海南海伊特经济技术开发有限公司、海口新南洋实业发展公司等与海口市龙华区秀英村经济合作社、江西省第一建筑有限责任公司合同纠纷二审民事判决书

海南省高级人民法院

民事案件民事判决书

（2018）琼民终308号

上诉人海南海伊特经济技术开发有限公司（以下简称海伊特公司）、海口新南洋实业发展公司（以下简称新南洋实业公司）、海口新南洋大酒店（以下简称新南洋酒店）因与被上诉人海口市龙华区秀英村经济合作社（以下简称秀英村合作社）及原审被告江西省第一建筑有限责任公司（以下简称江西一建）合同纠纷一案，不服海口市中级人民法院（以下简称一审法院）（2017）琼01民初493号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭，于2018年5月21日公开开庭进行了审理。上诉人海伊特公司的委托诉讼代理人李梦云、黄亚林，上诉人新南洋酒店的委托诉讼代理人高农、芦水水，上诉人新南洋实业公司的委托诉讼代理人程晓东，被上诉人秀英村合作社的负责人周昌文及其委托诉讼代理人邓和云、ＸＸ，原审被告江西一建的委托诉讼代理人卢胜群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

海伊特公司上诉请求：1.撤销（2017）琼01民初493号民事判决第一、二、五项，改判驳回秀英村合作社要求确认位于海口市××路号）、产权证号为1XX**号房产所有权及要求交付、过户房产的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由秀英村合作社承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清。1988年7月29日，江西一建的前身江西省第一建筑工程公司与秀英村合作社的前身海口市秀英区育英工商贸易部（以下简称育英贸易部）签订了《兴建新南洋大厦联营合同》（以下简称《联营合同》），约定秀英村合作社出地，江西一建出资共同兴建新南洋大厦。但是在实际履行过程中，该房屋登记在新南洋酒店名下。《联营合同》中约定江西一建投入300万元建设4000平方米的新南洋大厦，可见在签订上述《联营合同》时新南洋大厦仅指4000平方米的主楼，并不包括其他财产。在签订合同后，实际投资2000多万元建成11303.9平方米的房产，包括综合楼、洗衣房和配电房，超出的加盖部分，在《联营合同》中约定“如甲方欲在联营土地上加盖房屋，其使用期超过联营期时，经乙方同意方能延期”，从该部分约定可以看出，并未约定加盖部分在联营期满时归秀英村合作社所有。因此，加盖部分秀英村合作社应支付相应对价才能取得所有权。而一审判决在没有任何合同约定的情况下认定交回部分含后期加盖的部分没有任何事实，属于认定事实不清。海伊特公司在一审主张秀英村合作社同意江西一建与海伊特公司的协议并了解有关情况，同时海伊特公司也一直支付款项并要求秀英村合作社履约的情况，一审判决并未查明，属于认定事实不清。（二）一审判决适用法律错误。海南省高级人民法院此前已经确认《联营合同》为有效合同，而一审审理适用的法律是《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）、《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法），上述法律规定并不是审理联营合同纠纷的法律依据。审理联营合同的法律依据应是民法通则中关于联营合同的规定及最高人民法院制定的《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》，上述法律规定，对联营合同中保底条款的效力、联营合同解除后财产处理、债务承担都做出了明确规定，一审判决适用法律明显错误。（三）一审法院判决房屋过户及办理手续理由不成立。如前所述，《联营合同》系秀英村合作社与江西一建签订，房屋随后登记在新南洋酒店名下，而新南洋实业公司、新南洋酒店都已经由海伊特公司承债式收购，秀英村合作社即便要求过户，也只能依据合同相对性原则并根据联营合同纠纷的法律规定与江西一建之间解决，而不应判决直接过户。即便涉及判决过户，对加盖部分也应分割后才能处理。（四）海伊特公司的诉讼请求应当予以支持。1.根据海伊特公司签订的《协议书》约定，海伊特公司出资2410万元承债收购了新南洋实业公司和新南洋酒店，投资续建了附属建筑，并一直经营管理至今。