新***建筑工程有限公司、**等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

江西省新余市渝水区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）赣0502民初7686号

原告：新***建筑工程有限公司，住所地江西省新余市高新产业园区马洪办事处院内。统一社会信用代码：91360500669784660P。

法定代表人：罗惠，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：李四达，江西君越律师事务所律师。

委托诉讼代理人：施鹭，江西君越律师事务所律师。

被告：**，男，1973年8月20日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。

第三人：新余市弘毅实业有限公司，住所地江西省新余市袁河经济开发区景源路351号，统一社会信用代码：913605027239353014。

法定代表人：谢强，该公司执行董事兼总经理。

原告新***建筑工程有限公司与被告**、第三人新余市弘毅实业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新***建筑工程有限公司（下称马洪公司）的委托诉讼代理人李四达、施鹭，被告**到庭参加诉讼。第三人新余市弘毅实业有限公司（下称弘毅公司）经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

马洪公司向本院提出诉讼请求：1．立即终止执行（2020）赣0502执4362号协助执行通知书第一项第②点内容，即“查封新余市龙腾路以西[不动产证号：高新国用（2014）第4219号]土地”，并解除对高新国用（2014）第4219号土地的查封；2.确认新余市高新技术开发区高新国用（2014）第4219号土地使用权属于马洪公司所有；3.本案诉讼费用由**承担。事实和理由：2020年9月10日江西省新余市中级人民法院作出（2020）赣05民终699号民事判决书（已发生法律效力），判决弘毅公司支付**工程款2,168,200元及利息130,092元。2021年8月2日，马洪公司对本院依据（2020）赣0502执4362号执行裁定书欲执行新余市高新技术开发区高新国用（2014）第4219号土地提出书面异议。2021年9月18日，本院作出（2021）赣0502执异108号执行裁定书，驳回了马洪公司的异议申请。马洪公司认为本院欲执行的新余市高新技术开发区高新国用（2014）第4219号土地使用权属于其所有，特提出案外人执行异议之诉。2020年7月13日，马洪公司与弘毅公司签订《产权代办协议书》，同日双方签订了《补充协议》及《补充变更协议》。马洪公司与弘毅公司约定弘毅公司就案涉高新国用（2014）第4219号土地使用权及其地上建筑物以3,500,000元转让给马洪公司。马洪公司已经支付了1,810,000元至弘毅公司账户，就等过户后支付剩余款项。而且根据协议，是马洪公司于2020年7月13日支付了1,000,000元给弘毅公司后才解除抵押。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。马洪公司与弘毅公司就案涉高新国用（2014）第4219号土地使用权及其地上建筑物签订的转让协议合法有效。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。5.原告作为执行案件的第三人，已经支付了相应的借款并实际占有案涉地块及在案涉地块上建筑了房产。马洪公司作为善意第三人取得案涉不动产的使用权，现被法院查封没有法律依据。退一步说，即使依据（2021）赣0502执4362号执行案件，马洪公司与弘毅公司订立买卖合同在先，执行案件在后，马洪公司也可以以此对抗该执行。综上所述，马洪公司在查封前已经支付了案涉土地对价款，取得了案涉不动产的所有权，本院依据（2020）赣0502执4362号执行裁定书，查封高新国用（2014）第4219号不动产是错误的。

**辩称：土地使用权归谁与其无关，只要马洪公司把尾款1,690,000元转至法院账户，其就同意解封。

弘毅公司未答辩。

马洪公司为支持其诉讼主张，提交了以下证据材料：

1.新余市渝水区法院（2021）赣0502执异108号执行裁定书一份、新余市中级人民法院（2020）赣05民终699号民事判决书复印件一份、新余市渝水区法院（2020）赣0502民初3503号民事判决书复印件一份、区法院司法协助送达回证复印件一份、（2020）赣0502执4362号协助执行通知书复印件一份。证明目的：**依据新余市中级人民法院（2020）赣05民终699号民事判决书，申请对弘毅公司强制执行；渝水区人民法院下达（2021）赣0502执异108号执行裁定书并依法查封了新余市高新技术开发区高新国用（2014）第4219号土地，于2021年1月7日向新余市不动产登记中心送达了《协助执行通知书》。

2.国有土地使用证、产权代办委托协议书一份、补充协议一份、补充变更协议一份。证明目的：弘毅公司为案涉产权权利人；马洪公司与弘毅公司于2020年7月13日就案涉产权达成转让协议，马洪公司付清第一笔转让款1,000,000元后，案涉不动产由马洪公司使用；马洪公司再付200,000元后，马洪公司为案涉不动产的唯一权利人，弘毅公司必须配合过户；双方还约定过户的税费由弘毅公司承担，并且弘毅公司保证对转让标的享有完全的所有权及处分权。

