某某、萍乡市博昌实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江西省萍乡市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）赣03民终37号

上诉人（原审原告）：***，男，1990年10月13日出生，汉族，住江西省萍乡市上栗县。

委托诉讼代理人：潘昌东，江西法报律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：萍乡市博昌实业有限公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济开发区320国道观丰路，统一社会信用代码913603016127748242。

法定代表人：汤怀博，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈明，江西广予律师事务所律师。

上诉人***因与上诉人萍乡市博昌实业有限公司（以下简称博昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省萍乡市安源区人民法院（2019）赣0302民初2743号民事判决，向本院提出上诉。本院2020年1月3日立案后，依法组成合议庭于2020年4月1日公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人潘昌东，上诉人博昌公司的委托诉讼代理人陈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：一、变更一审判决第三项，改判博昌公司增加赔偿***损失97848元；二、本案一审、二审诉讼费由博昌公司承担。事实和理由：双方签订的商铺租赁合同约定“任意一方违约，由违约方赔偿守约方的损失，赔偿金额按年租金、年管理费、年营运费总额的50%计算”。合同法第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审法院依照公平原则以***实际交纳的费用为基础计算损失赔偿是错误的，不公平的。合同明确约定了损失赔偿金的计算方式，该约定的损失赔偿金163080元是确定的，未超过博昌公司的预见。且***的实际损失远高于合同约定的损失赔偿金，承租店铺装修费用超过60万元，实际使用时间仅一年，合同约定使用时间为2年，装修损失远超了合同约定的赔偿金。***另还有未能正常营业的人工工资及预期收益等损失。博昌公司亦未请求人民法院对约定的违约金予以减少，人民法院不应主动核减。综上，请依法支持对瘳海波的上诉请求。

博昌公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二审庭审中,博昌公司将该改判请求具体明确为驳回***的全部诉讼请求;二、本案一审、二审诉讼费由***承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。（一）***租赁博昌公司店面实际经营的时间有二年半（从2017年3月1日至2019年8月31日），一审判决认定***只需缴纳八个月的房租，判令博昌公司退回***32616元租金歪曲了合同双方的真实意思表示，存在牵强附会推算免租期。***所交的租金130464元系8个月的租金，只是交了8个月租金后另4个月不需交纳租金，支付8个月租金可以使用12个月的商铺，故一审认定该租金为12个月的租金存在不当，博昌公司不存在需要返还租金的事实。（二）一审判决认定博昌公司与***签订的《租赁合同》及相关补充协议都是有效协议，应受法律保护，但***一直经营到2019年7月29日，却可以不交租金。***违反协议约定不配合商场的消防改造，致使博昌公司被迫修改图纸，造成了博昌公司34755元的损失。在2019年元月1日前***应交9个月的租金，但***只交纳8个月租金，2019年元月1日开始应交纳的租金分文未交。可见，***存在拖欠租金的事实，对于该欠付的租金博昌公司可以按合同约定在保证金中予以扣除。故在***存在诸多违约的情况下，判令博昌公司退回5万元保证金显然不当。（三）博昌公司承诺的免租金是在商场改造的情况下作出的让步，***既然同意享受免除租金的优惠，而又主张博昌公司违约，显然是恶意诉讼。一审法院判决博昌公司赔偿***违约损失65232元，明显违背权利和义务对等的原则，违背了公平原则。（四）根据消防法第三条、第四条的规定，消防改造是政府行政行为，博昌公司是基于政府的行政行为而进行消防改造，该改造并不是博昌公司职责范畴内的自行改造，博昌公司对于该项改造并不享有自主决策权，什么时候改、怎么改、改什么地方均不由博昌公司决定。一审判决对该事实的认定及适应的法律均存在错误。二、案涉商铺所在家具市场的消防改造对于租赁合同的履行没有造成实质性的影响。根据庭审查明的情况及合同补充条款约定内容等足以说明，双方当事人对于商铺所在的家具市场存在消防改造要求是明知的，且改造期间租赁商铺并未停止经营活动，从廖海提供的照片及视频可以看出其一直在使用经营，***在一审中亦当庭承认商铺门口的电子屏一直受其管理和使用，***作为承租人对租赁经营中面临的商业风险亦应有一定的理性判断，消防改造应属承租过程中的正常风险范畴，该改造不能构成***拒付租金的正当理由，更不能认定为博昌公司违约。综上，请依法查明事实并维护博昌公司合法权益。

