某某、中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

江西省南昌市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）赣01执异79号

异议人（被执行人）：**，女，汉族，1976年6月14日出生，住所地：湖南省长沙市雨花区。

申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司。住所地：江西省南昌市红谷滩新区。

法定代表人鲁以亮。

被执行人：***，男，汉族，1975年10月2日出生，住所地：江西省南昌市高新区。

被执行人：江西南博运动器材有限公司。住所地：江西省吉安市峡江县。

法定代表人袁朋根，该公司总经理。

被执行人：江西探索集团有限公司。住所地：江西省南昌市高新区。

法定代表人***，该公司董事长。

被执行人：江西探索体育产业园有限公司。住所地：江西省吉安市峡江县。

法定代表人***，该公司董事长。

本院在执行中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司与**、曾昭文、江西南博运动器材有限公司、江西探索集团有限公司、江西探索体育产业园有限公司借款合同纠纷一案中，本院裁定拍卖被执行人**名下位于江西省南昌市青山湖区（房屋产权证号：洪房权证湖字第××号）房产（以下简称案涉房产）。被执行人**提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

异议人**异议称：一、应优先执行被执行人江西探索体育产业园有限公司享有的坐落于峡江县创业园区的土地使用权和房屋所有权，执行后金额不足在执行异议人个人及同住家属唯一一套住房。二、在为异议人及同住家属置换一套基本住房或落实100-150万元安置费前，应暂缓执行异议人唯一住房，以保障异议人及其同住家属的生活所需。该房屋为异议人一家老小的唯一住房，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条之规定：人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。3、应停止对涉案房屋的网络询价及拍卖的执行行为，重新组织双方议价或重新委托司法鉴定机构对异议人唯一一套住房进行公平公正的评估；最高人民法院发布的《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，规定中明确规定采取网络询价前应双方议价，且采取网络询价的方式，必须在网络询价委托书中载明财产的物理特征，而异议人的房屋明明已经耗巨资进行装修并居住多年，在网络询价的过程中却被标明为毛坯房，显而易见其得出的价格远远低于房屋的实际价值，故请求贵院重新组织双方议价或委托司法鉴定机构对涉案房屋价值进行评估，然后依据评估价值进行公开拍卖。

申请执行人中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司及其委托代理人辩称：一、关于被答辩人**提出的执行财产顺序问题。1、涉案债权审理过程中，法院已查明，**以其名下位于江西省南昌市青山湖区作为抵押担保财产，并且对涉案债权承担连带担保责任。根据法院作出的（2015）洪民二初字第544号民事判决书，答辩人有权对**名下位于江西省南昌市青山湖区折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。因此，**作为完全民事行为能力人，自愿将上述涉案房屋作为抵押财产，理应预见并承担抵押担保所带来的一切法律风险。答辩人申请优先执行被答辩人名下抵押财产符合法律公平原则。2、在执行程序中，并无对被执行财产先执行顺序的法律规定，答辩人有权选择更有利于执行的财产强制执行，此执行行为也能更有利于保护债权人的合法权益，以达到司法公正之目的。二、关于被答辩人**提出的执行过程安置问题。1、被答辩人在本次执行异议过程中，虽声称涉案房屋为其唯一住房，但并未提交相关证据予以证明。事实上，被答辩人不仅将涉案房屋作为抵押财产进行担保，而且根据答辩人现场调查，该涉案房屋被答辩人多年并未居住，且已拖欠物业费多年，足以证明被答辩人并无居住在此涉案房屋的必要性与紧迫性。因此，被答辩人要求答辩人预先保障其基本住房的要求，不符合法律规定。2、根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，唯一住房并不能成为本案执行行为的阻却事由，被答辩人的暂缓执行理由不成立。3、假使该涉案房屋作为被答辩人的唯一住房，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，答辩人也仅需按照当地廉租住房保障面积标准为其提供居住房屋，或者参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。因此被答辩人要求支付100-150万元安置费用明显过高，违反法律公平、公正原则，损害答辩人的合法权益。三、关于被答辩人**提出的涉案财产网络询价问题。1、贵院于2020年3月24日作出的（2019）赣01执恢69号《异议通知书》明确告知，针对本次网络询价方式和报告提出异议的期限仅为收到告知书之日起五日内。因此，被答辩人于2020年5月22日才向法院提出网络询价异议，明显超过异议期限，违反程序正义。2、根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，在执行程序中，并未规定对被执行财产确定处置参考价的询价方式顺序，答辩人及法院有权选择更有利于执行的方式进行询价。因此，贵院委托阿里拍卖大数据询价平台、京东大数据评估询价平台等对涉案房屋采取网络询价方式确定处置参考价符合法律规定，并无不当。事实上，答辩人曾多次尝试于被答辩人沟通涉案房屋的处置问题，均因无法联系上被答辩人而未能实现，现答辩人为维护自身合法权益，向法院提出采取其他的方式定价，于法有据。3、根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十条规定，本次执行过程中，本案的三份《网络询价报告》显示，贵院已向相关平台提供了处置财产名称、物理特征、规格数量、目的要求等基本信息，该信息并未涉及涉案房屋为毛坯房。因此，上述平台均采取合理、合法的方式进行网络询价，被答辩人以网络询价的价格远低于房屋实际价格为由要求重新确定处置财产的参考价，不符合法律规定。

