萍乡市博昌实业有限公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江西省萍乡市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）赣03民终181号

上诉人（原审被告）：萍乡市博昌实业有限公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济开发区320国道观丰路，统一社会信用代码913603016127748242。

法定代表人：汤怀博，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李莲萍，江西赣天律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**，男，1986年11月9日生，汉族，住江西省莲花县。

上诉人萍乡市博昌实业有限公司（以下简称博昌公司）因与被上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省萍乡市安源区人民法院（2019）赣0302民初2740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人博昌公司的委托诉讼代理人李莲萍，被上诉人**，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

博昌公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.上诉人在2019年5月30日拆除**的店铺，是在双方已达成协议的基础上才进行的。2.消防改造属于政府行政行为，并且是可诉的具体行政行为，一审认定属于职责范畴属于适用法律错误。二、一审认定装修损失8000元没有任何法律依据，**也未提供任何证据。

**辩称，上诉人的上诉请求不合理，请求支持一审判决。

**向一审法院起诉请求：1.判令博昌公司赔偿装修款104157元、补偿停业经济损失19500元、补偿搬迁补助费1000元、支付合同违约金25056元（违约金按合同违约责任计算），共计149713元；2.判令博昌公司连带承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2017年7月15日，**与萍乡市旭扬室内设计工程有限公司签订《装修施工合同》，对租赁店铺进行装修。后双方签订《装修施工结算表》，显示总费用为104157元。

2018年7月18日，博昌公司发布《关于商场升级期间租金优惠政策的通知》。主要内容为，商场于2018年7月份开始正式升级启动，升级期间公司针对租金优惠作如下调整：一、2018年4月份前按2017年收租优惠政策收取：1.一楼商户2017年12月至2018年6月30日按6折收取4个月租金；2.二三楼商户按月租金7折收租，2018年5月-6月免租；3.四楼商户按半年租7折优惠收租。二、合同未到期商户升级期间若品牌位置不挪动，暂不升级的，2018年5月-6月免租，7月后若升级期间营业的商户按原合同租金标准5折优惠收租。

2017年8月15日，双方签订《博昌国际家居建材广场商铺租赁合同》，约定博昌公司提供位于萍乡铺位（以下称该商铺）,共计87㎡（含公摊面积）作为**的经营场地。**经营的品类和品牌为卫浴类“寒可衣柜”。租赁期限为2年，即从2017年7月15日起至2019年7月14日止。免租期自2017年7月15日起至2017年8月14日止，租金起算日为2017年8月15日，租金标准为48元／㎡／月，租金及广场管理费用先交后用。本合同签订时，**交付履约保证金10000元，**根据合同约定支付租金和管理费，逾期支付的，每推迟一天按滞付金额的日5‰承担滞纳金；逾期支付租金满壹个月的，博昌公司可单方面终止合同，并全额扣除履约保证金，**承担由此产生的一切经济损失，博昌公司并有权将商铺收回另行出租。合同到期或中途退出（含违约退场的），租赁店铺的所有装修（含电线、吊顶、间墙、地板），**不得拆除，无偿归博昌公司所有，博昌公司不做任何补偿，**对此无异议。任意一方违约，由违约方赔偿守约方的损失，赔偿金额按年租金、年管理费、年营运总额的50%计算，广场及该商铺如因自然不可抗力或政府法律和行政行为，导致灭失、不能正常经营或拆除的，双方互不承担违约责任。

2017年8月29日，双方就C115区店铺消防板梯整改事项达成协议，约定：1.由于消防整改须在**租赁店内打一消防板梯，具体尺寸见图纸；2.消防板梯所占的面积平方数26.5㎡从租赁总面积中减除，板梯所占区域发生的装修费用由博昌公司给予房租优惠30天，给予一次性补偿；3.消防板梯施工由博昌公司负责，含砌砖墙和做板梯，吊顶拆除靠**店面砖墙的水泥沙浆打底博昌公司负责，仿瓷**负责；4.此补充协议与主合同具有同等法律效应。协议一式二份，双方各执一份。

