某某、中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

江西省高级人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）赣执复105号

复议申请人（异议人、被执行人）：**，女，1976年6月14日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。

委托代理人：李著玉、梅进春，江西中矗律师事务所律师。

申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司。住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**浦发大厦**。统一社会信用代码：91360000705516824T。

法定代表人：刘世佳，该公司副总经理（主持工作）。

委托代理人：李玮，江西求正沃德律师事务所律师。

委托代理人：黄拯华，该公司员工。

被执行人：***，男，1975年10月2日出生，汉族，住江西省南昌市高新区。

被执行人：江西南博运动器材有限公司。住所地：江西。住所地：江西省吉安市峡江县金坪探索体育产业园：58921983-X。

法定代表人：袁朋根，该公司总经理。

被执行人：江西探索集团有限公司。住所地：江西。住所地：江西省南昌市高新区京东大道**：78970012-6。

法定代表人：***，该公司董事长。

被执行人：江西探索体育产业园有限公司。住所地：江西省吉。住所地：江西省吉安市峡江县金坪华侨创业园5088654-7。

法定代表人：***，该公司董事长。

复议申请人**因不服江西省南昌市中级人民法院（以下简称南昌中院）于2020年6月10日作出的（2020）赣01执异79号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

南昌中院在执行中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司（以下简称东方资产公司）与**、***、江西南博运动器材有限公司、江西探索集团有限公司、江西探索体育产业园有限公司借款合同纠纷一案中，被执行人**对该院裁定拍卖其名下位于江西省南昌市青山湖区（房屋产权证号：洪房权证湖字第**）房产不服，提出书面异议，该院裁定驳回其异议请求。

南昌中院查明，该院于2016年1月12日作出（2015）洪民二初字第544号民事判决书，判令：1．被告江西探索集团有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司南昌分行票据垫付款18291800元及相应罚息4794330元（截止到2015年12月21日）（此后罚息计算：以18291800元为本金，按日利率万分之五计收至被告偿清原告票据垫付款本息之日止）。2．被告江西探索集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司南昌分行支付律师费2.4万元。3．被告江西探索集团有限公司不能履行上述还款义务时，原告中信银行股份有限公司南昌分行有权对被告江西探索体育产业园有限公司所有的九处土地［坐落于江西省吉安市峡江县金族乡金坪工业园区的两处房产［（峡房他证金坪字第××号）］折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，其价款超出上述款项的部分归被告江西探索体育产业园有限公司所有，不足部分由江西探索集团有限公司继续清偿。4．被告江西探索集团有限公司不能履行上述还款义务时，原告中信银行股份有限公司南昌分行有权对被告**所有的位于江西省南昌市青山湖区（洪房他证青山湖区字第××号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，其价款超出上述款项的部分归被告**所有，不足部分由江西探索集团有限公司继续清偿。5．原告中信银行股份有限公司南昌分行对被告江西南博运动器材有限公司已质押的1422万元保证金享有优先受偿的权利。6．被告***、**对被告江西探索集团有限公司所欠原告中信银行股份有限公司南昌分行上述款项的给付承担连带担保责任。7．被告***、**承担连带清偿责任后，有权向被告江西探索集团有限公司追偿。该院于2018年9月12日立案执行，执行案号为（2018）赣01执455号。后该案终结执行。该院于2019年7月11日，对该案恢复执行，案号为（2019）赣01执恢69号。该院于2019年9月2日作出（2019）赣01执恢69号之一执行裁定书，裁定变更东方资产公司为本案申请执行人。2020年3月13日，申请执行人东方资产公司向该院提交申请，申请对抵押物房屋（洪房房产权证湖字第**）行网络询价。2020年3月17日，该院就案涉房产向国家税务总局南昌市青山湖区税务局定向询价，青山湖区税务局逾期未答复该院。2020年3月17日，该院委托中国工商银行融ｅ购电商平台、阿里拍卖大数据询价平台、京东大数据询价平台对案涉房产进行网络询价。该院在网络询价录入财产基本情况时，三家平台均未要求标注案涉房产为已装修还是毛坯，该院也并未标注案涉房产是已装修还是毛坯。

