铜鼓县温泉镇新开村村民委员会、曾军建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

江西省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）赣民终650号

上诉人（原审原告）：铜鼓县温泉镇新开村村民委员会，住所地：江西省铜鼓县温泉镇新开村。

负责人：刘以发，该村民委员会主任。

委托诉讼代理人：黄堂林，男，1975年2月19日出生，汉族，系该村村民代表。

委托诉讼代理人：易惠新，江西华晟律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：曾军，男，1969年9月28日出生，汉族，住江西省铜鼓县。

委托诉讼代理人：林文明，江西华邦律师事务所律师。

原审第三人：宜春市第五建筑工程公司，住所地：江西省宜春市袁州区寨下镇经济服务区。

法定代表人：梁花仔，该公司总经理。

原审第三人：江西省铜鼓县建筑工程有限公司，住所地：江西省铜鼓县定江西路**。

法定代表人：陈大虎，该公司董事长。

委托诉讼代理人：邓必成，男，1962年7月14日出生，汉族，该公司员工。

原审第三人：吴发祥，男，1962年10月8日出生，汉族，住江西省铜鼓县。

上诉人铜鼓县温泉镇新开村村民委员会（以下简称新开村委会）因与被上诉人曾军及原审第三人宜春市第五建筑工程公司（以下简称宜春五建公司）、江西省铜鼓县建筑工程有限公司（以下简称铜鼓建筑公司）、吴发祥建设工程施工合同纠纷一案，不服江西省宜春市中级人民法院（2018）赣09民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭并适用普通程序，于2019年11月15日公开开庭审理了本案。上诉人新开村委会委托诉讼代理人黄堂林、易惠新，被上诉人曾军委托诉讼代理人林文明，原审第三人宜春五建公司法定代表人梁花仔，原审第三人铜鼓建筑公司委托诉讼代理人邓必成到庭参加诉讼。原审第三人吴发祥经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

新开村委会上诉请求：一、依法撤销江西省宜春市中级人民法院(2019)赣09民初24号民事判决书，改判曾军将铜鼓县新开小区价值约1000万元的商铺、柴棚间、车库交付给新开村；二、曾军及宜春五建公司、铜鼓建筑公司向新开村委会提交工程竣工验收报告；三、曾军承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不当。新开小区工程建设至今，曾军从未与新开村办理工程结算，就直接将新开村所有的房产出卖给他人，新开村早已向法院起诉曾军要求办理工程结算，也因为曾军拒不配合而无法进行。一审法院认定“新开村无力支付曾军的工程款”，以及“授权曾军出售新开小区的商铺、车库、柴棚间来折抵工程款”均没有事实依据，属于认定事实不当。在案件审理中，曾军向人民法院提交了工程结算表，证明全部工程款为3000余万元，新开村已经直接支付2000余万元，加上其他购房村民支付的购房款和曾军截留县政府收回划拨土地款、村级公路补助款等款项，已经超出了案涉房屋的全部工程款。但宜春市中级人民法院在未对工程款进行结算的情况下，认定“新开村委会无力支付被上诉人工程款”,明显偏袒曾军。而且在一审审理中，对曾军提供的工程结算表判定“对第六组证据中的《新开小区建设工程项目汇总表》、新开小区1#一8#住宅楼《工程预算书》、新开小区室外配套工程《工程预算书》真实性、合法性不予认可。该证据系曾军单方制作,无法核实其真实性”。我国法律规定，当事人在诉讼中自认的事实，应当予以认定，而曾军提交的对工程款的结算表，系曾军自己自认的事实，新开村委会在庭审中也当庭予以确认，但一审法院却判定不予认可严重违反法律规定。宜春市中级人民法院对曾军提供的对自己不利而对上诉人有利的证据，不予认定，明显是偏袒被上诉人。新开村建房理事会的职责，仅是负责房屋建设，根本无权处理房屋产权。曾军在本案中所提供无法确认时间、没有参加人员签名的所谓的会议记录作为依据，不能予以认定。而盖有新开村委会公章的《关于同意由政府收回移民新村剩余划拨土地的报告》仅是曾军买通的个别村干部向县政府出具的报告。即便如此，该报告也因为其内容违反县政府对划拨土地不得出让的规定而未得到政府的批准和同意，亦属无效。一审判决认定新开村委会同意曾军出售房屋的判定无事实依据，改变了铜鼓县政府的行政决定无效。二、一审判决适用法律不当。一审判决不顾铜鼓县人民政府明确规定新开小区房屋五年内不得转让，五年后转让应当补交土地出让金转让的行政规定，认为新开小区的商铺、车库、柴棚间已出售给第三人，曾军并不实际占有新开小区的商铺、车库、柴棚间,新开村委会提出要求曾军交付新开小区的商铺、车库、柴棚间的主张,于法无据,不予支持。曾军系涉案工程的施工人，在没有与新开村结算工程款的情况下，根本没有权利处理新开村委会所有的房屋。该房屋属于新开村所有，新开村委会依照《中华人民共和国物权法》的规定和江西省高级人民法院的生效判决要求返还物权，符合法律规定。一审判决认定新开村无权要求返还，不符合法律规定，对无处分权人处分他人财产的法律后果适用法律不当。三、一审判决对新开村及第三人提供工程竣工验收资料判决不当。新开村委会在起诉中，要求曾军及第三人为新开村提供竣工验收资料，但一审判决不予支持。新开村委会认为该判决错误。按照相关行政部门规定，工程验收，应当由施工单位提出验收申请和验收资料，由建设单位组织对工程进行验收，但案涉工程施工单位始终没有向新开村委会提供竣工验收资料。因此应当由施工单位先行履行相关义务。而一审判决判定“因新开村委会尚未组织对新开小区进行竣工验收,尚未形成竣工验收资料。”将新开村委会组织竣工验收摆在曾军提供提供验收资料的义务之前，明显违反行政管理规定。曾军挂靠宜春五建公司、铜鼓建筑公司进行施工，新开村委会要求曾军与挂靠单位共同承担提供竣工验收资料的责任符合法律规定，应予纠正。