**提供的视频显示，其租赁经营的欧兰特店铺在2019年5月30日处于被拆除状态，博昌公司认可店铺于2019年5月30日被拆除。

一审法院认为，双方于2017年8月15日签订的《博昌国际家居建材广场商铺租赁合同》，是真实意思表示，属有效合同，受法律保护，合同双方均应自觉履行约定义务。现有证据及博昌公司的抗辩均无**违约的事实，故认定**在履行合同过程中无违约行为。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应该按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案纠纷产生的原因主要是由于2018年5月，博昌公司引进居然之家对商场进行大规模装修，对经营区域实施调整，并进行消防改造所致。根据双方合同约定，**的租赁期间自2017年7月15日起至2019年7月14日止。《博昌国际家居建材广场商铺租赁合同》第四条第5项约定，“甲方在不改变广场整体经营定位的情况下，有对广场各个楼层功能分区实施调整的权利。如因广场调整，甲方应提前30日通知乙方按新规定的经营区域重新选定铺位。”第6项甲方的义务中约定“甲方应为乙方的经营提供良好的购物环境、服务环境和安全工作条件。”本案中，无证据证明博昌公司在装修期间为**的经营提供了良好的购物环境、服务环境和安全工作条件。而在**租赁期间，博昌公司对建材广场的改造规模大，至今仍处于装修中，购物环境、服务环境和安全工作条件无法保障。双方于2017年7月15日签订租赁合同后，**花费了大量资金对所租赁的店铺进行装修，实际经营不足一年即遇到博昌公司大规模装修改造，虽然博昌公司对**采取了免租或减租的政策，但**租赁商铺的目的是通过其经营活动以获取利益，博昌公司的装修改造行为明显使**不能实现合同目的。现有证据可证明2019年5月30日**的店铺处于被拆除状态，根据博昌公司商场的改造情况，该拆除行为应系博昌公司所为，无证据证明博昌公司在拆除店铺前双方达成了一致，博昌公司在租期未满的情况下擅自拆除**店铺的行为属违约行为，应当承担违约责任。

关于博昌公司辩称的消防改造问题，双方就消防改造问题确于2017年8月29日达成一致，即在**店铺内打一消防板梯，但该行为对店铺不会产生根本性影响。博昌公司抗辩其消防整改是政府行政行为，无需承担违约责任。根据《中华人民共和国消防法》规定，机关、团体、企业、事业等单位应当履行消防安全职责。可见，消防安全属于职责范畴，博昌公司作为一个家具城，更应当自觉履行消防安全义务，自觉接受政府相关部门的监督检查，政府相关部门对博昌公司的消防整改要求是督促其履行义务，该行为不能成为免责事由。再者，博昌公司也提出商场的消防改造于2018年12月验收合格，但在消防整改完成后，因装修改造至今仍未能开业，故消防改造不是博昌公司拆除**店铺的理由，对该辩解，不予支持。

**的诉讼请求中含有装修款、停业经济损失、搬迁补助费、违约金，其中装修款、停业经济损失、搬迁补助费属于损失赔偿金的范畴，违约金系合同约定的损失赔偿额的计算方法，故该请求中含有损失赔偿金与违约金的并存，根据合同法第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，违约金是以实际损失为基础，违约金不足以弥补实际损失的，对方可以请求赔偿损失，二者并不矛盾。因此，合同法并未否定违约金与损失赔偿金并用，违约金请求权和损害赔偿请求权是两个独立的请求权，故**的诉讼请求符合法律规定。

关于装修损失，**对店铺进行装修是客观存在的事实，但由于其对此提供的证据不具备合法性要求，且没有支付凭据，店铺也已经被拆除，无法依该证据或依靠司法鉴定认定装修的金额及残值，故应依照客观实际，参照租赁时间，酌情确定损失金额为8000元。至于停业经济损失、搬迁补助费，**没有提供任何证据，不予支持。**要求博昌公司依合同约定支付违约金25056元的请求，依照租赁合同第五条第4项的约定，任意一方违约，由违约方赔偿守约方的损失，赔偿金额按年租金、年管理费、年营运总额的50%计算，该约定属于合同法第一百一十四条规定的当事人约定的因违约产生的损失赔偿额的计算方法，符合法律规定，予以支持。根据合同约定，本案所涉店铺租赁面积为87㎡，租金为48元/㎡/月，故违约金为87×48×12×50%=25056元。