秀英村合作社是知道的，且从来没有提出过异议。海伊特公司为维护其合法权益，对本案争议的诉讼标的提出了独立的诉讼请求，理应得到支持。一审法院却对此不予调查，对《协议书》的性质、效力不做认定，以编造的理由和错误的法律依据，判决驳回诉讼请求，判决结果明显错误。2.判决结果与判决查明的事实、判决理由、适用法律相互矛盾，案件是联营合同纠纷，查明的事实确认联营合同纠纷这一法律关系，判决的理由认为联营合同有效。判决却没有适用联营合同纠纷的法律规定，错误引用租赁的法律条文。3.将新南洋酒店的全部财产判归秀英村合作社所有没有事实依据和法律根据。民法通则第五十一条规定，有法人资格的联营企业是独立经营的实体，有其独立的财产，在法律上完全独立于联营各方，独立享有民事权利和承担民事义务。《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第七条明确规定，联营体为企业法人的，联营体在联营合同解除时终止。联营的财产经过清算清偿债务有剩余的，按照约定或联营各方的出资比例进行分配。同时，新南洋实业公司和新南洋酒店章程也作了相应的规定，即联营合同期满、联营双方又无联营意愿的，该两企业应当解散，并对该两企业进行清算。一审判决却将海伊特公司已经收购的企业财产直接判决给没有合同关系的秀英村合作社所有，认定事实不清，没有法律依据。（五）一审法院将海伊特公司列为第三人程序错误，应发回重审。本案的证据显示，早在1992年初，江西一建就以与海伊特公司签订协议书的方式，将新南洋实业公司及其所属企业，包括新南洋酒店的产权及经营权一并转让给海伊特公司，海伊特公司依约支付了全部对价并取得了协议书约定的权利。事实上，新南洋酒店一直由海伊特公司经营至今，秀英村合作社对此不仅知情，而且认可。其在一审中声称不知情，是完全的谎言。海伊特公司才是联营合同的实际履行人、真正联营合同的相对方。故在本案一审中，海伊特公司是适格的被告而不是第三人。一审判决认定海伊特公司为有独立请求权的第三人，是严重的诉讼程序错误。（六）一审判决对海伊特公司的核心证据不做审理而径行对海伊特公司的诉讼请求作出判决，是典型的未审而判的严重错判。一审海伊特公司的诉讼请求是基于1992年3月2日与新南洋实业公司之间所签订的协议书而提出的，事实上海伊特公司正是基于履行了这份协议书而取得了新南洋实业公司和新南洋酒店的全部权益。但在本案的一审中，一审法院对这份核心证据的真实性、合法性、关联性不做审查和认定，对其履行情况不做调查，而武断地作出判决，驳回了海伊特公司的全部诉讼请求，从而导致了一审判决是对本案的基本事实认定不清的错判。对此，二审法院应将本案发回重审。综上所述，一审判决认定事实错误、认定事实不清，适用法律错误，请求法院依法撤销，驳回秀英村合作社的诉讼请求，支持海伊特公司的全部上诉请求。 新南洋实业公司与新南洋酒店共同上诉请求：1.依法撤销（2017）琼01民初493号民事判决第一、二、五项，改判驳回秀英村合作社要求确认位于海口市××路号）、产权证号为1XX**号房产所有权及要求交付、过户房产的诉讼请求或者将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由秀英村合作社承担。事实和理由：第一，一审判决对本案法律关系认定错误。民事案件案由是民事案件名称的重要组成部分，反映了案件所涉及的民事法律关系的性质，是对诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。从本案秀英村合作社与江西一建签订的《联营合同》和新南洋实业公司、新南洋酒店的《企业章程》可知，双方之间是联营合同关系，但一审判决却将案由定为“合同纠纷”。根据最高人民法院《民事案件案由规定》，“合同纠纷”中不包括“联营合同纠纷”，“联营合同纠纷”属于“与企业有关的纠纷”。可见，“联营合同纠纷”与“合同纠纷”分属不同的法律关系，不同法律关系的处理规则相应不同。一审判决错误认定本案法律关系，由此导致对本案诉争标的错误处理。第二，一审判决理由不成立。首先，一审法院判令将全部房屋交付和过户给秀英村合作社，没有事实和法律依据。《联营合同》中约定投入300万元建设4000平方米的新南洋大厦，但实际投资2410万元建成11303.9平方米的房产，包括综合楼、洗衣房和配电房，超出部分属于《联营合同》中提到的加盖部分。