曾军辩称，一、关于新开村委会在上诉理由中称“工程竣工后，曾军未与新开村委会结算工程款即擅自将其承建的新开村移民小区的商铺、柴棚间等出售给他人，房款由曾军收取，店铺、柴棚间交付给购房户使用至今”的问题。1.曾军确实于2012年至2013年期间将新开小区的店铺、车库等商业用房全部出售给了他人，房款由其收取，这是事实。2.曾军出售的都是店铺、车库等商业用房，整个新开小区并没有实际意义上的柴棚间，书面上称的柴棚间都是车库。3.新开小区的店铺、车库是新开村委会授权曾军出售处理的，所得款项由曾军收取用于新开小区的基础性设施、附属工程建设和弥补住房成本价的亏损支出。4.新开小区的店铺、车库由曾军和新开村委会协商约定，由新开村委会授权曾军出售，所得款项由曾军用于新开小区的基础性设施建设、附属工程建设和交纳土地费和其他配套费用，由曾军自负盈亏，多不退少不补。这实际上就是双方约定的特殊的结算方式，不存在另行进行结算，也无法另行结算。二、关于原宜春市中级人民法院和江西省高级人民法院判决新开小区的店铺、车库等商业用房的物权归新开村委会所有的问题。1.原原宜春市中级人民法院和江西省高级人民法院的判决只是确认新开村委会因合法建造行为原始取得新开小区建筑物的物权，并非确认现在新开小区的店铺、车库等商业用房法律上的所有权归新开村委会所有。现在这些商业用房的所有权已属于购买方的案外第三人。2.由于新开村委会以特殊的结算抵偿方式授权曾军出售处理新开小区的店铺、车库等商业用房，用以抵押建设新开小区基础性设施、附属工程费用以及支付土地费和各种配套费用，新开村不支付一分钱建设新开小区。因此双方这种特殊的结算已经按约定结算完毕，不存在再进行工程结算。新开小区的店铺、车库等商业用房已经出售处理给一百多位案外第三人，不再由曾军控制和支配。新开村委会无权要求曾军交付，曾军也再无法交付。三、关于新开村委会在一审中的诉讼请求问题。1.新开村委会要求曾军将新开小区的店铺、车库等商业用房交付给其所有和使用是不成立的。在法律上曾军已受托出售处理，不再存在交付问题；在事实上这些店铺、车库已由曾军受托出售给了上百名案外第三人，各自由相应的案外第三人所有和使用，也无法交付给新开村委会。2.工程竣工验收由新开村委会负责组织实施，在实施竣工验收过程中曾军根据新开村委会提出的要求提供相应资料。而不是在未组织竣工验收的情况下直接笼统地要求曾军交付一切竣工验收的资料。综上，新开村委会的上诉理由不能成立，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

