某某、南昌巨汇置业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

江西省南昌市中级人民法院

民事判决书

（2016）赣01民终1017号

上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1954年7月4日出生，住江西省南昌市东湖区。

委托代理人：***，江西求正沃德律师事务所律师。

委托代理人：***，江西求正沃德律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：南昌巨汇置业有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区。

法定代表人：***，董事长。

委托代理人：*平安，江西观睿律师事务所律师。

委托代理人：***，公司员工。

原审第三人：江西省第一建筑有限责任公司，住所地：江西省南昌市西湖区。

法定代表人：***，总经理。

委托代理人：黄勋，系公司员工。

上诉人***因与被上诉人南昌巨汇置业有限公司（以下简称巨汇公司）、原审第三人江西省第一建筑有限责任公司（以下简称一建公司）租赁合同纠纷一案，不服南昌市青云谱区人民法院（2015）青民二初字第526号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人***及其委托代理人***、***，被上诉人巨汇公司委托代理人*平安、***到庭参加诉讼，原审第三人一建公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审，本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院将本案认定为租赁合同纠纷错误。所谓租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据2011年9月26日上诉人与被上诉人签字的转让协议约定，上诉人将涉案店面及经营权转让给被上诉人。根据协议约定，涉案店面经营权及风险于合同签订后转让给被上诉人，由被上诉人对涉案店面享受收益并承担风险。由于双方已完成对涉案店面占有、收益等权利的转移，此时发生的拆迁法律风险当然由被上诉人承担。二、本案多处关键事实未予查清。合同签订目的、实际履行情况是查明合同真实权利义务，认定合同关系的重要事实，但一审法院未予查明认定。三、一审程序错误。按照一审法院及被上诉人的举证，上诉人是将***马物资公司从第三人处租赁的房产转租给被上诉人使用。即使本案为租赁关系，也应以***马物资公司为诉讼主体，因为上诉人不过是作为***马物资公司的法定代表人签字而已，转让主体并非上诉人，也不应将上诉人列为诉讼主体。一审法院以上诉人作为***马物资公司法定代表人的身份，直接判定上诉人承担责任，显然是未经任何事实及程序确认的情况下，将上诉人等同于***马物资公司，是对***马物资公司法人人格的否定，显然有违我国公司法及民事诉讼法的相关规定。

巨汇公司答辩称：一审判决对本案案由的定性是正确的，本案涉案合同是对租赁权的转让，而不是上诉人说的店面所有权的转让，上诉人本身就没有店面所有权。一审法院不存在事实不清的问题，上诉人也没有说明事实哪里有不清楚的地方。一审法院程序合法，和我方签订合同是上诉人，上诉人在一审庭审中自己也说明了是以***马公司的名义与第三人签订了合同，但***马公司已经不存在了，按照上诉人的上诉状内容，上诉人取得本案所有的租金没有依据，应当全部返还。综上，我方请求法院驳回上诉，维持原判。

巨汇公司向一审法院起诉请求：一、解除2011年9月26日巨汇公司与***签订的转让协议及巨汇公司、***与一建公司签订的转让协议；二、***返还巨汇公司提前支付的未到期租金1052800元人民币；三、***返还巨汇公司代垫付的承租人租赁合同保证金131500元；四、诉讼费用由***承担。

一审法院认定事实：巨汇公司原名称为“南昌巨汇建材城物业管理有限公司”。2011年9月26日，南昌巨汇建材城物业管理有限公司作为受让方（乙方）与转让方（甲方）***签订了一份《转让协议》，协议约定：由***投资开发设计建造的一建公司所有位于南昌市沿江南路497号二层半临街店面，自2011年10月1日起，全部转让给南昌巨汇建材城物业管理有限公司经营，使用期限到2017年8月14日为止，每月租金7.52万元，该租金包含了甲方每月应付给一建公司租金，并且要求江西巨汇建材家居广场有限公司对该协议进行担保，租金分三期支付（分别是合同签订后7日内向***支付2011年10月1日至2013年9月30日的租金2004800元；2013年9月30日前支付2013年10月1日至2015年9月30日的租金1804800元；2015年9月30日前支付2015年10月1日至2017年8月14日的租金1689500元），其中，第七条乙方须一次性赔偿甲方经营损失费人民币20万元整，第八条甲方与一建公司的权利、义务，待乙方付清所有款项后终止，第九条甲方收取的承租户合同保证金及多收取的承租户房租共计13.15万元，由乙方在2015年9月30日支付第三期房租时扣抵。同日，巨汇公司、***及一建公司再次签订一份内容相同的《转让协议》。上述两份转让协议签订后，巨汇公司如期向***支付了第一、二期租金及经营损失费。2014年7月24日，一建公司向巨汇公司关联公司即江西巨汇建材家居广场有限公司发出《拆迁通知》，告知巨汇公司承租的抚河南路497号店面为过期临时建筑，属“双拆”范围，要求巨汇公司通知各承租户在7月30日前自行搬迁。同日，一建公司也向***公司即：***马物资公司发出同样内容的《拆迁通知》。政府下达拆迁通知后，一建公司曾召集三方协商，巨汇公司在配合政府拆迁时将***原收取的各承租户租赁合同保证金131500元，于2014年8月20日前先行垫付给了谢召、***等十名承租户。上述店面拆除后，双方当事人均未得到补偿。2014年8月24日，巨汇公司书面致函***，解除与***签订的《转让协议》，并要求***退回剩余租赁期限内的租金及合同保证金未果。巨汇公司为此提起诉讼要求解除2011年9月26日双方签订的《转让协议》及三方签订的《转让协议》，***返还巨汇公司提前支付的剩余未到期租金1052800元，以及巨汇公司垫付的租赁合同保证金131500元。

