某某与江西省翔烽建设工程有限公司、某某案外人执行异议之诉一审民事判决书

江西省上犹县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）赣0724民初1165号

原告：***，男，1968年5月12日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。

被告：江西省翔烽建设工程有限公司，住所地：江西省上饶市广丰区沙田镇政府大院内。统一社会信用代码：91361122161534994M。

法定代表人：郑飞明，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：钟德超，广东华商（赣州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被告：***，女，1969年1月15日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。

被告：***，男，1960年10月9日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县。

被告：朱圣桃，女，1964年8月18日出生，汉族，住江西省赣州市南康区。

被告：刘敬华，男，1948年2月6日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。

被告：江西浩和实业发展有限公司，住所地：上犹县东山镇犹江大道浩和庄园**113店面。统一社会信用代码：91360724693708836M。

法定代表人：田长新，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：袁乐毅，江西腾龙律师事务所律师。代理权限：一般代理。

委托诉讼代理人：李秀明，江西腾龙律师事务所律师。代理权限：一般代理。

原告***与被告江西省翔烽建设工程有限公司（以下简称翔烽建设公司）、***、***、朱圣桃、刘敬华、江西浩和实业发展有限公司（以下简称浩和实业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***、被告翔烽建设公司的委托诉讼代理人钟德超、被告浩和实业公司的委托诉讼代理人李秀明到庭参加诉讼。被告刘敬华、***、***、朱圣桃经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1．判决不得执行上犹县东山镇犹江大道浩和庄园B栋3单元1101号房产，并解除对该房屋的查封。2．确认上犹县东山镇犹江大道浩和庄园B栋3单元1101号房产归原告所有，并判决被告浩和实业公司为原告办理产权过户登记。3．本案案件受理费由被告承担。事实与理由：上犹县人民法院于2019年1月查封了上犹县东山镇犹江大道浩和庄园B栋3单元1101号房屋。原告提出了书面异议，原告于2020年7月1日收到上犹县人民法院（2020）赣0724执异12号执行裁定书。原告认为：1．原告在该房屋被法院查封前已与被告浩和公司签订了《赣州市商品房买卖合同》并备案，该合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2．原告购买该房屋后进行了装修并入住多年，在法院查封之前已合法占有该房屋。3．签订房屋买卖合同后，原告与被告浩和实业公司就房款付款方式达成合意，原告通过抵销债权及代偿债务的方式付清了全部房款，被告浩和实业公司出具收款收据。同时，原告缴纳了房屋契税、房屋维修专项基金及物业费等。4．房屋未办理过户登记是因为被告浩和实业公司欠缴企业所得税导致，原告没有任何过错。综上所述，法院应当解除对原告房屋的查封。

被告江西翔烽建设公司辩称，1．原告与被告浩和实业公司签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，因为原告并非普通的购房者。原告只是被告浩和实业公司的普通债权人，双方房屋买卖实际是以房抵债，双方串通将我公司具有优先受偿权的房屋直接抵偿给原告，违反了法律强制性规定。2．案涉房屋并没有完成产权变更登记，因此不管原告与被告浩和实业公司之间的《商品房买卖合同》是否有效，原告与我公司均是被告浩和实业公司的债权人，原告并非购房者。在此情形下，我公司作为案涉房屋的施工方，对该房屋仍然享有优先受偿的权利。

被告刘敬华书面辩称，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十六条、第十七条的规定，案涉房屋仍属被告浩和实业公司。如果原告与被告浩和实业公司是债务互相抵扣，仅仅是债权债务的关系，物权并不发生变化。本人作为债权人向被告浩和实业公司主张债权，合理合法。原告要求保护自身权益，应向被告浩和实业公司主张，无权要求本人承担由此产生的任何费用。

被告***书面辩称，1．案涉房产登记在被告浩和实业公司名下，执行法院查封该房产，有法律依据。2．根据法律规定，原告虽然已经占有该房屋，但双方仅仅是以借贷的债务抵偿部分房款，该借款也不具有优先受偿权。3．原告因为各种原因没有办理产权过户手续，不具有足以排除执行的合法事由。4．综上，原告实质上仅是被告浩和实业公司的债务人而已，其诉求理由不充分。被告浩和实业公司现有的房屋，应当归属该公司所有债权人。

被告浩和实业公司辩称，1．我公司认可原告确实通过以房抵债的方式支付了案涉房屋的房款，因为我公司无力缴纳相关税费，未能及时办理不动产转移登记手续。2．对原告提交的证据的“三性”没有异议。3．关于以房抵债行为的合法性由法院依法认定，我公司无异议。综上，请求法院在查明事实的基础上公正判决。