宜春五建公司述称，此事与其公司无关。

铜鼓建筑公司述称，其公司不是适格的诉讼当事人。其与新开村委会分别于2010年7月1日和2011月7月10日签订了两份新开小区建设工程施工合同，是曾军出面要其公司帮忙，借用资质办理施工许可证为目的而签订的，其公司只对工程质量、施工安全负责。其公司并未参与新开新区的住房、商铺、车库及柴棚间等物权的经营行为，物权的出售、债权、债务等经济问题由曾军负责承担和解决，其公司不承担任何经济责任。如果新开村委会是以两份建设工程施工合同为依据将其公司定为被告，试问新开村委会工程已竣工且已交付使用的房产，根据案涉施工合同第19页24条约定，新开村委会应向其公司支付工程款1500万元。到目前为止其公司未收到一分钱工程款，新开村委会属严重违约。根据以上事实其公司无法成为被告，相信法院会以事实为依据，以法律为准绳，作出公正的判决。

吴发祥述称，整个新开小区建设是由曾军垫资由宜春五建公司和铜鼓建筑公司承建，其只是作为工地实际负责人在建筑工做事，负责工程质量和安全，与开发商和承建商之间的投资及房屋、店铺和车库的买卖无关。其全程参与整个新开小区建设，比较详细地知道其中的事情。实际上是以新开村委会的名义，由建房理事会出面具体负责，由曾军全额垫资建设新开小区。所建住房由具体购买住房的村民的村民按745元/㎡支付房款，不足部分由曾军负责；除住房以外的店铺、车库等商业用房约定由曾军处理，所得款项用以支付整个新开小区建设的基础性设施建设费用、土地费用、附属工程建设费用和其他一切配套设施建设费用，由曾军自负盈亏，新开村委会不投资一分钱建设新开小区。其作为本案第三人与本案判决结果没有实际利害关系。

新开村委会向一审法院起诉请求：1.判令曾军向新开村委会交付铜鼓县新开小区的商铺、车库、柴棚间；2.判令曾军向新开村委会交付铜鼓县新开小区工程（含住宅）全部竣工验收资料；3.由曾军承担本案一审诉讼费。

一审法院认定事实：2007年6月15日，铜鼓县人民政府下达了铜府抄字[2007]77号抄告单，同意新开村委会以业主身份办理建设用地批准手续，并同时规定移民新村建设仅限新开村本村民，移民新开村房屋五年内不得转让，五年后转让，受让人必须在县土地部门足额缴交土地出让金，补办土地出让手续。2007年6月24日新开村委会召开了新开村移民建房会议，投入基础设施建设，会议记录第五点约定“所有店面由新开建房者处理，多余钱投入基础设施建设。”2007年11月1日，新开村委会召开了村移民建房代表会议，会议议题为选举产生新开村移民建房理事会，会议选举黄某1、张红、帅学仁、邬道祥、黄某2为建房理事会成员，同日建房理事会制定了新开移民理事会章程，章程第三章职责部分约定理事会全权负责新开移民建房项目的各项事务。2008年8月新开村委会办理新开村移民安置房第一期(三栋)的建设工程规划许可证；2010年8月新开村委会办理了新开村第二期建设工程规划许可证；2011年12月新开村委会办理了新开村移民安置房第三期建设工程规划许可证。新开村委会于2008年8月1日、2010年7月就新开村移民小区土建、装饰及二期工程与宜春五建公司签订二份书面合同，2011年7月20日新开村委会就新开村移民小区三期工程与铜鼓建筑公司签订建设工程施工合同，并将上述三份合同报建设主管部门备案。

新开村建房理事会与五建公司、吴发祥、曾军于2008年8月3日签订了另一份《新开移民建房工程项目建设合同书》，该合同盖有建房理事会的公章、建房理事会成员及宜春五建公司、曾军、吴发祥的签字、盖章。