南昌中院认为，一是关于异议人**提出的应优先执行公司财产再执行异议人个人的案涉房产。依据该院（2015）洪民二初字第544号民事判决书第三项，被告江西探索集团有限公司不能履行上述还款义务时，原告中信银行股份有限公司南昌分行有权对被告江西探索体育产业园有限公司所有的九处土地［坐落于江西省吉安市峡江县金族乡金坪工业园区的两处房产［（峡房他证金坪字第××号）］折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，其价款超出上述款项的部分归被告江西探索体育产业园有限公司所有，不足部分由江西探索集团有限公司继续清偿；第四项，被告江西探索集团有限公司不能履行上述还款义务时，原告中信银行股份有限公司南昌分行有权对被告**所有的位于江西省南昌市青山湖区（洪房他证青山湖区字第××号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，其价款超出上述款项的部分归被告**所有，不足部分由江西探索集团有限公司继续清偿。被执行人江西探索体育产业园有限公司与**均以自己名下的土地使用权或房产提供了抵押担保。二者不存在强制执行的先后顺序之分。二是关于异议人提出的涉案房产为异议人个人及同住家属唯一一套住房，应为异议人个人及其所扶养的家属置换一套基本住房或落实100-150万元安置房前，应暂缓执行异议人唯一住房。本案在审查过程中，异议人**未提交证据证明涉案房产属于异议人个人及其所扶养家属的唯一一套住房。三是关于异议人提出的要求进行双方议价或重新委托司法鉴定机构对案涉房产进行评估。本案中，申请执行人东方资产公司于2020年3月13日向该院提交申请，申请对抵押物房屋（洪房产房产权证湖字第**）网络询价。故该院依法进行了定向询价和网络询价。至于异议人提出该院在网络询价时将已经装修的涉案房产标明为毛坯房导致询价价格低于房屋实际价值，经查，该院在进行网络询价录入财产基本情况时，三家平台均未要求标注案涉房产为已装修还是毛坯，该院也并未标注案涉房产是已装修还是毛坯。依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。”本案中，涉案房产的网络询价报告均不存在上述情形。综上所述，异议人**的异议请求无事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定驳回异议人**的异议请求。

**向本院申请复议称，第一，南昌中院没有按照善意文明执行理念，合理选择被执行财产，且超标的查封被执行人财产。人民法院应选择对被执行人生产生活影响较小且方便执行的财产执行。第二，南昌中院对复议申请人及其一家同住老少唯一住房采取强制执行措施前，没有依法履行调查义务，也未依法落实申请人安置房或安置费。第三，南昌中院在执行本案中，程序违法，严重损害申请人合法权益。请求依法撤销（2020）赣01执异79号执行裁定书，停止强制执行申请人位于江西省南昌市青山湖区（房屋产房屋产权证号：洪房权证湖字第**）房产。

东方资产公司辩称，第一，**与江西探索体育产业园有限公司均以自己名下财产为被执行人江西探索集团有限公司提供了抵押担保，二者不存在强制执行的先后顺序之分，南昌中院有权执行复议申请人**的抵押财产。第二，复议申请人并未提供该抵押财产系其唯一住房的证据，而且即使是其唯一住房，也不能成为阻却强制执行的法定事由，南昌中院有权对该抵押财产进行强制执行。第三，南昌中院依据法律规定，对复议申请人名下的抵押财产进行司法拍卖完全符合法律规定。因此，南昌中院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回**的复议申请。

本院经审查补充查明，根据**的申请，长沙市不动产登记部门于2020年11月13日出具《长沙市不动产信息查询证明》，显示其在长沙市不动产登记中心业务系统内无不动产信息；南昌市不动产登记部门于2020年11月16日出具《南昌市不动产登记信息查询结果》，显示查询到其名下不动产登记信息1条，即位于南昌市青山湖区（房屋产权房屋产权证号：洪房权证湖字第**）

又查明，2020年11月19日，江西鼎立土地房地产评估有限公司向南昌中院出具情况说明函，称该公司受南昌中院委托［司法评估委托书编号为（2018）赣01执评180号、（2018）赣01执评202号］，对位于峡江县创业园内的土地使用权及房产价值进行评估，发现存在如下问题：1．根据现场查勘及收到的材料，该厂区内共有多栋建筑物，宗地分割成了7宗地块，需补充宗地分割图，以便确定地上建筑物和相对应的土地；2．目前收到的产权证信息为4栋建筑物及2宗土地相关产权证，该4栋建筑物均为单层钢结构建筑物，但总建筑面积之和大于宗地面积，分析可知，该建筑物跨越了其他宗地红线，对后期正常过户将影响极大，因材料欠缺，故一直未出具评估报告。

