的合法权益。案涉建设工程的“地下室3764.79平方米，设备夹层1820.44平方米”“超建筑面积3020.9平方米”等建筑物、构筑物均不在本案评估、拍卖范围之列，具体理由详见执行异议申请书。因此，案涉在建工程的评估价格明显不符合法律规定，将由异议人垫资建设的部分不合理的进行评估，而鹰潭中院以不符合法律规定的评估报告对案涉在建工程进行拍卖，明显损害了异议人的合法权益。鉴于以上情形，异议人对鹰潭中院的执行标的以及执行行为均存在异议，异议人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第五款的规定特向鹰潭中院提出本异议书，恳请鹰潭中院予以准许。

申请执行人鹰潭农村商业银行股份有限公司提交书面答辩称，一、关于异议人要求从华丰大厦在建工程拍卖款中优先分配900万元问题。根据（2019）赣06民初4号《民事判决书》及江西省高院（2020）赣民终42号《民事判决书》，华丰大厦01单元301室等158处房产的在建工程的拍卖款应当优先支付鹰潭市俊熙商贸有限公司所欠申请执行人贷款3600万元及利息、以及鹰潭市华丰集团有限公司所欠申请执行人下属月湖支行贷款3664万元及利息。据此申请执行人对拍卖款享有绝对优先权。异议人以月湖区人民法院（2021）赣0602民初664号《民事调解书》确定的900万元金额，现欲图通过工程款优先、农民工工资保障等法定事由主张优先分配，违背了基本的事实，理由如下：1．申请执行人向鹰潭市华丰集团有限公司发放3664万元抵押贷款及向鹰潭市俊熙商贸有限公司发放3600万元抵押贷款之前，曾商同异议人，该公司于2016年6月22日向申请执行人出具《承诺书》，承诺放弃工程款优先受偿权，同时承诺不拖欠人工工资及相关税费，鉴于此，申请执行人才同意发放前述二笔抵押贷款，此系异议人自由处分自己的民事权利，该公司应当遵循该承诺，故该公司工程款不能优先于申请执行人抵押贷款。2．同时在2016年6月22日，异议人向申请执行人出具了一份《情况说明》，明确华丰大厦项目“未拖欠工程款”；但在异议人向月湖区人民法院提起的（2021）赣0602民初664号中，又主张拖欠900万元以上巨额工程款。异议人上述在工程款是否拖欠问题上两个矛盾的陈述，必然存在一假，因此申请执行人认为，或者异议人向月湖区法院提起了虚假诉讼，或者异议人同鹰潭市华丰集团有限公司骗取申请执行人贷款。3．异议人之前主张的拖欠彭员海泥工工资约40万元、拖欠张维仁泥工工资约100万元、拖欠木工罗爱明工资约200万元、拖欠孙金生地下室防水款约40万、拖欠舒胜良钢架款约100万、拖欠钢筋工刘会样工资约2万元等人员的所谓的农民工工资，根据鹰潭中院听证笔录，可以得知这些人大部分是小包工头，并非实际施工人员，而实际施工人员的工资已基本结清。所以申请执行人认为，这些所谓的农民工工资除了刘会样可能确实是农民工工资外，其他的都不应当作为农民工工资处理，况且他们的陈述是否真实都存在怀疑。综上，申请执行人认为，异议人主张的900万元在当前执行程序中，是不能优先于申请执行人抵押权的。二、关于异议人要求158处抵押房产之外权利归属于其的主张，申请执行人认为异议人应当另案主张，同申请执行人优先要求分配现有拍卖款无关。根据在案《抵押物明细清单》，前述抵押物158处房产的在建工程包括一层部分437.63平米、二层全部1520.39平米、三层全部2,039.53平米，四至十四层全部10882.32平米，合计14879.87平米。另根据江西中磊房地产资产评估有限公司《评估对象在建工程评估结果汇总表1、2、3》，评估对象总价值为人民币67,166,779元，而最终评估对象拍卖成交价款为37,613,400元，变现率为56%。再根据江西中磊房地产资产评估有限公司《评估对象在建工程评估结果汇总表1》，经折算，前述申请执行人抵押物158处房产的在建工程评估总价为50,847,112元，乘以变现率，实际拍卖所得价款为28,474,383元，对于该笔款项申请执行人当然享有优先权，有权要求全部分配给申请执行人。对于拍卖款28,474,383元优先支付给申请执行人的剩余部分人民币9,139,017元，申请执行人作为普通债权人，应同鹰潭市华丰集团有限公司其他债权人一同参与分配，该笔拍卖款可暂时留置在法院执行账户，待相关债权确认后，再另行分配。综合以上两点，申请执行人认为，本案执行程序不能因异议人异议申请而中止执行，对于拍卖款中的28,474,383元当前应支付给申请执行人。