对于加盖部分的处理，虽然联营合同约定，“如甲方欲在联营地上加盖房屋，其使用期超过联营期时，经乙方同意方能延期”，但该条款不是对加盖部分产权归属的约定，《联营合同》也没有约定联营期满加盖部分归属于秀英村合作社的条款。而且，新南洋实业公司和新南洋酒店不是《联营合同》的签约方，《联营合同》中关于无偿交付房屋的条款对新南洋实业公司和新南洋酒店也不具有约束力。由此可见，一审法院在未查清房产实际情况下，将全部房产直接判决交付给秀英村合作社，与客观事实相违背，纯属主观推论。其次，新南洋酒店是独立法人，其名下房产属于公司财产，如股东要分配公司财产，应当通过解散清算程序。根据《中华人民共和国公司法》（以下简称公司法）的相关规定，公司解散应当及时成立清算组，对公司财产进行清理，公司财产在分别支付清算费用、职工工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后，股东方能对公司剩余财产进行分配。而且，无论是在新南洋实业公司还是新南洋酒店的公司章程中，均明确规定了公司解散和清算程序。即使《联营合同》中未约定解散和清算程序，但后续的公司章程应视为对《联营合同》的补充和修改。一审法院无视法律对公司解散清算的规定及联营双方在《联营合同》实际履行过程中的变更，直接将公司财产分配给股东，不仅违背公司法的清算原则、损害债权人和员工利益，也违背了联营双方的真实意思表示。再者，在各方对联营期是否已延长到50年有不同理解的情况下，秀英村合作社仅提出交付和过户房屋的诉讼请求，却未提出收回土地的诉讼请求，按照我国“房随地走”的原则，秀英村合作社的诉讼请求明显错误，其要求交付和过户房屋的请求不应得到支持。最后，1992年3月2日，海南经济技术开发总公司（现为海伊特公司）与新南洋实业公司签订《协议书》，海伊特公司以承债方式收购了新南洋实业公司、新南洋酒店，并变更法定代表人，相关管理人员也相应变更。事隔25年后，秀英村合作社却称其对收购不知情，完全不合常理。而且，《联营合同》明确约定新南洋实业公司董事会由两股东江西××村成，秀英村合作社对海伊特公司的收购行为不可能不知情。一审法院片面采信秀英村合作社不知情、未同意的辩解，完全无视客观事实。第三，一审判决结果错误。一审判决确认本案诉争房产归秀英村合作社所有，但有关房产所有权的确认属于房产行政管理部门的行政职责，不属于人民法院民事诉讼管辖范围，因此，一审判决第一项确认房产所有权，明显超出人民法院管辖范围。第四，一审判决适用法律错误。本案案由是联营合同纠纷，应适用民法通则第五十一条和《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》，但一审判决却适用民法通则第八十八条、合同法第六十条、第九十一条、第二百二十六条规定，明显错误。综上所述，一审判决对法律关系认定错误，判决理由不成立，适用法律错误，恳请二审法院依法审理，支持新南洋实业公司和新南洋酒店的上诉请求。

秀英村合作社辩称，（一）三上诉人关于所谓加盖部分的主张没有任何事实和法律依据。首先根据《联营合同》第五条第2项约定“新南洋大厦主楼工程（初步设想十二层，其中地下二层，地面十层）由筹建办负责实施”，该条第4项约定“基建计划，基建用款计划，由筹建办编制报董事长及副董事长审定”。可见，合同签订时，大厦尚未报建，双方对于大厦怎么建？建多少？仅是一个初步设想，并未形成完整的方案，更没有进行明确的约定。其次，在大厦建设过程中，江西一建并未按照约定与秀英村合作社协商，而是直接进行报建、开工和竣工。且所有房屋均是同时竣工验收，办理了一张房产证，故根本不存在所谓加盖的情形。《联营合同》第十一条第4项约定“如甲方欲在联营土地上加盖房屋，其使用期超过联营期时，经乙方同意方能延期”，即使存在加盖，根据上述约定，在联营期满后江西一建对加盖部分也仅是享有经秀英村合作社同意后可延期使用的权利。故只要超过了联营期，又未经秀英村合作社同意，江西一建也将不能再使用该加盖部分，应按照合同第七条第4项约定无偿交付给秀英村合作社。（二）三上诉人主张应先进行清算也没有任何依据。秀英村合作社与江西一建所签订的虽然是联营合同，但实际上并非法律意义上的联营合同，所成立的新南洋实业公司也并非真正的联营企业。首先，秀英村合作社并未对新南洋实业公司出资，并非该公司的股东，所有资金均由江西一建承担。