常州机械施工有限公司与常州亚盟房地产开发有限公司破产债权确认纠纷一审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏04民初49号

原告：常州机械施工有限公司，住所地常州市钟楼区花园路**。

法定代表人：吴建伟，该公司董事长。

委托诉讼代理人：庄锡锋，乐天（上海）律师事务所律师。

被告：常州亚盟房地产开发有限公司，住所地常州市武进区延政西路**。

诉讼代表人：常州亚盟房地产开发有限公司破产管理人。

负责人：黄哲斌，该破产管理人。

委托诉讼代理人：郭春燕，江苏源博律师事务所律师。

委托诉讼代理人：沈佩章，江苏源博律师事务所律师。

原告常州机械施工有限公司（以下简称机械公司）诉被告常州亚盟房地产开发有限公司（以下简称亚盟公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年4月8日受理后，依法组成合议庭于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告机械公司的委托代理人庄锡锋，被告亚盟公司的委托代理人沈佩章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告机械公司向本院提出诉讼请求：1、确认申报债权3250921元为优先债权；2、被告继续履行商品房买卖合同，交付案涉房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2012年7月,原被告双方签订了两份《建设工程施工合同》，约定原告承包诺丁小镇商业建筑A、BD、CE、精品酒店粧基工程和支护降水工程，后原告完成了工程施工，2013年7月桩基工程款双方结算审定额为9611316元，2014年3月支护工程款结算审定额为7108605元，工程款合计审定额为16719921元，但被告仅支付工程款13469000元，尚结欠原告工程款3250921元，后经双方协商一致被告自愿将诺丁花园施工编号为5幢501号、5幢504号、5幢412号三套房屋出卖给原告，房款金额合计为3250921元，被告欠付的工程款3250921元作为购房款，以完全抵消对原告的债务，同时双方签订了三份《商品房买卖合同》办理了备案登记。2018年4月27日贵院受理了被告破产重整一案，原告依法申报了债权，被告破产管理人于2019年1月2日作出了债权初审通知书：1、解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、对原告申报的债权中的3250921元认定为普通债权。后原告提出了异议，被告破产管理人于2019年3月29日作出了债权复核通知书，与初审通知书结论一致。原告认为：双方签订的三份《商品房买卖合同》合法有效的，且原告支付3250921元购房款的义务己经履行完毕，被告破产管理人单方解除《商品房买卖合同》没有法律依据。退一步讲即使解除《商品房买卖合同》，则3250921元购房款的性质又重新变更为工程款，被告应当支付工程款的时间也应当从解除《商品房买卖合同》的时间开始起算，即从原告收到债权复核通知书开始起算，依据合同法及最高院司法解释的规定，原告在6个月内行使了建设工程价款优先受偿权，对该工程款3250921元应当享有优先受偿权。

被告亚盟公司答辩称：原告与亚盟公司签订了购房合同，但原告未提供支付房款的依据，也未提供以物抵债的依据。房屋的现状不能交付，订立合同的目的不能实现。故管理人解除原购房合同并按照基础法律关系认定原告的债权。原告实施工程已经2014年3月完成结算，经超过了工程价款6个月要求优先权的行使期限。故原告要求确认申报的债权为优先债权的请求不能成立。

原告机械公司为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、建设工程施工合同两份，证明2012年7月原被告双方签订了两份《建设工程施工合同》，约定原告承包诺丁小镇商业建筑A、BD、CE、精品酒店桩基工程和支护降水工程，双方对承包范围、工程价款等权利义务作了明确约定。2、结算审定签署表单两份，证明经双方结算审定，工程价款合计审定额为16719921元。3、商品房买卖合同三份，证明被告将诺丁花园施工编号为5幢501号、5幢504号、5幢412号三套房屋出卖给原告，房款金额合计为3250921元，以抵消对原告的债务3250921元，三份《商品房买卖合同》办理了备案登记。4、债权申报书一份，证明因被告破产清算，原告依法申报了债权。5、债权初审通知书一份，证明破产管理人于2019年1月2日作出了债权初审通知书：解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；对原告申报的债权中的3250921元认定为普通债权。6、债权复核通知书一份，证明破产管理人于2019年3月29日作出了债权复核通知书，与初审通知书结论一致。