***辩称:一、交纳的130464元租金系一年的租金,并不是博昌公司所称的只是八个月的租金。二、博昌公司存在明显的违约行为，家具市场的消防改造及装修升级给***的租赁经营造成了重大影响，在消防改造中亦损坏了***租赁店面的装修和设施。三、博昌公司家具市场的装修升级目前尚未完工导致***一直无法进行正常经营，博昌公司没有按补充协议约定在2018年9月份前完工开业系违约行为。且消防改造不是行政行为，不属于合同的免责理由。综上，***交纳了一年的房租只正常租赁经营了九个月，***不存在违约行为，博昌公司的消防改造及装修行为属于违约行为，致使***的合同目的不能实现。故博昌公司的上诉理由不能成立，请驳回博昌公司的上诉请求。

博昌公司辩称：一、在租赁期内，***一直在正常经营，其租赁房屋的目的已经达到。***一审中提供的照片和视频，可以证实其在租赁期间没有受到市场改造影响，一直在经营。由***管理和使用的电子屏，在2019年4月16日仍在正常工作，该电子屏显示“红磨坊墙布窗帘城由此进”字样，亦可证实***一直在正常经营。二、博昌公司没有违约，不应当承担违约责任。1、因商场改造升级进行施工，会对***的经营环境产生一定影响，双方当事人于2018年7月18日签订了协议及补充协议，***认可并同意了博昌公司的改造，博昌公司同意延长租期5个月并免收5个月租金，即使相关改造行为实际上给***的经营造成了一定影响，博昌公司亦不构成违约。而***阻止消防改造的行为，违反了双方约定。2、2018年10月17日博昌公司出具了《关于商场升级改造期间租金优惠的相关说明》继续承诺了免租优惠，***对此并未提出异议并继续享受了该优惠，博昌公司在此后的改造升级亦不构成违约。3、2017年3月20日双方签订的租赁合同约定“广场及该商铺如因自然不可抗力或政府法律和行政行为，导致灭失、不能正常经营或拆除，双方相互不承担违约责任”。消防改造行为属于双方约定的“政府法律和行政行为”范畴，博昌公司对此不构成违约。4、《关于商场升级改造期间租金优惠的相关说明》承诺的免收租金截止日为2018年12月底，***从2019年1月1日起没有交纳租金构成违约，应承担违约责任。综上，一审判决博昌公司承担违约责任没有任何事实依据。

***向一审法院起诉请求：1、判令解除双方2017年3月20日签订的《博昌国际家居建材广场商铺租赁合同》及后续相关补充协议；2、判令被告退还原告履约保证金50,000元；3、判令被告退还原告2018年5月至7月三个月的租金48,924元；4、判令被告赔偿原告损失163,080元；5、判令被告承担诉讼费、保全费、鉴定费等。