其次，秀英村合作社也从未参与新南洋实业公司的管理，从未参加过新南洋实业公司的董事会。再次，秀英村合作社提供用于建设新南洋大厦的土地至今仍登记在秀英村合作社名下，未曾过户至新南洋实业公司名下。（2017）琼民终174号民事判决亦认定双方并非是严格意义的联营关系，三上诉人主张按照最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的相关规定先进行清算明显没有任何依据。且《联营合同》明确约定了联营期限的所有债权债务均由江西一建承担，联营期满后新南洋大厦全部归秀英村合作社所有。即使清算，新南洋大厦也不属于清算的范围。（三）秀英村合作社要求新南洋实业公司和新南洋酒店将本案所涉房产交付并过户给秀英村合作社有事实和法律依据。虽然新南洋实业公司和新南洋酒店不是联营合同的签约方，但上述两家公司均是由江西一建注资，秀英村合作社并未入资也没有参与管理，江西一建为该两家公司的实际控制人。也是基于此原因，在联营合同是江西一建与秀英村合作社所签，新南洋酒店并非签约方的情况下，海秀中路87号房产的房产证却登记在新南洋酒店名下也就不难理解。否则，新南洋酒店凭什么在秀英村合作社的土地上建房？且在《联营合同》履行过程中，一直是以新南洋酒店的名义按照《联营合同》约定向秀英村合作社支付固定收入。故新南洋实业公司和新南洋酒店认为其不是《联营合同》签约方，进而认为《联营合同》中关于无偿交付房屋的条款对其不具有约束力，明显是胡搅蛮缠。如新南洋酒店不认可《联营合同》，则秀英村合作社保留追究其侵占秀英村合作社土地的权利。所以，秀英村合作社按照《联营合同》约定诉请江西一建、新南洋实业公司和新南洋酒店配合将位于海口市××路合作社有事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。三上诉人的上诉请求均没有事实和法律依据。为维护秀英村合作社的合法权益，保护集体财产不受侵害，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原审判决。

一审法院认定事实：1988年7月29日，江西一建的前身江西省第一建筑工程公司与育英贸易部签订了《联营合同》，合同约定：一、联营企业名称、性质和地址：企业定名为《新南洋大厦贸易中心》（以下简称“新南洋大厦”），法人代表：戴志崧；新南洋大厦性质：全民与集体联合，独立核算、经营的集体所有制联营企业；新南洋大厦地址：海口市海秀大道地段通什农垦商场正门右侧。二、经营范围：新南洋大厦经营宾馆、餐厅、发廊、旅游服务，综合商场等（其中综合商场主营：五金交电、百货纺织品、旅游工艺品，兼营：土特产品、建材、化工原料、日用杂品），以上内容均以工商行政管理局核发的营业执照为准。三、经营管理的领导机构及职权范围：新南洋大厦设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制，新南洋大厦注册登记之日起，即新南洋大厦董事会成立之日；董事会由双方人员共九人组成，（江西一建五名，育英贸易部四名）董事长由江西一建担任，每届任期四年，期满换届，董事长仍由江西一建担任，董事长是本企业的法人代表，为了及时取得主管部门的支持，增设两名名誉董事长，江西一建与育英贸易部双方各出任一名；董事会职责：确定新南洋大厦发展规划，经营方针、审议年度预决算、职工劳动工资、生活福利的实施原则、高级管理人员的聘退及其待遇等；大厦总经理由江西一建产生，总经理的职责是执行董事会的各项决议，组织领导新南洋大厦的日常管理工作。四、投资金额、方式和时间：新南洋大厦总投资300万元，（其中房屋建筑总造价不得少于200万元，建筑面积4000平方米）由江西一建提供，本合同生效之日起十五天内，江西一建开始按用款计划陆续汇入新南洋大厦在银行开设的账户。若资金不足，由江西一建继续提供至本大厦开业；新南洋大厦用地3606平方米（31×65＋37×43）由育英贸易部提供。五、新南洋大厦的筹建：新南洋大厦主楼工程（初步设想十二层，其中地下二层，地面十层）由筹建办负责实施，工程款额及工程施工由江西一建负责，工程质量监督由双方负责，大厦工程于1988年10月21日开工，自开工之日起十八个月竣工（计548个日历天）交付使用。六、联营期限：联营期为二十五年，自大厦主楼正式开工后十八个月起算，共计9138个日历天。