被告***、朱圣桃未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证。经审理，本院确认事实如下：

2015年9月10日，被告浩和实业公司与原告***签订《赣州市商品房买卖合同》，并在上犹县房地产管理局办理了备案登记，合同备案编号为20150902112。根据该合同约定，原告***以691547元价格购买被告浩和实业公司开发的位于上犹县房屋。双方另约定，以被告浩和实业公司法定代表人黄焕辉应归还原告***的借款36.9万元和由原告***代黄焕辉偿还黄晓军的债务23.7万余元，以及由原告***代被告浩和实业公司退还胡华龙、胡华峰购房定金20万元的方式，折抵原告***应向被告浩和实业公司支付的购房款691547元和车位价款114522.54元。被告浩和实业公司于2015年9月10日向原告***开具了支付购房款收据691547元、车位款收据114522.54元，双方按约定抵销了债务且原告***按约定代偿了相关债务。原告***于2015年9月16日向上犹县房地产管理局缴纳了房屋住宅专项维修资金2367.97元，于2015年10月8日向上犹县地方税务局纳税服务分局缴纳了房屋契税20746.41元。房屋交付后，原告***对房屋进行了装修并实际入住至今，并于2015年11月25日与江西弘和物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，且支付该房屋的物业服务费等费用至今。因被告浩和实业公司欠缴企业所得税，原告***未能成功办理该房屋所有权变更登记，该房屋至今仍登记为被告浩和实业公司所有，不动产权证号为赣（2017）上犹县不动产权第××号。

另查明，本院在执行被告江西翔烽建设公司等与被告浩和实业公司建设工程施工合同纠纷等案过程中，于2019年1月14日作出（2016）赣0724执475号、（2017）赣0724执127号、（2018）赣0724执849号、（2018）赣0724执856号、（2018）赣0724执823号、（2019）赣0724执42号之一执行裁定书，裁定查封了案涉房屋。***向本院提出执行异议，本院于2020年6月29日作出（2020）赣0724执异12号执行裁定书，裁定驳回了***的异议请求。2020年7月13日，原告***向本院提起诉讼。

本院认为，本案的争议焦点是：1．原告***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2．原告***要求确认其案涉房屋所有权及办理过户登记的主张应否支持。

一、关于原告***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，原告***与被告浩和实业公司在法院查封之前于2015年9月10日就案涉房屋签订了《赣州市商品房买卖合同》并备案；原告***提交的证据能够证明其与被告浩和实业公司抵消的债务及其为被告浩和实业公司代偿的债务真实存在，且原告***按双方约定以债务抵销及代偿债务的方式完全履行了支付购房款的义务，被告浩和实业公司为原告***开具了购房款收据；房屋买卖合同签订后，房屋未能办理过户登记手续的原因是被告浩和实业公司欠缴企业所得税，原告***对此并无过错；原告***在双方房屋买卖合同签订之后即接收了案涉房屋并对房屋进行装修入住，早于2019年1月14日本院查封房屋的时间，且实际占有案涉房屋至今；被告江西翔烽建设公司、***、***、朱圣桃、刘敬华也未提交证据证实原告***与被告浩和实业公司之间存在恶意串通、低价转让资产逃避债务的情形。综合上述事实，原告***对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求不得执行案涉房屋的主张依法应予以支持。

二、关于原告***要求确认其案涉房屋所有权及办理过户登记的主张应否支持的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告***与被告浩和实业公司虽已签订《赣州市商品房买卖合同》，但该合同只是物权变动的原因行为，并不直接发生物权变动的法律效果，原告***要求确认其享有该房屋的所有权，本院不予支持。本案为案外人执行异议之诉，原告***请求判决被告浩和实业公司为其办理该房屋过户登记，不属于本案的审理范围。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：

一、不得执行坐落于上犹县东山镇犹江大道浩和荘园Ｂ栋3单元1101号房屋［不动产权证号：赣（2017）上犹县不动产权第××号］；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

案件受理费10715.5元（原告已预交），由被告江西浩和实业发展有限公司负担，限于判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。

审　判　长　　王贵鹏

审　判　员　　罗荣标

人民陪审员　　陈昌茂

二〇二〇年十二月十八日

代理书记员　　王晓玲

附：江西省上犹县人民法院标的款账户

户名：上犹县人民法院

账号：1360792750030020420005

开户行：上犹县农商银行城区支行