一审法院认定事实：2017年3月20日，原、被告签订《博昌国际家居建材广场商铺租赁合同》，约定被告提供位于萍乡铺位（以下称该商铺）,共计604㎡（含公摊面积）作为原告的经营场地，原告经营的品类和品牌为布艺类“红磨坊”。租赁期限为2年，即从2017年3月1日起至2019年2月28日止。免租期自2017年3月1日起至2017年7月30日止，租金起算日为2017年8月1日，租金标准为30元／㎡／月，计18120元／月，广场管理费标准为15元／㎡／月，计9060元／月。租金及广场管理费用先交后用，原告按每季度一付的方式提前一个星期向被告支付。本合同签订时，原告向被告交付首期三个月租金共计54360元、首期三个月广场管理费27180元、履约保证金81540元（实际交付50000元），原告在上期租金到期前一个星期前向被告交纳下一期租金，逾期支付租金的，每推迟一天按滞付金额的日5‰承担滞纳金；逾期支付租金满壹个月的，被告可单方面终止合同，并全额扣除被告履约保证金，原告承担由此产生的一切经济损失，被告并有权将提供给原告的商铺收回另行出租。任意一方违约，由违约方赔偿守约方的损失，赔偿金额按年租金、年管理费、年营运总额的50%计算，广场及该商铺如因自然不可抗力或政府法律和行政行为，导致灭失、不能正常经营或拆除的，原、被告双方互不承担违约责任。2017年2月21日，原告缴纳了房租给被告，被告开具了收据给原告，内容为：2017年8月1日--2018年7月30日年租金（优惠4个月）604×45×8个月×0.6折＝130464元。同日，原告缴纳了履约保证金50000元给被告，被告开具了收据给原告。原告并交纳了电表费及充电合计1400元。2017年3月15日，原、被告签订《补充协议》，约定：1、被告对原告第一年（2017-8-1至2018年7-30日）年租金按以下折扣优惠政策：6折再优惠4个月，即604㎡×45元／㎡×0.6折×8个月＝130464元，第二年租金按6折后优惠4个月收取，另再加两个月装修优惠期；2、现装修优惠5个月即2017年3月1日至2017年7月30日；3、应交保证金81540元，实际50000元；4、合同期内，商场推出比以上更优惠的交租政策，原告同等享受；5、补充说明防潮项目，原告租赁商铺应事先处理防潮防水项目，如原告未处理好，发生潮湿现象使得产品变质等原因，商场不承担任何责任，由原告自行承担。2017年9月2日，原、被告就原告在商场正门门头上方安装电子屏招聘事项签订《补充协议》，约定：1、被告同意原告在合同期内，在商场正门上方安装电子屏，电子屏高要求不超过0.8ｍ，且必须与正门门头上方弧形大理石弧度和长度一致；2、电子屏所用的费用由原告负担，安装过程中的安全及售后维护均由原告负责；3、电子屏除播放原告广告外，必须无偿添加播放被告商场广告及政府所要求的公益广告，不得播放其他广告；4、电子屏合同期内归原告使用，合同期满后若原告仍需继续使用，必须另签协议，且所涉及的城管等费用由原告承担。2018年7月18日，原、被告就被告店铺升级事宜签订《协议书》，约定：1、被告给予原告优惠政策，2018年5月-6月免收租金，7月-9月（居然之家开业时间月份）按原合同交租的5折收取租金，已缴房租可冲抵后续应缴费用；2、原合同顺延5个月，租金标准不变。合同到期后原告享有原店铺的优先租赁权，但必须符合居然之家整体品类品牌规划和交租标准。原告享受居然战盟品牌装修补贴或上二楼挪位的装修评估；3、原告必须配合被告对商场内外升级改造项目工程施工（在不影响原告现有店面装修设施下）。同日，原、被告签订《补充协议书》，约定：1、2018年7月-9月（居然之家开业时间月份）期间租金全部免租，已交租金部分可冲抵后续博昌公司应缴费用；2、此协议为保密协议，如原告泄露给第三方，则原告双倍赔偿被告损失。2018年10月17日，被告出具《关于商场升级改造期间租金优惠的相关政策说明》，主要内容为：为进一步提升商场档次，完善商场的硬件和软件设施，商场5-6月为洗货期，7-12月期间对消防设施进行安装、公共通道拆除重新装修、厕所装修等工程升级改造、品牌装修，从商场改造期间到商场开业前，一至三楼商户因涉及消防通道改造及品牌装修给予免租优惠，四楼商户原有房租标准再打5折优惠。2008年12月2日，萍乡市公安消防支队向萍乡市博昌国际家具城出具《建筑工程消防验收的意见书》，主要内容为：我支队对你单位申报的博昌国际家具城一、二期火灾隐患整改工程进行了消防验收（工程位于萍乡市开发区，地上3层，高18米，建筑面积27000平方米，地上一、二层为家具市场、三层为办公，属多层公共建筑），经审核资料及现场检查测试，意见如下：1、综合评定该工程消防验收合格；2、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效。3、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我大队申请建筑工程消防设计审核和验收。