被执行人鹰潭市华丰集团有限公司、鹰潭市俊熙商贸有限公司、余前水、吴菊仙、余列峰、***未提出书面答辩意见。

本院查明：原告鹰潭农村商业银行股份有限公司与被告鹰潭市俊熙商贸有限公司、鹰潭市华丰集团有限公司、余前水、吴菊仙、余列峰、***金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月18日作出（2019）赣06民初4号民事判决，判令：被告鹰潭市俊熙商贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告鹰潭农村商业银行股份有限公司贷款本金3600万元及利息5230488元（利息暂计算至2018年8月13日止，之后的利息以人民币3600万元为基数，按年利率9.025%的标准再加收20%，从2018年8月14日起计算至借款本息全部还清之日止）；如被告鹰潭市俊熙商贸有限公司未支付本判决第（一）项判决的贷款本息，原告鹰潭农村商业银行股份有限公司有权申请对被告鹰潭市华丰集团有限公司的抵押物【位于信江新区××路××路××大厦××单元××室××房产的在建工程】进行拍卖、变卖，所得价款在最高余额不超过人民币3600万元的债务范围内享有优先受偿权；被告余前水、吴菊仙、余列峰、***对被告鹰潭市俊熙商贸有限公司上述债务承担连带清偿责任，被告余前水、吴菊仙、余列峰、***承担连带清偿责任后，有权向被告鹰潭市俊熙商贸有限公司追偿；驳回原告其他诉讼请求。判决生效后，被告未在法院判决期限内履行还款义务，原告鹰潭农村商业银行股份有限公司遂向本院申请强制执行，本院于2020年9月10日立案执行，案号为（2020）赣06执71号，案件执行过程中，申请执行人鹰潭农村商业银行股份有限公司撤销申请，本院于2020年12月15日作出终结执行裁定。之后，申请执行人鹰潭农村商业银行股份有限公司向本院申请恢复执行，本院于2021年3月9日立案执行，案号为（2021）赣06执恢9号。本院根据申请执行人申请，对被执行人鹰潭市华丰集团有限公司所有的位于鹰潭市信江新区××路以南、滨江路以北在建工程房（1．国有土地使用权证号：鹰国用（2013）738号；2．房地产建筑总面积17844.89平方米；3．超建建筑总面积3020.91平方米；4．路面硬化和围墙）进行了评估，并于2021年8月12日在淘宝网上进行公开拍卖，2021年8月13日买受人鹰潭汇永置业开发有限公司（统一社会信用代码：91360600ＭＡ3ＡＦ4047Ｒ）以人民币37613400元的最高价竞得鹰潭市信江新区××路以南、滨江路以北在建工程房。本院于2021年9月1日作出（2021）赣06执恢9号之一执行裁定，裁定“将被执行人鹰潭市华丰集团有限公司所有的位于鹰潭市信江新区××路以南、滨江路以北在建工程房（1．国有土地使用权证号：鹰国用（2013）738号；2．房地产建筑总面积17844.89平方米；3．超建建筑总面积3020.91平方米；4．路面硬化和围墙。）的房产所有权归买受人鹰潭汇永置业开发有限公司（统一社会信用代码：91360600ＭＡ3ＡＦ4047Ｒ）所有”，并于2021年9月30日作出裁定终结本次执行程序。

另查明，原告江西润财建设有限公司与被告鹰潭市华丰集团有限公司建设工程合同纠纷一案，鹰潭市月湖区人民法院于2021年5月18日作出民事调解书，协议内容如下：经原、被告双方确认，被告鹰潭市华丰集团有限公司于2021年6月25日前支付尚欠原告江西润财建设有限公司的华丰大厦工程款9,000,000元；原告江西润财建设有限公司自愿放弃其他诉讼请求，并不再向被告鹰潭市华丰集团有限公司主张工程款利息；案件受理费79,000元（原告已预交），减半收取计39,500元，由原告江西润财建设有限公司负担20,000元，由被告鹰潭市华丰集团有限公司负担19,500元。江西润财建设有限公司于2016年6月2日作出书面承诺放弃工程款优先受偿权。

本院认为，本案中，江西润财建设有限公司提出对涉案执行标的【位于信江新区××路××路××大厦××单元××室××房产的在建工程】拍卖价款中的900万元享有优先受偿权，对涉案执行标的在建工程158处以外的地下室、设备夹层及超建筑面积建筑享有优先使用权或优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条的规定，本院应当分别依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条（现修改为二百三十四条）和第二百二十五条（现修改为二百三十二条）规定进行审查。本案的争议焦点是江西润财建设有限公司对涉案标的物拍卖价款是否享有900万元工程款的优先受偿权，对涉案标的物的地下室及设备夹层、超建筑面积建筑物是否享有优先使用权，对涉案标的物的地下室及设备夹层、超建筑面积建筑物是否享有优先受偿权。