3.网上银行电子回执5张。证明目的：2020年7月13日马洪公司按协议约定向弘毅公司转账1,000,000元，2020年9月30日转账200,000元，2020年11月3日转账100,000元，2020年11月13日转账110,000元，2020年12月7日转账400,000元，马洪公司已支付1,810,000元案涉不动产的转让款。

以上证据均经庭审举证、质证，**对证据1真实性无异议，对证据2、3表示不清楚；弘毅公司未到庭视为放弃举证、质证权利。本院经审核，对上述证据真实性均予以确认。

弘毅公司未提交证据。

经审理查明：2020年6月29日新余市渝水区人民法院作出（2020）赣0502民初3503号民事判决书，判决弘毅公司支付**工程款2,198,200元及利息131,892元，谢强对该债务承担连带清偿责任。弘毅公司及案外人谢强不服该判决，向新余市中级人民法院提起上诉，2020年6月28日新余市中级人民法院作出（2020）赣05民终699号民事判决书，判决：一、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初3503号民事判决；二、弘毅公司于判决生效之日起十日内支付**工程款2,168,200元及其利息130,092元；三、谢强对上述第二项承担连带清偿责任。因弘毅公司、案外人谢强未按该生效判决履行，2020年10月13日，**向本院申请强制执行，本院根据**的申请查封了弘毅公司名下位于新余市龙腾路以西的一宗土地[不动产证号：高新国用（2014）第4219号]，并于2021年1月7日向新余市不动产登记中心送达了《协助执行通知书》。

另查明，马洪公司与弘毅公司及中介方江西链鼎地产经纪有限公司于2020年7月13日签订一份产权代办委托协议书、补充协议、补充变更协议，约定马洪公司以3,500,000元（含税）转让价款受让弘毅公司位于龙腾路以西的土地、厂房，弘毅公司将土地、厂房交付给马洪公司后，马洪公司支付第一笔转让款1,000,000元，该款支付后，土地、厂房租金由马洪公司收取，且马洪公司可入住使用土地、厂房，并可自行建设厂房；还约定弘毅公司付清银行贷款后，马洪公司支付第二笔转让款200,000元，付款该款后一个月内，弘毅公司将土地、厂房产权过户至马洪公司名下，中介方协助办理；弘毅公司将土地、厂房产权过户至马洪公司名下后，马洪公司支付第三笔转让款1,000,000元，过户且产权完整交付后，马洪公司付清转让尾款1,300,000元，弘毅公司承诺并保证转让标的土地及厂房无任何权属争议及纠纷且产权能过户至马洪公司名下，过户税费由甲乙双方承担（补充变更协议内容为打印件，文本表述为过户税费由甲方承担，但在“甲”与“方”之间手写添加了“乙双”两个字，添加处加盖了弘毅公司印章）。对此，马洪公司解释称此处印章系弘毅公司单方加盖的，马洪公司不予认可，过户税费应由弘毅公司承担。2020年7月13日马洪公司向弘毅公司转账1,000,000元，2020年9月30日转账200,000元，2020年11月3日转账100,000元，2020年11月13日转账110,000元，2020年12月7日转账400,000元，马洪公司已向弘毅公司支付1,810,000元。上述案件执行期间及本案庭审期间，马洪公司表示还剩1,690,000元未支付给弘毅公司，但上述1,690,000元不能全部支付到法院，因为马洪公司还需要缴纳土地使用税，该款应优先支付土地使用税。

本院认为，本案属于案外人执行异议之诉。本案争议焦点是：马洪公司对案涉土地使用权是否享有排除执行的民事权益？其要求确认案涉土地使用权归其所有的诉请是否应予支持？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2020]21号第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，马洪公司不同意将剩余1,690,000元交给法院执行，其提出的异议不符合上述规定情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2020]21号第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”故而，马洪公司无权排除对案涉土地执行，马洪公司提出的对案涉土地终止执行、解除查封、进行确权的诉请均无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，因调解不成，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2020]21号第八条第一款、第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回原告新***建筑工程有限公司的诉讼请求。

案件受理费34,800元，由原告新***建筑工程有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。

审　判　长　　朱　伟

人民陪审员　　陈冬平

人民陪审员　　黎　萌

二〇二一年十二月二十一日

法官　助理　　阮志军

法官　助理　　马丽影

书　记　员　　陈仙仙