2018年12月29日，萍乡市公安局消防支队经济技术开发区大队向被告作出《重大火灾隐患销案通知书》，就其于2017年12月27日对被告存在的重大火灾隐患的整改情况进行了检查，整改情况为该单位已重新装修，重新申报，隐患已全部整改。经检查，重大火灾隐患已整改消除，予以销案。2019年2月21日，被告向原告发送《工作联系函》，主要内容为：贵方承租我司博昌家居建材广场一楼B003号店铺经营“红磨坊”专卖店，承租面积为604㎡，承租时间从2017年3月1日至2019年2月28日。因我司对商场进行升级改造，出台了相关的优惠政策，即从2018年7月-12月对贵店给予了免租优惠。现该免租优惠期已过，请贵店依照合同及时缴交。2019年1-2月份租金共54,360元。贵店租赁合同即将到期，依据双方签订的《商铺租赁合同》第二条第四点，乙方应在合同期满60天前以书面形式向甲方提出是否续签合同，以便甲方及时协调安排相关工作。请在2天内前来我司办理以上相关事宜。2018年10月8日、11月18日、2019年5月30日，原告以其店铺里面有人拆房、有施工人员封其店面的一个门、其店内天花板被搞装修的人破坏了为由，向110报警，110出警后进行了处理。2019年5月30日，原、被告因消防安装产生纠纷，开发区公安局主持了现场治安调解，并拟制了《现场治安调解协议书》，协议内容为：双方根据有关专家评定作出论证再作决定，原告拒绝签字。2018年5月24日，萍乡市博昌实业有限公司开发区居然之家分公司在萍乡经济技术开发区市场和质量监督管理局核准登记成立，企业类型为有限责任公司分公司，负责人是汤怀博，营业场所在萍乡经济技术开发区金三角安源西大道博昌家具城203号。本案在审理过程中，原告提供了照片671张、视频105段，证明了原告店面装修后的情况及受损情况，商场处于装修状态并进行消防改造。被告在进行消防改造过程中，需要在原告店面上方架设消防管道，无证据证明被告将需在原告店面上方架设消防管道的事情告知了原告、架设消防管道时自行或通知原告采取了保护措施。

一审法院认为：原、被告对于双方于2017年3月20日签订的《博昌国际家居建材广场商铺租赁合同》、2017年3月15日、9月2日签订的《补充协议》、2018年7月18日签订的《协议书》及《补充协议书》、2018年10月17日被告出具的《关于商场升级改造期间租金优惠的相关政策说明》均无异议，上述协议符合相关法律规定，属有效协议，应受法律保护，双方均应按协议履行各自义务。本案争议的焦点是：原、被告是否存在违约行为。