针对第一个争议焦点。根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定，“．．．．．．建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”按照法律规定，江西润财建设有限公司对被执行人华丰集团有限公司享有的900万元工程款具有优先受偿权。根据江西润财建设有限公司于2016年6月2日作出的书面承诺可知，其已放弃工程款优先受偿权。江西润财建设有限公司提出放弃优先受偿权的承诺是基于被执行人鹰潭市华丰集团有限公司能完成抵押贷款，并将款项用于涉案工程，而被执行人并未将贷款用于该工程建设上，其放弃优先受偿权的承诺非本人真实意思表示，是无效的，对于江西润财建设有限公司提出的该项理由没有事实依据，本院不予确认，故江西润财建设有限公司对涉案标的物拍卖价款不具有900万元工程款的优先受偿权。

针对第二个争议焦点。根据法院判决内容，若被执行人鹰潭市俊熙商贸有限公司未履行法院判决义务时，申请执行人鹰潭农村商业银行股份有限公司有权申请对被执行人鹰潭市华丰集团有限公司的抵押物【位于信江新区××路××路××大厦××单元××室××房产的在建工程】进行拍卖、变卖，所得价款在最高余额不超过人民币3600万元的债务范围内享有优先受偿权。本案中的涉案抵押物系在建工程，在建工程抵押的根本目的是为了取得贷款资金完成整个工程，而房地产项目在整体建成前无法实现抵押权担保功能所需实际控制的经济价值，故本院在拍卖抵押物时对土地使用权及整体建筑物等进行评估拍卖。而江西润财建设有限公司在异议申请书中提出，“异议人作为本案在建工程的施工方，鹰潭中院在案涉标的司法拍卖甚至是整个执行过程中，都未通知异议人参与，异议人对整个司法拍卖流程、拍卖标的价格的评估等均不知晓，侵害了异议人的知情权”，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十一条规定，“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”本案中，江西润财建设有限公司因书面承诺放弃工程款优先受偿权，其非法院拍卖前需通知的主体，故法院在司法拍卖过程中未通知江西润财建设有限公司参与符合法律规定。江西润财建设有限公司作为涉案执行标的【位于信江新区××路××路××大厦××单元××室××房产的在建工程】的承包方，对于涉案执行标的，其享有债权，即工程款的追偿权利。而对于江西润财建设有限公司提出“对涉案在建工程的地下室、设备夹层及超建筑面积建筑享有优先使用权”的主张，其未提出相关证据予以证明，故江西润财建设有限公司对本案执行标的在建工程的地下室、设备夹层及超建筑面积建筑享有优先使用权的主张无事实和法律依据，江西润财建设有限公司不享有排除执行的权利，即江西润财建设有限公司事实上不具备案外人的主体资格。

针对第三个争议焦点。因江西润财建设有限公司书面承诺放弃对【位于信江新区××路××路××大厦××单元××室××房产的在建工程】的工程款优先受偿权，而地下室、设备层及超建筑面积建筑作为在建工程整体中的一部分，也应视为江西润财建设有限公司已放弃的工程款优先受偿权范围。再者，根据鹰潭市月湖区人民法院作出的（2021）赣0602民初664号调解书内容，“被告鹰潭市华丰集团有限公司支付尚欠原告江西润财建设有限公司的华丰大厦工程款9000000元”，即江西润财建设有限公司针对涉案标的物在建工程所享有的工程价款以9000000元为限。故江西润财建设有限公司对执行标的在建工程的地下室、设备夹层及超建筑面积建筑不享有优先受偿权。

且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，作为利害关系人提出执行行为异议的，需要在执行程序终结之前提出；作为案外人对执行标的提出异议的，需要在异议指向的执行标的执行终结之前提出。本案执行标的【位于信江新区××路××路××大厦××单元××室××房产的在建工程】已由买受人鹰潭汇永置业开发有限公司于2021年8月13日以人民币37613400元的最高价竞得，而江西润财建设有限公司提出向本院申请执行异议时间为2022年1月12日，（2021）赣06执恢9号执行程序终结时间为2021年9月30日，江西润财建设有限公司提出执行异议时间晚于执行标的执行终结时间，且晚于执行程序终结时间。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款的规定，裁定如下：

驳回异议人江西润财建设有限公司的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。

审 判 长　俞水才

审 判 员　汪富华

审 判 员　张志明

二〇二二年二月二十二日

法官助理　郑周琪

书 记 员　徐　惠