七、双方的经济利益：固定资产按综合折旧率5%计提折旧，计提的折旧基金按期交付江西一建。（由新南洋大厦贸易中心支付）、折旧率计提不影响江西一建缴付育英贸易部的固定收入；江西一建每年向育英贸易部缴付固定收入5.5万元，于每年的6月底和12月底分两次交付育英贸易部（每次付2.75万元），大厦开业的第一年和最后一年按实际月份折算后交付，大厦正式开业后的第一年至第五年，江西一建每年按大厦总营业额的0.1%，第六年至第十年，江西一建每年按大厦总营业额的0.3%，第十一年至联营期满，江西一建每年按大厦总营业额的0.6%，于次年3月底交付育英贸易部；江西一建投资300万元的贷款利息，按当时当地工商银行的贷款利率标准计取月息并算入大厦成本，上缴投资方，（江西一建所贷款投资由江西一建偿还）；新南洋大厦联营期间的盈亏全部由江西一建负责，联营期满后，大厦的房屋（包括该大厦内的水电设备，空调设备以及室外水泥道路）全部无偿交付育英贸易部使用，归育英贸易部所有，其他动产财产由双方核价后，江西一建得3/4，育英贸易部得1/4，核价后的实物，江西一建、育英贸易部双方均有优先购买的权利，如果双方或没有第三者购买，动产财产按本条款规定分配，土地使用权由育英贸易部收回。十、违约责任：联营期间，双方均不得用联营企业的资金、资产作为单方经营贸易之用，如有挪用，应由挪用方按挪用款额的一倍付给对方作为违约赔偿金；新南洋大厦的债权、债务由江西一建负责清算结账；十一、其它：新南洋大厦经营期间，任何一方均不得以大厦的财产作为经济贸易的抵押物；本合同履行期满，“新南洋大厦”的商号归江西一建继续使用；如江西一建欲在联营土地上加盖房屋，其使用期超过联营期时，经育英贸易部同意方能延期；本合同在履行期间，如有未尽事宜，双方法人代表或委托代理人签署的补充规定条款、联合企业章程、会议纪要等，均与本合同具有同等的法律效力，但不能与本合同的有关条款相抵触。该合同经海口市公证处公证（公证书号为：（88）市政经字第61号）1988年3月7日，海口市人民政府作出《关于同意兴办新南洋大厦贸易中心的批复》［市府函（1988）94号］，主要内容为：同意育英贸易部与江西一建联合兴办经营新南洋大厦贸易中心，属独立核算，自负盈亏的联营集体所有制企业。1989年8月24日，海口市人民政府作出《关于同意“新南洋大厦贸易中心”更名为“海口新南洋实业发展公司”的批复》［市府函（1989）370号］，主要内容为：同意“新南洋大厦贸易中心”更名为“海口新南洋实业发展公司”；原企业性质、债权、债务、经营范围、经营方式不变。1989年10月10日，新南洋实业公司经海口市工商行政管理局核准成立，其落款日期为1989年10月10日的企业法人申请开业登记注册书载明：企业法定代表人为戴志崧；新南洋大厦正在建设中。1988年8月20日，中国人民建设银行海南行政区分行营业部出具的《资本信用证明》记载：新南洋大厦贸易中心主管部门为：江西一建，资金来源为：自有资金，资金总额为：300万元。1989年10月24日，江西一建以主管部门身份出具《主管部门资信担保证明》，主要内容为：兹证明新南洋实业公司自有资金总额500万元，以上资金来源系单位自筹资金。新南洋实业公司《工商企业组织成员花名登记表》记载，秀英村村支部书记吴琼杰、村长陈圣洪分别任公司副董事长和董事。新南洋实业公司企业机读档案登记资料记载：投资者名称为：海口市秀英区人民政府企业办公室，投资额为：300万元，投资比例为：100%。 1990年10月5日，新南洋酒店经海口市工商行政管理局核准成立。投资者名称为：新南洋实业公司，投资额为：2000万元，投资比例为：100%。江西省第一建筑工程公司于1990年6月26日成立，1994年8月1日变更名称为现名，其法定代表人在1992年10月10日之前由戴志崧担任，于1992年10月10日变更为万志锋。海南经济技术开发总公司于1998年12月25日变更名称为现名。 新南洋实业公司与新南洋酒店均制定了《企业章程》，其内容基本一样。两家公司的章程均约定：新南洋大厦贸易中心（新南洋酒店）是由江西一建与育英贸易部联合兴建、经营的企业，并经海口市人民政府（88）94号文批准，《联营合同》经海口市公证处公证；企业法人代表为戴志崧；联营期限遵守《联营合同》规定，投资金额及分配方式，联营各方共同遵守《联营合同》条款规定；实行董事会领导下的总经理负责制，一切重大事项须经董事会会议决定每年召开两次董事会全体会议；解散条件和转让条件为：1.