原告是否存在欠付租金的违约行为问题。根据原、被告签订的合同及补充协议、政策说明，原告应自2017年8月1日开始支付租金。原告于2017年2月21日交纳了2017年8月1日-2018年7月30日的租金。2017年3月15日的《补充协议》约定，第一年时间为2017年8月1日-2018年7月30日，第二年租金按6折后优惠4个月收取，另再加两个月装修优惠期。可见第二年租期是从2018年8月1日开始。结合2018年7月18日签订的《协议书》及《补充协议书》，2018年5-9月共计5个月免租，即原告所交纳的第一年租金中，5、6、7三个月是属于免租期，8、9月属于第二年的租期，亦属于免租期。被告在其2018年10月17日出具的《关于商场升级改造期间租金优惠的相关政策说明》中载明，“......7-12月期间对消防设施进行安装、公共通道拆除重新装修、厕所装修等工程升级改造、品牌装修，从商场改造期间到商场开业前，一至三楼商户因涉及消防通道改造及品牌装修给予免租优惠......”,原告的店铺在一楼，属于该政策说明中的免租范围。由于商场于2018年7月开始改造，至今未开业，故自2018年7月开始至今属于免租期。综上，根据2018年7月18日签订的《协议书》的约定，合同顺延6个月，即原告的租赁期至2019年8月30日止，此期间均属于免租期，原告实际应交纳租金的月份为2017年8月1日至2018年4月30日，共计9个月。关于原告2017年2月21日所交的年租金应认定是1年还是8个月租金的问题。2017年3月15日，原、被告签订的《补充协议》中约定：被告对原告第一年（2017-8-1至2018-7-30日）年租金按以下折扣优惠政策：6折再优惠4个月，即604㎡×45元/㎡×0.6折×8个月=130,464元”，该协议实际已于2017年2月21日履行，当日被告开具的收据中载明“2017年8月1日--2018年7月30日年租金（优惠4个月）604×45×8个月×0.6折=130,464元”。可见，原告交纳的130,464元属于1年即12个月的租金。原告实际应交纳9个月租金，已交纳12个月租金，故原告没有欠付租金的违约行为。被告提出原告阻止答辩人进行消防改造，给其造成了损失，属严重违约行为的问题。原、被告于2018年7月18日签订的《协议书》第3条约定，原告必须配合被告对商场内外升级改造项目工程施工（在不影响原告现有店面装修设施下）。可见，原告对被告的配合是附条件的配合，从被告提供的消防改造图纸看，需要在原告店铺上方架设消防管道，无证据证明被告将此情况告知了原告，或在改造时告知了原告施工时间，要求原告或被告自行采取保护措施。而原告提供的照片及视频资料可以证实原告店铺的天花板有损坏现象，双方因此还产生了纠纷。鉴此，被告该主张与事实不符，本院不予支持。关于被告是否违约的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应该按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案纠纷产生的原因主要是由于2018年5月，被告引进居然之家对商场进行大规模装修，对经营区域实施调整，并进行消防改造所致。根据双方合同及补充协议约定，原告的租赁期间自2017年3月1日起至2019年8月31日止。《博昌国际家居建材广场商铺租赁合同》第四条第5项约定，“甲方在不改变广场整体经营定位的情况下，有对广场各个楼层功能分区实施调整的权利。