本院查明的其它事实与南昌中院基本一致。

本院认为，本案的争议焦点是：第一，南昌中院是否合理选择被执行财产；第二，案涉**名下房产是否其唯一住房，以及执行该住房是否合法；第三，对案涉**名下房产评估拍卖程序是否合法。

（一）关于南昌中院是否合理选择被执行财产的问题。根据南昌中院（2015）洪民二初字第544号民事判决第三项、第四项内容，被执行人江西探索体育产业园有限公司和**均以自己名下的土地使用权或房产提供了抵押，当债务人江西探索集团有限公司不能履行还款义务时，债权人东方资产公司有权对抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，上述物的担保并不存在先后顺序之分，抵押权人可以就其中任一或各个财产行使抵押权。此外，《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第3条规定：“合理选择执行财产。被执行人有多项财产可供执行的，人民法院应选择对被执行人生产生活影响较小且方便执行的财产执行。在不影响执行效率和效果的前提下，被执行人请求人民法院先执行某项财产的，应当准许；未准许的，应当有合理正当理由。”本案中，根据评估机构的书面反馈，江西探索体育产业园有限公司提供的抵押物存在建筑物和土地对应情况不明、建筑物跨越其他宗地红线等问题，导致无法出具评估报告，因此，对该财产的执行在客观上存在障碍，不符合方便执行原则，影响了执行效率和效果。此种情况下，南昌中院根据债权人申请，执行**名下抵押物，于法有据，亦不违背善意文明执行理念。

（二）关于案涉**名下房产是否其唯一住房，以及执行该住房是否合法的问题。本案复议审查过程中，根据**向本院提交的长沙市、南昌市不动产登记部门出具的查询结果，案涉**名下房产，即位于江西省南昌市青山湖区（洪房他证青山湖区字第××号），确属其在住所地、经常居住地的唯一住房。但该房屋分为1-3层，户型是4室2厅2卫，面积达228.39平方米，远超基本生活需要。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，申请执行人按照当地廉租住房保障面积为执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。在本案执行异议和复议审查过程中，申请执行人东方资产公司均在书面答辩中表示，若案涉**名下房产为其唯一住房，同意按照当地廉租住房保障面积为执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。据此，南昌中院执行该房产，并无不妥，但在执行过程中，应依法保护其合法权益。

（三）对案涉**名下房产评估拍卖程序是否合法的问题。人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第四条规定：“采取当事人议价方式确定参考价的，除一方当事人拒绝议价或者下落不明外，人民法院应当以适当的方式通知或者组织当事人进行协商，当事人应当在指定期限内提交议价结果。”本案中，申请执行人东方资产公司于2020年3月13日向南昌中院提交申请，要求对案涉**名下房产进行网络询价，表明一方当事人已拒绝议价，故南昌中院依次进行定向询价、网络询价，符合法律规定。复议申请人**提出其房屋已耗巨资装修，却在网络询价时被标明为毛坯房，导致询价价格远低于房屋实际价值，要求法院重新组织议价或委托评估。经查，南昌中院在网络询价过程中，向司法网络询价名单库中的淘宝（中国）软件有限公司、江苏京东信息技术有限公司、中国工商银行股份有限公司等全部平台发出网络询价委托书，上述平台在录入财产基本情况时均未要求标注房产为已装修还是毛坯，该院录入财产信息时也无法标注已装修还是毛坯，不存在录入错误。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条：“当事人利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。”故**认为网络询价结果过低等理由，不属于执行异议复议程序的审查范围。此外，对**在复议审查过程中提出的超出异议请求范围的其他主张，本院不予审查，当事人可另循救济途径。

综上所述，**的复议理由不能成立，本院不予支持。本案原审异议裁定认定事实基本清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：

驳回**的复议申请，维持江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01执异79号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　　邹中华

审判员　　龙　崎

审判员　　汤志勇

二〇二〇年十一月二十七日

法官助理李哲

书记员朱学斌