《联营合同》期满，双方又无继续联营意愿；2.按国家企业倒闭法规定，企业发生严重亏损，且无力继续经营；3.《联营合同》双方的任何一方，不履行《联营合同》规定条款，经过协商调解无效，导致企业无法继续经营；4.某种意外原因使企业遭受严重灾害，无力继续经营；5.经营过程，效益很差，经过努力，没有发展前途，联合各方一致同意，可以进行股权转让，或者兼并，当出现股权转让兼并时，《联营合同》规定的责任与义务条款不变。企业解散或股权转让兼并时，须由董事会会议讨论决定后，付诸实施：同时组织清算委员会，确定清算范围，清算程序；（如遇有董事会成员不宜参加清算工作时，由董事长或董事长授权代表，聘请审计师、会计师、律师参加清算，报审批机构批准，接受审批机构审查与监督）；财产清算委员会的任务为：根据《联营合同》规定条款和国家、省市政府政策法律规定，制定财产清算方案，提交董事会审议作出决定；等等。新南洋酒店１号楼的开工日期为1989年1月18日，竣工日期为1991年3月5日；2号楼的开工日期为1989年6月15日，竣工日期为1991年3月5日；3号楼的开工日期为1990年10月20日，竣工日期为1991年3月5日。海口市土地管理局于1992年8月17日作出《关于同意海口市新华区秀英村经济合作社江西省第一建筑工程公司联营建楼的批复》（市土字[1992]992号），内容为”经我局市土字[1992]765号文报市政府评审同意，由海口市新华区秀英村经济合作社提供位于海秀大道、通什农垦公司北侧的4393.656㎡（6.59亩）所属用地，由江西省第一建筑工程公司负责投资，双方采取联营形式，兴建建筑面积为4393㎡的“新南洋大厦”，双方联营期限25年（即从1988年7月29日至2013年7月28日止）。联营期满后，大厦的房屋、财产按联营合同第七条第四款处理。土地使用权由乙方收回。现经我局审核，海口市新华区秀英村经济合作社所提供的地块在海口市××区经济合作社的用地红线权属范围内。该地块由海口市新华区秀英村经济合作社与江西省第一建筑工程公司联营兴建“新南洋大厦”，经市规划局审查认为，符合城市规划要求。因此，同意给予办理该地块土地使用权联营手续。城市建设增容费按市政府[1991]39号文规定执行，收取城市建设增容费7万元/亩，上缴市财政用于城市建设。”1993年4月27日，新南洋大厦所有权人登记在新南洋酒店名下，产权证号为1XXXX号；所有权性质为：集体；房屋坐落为：海口海秀路65号宿舍楼综合楼变配电、洗衣房；建筑结构及层数：框架九层；其中住宅3352.80㎡、非住宅7951.10㎡；使用土地面积：4393.66㎡。1995年3月28日填发的海口市集建（籍）字第J0253号《集体土地建设用地使用证》载明：土地使用者：海口市新华区秀英村合作社；地址：海口市海秀大道北侧；用地面积：22740.90㎡；用途：乡镇企业建设用地。 1992年3月2日，海伊特公司的前身海南经济技术开发总公司与新南洋实业公司签订的《协议书》，在该《协议书》中，海南经济技术开发总公司为甲方，新南洋实业公司为乙方。该协议书约定：甲方全面接管新南洋实业公司及所属新南洋酒店和海口新南洋装饰工程公司；经乙方核报其全部债务共计2410万元整，甲方予以确认，并同意为其全额偿还，如甲方接管后发现原债务与甲方核报之数不符，甲方概不负责，其债务由乙方原主要投资单位，即江西一建负责清理（具体协议另行签订）；双方商定，合同签订后，乙方即将动产和不动资产登记清单提交甲方，甲方资金到位后，进行清账、盘点、办理相应的移交手续；在1992年3月20日前，甲方将2410万元转入乙方银行账户，其中：600万元暂存双方控制账户，等乙方与秀英村25年联营合同延长到50年事宜落实后，再转入乙方使用账户，若联营期限不能延长至50年，乙方应退回甲方所转入的全部款项本息，同时应负责赔偿甲方转入资金的贷款利息及其他费用，并承担总金额千分之五的赔偿金；乙方要办好土地证和房产证，费用由甲方承担；财务移交清单，盘点实数等单证需经双方签字认可，并为本协议附件；等等。该协议书甲方由丁建华署名，乙方由戴志崧署名。秀英村合作社认可该协议书的真实性，但认为海伊特公司如果要接管新南洋实业公司，应当是跟新南洋实业公司的各个股东以及上级主管部门签订协议书，而不是直接跟被接管的新南洋实业公司签订。