本案工程由曾军实际施工，吴发祥是本案工程中土建工程的实际施工人。新开村委会与曾军未对新开村移民小区工程进行结算，曾军依据其与建房理事会签订的建房合同的约定，将其承建的新开村移民小区的商铺、柴棚间等出售给他人，房款由曾军收取，商铺、柴棚间交付给购房户使用至今。

新开村委会于2016年4月18日向一审法院起诉五建公司、曾军、吴发祥、铜鼓建筑公司，提出如下诉讼请求：1.判令五建公司、曾军、吴发祥、铜鼓建筑公司与新开村委会结算；2.新开小区的商铺、车库及柴棚间属新开村委会所有；3.五建公司、曾军、吴发祥、铜鼓建筑公司返还其擅自出售的商铺所得费用12000000元（以实际金额为准）；4.五建公司、曾军、吴发祥、铜鼓建筑公司承担诉讼费用。后新开村委会放弃第1、3项诉讼请求。该案在审理过程中，新开村委会申请对新开村移民小区工程造价进行司法鉴定，由于新开村委会与五建公司、曾军、吴发祥、铜鼓建筑公司未能按鉴定机构要求提供鉴定材料，新开村委会放弃对新开村移民小区工程造价的司法鉴定申请。一审法院于2017年4月12日作出（2016）赣09民初54号民事判决，判决新开村委会对新开村移民小区所建商铺、车库及柴棚间享有所有权。曾军不服该判决，向江西省高级人民法院提起上诉，江西省高级人民法院认为新开村委会对诉争商铺、车库、柴棚间享有物权，是对事实物权的确认，“确认的是因合法建造行为原始取得的物权，不属于《中华人民共和国物权法》第二十八条规定的物权变动的情形，本判决并非办理不动产登记的依据”，遂于2017年9月29日作出（2017）赣民终397号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

本案原由曾军起诉新开村委会，提出诉讼请求为：1.依法确认曾军已经按照合同约定的市场价处理铜鼓县新开小区所有商铺、车库和柴棚间，所得款项抵偿了建设该小区除住房成本价（每平方米745元）以外的所有费用的行为合法有效，并履行完毕，涉案金额为9100000元；2.要求新开村委会支付给曾军其所欠新开小区住房建设工程款900000元；3.诉讼费由新开村委会承担。后曾军于第一次开庭时撤回第2项诉讼请求，又于2019年5月30日以本诉诉讼请求是确定的事实，没有必要再要求法院以判决的形式加以确认为由向本院申请撤回起诉，一审法院于2019年6月11日作出（2019）赣09民初24号民事裁定书，裁定准许曾军撤回起诉。

另查明，新开村委会未组织对新开小区进行竣工验收。

一审法院认为，本案的争议焦点为：1.曾军是否应当向新开村委会交付新开小区的商铺、车库、柴棚间；2.曾军是否应向新开村委会交付新开小区新开小区工程（含住宅）全部竣工验收资料。

一、关于曾军是否应当向新开村委会交付新开小区的商铺、车库、柴棚间的问题。新开村委会起诉认为江西省高级人民法院作出的(2017)赣民终397号民事判决确认了其对新开小区的商铺、车库、柴棚间享有物权，曾军应当交付新开小区的商铺、车库、柴棚间给新开村委会；而曾军认为新开小区的商铺、车库、柴棚间得到新开村委会授权已出售给他人折抵工程款，不应当交付给新开村委会。一审法院认为，由于新开村委会无力支付曾军工程款，故授权曾军出售新开小区的商铺、车库、柴棚间来折抵工程款，现新开小区的商铺、车库、柴棚间已全部出售给第三人；虽然新开村委会不认可曾军出售新开小区的商铺、车库、柴棚间的行为，但从曾军提交的新开村委会、新开移民建房理事会出具的《关于同意由政府收回移民新村剩余划拨土地的报告》、新开村委会于2011年6月30日出具的《证明》等证据可以看出，新开村委会已授权曾军进行出售，并同意曾军以收取的房款折抵工程价款。综上，新开村委会的起诉依据为江西省高级人民法院作出的(2017)赣民终397号民事判决，该判决中确认新开村委会对新开小区的商铺、车库、柴棚间享有的是因合法建造行为原始取得的物权，故在未对新开小区工程进行结算前尚不具备房产的交付条件，且新开小区的商铺、车库、柴棚间已出售给第三人，曾军并不实际占有新开小区的商铺、车库、柴棚间，新开村委会提出要求曾军交付新开小区的商铺、车库、柴棚间的主张，于法无据，一审法院不予支持。