另查明，巨汇公司系江西巨汇建材家居广场有限公司控股股东。***系***马物资公司法定代表人。2003年2月24日***马物资公司就上述店面与一建公司签订15年的租赁合同。

一审法院认为，巨汇公司、***及一建公司签订两份内容基本一致的《转让协议》，该协议对租赁物位于南昌市沿江南路497号店面、租期、租金等事项进行了明确约定，该转让协议系双方当事人真实意思表示，双方在履行该协议期间，上述店面被省、市政府列为过期临时建筑，属“双拆”范围予以了拆除，从拆除日起巨汇公司未再使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。由于转让协议中的租赁物497号店面已经拆除，致使双方当事人不能实现租赁收益的目的。巨汇公司要求解除其与***签订的《转让协议》及三方签订的《转让协议》符合法律规定，应予支持。其次，双方当事人在《转让协议》中约定的店面由***转让给巨汇公司使用到2017年8月14日止，巨汇公司按照第二次租金支付时间超前向***支付了店面使用租金1052800元（按月租金7.52万元计算，从2014年8月1日至2015年9月30日，合计14个月）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同的规定。既然租赁物已不存在，***提前收取的1052800元租金没有法律依据，应当承担返还巨汇公司的民事责任。再次，《转让协议》中的店面已拆除，巨汇公司将***原收取的各承租户租赁合同保证金及多收租金合计13.15万元已先行垫付给了谢召、***等十名承租户。该款的支付，《转让协议》第九条中双方有明确的约定。综上情况，巨汇公司主张***返还提前支付剩余未到期租金1052800元及垫付的合同保证金等131500元，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。***提出其与巨汇公司所签转让协议是由其投资开发、设计、建造的两层半临街店面共计15套转让给巨汇公司经营的协议，因“双拆”造成店面拆除与其无关，其不承担返还转让费1052800元及保证金131500元责任的抗辩，与事实及法律规定不符，原审法院不予采信。本案中第三人一建公司不承担民事责任，其陈述的部分事实不在本案审理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、解除南昌巨汇置业有限公司与***签订的《转让协议》及南昌巨汇置业有限公司与***、江西省第一建筑有限责任公司签订的《转让协议》；二、****本判决生效之日起十日内返还南昌巨汇置业有限公司提前支付的店面租金1052800元及租赁合同保证金131500元，合计人民币1184300元整。本案诉讼费15459元（南昌巨汇置业有限公司已预交），由***承担。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为，根据上诉人***与被上诉人巨汇公司签订的《转让协议》的内容，以及另一份内容基本一致的三方签订的《转让协议》，协议中均对租赁标的、租金金额、租赁期限、付款方式等作了明确约定，故一审法院将本案定为租赁合同纠纷正确，对上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。因涉案店面属于临时建筑，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十七条和《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条之规定，涉案店面在上诉人与被上诉人签订协议时已经超过了临时建筑的使用期限，故上诉人与被上诉人签订的协议属无效协议，但被上诉人已经按照约定用途在租赁房屋从事经营行为，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。由于涉案店面属于过期临时建筑，属“双拆”范围，并已由政府拆除，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一之规定，巨汇公司要求解除两份《转让协议》理由正当，应予支持。在涉案店面拆除后，巨汇公司未再使用店面，其预交的房屋占有使用费1052800元，***应予以返还。另***原收取的租赁合同保证金及多收租金合计13.15万元已在双方签订的《转让协议》中明确约定抵扣，且租赁保证金在拆迁时也由巨汇公司先行支付给了谢召、***等承租户，故***应返还给巨汇公司。根据合同相对性原则，《转让协议》的合同相对方为***和巨汇公司，且房屋占有使用费也是直接交给***，***主张其不是本案的适格当事人没有依据，不予支持。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费15459元，由上诉人***承担。

本判决为终审判决。

审判长裴重芳

代理审判员曹渊

代理审判员*晖

二〇一七年三月六日

书记员*倩