新南洋实业公司与秀英村合作社没有任何的联营关系，该协议书实际上是由江西一建与海伊特公司所签订，是江西一建私自的行为，海伊特公司的款项均是支付给江西一建，秀英村合作社没有收到海伊特公司的任何款项。江西一建在没有经过董事会，同时也没有通过清算和当时批准成立联营企业的海口市人民政府的相关意见，将其交由海伊特公司管理违反法律规定。 1992年6月2日，海南经济技术开发总公司（甲方）与江西一建（乙方）签订的《财产移交协议书》，该协议约定：”就甲方全面接管乙方及所属企业事宜，于1992年6月1日前，乙方将在海口兴办的“海口新南洋实业发展公司”及所属企业财产全部移交给甲方，即从交接之日起（1992年6月2日）起，由甲方全面负责经营，并有甲方继续承担乙方原承担的合作义务，今后的企业债权债务由甲方全权承担。” 育英贸易部是1988年1月13日经工商登记成立的非公司私营企业，2000年11月23日被吊销。2015年4月27日，海口市龙华区海垦街道办事处出具《证明》，内容为：海口市秀英区育英工商贸易部系秀英村集体开办的经济组织，目前已经由海口市龙华区秀英村经济合作社承继其权利义务。2015年5月13日，海口市龙华区人民政府出具《证明》，内容为：海口市龙华区秀英村经济合作社，（原海口市新华区秀英村经济合作社）于1999年4月20日在原海口市××区织，现为龙华区秀英村农村集体经济组织。根据原海口市土地管理局1992年8月17日《关于同意海口市新华区秀英村经济合作社江西省第一建筑工程公司联营建楼的批复》（市土字[1992]992号）、秀英村合作社提供的《集体土地建设用地使用证》（海口市集建（籍）字第J0253号）（原新南洋大厦使用土地位于该经济社土地使用证范围内）、秀英村合作社提供的收取新南洋大厦联营固定金的收据及记账凭证、银行进账单等材料，秀英村合作社实际履行原海南省海口市××区育英工商贸易部与江西省第一建筑工程公司签订的《兴建新南洋大厦联营合同》的各项权利义务。 2015年5月25日，秀英村合作社曾以江西一建、新南洋实业公司、新南洋酒店为被告，海伊特公司作为第三人向一审法院提起合同纠纷之诉，要求：1.依法确认位于海口市××路号）土地上的全部房产所有权归秀英村合作社所有；2.判令江西一建、新南洋实业公司、新南洋酒店将位于海口市××路号）土地上的全部房产交付秀英村合作社。3.判令新南洋酒店将位于海口市××路楼、综合楼、变配电洗衣房共11303.9平方米的房产过户给秀英村合作社。4.判令江西一建向秀英村合作社支付拖欠的固定收入累计共680075元。5.本案的诉讼费由江西一建、新南洋实业公司、新南洋酒店共同承担。一审法院受理后于2017年2月7日作出（2015）海中法民一初字第74号民事判决书，判决：一、江西一建、新南洋实业公司、新南洋酒店于本判决生效之日起30日内，将位于海口市××路号）土地上的全部房产交付给秀英村合作社；二、新南洋酒店于本判决生效之日起30日内，将位于海口市××路楼、综合楼、变配电、洗衣房（以房产证登记的范围为准）过户给秀英村合作社，江西一建、新南洋实业公司协助过户；三、江西一建于本判决生效之日起10日内，向秀英村合作社支付固定收入61575元；四、驳回秀英村合作社的其他诉讼请求。江西一建、新南洋实业公司、新南洋酒店不服，上诉至本院。本院于2017年6月28日作出（2017）琼民终174号民事判决书，判决：一、维持海口市中级人民法院（2015）海中法民一初字第74号民事判决第三项；二、撤销海口市中级人民法院（2015）海中法民一初字第74号民事判决第一项、第二项、第四项；三、驳回秀英村合作社的其他诉讼请求。本院（2017）琼民终174号民事判决中认定，秀英村合作社系涉案联营合同的实际履行人。秀英村合作社与江西一建签订的《联营合同》为双方真实意思表示，并经土地管理部门批准同意，该《联营合同》为有效合同，并认定该《联营合同》联营期满时间为2015年7月18日。目前，新南洋酒店仍由新南洋实业公司经营中。