据此，**要求博昌公司赔偿违约损失的请求符合法律规定，予以支持。但其提出的赔偿金额依法应予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、萍乡市博昌实业有限公司在本判决生效之日起七日内支付装修损失8000元给**；二、萍乡市博昌实业有限公司在本判决生效之日起七日内支付违约金25056元给**；三、驳回**其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3294元，由**负担626元，由萍乡市博昌实业有限公司负担2668元。

二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理补充查明，2018年9月4日，博昌公司出具《寒可卫浴店优惠说明》（以下简称“优惠说明”），主要内容是，“为给予寒可卫浴店优惠政策，我司补助4.2万元，冲抵寒可卫浴应交给居然之家的费用和租金，如该店不续租则此优惠政策作废，若居然之家在现在铺位单方不续租给**，则由博昌退还此款。”汤怀博于2018年9月4日在“优惠说明”中签署“该优惠应保密的乙方原因导致第三方知晓，由乙方承担双倍赔偿给甲方”的意见。**在“优惠说明”上签名并向一审法院提交（原审案卷第86页）。2018年9月5日，萍乡市博昌实业有限公司开发区居然之家分公司（甲方）与**（乙方）签订《居然之家博是建材家居广场落位协议书》，约定甲方向乙方提供位于居然之家萍乡摊位100平方米的经营场地，乙方用于经营欧兰特晾衣架、洁具系列。协议签订后，**未在上述店铺经营该店。此外，二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点是博昌公司是否存在违约行为，如果存在违约行为，如何承担违约责任。

关于博昌公司是否存在违约行为。本案中，出租人博昌公司在租赁期间对商场进行大规模装修，对经营区域实施调整，并进行消防改造，致使购物环境、服务环境和安全工作条件无法保障；且在租赁期间尚未届满的情况下，即拆除案涉商铺，导致**无法继续经营。博昌公司的行为既违反《博昌国际家居建材广场商铺租赁合同》第四条第6项关于甲方义务“甲方应为乙方的经营提供良好的购物环境、服务环境和安全工作条件”的约定，也有违《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应该按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，其行为明显构成违约。至于博昌公司认为消防改造属于政府行政行为的上诉理由，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。

关于违约责任。**的诉讼请求中含有装修款、停业经济损失、搬迁补助费、违约金。**对案涉店铺装修的事实客观存在，鉴于案涉店铺已被拆除，无法根据现有证据或司法鉴定结论认定装修的金额及残值，原审判决根据本案的实际情况，参照租赁时间，酌情确定损失金额为8000元，符合民事活动的公平原则和诚实信用原则。但对于装修改造事宜，博昌公司于2018年7月18日发布了《关于商场升级期间租金优惠政策的通知》，并于2018年9月4日向**出具了“优惠说明”，承诺给予寒可卫浴店优惠政策，补助4.2万元冲抵应交给居然之家的费用和租金。对于博昌公司给予的上述优惠政策，**没有证据证实其提出了异议，更无证据证实其在租赁期间提出了解除合同的请求。在此情况下，原审判决博昌公司承担相应违约责任缺乏事实根据和法律依据。博昌公司对于该行为给**商铺租赁造成的影响，既承担给予优惠政策又承担违约赔偿责任亦存在不公平情形。

综上所述，博昌公司的部分上诉请求成立，予以部分支持。一审判决认定事实部分有误，适用法律不当，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第七十七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项规定，判决如下：

一、维持江西省萍乡市安源区人民法院（2019）赣0302民初2740号民事判决第一项；

二、撤销江西省萍乡市安源区人民法院（2019）赣0302民初2740号民事判决第二项、第三项；

三、驳回**的其他诉讼请求。

上述给付义务，限本判决生效后7日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

自本判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。

一审案件受理费3294元，二审案件受理费3294元，共计6588元，由**负担1588元，由萍乡市博昌实业有限公司负担5000元。

本判决为终审判决。

审判长　张　艳

审判员　杨发良

审判员　黄　薇

二〇二〇年六月十日

法官助理陈颖澍

书记员胡青