二、关于曾军是否应向新开村委会交付新开小区新开小区工程（含住宅）全部竣工验收资料的问题。因新开村委会尚未组织对新开小区进行竣工验收，尚未形成竣工验收资料，且新开村委会是与宜春五建公司、铜鼓建筑公司签订的建设工程施工合同，新开村委会应当向宜春五建公司、铜鼓建筑公司主张权利，曾军作为实际施工人应配合竣工验收工作。故对新开村委会提出的该项诉请，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回铜鼓县温泉镇新开村村民委员会的诉讼请求。案件受理费40900元，由铜鼓县温泉镇新开村村民委员会负担。

二审中，曾军向法庭提交了四组证据。第一组证据：证人蔡某、李某、黄某1、黄某2出具的《证明》。证明目的：证明新开村委会及其委托的“新开移民建房理事会”均授权同意曾军处理出售新开小区店铺、车库等商业用房，所得利润用以建设新开小区附属工程及支付土地费等其他费用。第二组证据：1.新开村委会与江西华晟律师所的《委托代理合同》；2.新开村委会与居间人（本案代理人）黄堂林所签订的《居间合同》。证明目的:1.证明建设新开小区过程这个任期的新开村村民委员会认可曾军的行为，双方没有任何争议；2.证明新开村村委会换届后，以刘以发为村委会主任的新一届村委会对上一届村委会与曾军的行为有异议，提起诉讼；3.居间人向新一届村委会缴纳20万元人民币获得以村委会名义起诉的权利；4.新一届村委会和村民是在得到20万元“人民币”和不要支付任何代价还有可能获取诉讼利益的前提下出售起诉权提起诉讼，村委会和村民并不是真正认为新开小区建筑施工合同有争议而提起诉讼。第三组证据：1.《商场店面转让合同》；2.出售店面的收款收据;3.购买人刘品申身份证复份件。证明目的：证明曾军受委托出售新开小区商业用房的部分情况。第四组证据：证人蔡某（原新开村村委会主任）和证人黄某2（原新开村建房理事会成员）出庭证言。证明目的：证明开发新开小区的过程中，住房是由购买住房的村民以平均价745支付款项给具体的承建商曾军。其他的附属工程和其他费用的价款，村委会建房理事会均未支付款项，就同意曾军出售新开小区商用房。

新开村委会质证认为：对第一组证据的真实性、合法性均不认可，上述四人是新开村的村干部，他们的委托事项超越了理事会的职权；对第二组证据中委托代理合同三性无异议，对曾军提出的证明目的有异议。这份委托代理合同不仅仅由村委会委托，它还经过新开村全体村民的共同委托，约150户户主均于上面签名，说明村委会采取的这一行为是经授权，合法的。对于居间合同，其认为曾军是黑社会人员，霸占新开村的集体财产。新开村85%的村民签字委托其来办理此事，其认为此事合理、合法。对第三组证据中商场店面转让合同的三性均有异议。这份转让合同不能证明曾军有权处置上诉人的商铺，该合同是刘品申个人与曾军签订的，他是建筑商而不是开发商，故合法性不予认可。对其真实性也无从考察其是否真实。关于关联性，其是要求交付物权的问题，恰恰证明曾军是非法将新开村的房屋出售给他人。对于两位证人出庭证言，其认为上述两位证人所说证言为虚假证言，并超越委托权限及合同约定范围。他们所作证明与本案事实不符，对案涉施工合同第四条所约定价格是指新开村委会支付给建设方的造价，而不是指建设方有权处置房屋。对于新开村委会享有店面、柴棚间、车库造价由谁承担的问题，对方均认为村委会没有承担，均认为村委会当时建房时，集体账目上没有资金存放，但是村委会可以从自己所取得的柴棚间、车库、商铺由村委会销售的收入来支付曾军的工程款。建房理事会只是村委会的委托解决和处理建设当中的事务，并未授权他们有权处理村委会资产。故对此真实性、合法性均有异议。