异议人**为证明其主张，提交了如下证据：案涉房产实地照片。

经审查查明，本院于2016年1月12日作出的（2015）洪民二初字第544号民事判决书，判决：一、被告江西探索集团有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司南昌分行票据垫付款18291800元及相应罚息4794330元（截止到2015年12月21日）（此后罚息计算：以18291800元为本金，按日利率万分之五计收至被告偿清原告票据垫付款本息之日止）。二、被告江西探索集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司南昌分行支付律师费2.4万元。三、被告江西探索集团有限公司不能履行上述还款义务时，原告中信银行股份有限公司南昌分行有权对被告江西探索体育产业园有限公司所有的九处土地［坐落于江西省吉安市峡江县金族乡的两处房产［（峡房他证金坪字第××号）］折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，其价款超出上述款项的部分归被告江西探索体育产业园有限公司所有，不足部分由江西探索集团有限公司继续清偿。四、被告江西探索集团有限公司不能履行上述还款义务时，原告中信银行股份有限公司南昌分行有权对被告**所有的位于江西省南昌市青山湖区（洪房他证青山湖区字第××号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，其价款超出上述款项的部分归被告**所有，不足部分由江西探索集团有限公司继续清偿。五、原告中信银行股份有限公司南昌分行对被告江西南博运动器材有限公司已质押的1422万元保证金享有优先受偿的权利。六、被告***、**对被告江西探索集团有限公司所欠原告中信银行股份有限公司南昌分行上述款项的给付承担连带担保责任。七、被告***、**承担连带清偿责任后，有权向被告江西探索集团有限公司追偿。本院于2018年9月12日立案执行，执行案号为（2018）赣01执455号。后该案终结执行。本院于2019年7月11日，对该案恢复执行，案号为（2019）赣01执恢69号。本院于2019年9月2日作出（2019）赣01执恢69号之一执行裁定书，裁定变更中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司为本案申请执行人。2020年3月13日，申请执行人中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司向本院提交申请，申请对抵押物房屋（洪房产权证湖字第××号）进行网络询价。2020年3月17日，本院就案涉房产向国家税务总局南昌市青山湖区税务局定向询价，青山湖区税务局逾期未答复本院。2020年3月17日，本院委托中国工商银行融ｅ购电商平台、阿里拍卖大数据询价平台、京东大数据询价平台对案涉房产进行网络询价。本院在网络询价录入财产基本情况时，三家平台均未要求标注案涉房产为已装修还是毛坯，本院也并未标注案涉房产是已装修还是毛坯。

本院认为，一、关于异议人**提出的应优先执行公司财产再执行异议人个人的案涉房产。依据本院（2015）洪民二初字第544号民事判决书第三项，被告江西探索集团有限公司不能履行上述还款义务时，原告中信银行股份有限公司南昌分行有权对被告江西探索体育产业园有限公司所有的九处土地［坐落于江西省吉安市峡江县金族乡的两处房产［（峡房他证金坪字第××号）］折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，其价款超出上述款项的部分归被告江西探索体育产业园有限公司所有，不足部分由江西探索集团有限公司继续清偿；第四项，被告江西探索集团有限公司不能履行上述还款义务时，原告中信银行股份有限公司南昌分行有权对被告**所有的位于江西省南昌市青山湖区（洪房他证青山湖区字第××号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，其价款超出上述款项的部分归被告**所有，不足部分由江西探索集团有限公司继续清偿。被执行人江西探索体育产业园有限公司与**均以自己名下的土地使用权或房产提供了抵押担保。二者不存在强制执行的先后顺序之分。二、关于异议人提出的涉案房产为异议人个人及同住家属唯一一套住房，应为异议人个人及其所扶养的家属置换一套基本住房或落实100-150万元安置房前，应暂缓执行异议人唯一住房。本案在审查过程中，异议人**未提交证据证明涉案房产属于异议人个人及其所扶养家属的唯一一套住房。三、关于异议人提出的要求进行双方议价或重新委托司法鉴定机构对案涉房产进行评估。本案中，申请执行人中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司于2020年3月13日向本院提交申请，申请对抵押物房屋（洪房产权证湖字第××号）进行网络询价。故本院依法进行了定向询价和网络询价。至于异议人提出本院在网络询价时将已经装修的涉案房产标明为毛坯房导致询价价格低于房屋实际价值，经查，本院在进行网络询价录入财产基本情况时，三家平台均未要求标注案涉房产为已装修还是毛坯，本院也并未标注案涉房产是已装修还是毛坯。依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条：“当事人利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。”本案中，涉案房产的网络询价报告均不存在上述情形。综上所述，异议人**的异议请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：

驳回异议人**的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。

审判长　梁　珂

审判员　吴明军

审判员　李国兴

二〇二〇年六月十日

书记员　曾双双