一审法院认为，关于秀英村合作社是否具备诉讼主体资格以及《联营合同》的效力问题。（2017）琼民终174号民事判决对此已经认定，秀英村合作社作为本案的原告诉讼主体资格适格，并确认了《联营合同》为有效合同。由于《联营合同》期满时间为2015年7月18日，秀英村合作社现再次提起本案之诉，符合法律规定。各方并未就是否继续联营达成协议，故根据《联营合同》约定，联营合同因履行期限届满而终止。依《联营合同》约定，联营期满后，土地使用权由秀英村合作社收回，登记在新南洋酒店名下的房屋（包括该大厦内的水电设备，空调设备以及室外水泥道路）应全部交付秀英村合作社使用，归秀英村合作社所有。秀英村合作社有权收回海口市海秀路87号（原海秀中路65号）宿舍楼、综合楼、变配电、洗衣房。江西一建、新南洋实业公司、新南洋酒店、海伊特公司应配合将上述地块上的建筑物交付给秀英村合作社。新南洋实业公司、新南洋酒店辩称，新南洋酒店的宿舍楼、变配电、洗衣房，属加盖房屋，秀英村合作社应支付相应的对价。一审法院认为，《联营合同》有“新南洋大厦主楼筹建”、“新南洋大厦房屋全部无偿交回育英贸易部使用”以及“如江西一建欲在联营土地上加盖房屋，其使用期超过联营期时，经育英贸易部同意方能延期”等约定，结合新南洋大厦主要经营酒店项目，可以看出，新南洋大厦并不仅仅包括综合楼，还应有其他附属建筑，而“新南洋大厦房屋全部无偿交回育英贸易部使用”表明交回育英贸易部的建筑不限定主楼，还包括其他附属建筑物，双方在签订《联营合同》时，建筑物尚未报建，故未能就建筑物做详细约定亦属情理之中；故新南洋酒店应将宿舍楼、综合楼、变配电、洗衣房按房产证登记的范围过户至秀英村合作社名下。综上，新南洋酒店、海伊特公司的此项抗辩理由不成立，应不予支持。 关于江西一建是否应向秀英村合作社支付拖欠的固定收入11458元。由于（2015）海中法民一初字第74号案中对2014年1月至秀英村合作社起诉该案前的欠付固定收入共计61575元判令由江西一建支付。秀英村合作社在本案中主张江西一建支付至2015年7月18日联营合同期满前拖欠的固定收入11458元，符合合同约定，应予以支持。 关于海伊特公司的诉讼请求。海伊特公司与新南洋实业公司于1992年3月2日签订的《协议书》，秀英村合作社认为该协议未经其同意，该协议是江西一建与海伊特公司签订，江西一建转让其在《联营合同》的权利义务，未经秀英村合作社同意，违反了法律规定。一审法院认为，新南洋实业公司由江西一建投入注册资金，新南洋酒店又是新南洋实业公司的全资子公司，江西一建、新南洋实业公司以及新南洋酒店实为关联企业，就《联营合同》而言，三公司系具有共同利益的整体。1992年3月2日的《协议书》虽为海伊特公司与新南洋实业公司签订，但该协议书的签署人为戴志崧，在签署《协议书》时，戴志崧兼任江西一建和新南洋实业公司的法定代表人，而江西一建又自认在1992年3月退出了联营，由于新南洋实业公司并非是《联营合同》的相对人，其实际由江西一建控制管理，故该协议应视为江西一建所签订。江西一建对新南洋实业公司、新南洋酒店享有的经营管理权利来源于《联营合同》，江西一建如将新南洋实业公司、新南洋酒店转交给他人管理，相关的权利义务应受《联营合同》约束，海伊特公司即便承接了新南洋实业公司、新南洋酒店，亦只能依《联营合同》的约定，享有江西一建的权利并承担江西一建应承担的义务。由于1992年3月2日签订的《协议书》并未经秀英村合作社同意，故该协议书对秀英村合作社不具有约束力。至于海伊特公司与江西一建之间，因双方所签订的协议书所产生的争议，应由双方另行解决。海伊特公司主张应支持海伊特公司继续履行50年期限合同剩余年限，理由不成立，应不予支持。对海伊特公司主张新南洋酒店的全部财产归海伊特公司所有并将新南洋酒店房产过户至海伊特公司名下等诉求，无事实根据和法律依据，亦应不予支持。

本院认为，结合当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点为：1.《联营合同》的性质（联营还是租赁）；2.海伊特公司本案诉讼地位（被告还是第三人）；3.秀英村合作社关于确认涉案房产所有权及要求交付、过户的诉讼请求是否有事实和法律依据。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费273007.29元（海南海伊特经济技术开发有限公司已预交81150元、海口新南洋实业发展公司已预交191857.29元），由海南海伊特经济技术开发有限公司负担81150元，由海口新南洋实业发展公司、海口新南洋大酒店共同负担191857.29元。 本判决为终审判决。

审 判 长　徐正伟 审 判 员　郭龙滨 审 判 员　唐林艳

法官助理　毛法强 书 记 员　黄　榆