宜春五建公司以本案与其无关为由未发表质证意见。

铜鼓建筑公司以本案与其无关为由未发表质证意见。

对上述四组证据的真实性、合法性、关联性，本院将结合其他证据综合予以分析、认定。

二审查明，2010年12月18日，新开村委会、新开移民建房理事会共同向铜鼓县人民政府提交了《关于同意由政府收回移民新村剩余划拨土地的报告》，具体内容为“铜鼓县人民政府:温泉镇新开村移民新村建设项目，自2008年8月开工以来，已有三个年头，目前一期工程1-8号楼已全面开工(部分已竣工)。按照《土地管理法》规定，两年内未开工的土地，由政府无偿回收，我们表示理解和支持。为妥善解决相关事宜，就有关情况特此报告如下:一、当时县政府划拨新开村移民安置建设土地2.55公顷，现在按照1+6的规划施工建设，我们同意在保障我村208套移民安置房建设的基础上多余的划拨土地归县政府无偿回收。二、因建材价格上涨，和购房户标准要求过高致使造价成本大幅增加，以签订合同时相比高出45%，购房户坚决不同意调价，造成承建方亏损严重。建议政府用1-3号楼店面和1号楼二楼商铺变通用地性质，适当补交土地出让金，用变换的形式作对承建方的一些补偿，此建议可否，请上级酌情考虑。三、我们将努力配合和支持上级工作，做好村民维稳思想工作。”2010年12月21日，新开村建房理事会（甲方）与曾军（乙方）签订《关于将溢余土地和店面弥补二期亏损协议》，内容为“自承建新开村移民工程项目以来，双方本着友好协作，平等互惠的原则，工程得以顺利进行，现就当前各项建筑成本大幅上涨，乙方严重亏损，导致二期(4-8号楼)无力继续承建，经甲、乙双方协商，达成如下条款:一、甲方原规定建房208套，乙方应按规划设计要求和中标合同条款建设在1-8号楼内交付，其价格按《合同》定价不变。二、甲、乙双方应以大局为重，以实际出发。消除顾虑和本位主义思想，对外应是亲密联体关系，相互配合，共同争取，精心运作。三、因乙方自承揽该工程项目以来:1.对征地拆迁，配套费用等已先期承付，投入精力、资金较大;2.因购房户付款进度影响致使工期延后，借贷款利息的管理成本增加，建材涨幅过大，原建房定价为745元/㎡，目前造价已超过950元/㎡。以上，乙方投入资金财务成本和造价成本严重亏损。甲方同意以溢余土地由政府收回后出让给乙方开发以弥补乙方损失。其次协助并同意乙方将(1-3号店面、1号楼2层商铺)转变为出让土地性质，费用由乙方承担。四、甲方有义务配合协助乙方办理相关手续，妥善理顺新开村移民安置户的关系，乙方在确保工程质量下，尽早交房。未尽事宜，由双方协商解决。本协议一式二份，甲、乙双方各持一份。签字后生效。”2011年6月30日，新开村委会、新开村移民建房理事会共同出具一份《证明》，内容为“新开移民房建筑商：兹有我村吴道荣同志是新开村卫生所负责人，需在新开小区购买店面一个，用于开办卫生所，请建筑商在价格给予优惠，并给予办理购买的相关手续。”

二审另查明，新开村委会于2008年8月1日就新开移民新村土建、装饰工程与宜春五建公司签订建设工程施工合同，合同金额600万元；于2010年7月1日就新开村移民工程二期土建工程与铜鼓建筑公司签订建设工程施工合同，合同金额280万元；于2011年7月10日就新开村移民安置房第三期工程7#、8#楼与铜鼓建筑公司签订建设工程施工合同，合同金额330万元，并将上述三份合同报建设主管部门备案。

二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。

本院认为，根据各方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、曾军应否向新开村委会交付案涉房产？二、曾军应否向新开村委会移交新开小区工程（含住宅）全部竣工验收资料？围绕二审争议焦点，本院综合评议如下：