如因广场调整，甲方应提前30日通知乙方按新规定的经营区域重新选定铺位。”第6项甲方的义务中约定“甲方应为乙方的经营提供良好的购物环境、服务环境和安全工作条件。”本案中，无证据证明被告通知了原告是否需重新选定铺位，也无证据证明被告在装修期间为原告的经营提供了良好的购物环境、服务环境和安全工作条件。而原告提供的照片及视频资料显示，在原告租赁期间，被告对建材广场的改造规模大，至今仍处于装修中，购物环境、服务环境和安全工作条件无法保障。原告2017年3月20日与被告签订租赁合同，花费了大量资金对所租赁的店铺进行装修，实际经营不足一年即遇到被告大规模装修改造，虽然被告对原告采取了免租的政策，但原告租赁商铺的目的是通过其经营活动以获取利益，被告的装修改造行为明显使原告不能实现合同目的。被告提出合同约定“广场及该商铺如因自然不可抗力或政府法律和行政行为，导致灭失、不能正常经营或拆除的，原、被告双方互不承担违约责任。”被告以其消防整改是政府行政行为为由抗辩不承担违约责任。根据《中华人民共和国消防法》规定精神，机关、团体、企业、事业等单位应当履行消防安全职责。可见，消防安全属于职责范畴，被告作为一个家具城，更应当自觉履行消防安全义务，自觉接受政府相关部门的监督检查，政府相关部门对被告的消防整改要求是督促被告履行义务，该行为不能成为被告的免责事由。再者，2018年12月29日，消防部门已下发通知书，被告的重大火灾隐患已整改消除，予以销案。被告在消防整改完成后，因装修改造至今仍未能开业，故消防改造并非被告未能正常经营的唯一原因，被告以此抗辩不承担违约责任的理由不成立，依法不予支持。综上所述，原、被告之间的合同已经到期解除，后续相关补充协议也因合同到期而解除。原告主张被告退回其多交的三个月租金的请求符合双方约定，且合同已经到期，故对该诉请予以支持。但由于原告所交的1年租金是享受了优惠后的金额，根据权利义务对等的原则，原告仅能按照其享受优惠后实际交纳的金额计算应退回金额，而不能按合同约定的租金标准要求被告退回，即按130464元÷12×3=32,616元。由于原告未欠付租金，被告也未提出与原告有其他未了债务，现合同已经到期终止，故其要求被告退回保证金50,000元的请求符合双方约定，依法应予支持。由于被告存在违约行为，原告要求被告依照合同约定，按年租金、年管理费、年营运总额的50%赔偿损失的请求，属于合同法第一百一十四条规定的当事人约定的因违约产生的损失赔偿额的计算方法，该约定符合法律规定，依法予以支持。但原、被告双方在合同履行过程中，对各项费用进行了变更，原告仅交纳了房租，并享受了优惠。故应依照公平原则，以原告实际交纳的费用为基础计算损失赔偿金，即130464元×50%=65,232元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告萍乡市博昌实业有限公司在本判决生效之日起七日内退还原告***保证金50,000元；二、被告萍乡市博昌实业有限公司在本判决生效之日起七日内退还原告***租金32,616元。三、被告萍乡市博昌实业有限公司在本判决生效之日起七日内赔偿原告***损失65,232元。四、驳回原告***其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,230元，由原告***负担1,973元，被告萍乡市博昌实业有限公司负担3,257元。