被告亚盟公司对上述证据的真实性无异议，但不认可证明目的。

被告亚盟公司未提交证据。

本院经庭审核实，对上述证据的真实性予以确认。

经审理查明：2012年7月,原、被告双方签订《建设工程施工合同》两份，约定原告承包亚盟公司发包的诺丁小镇商业建筑A、BD、CE、精品酒店桩基工程和支护降水工程，约定工程包干价分别为800万元、730万元，如图纸变更引起工程量的增减，按原报价水平由原告编制预算后，由被告审定认可并追加合同价款。桩基工程工期为40天，竣工日期为2012年9月5日。双方还对承包方式、范围、质量标准、权利义务、违约责任等进行约定。2013年7月12日，桩基工程经上海建设工程咨询有限公司审定，原、被告双方盖章确认，结算审定造价为9611316元；2014年3月10日，原、被告双方确认支护降水工程（围护）审定造价为7108605元。后原告自认被告已支付工程价款13469000元，尚欠工程价款3250921元未支付。2014年9月9日，原、被告双方签订商品房买卖合同三份，约定被告将诺丁花园施工编号为5幢501号、5幢504号、5幢412号三套房屋出卖给原告，三套房屋价款合计为3250921元，以被告欠付的前述工程款3250921元抵作购房款，以抵销结欠原告的债务。同日，前述三份商品房买卖合同办理了备案登记。

另查明，2018年4月27日，本院根据江苏雪湖建设工程有限公司的申请裁定受理了亚盟公司破产重整一案。后经债权人会议表决，重整投资人江苏西湖投资发展有限公司提交的重整计划草案未获全部表决组的表决通过。2019年7月30日，破产理人向本院申请终止亚盟公司重整程序，并宣告债务人破产，同日，本院裁定终止亚盟公司重整程序，并宣告亚盟公司破产。破产程序中，原告机械公司依法向破产管理人申报债权。2019年1月2日，破产管理人向原告发出债权初审通知书，决定解除双方签订的商品房买卖合同，并认定原告申报的债权3250921元为普通债权。原告提出异议后，破产管理人于2019年3月29日发出债权复核通知书，其最终审核意见与初审意见一致。原告遂向本院提出前列诉请。

本案争议焦点：1、原、被告双方签订的三份商品房买卖合同是否应当继续履行；2、原告所主张的债权3250921元是否仍享有优先权。

关于争议焦点1、本院认为，原、被告双方对签订《建设工程施工合同》，并约定由原告承包亚盟公司发包的诺丁小镇商业建筑A、BD、CE、精品酒店桩基工程和支护降水工程，以及涉案工程均已完工并确认工程总造价为16719921元，被告已支付工程价款13469000元，尚欠工程价款3250921元未支付的事实均无异议，本院予以确认。原告认为，因被告无力支付剩余工程款，故经双方协商一致后，被告自愿将诺丁花园施工编号为5幢501号、5幢504号、5幢412号三套房屋出卖给原告，以被告欠付的前述工程款3250921元抵作购房款，以抵销结欠原告的债务。被告应向原告交付抵偿的三套房屋，如不能交付，应确认其工程价款享有优先权。而被告认为双方并未达成以房抵债的合意，故不予认可以房抵债行为。双方在2014年3月即结算完毕，原告未在法定期间主张优先权，故其申报的债权应确认为普通债权。对此，本院认为，双方于2014年9月9日签订案涉商品房买卖合同三份，约定价款即为被告结欠原告工程款3250921元，虽然双方未签订书面以房抵债协议，但从约定的价格看，可以认定双方真实意思表示系以涉案房屋抵偿工程款，但涉案房屋并未竣工验收也未完成交付，故双方并未实际完成以房抵债行为。鉴于亚盟公司已被本院依法宣告破产，涉案房屋目前并不具备交付条件，客观上也不具备继续商品房买卖合同的条件，故亚盟公司破产管理人有权解除案涉商品房买卖合同。

关于争议焦点2、本院认为，案涉桩基工程价款的审定时间为2013年7月11日，支护降水工程（围护）审定时间为2014年3月10日，故可以认定涉及桩基工程价款债权先于支护降水工程（围护）工程价款债权到期。根据法律规定，双方对均到期的债务未约定履行顺位的，应先抵偿先行到期的债务，故被告已支付的工程价款13469000元应认定为桩基工程价款9611316元清偿完毕，案涉债权3250921元系支护降水工程（围护）工程价款债权。因双方签订商品房买卖合同并办理合同备案登记时间均为2014年9月9日，故应认定双方在该时间已达成以房屋抵销工程价款的意思表示，可视为原告向被告主张建设工程价款优先权。自2014年3月10日起算，原告主张优先权并未超过六个月的除斥期间。案涉商品房买卖合同解除后，也应认定原告在法定期间内向被告主张过建设工程价款优先权，故原告主张的建设工程债权3250921元仍享有优先受偿权。

综上，原告主张的部分诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百六十八条、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条之规定，判决如下：

一、确认常州机械施工有限公司申报的建设工程债权3250921元享有优先受偿权；

二、驳回常州机械施工有限公司其他诉讼请求。

案件受理费32808元，由常州机械施工有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费81800元。

审判长　王　星

审判员　赵德升

审判员　郑　仪

二〇一九年九月二十六日

书记员　童亦真

附录法律条文

《中华人民共和国合同法》

第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

第四条建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定竣工之日起计算。