关于争议焦点一。新开村委会主张江西省高级人民法院作出的(2017)赣民终397号民事判决确认了其对新开小区的商铺、车库、柴棚间享有物权。曾军在工程竣工后，擅自将其所承建的新开小区的商铺、车库、柴棚间出售给他人，并收取房款。其应当将案涉的商铺、车库、柴棚间交付给新开村委会；曾军主张案涉的商铺、车库、柴棚间得到新开村委会授权已出售给他人折抵工程款，不应当交付给新开村委会。本院认为，本院（2017）赣民终397号民事判决，只是确认新开村委会因合法建造行为原始取得新开小区建筑物的物权，并非确认新开村委会在法律上取得新开小区案涉房产的所有权，并且该判决书明确阐明“确认的是因合法建造行为原始取得的物权，不属于《中华人民共和国物权法》第二十八条规定的物权变动的情形，本判决并非办理不动产登记的依据”。本案中，系由于新开村委会当时在无资金支付曾军工程款的情况下，而同意曾军出售新开小区的案涉房产来折抵工程价款。现新开小区的案涉房产已全部出售给案外第三人。虽然现在新开村委会不认可曾军出售新开小区案涉房产的行为，但是从曾军提交的新开村委会、新开移民建房理事会共同出具的《关于同意由政府收回移民新村剩余划拨土地的报告》、《关于将溢余土地和店面弥补二期亏损协议》、2011年6月30日的《证明》以及证人蔡某、李某、黄某1、黄某2出具的《证明》、证人蔡某和黄某2当庭证言等证据可以分析得出，新开村委会已允许并配合曾军出售案涉房产，并同意以收取的房款折抵工程价款。并且案涉房产已出售给案外第三人，应依法保护善意第三人的合法权利。另外，从案涉房产现状来看，案涉房产已出售多年，在事实上也难以收回。总之，新开村委会要求曾军交付案涉房产没有事实和法律依据，本院对其主张不予支持。

关于争议焦点二。新开村委会主张曾军应向新开村委会交付新开小区工程（含住宅）全部竣工验收资料；曾军主张工程竣工验收应由新开村委会负责组织实施，在实施竣工验收过程中曾军根据新开村委会提出的要求提供相应资料，而不是在未组织竣工验收的情况下直接笼统地要求曾军交付一切竣工验收的资料。本院认为，依照国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”可以看出建设工程竣工后，先由施工单位向建设单位提交竣工报告，然后由建设单位组织相关单位进行竣工验收，施工单位、建设单位对建设工程竣工验收事项均有相应责任。本案中，从双方提交的证据来看，没有证据证明施工单位宜春五建公司、铜鼓建筑公司及曾军向建设单位新开村委会提交了竣工报告，也没有证据证明新开村委会已组织对新开小区进行竣工验收。但是，施工单位按照国家规定向建设单位移交有关施工资料是其法定义务。新开村委会是与宜春五建公司、铜鼓建筑公司签订的建设工程施工合同，按照合同相对性原则，宜春五建公司、铜鼓建筑公司与实际施工人曾军共同具有向新开村委会移交国家规定的应当移交的有关施工资料的义务。

综上，本院认为，新开村委会的部分上诉理由成立，对其上诉请求予以部分支持。原审判决认定部分事实不清，适用法律错误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销江西省宜春市中级人民法院（2018）赣09民初24号民事判决；

二、限曾军、宜春市第五建筑工程公司、江西省铜鼓县建筑工程有限公司于本判决生效后30日内，向铜鼓县温泉镇新开村村民委员会移交按照国家规定应当移交的有关施工资料；

三、驳回铜鼓县温泉镇新开村村民委员会的其他诉讼请求。

一审案件受理费40900元，二审案件受理费81800元，共计122700元。由铜鼓县温泉镇新开村村民委员会负担60000元，由曾军、宜春市第五建筑工程公司、江西省铜鼓县建筑工程有限公司负担62700元。

本判决为终审判决。

审判长　　彭海鹏

审判员　　陶松兵

审判员　　肖童亮

二〇一九年十一月二十日

法官助理陈慧

书记员张英

附：本案适用的有关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

《建设工程质量管理条例》

第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。