二审审理中，博昌公司提交了“红磨坊”购电清单复印件一份（1张）、交纳电费的收据复印件六份（2张），拟证实租赁商铺从2018年6月至2019年7月每月平均电费支出达300余元，从而间接证实该商铺一直在正常经营，该商铺并未因装修改造而停业。***认为博昌公司提交的上述证据并不能实现其证明目的，在装修改造期间存在电费支出是因为***夫妇担心店面装修被损坏而日夜守在店里。***没有提交新的证据。经审查博昌公司提交的证据不属于二审中的新证据。对于一审判决认定的事实，经本院审查予以认定。

本院认为，双方当事人二审中的争议焦点为：一、博昌公司是否应当返还***租金32616元、返还***保证金5万元；二、博昌公司在合同履行过程中是否存在违约，如存在违约一审判决对违约金金额的确定是否恰当。

关于争议焦点一。依据本案已查明的事实，2017年3月20日双方当事人签订的商铺租赁合同约定，租赁期限为2017年3月1日至2019年2月28日止，2017年3月1日至7月30日为装修期间免交租金，租金起算日为2017年8月1日；2018年7月18日双方当事人签订的补充协议约定，由于博昌公司店铺升级改造2018年5月至9月（居然之家开业月份）期间租金全免，原合同期顺延5个月，在顺延后双方约定的商铺租赁期为2017年3月1日至2019年7月31日；2018年10月17日博昌公司出具《关于商场升级改造期间租金优惠的相关政策说明》，承诺“为进一步提高商场档次，完善商场设施，2018年7-12月期间对消防设施进行安装、公共通道拆除重新装修、厕所装修等工程升级改造、品牌装修，从商场改造期间到商场开业前，一至三楼商户因涉及消防通道改造及品牌装修给予免租优惠。”因“居然之家”商场现尚未开业，博昌国际家居建材广场目前仍在全面装修改造之中，从2018年5月1日开始到2019年10月23日***返还博昌公司租赁商铺，该期间均在博昌公司承诺的免收租金期间内，***按双方约定只需缴纳2017年8月至2018年4月的租金。对于应付租金的具体金额，依据2017年3月20日双方当事人签订的补充协议，博昌公司对***第一年（2017-8-1至2018-7-30日）年租金按以下折扣优惠政策：6折再优惠4个月，即604㎡×45元/㎡×0.6折×8个月=130,464元；在博昌公司开具的租金收据中亦载明“2017年8月1日--2018年7月30日年租金（优惠4个月）604×45×8个月×0.6折=130,464元”。***交纳的130,464元显然系在双方协商优惠及折扣后所交纳的2017年8月1日至2018年7月30日一年期间的租金，该期间的月租金应为10872元。在租赁过程中，因博昌公司的商场装修改造对***的租赁经营造成影响，2018年7月18日双方当事人达成了免交同年5月至9月租金及***已缴的房租在后续应缴费用中予以冲减的协议。因此，一审判决认定***只需缴纳2017年8月至2018年4月的租金97848元，已经交纳的2018年5月至7月租金32616元在无后续费用冲减的情况下，判决由博昌公司予以返还并无不当。对于***交纳的5万元保证金，博昌公司并未提交证据证实***在租赁合同履行中存在违约，亦未在一审中提出相关的反诉请求，博昌公司依法应予返还该保证金。

关于争议焦点二。双方当事人在2017年3月签订商铺租赁合同后，博昌公司按约定交付了商铺给***租赁使用，***亦使用了该租赁商铺进行经营活动。虽然博昌公司于2018年7月开始对该租赁商铺所在的博昌国际家居建材广场进行了消防设施改造，并引进“居然之家”对整个商场进行装修升级，且***提交的671张现场照片、105段现场视频，可以证实相关的装修改造对整个商场环境造成了严重的破坏，对2018年10月到2019年2月合同约定租赁期间的经营造成较大影响。但对于该装修改造事宜，博昌公司于2018年7月18日与***进行了协商，并达成了免收2018年5至9月租金、原合同顺延5个月及***配合商场改造施工的协议。在该协议中博昌公司免除了***在改造前应当交纳的2018年5至7月租金32616元及2018年8至9月的后期租金，并延长了租赁期限5个月，对装修改造所给商铺经营造成的影响给予了相应补偿。在2018年10月17日装修改造未完工时，博昌公司又对***等承租人出具了商场改造期间到商场开业前对一至三楼商户继续给予免租金优惠的说明。对于博昌公司出具的说明，***没有提交证据证实其对该说明提出了异议，更无证据证实其在租赁期间提出了解除合同的请求，且一直无偿占用该商铺达一年的期间。在双方当事人合同履行中已对商场装修改造事宜协商一致的情况下，一审法院在认定该约定合法有效，博昌公司应按约定减免前期应收租金、免收后期租金及延长租赁期限的同时，又认定该约定行为系违约行为，并判决博昌公司承担相应违约责任缺乏相关事实及法律依据。博昌公司对于该约定行为所给***商铺租赁造成的影响，既承担约定补偿责任又承担违约赔偿责任亦存在不公平的情形。

综上所述，***的上诉请求不能成立，依法应予驳回；博昌公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第七十七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、维持江西省萍乡市安源区人民法院（2019）赣0302民初2743号民事判决第一、二项：

二、撤销江西省萍乡市安源区人民法院（2019）赣0302民初2743号民事判决第三项；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

一审案件受理费5230元，二审案件受理费7476元，合计12706元；由***负担5500元，萍乡市博昌实业有限公司负担7206元。

本判决为终审判决。

审判长　　黄红建

审判员　　阳　涛

审判员　　聂奇能

二〇二〇年五月十八日

书记员　　李颖倩