某某、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

***南昌市中级人民法院

民事判决书

（2017）赣01民终2518号

上诉人（原审原告）：***，女，19***年1月22日生，汉族，住***南昌市青山湖区。

上诉人（原审原告）：涂演汉，男，1948年6月1日生，汉族，住***南昌市青山湖区。

被上诉人（原审被告）：***，男，***年5月7日生，汉族，住南昌市青云谱区。

被上诉人（原审被告）：***，男，1972年1月30日生，汉族，住南昌市青云谱区。

被上诉人（原审被告）：樊考生，男，1947年10月8日生，汉族，住南昌县。

被上诉人（原审被告）：南昌市青山湖建筑工程总公司，地址：南昌市青山湖区京东镇何兴村学院路555号。统一社会信用代码：91360111158***84254。

法定代表人：***，该公司经理。

上诉人***、涂演汉因与被上诉人***、***、樊考生，被上诉人南昌市青山湖建筑工程总公司房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市青云谱人民法院（2016）赣0104民初1056号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人***、涂演汉，被上诉人南昌市青山湖建筑工程总公司的法定代表人***到庭参加诉讼，被上诉人***、***、樊考生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理完毕。

甘良菊、***不服一审法院判决，向本院上诉请求：1、撤销原审法院判决第二、第三项，改判四被上诉人共同归还上诉人购房款43万元，并向上诉人支付赔偿金10万元；案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院重审中认定被上诉人***、***、樊考生系合伙关系，但又认定合伙人***、***与上诉人无合同关系，是矛盾的，也是与青云谱区人民法院（2013）青民三初字第22号民事判决书查明和认定的事实相悖。1、被上诉人***代表全体合伙人所签订的《城南佳园公寓楼购房协议》，协议甲方即卖方是南昌市青山湖建筑工程总公司城南项目部，***只是卖房代表，甲方栏盖的印章就是青山湖建筑工程公司城南公寓二期项目部印章（方章），***也只是在甲方授权代表栏签字。而青云谱区人民法院（即本案原审法院）在审理原告周细荣诉被告涂六香房屋买卖合同纠纷一案中，其房屋买卖合同也是《城南佳园公寓楼购房协议》，其内容和格式和本案房屋买卖合同即《城南佳园公寓楼购房协议》一模一样，只是乙方换成涂六香而已，买卖房屋标的一样，但是其下达的并已生效的青云谱区人民法院（2013）青民三初字第22号民事判决书却作出认定：（1）原告***是以南昌市青山湖建筑工程公司城南公寓二期项目部代表人的名义与被告涂六香签订《城南佳园公寓楼购房协议》；（2）***、***、樊考生系合伙关系，三人挂靠在南昌市青山湖建筑工程公司，并合作建设南昌市青云谱镇城南村农民公寓3#、4#楼工程；（3）包括本案诉争房屋在内的23套农民公寓确系青云谱镇城南村给***、***、樊考生抵付工程款的；（4）涂六香按约定支付购房款13万元后，又按照***及其合伙人***、***的指示将剩余购房款189885元支付给***，从而认定涂六香已付清全部购房款。很明显，青云谱区人民法院（2013）青民三初字第22号民事判决书作出涂六香已付清全部购房款的事实与法律依据即是：***作为卖房代表签订的《城南佳园公寓楼购房协议》，是代表全体合伙人即***、***、樊考生所签订的，怎么到了本案又变成了周细荣仅代表其个人？***、***怎么就突然变成与上诉人无合同关系了？原审法院明显是选择认定事实，选择适用法律。2、上诉人与被上诉人***代表全体合伙人所签订的《城南佳园公寓楼购房协议》，上面盖有三个合伙人挂靠的青山湖建筑工程公司城南公寓二期项目部印章，授权代表人上签有***名字，上诉人作为买方是善意的，全体合伙人应对合伙代表人所签合同承担全部责任。退一步讲，如果确实属于其个人行为，其他合伙人应负举证责任。3、根据《民法通则》第35条的规定，在对外关系上，全体合伙人对于合伙债务承担无限连带清偿责任。即每一合伙人都有义务清偿合伙的全部债务，而不受各合伙人对合伙财产的出资比例或合伙协议中约定的债务承担份额的限制。对于债权人来说，既可以对某一个合伙人，也可以对某几个或者全体合伙人先后或同时提起履行全部或部分债务的请求。上诉人要求被上诉人***、***、樊考生承担返还购房款责任，事实清楚，合理合法。二、被上诉人南昌市青山湖建筑工程总公司（下称青山湖建筑）系被上诉人***、***、樊考生为建设城南公寓所挂靠的单位（见生效的青云谱区人民法院（2013）青民三初字第22号民事判决书），《城南佳园公寓楼购房协议》上甲方注明就是青山湖建筑，尽管盖的是方章，但被上诉人***、***、樊考生是挂靠青山湖建筑，且该房又是用于抵付青山湖建筑工程款的，应与被上诉人***、***、樊考生承担返还购房款责任。青山湖建筑不出庭，仅凭一张说明原审法院就加以认定该公章不是青山湖建筑的，严重违反程序，且与自己本院原先做出的认定自相矛盾。

***、***、樊考生未到庭，亦未提交书面答辩状及证据。

南昌市青山湖建筑工程总公司辩称1、2006年与城南村签订的建筑协议，与被上诉人***、***、樊考生是合作关系，2009年竣工验收结算，因城南村没有资金，用公寓楼抵了工程款，然后我公司与***、***、樊考生把所有的项目已结算清，撤销了项目部，本案工程款已全部结清，2、本公司没有收到上诉人一分钱房款，也没有签订任何协议，也没有卖房子给上诉人，之前不认识，今天开庭是与上诉人第一次见面，公司只负责建筑不是卖房子，公司没有连带责任。南昌市青山湖区总公司建筑公司项目部的章与公司无关，公司没有成立项目部，涉案的公章没有备案。项目结算之后与***、***、樊考生无联系。

***、涂演汉向一审法院起诉称：判令被告返还购房款43万元，并支付违约金10万元。

原审法院经审理查明：2010年10月，原告涂演汉与被告**荣签订了《城南佳园公寓楼购房协议》一份，该协议规定：“甲方（被告）将位于南昌市青云谱区城南村，青山湖大道以西的城南佳园公寓第35幢5单元402室加跃层出售出乙方（原告），总价为43***30元”、“如甲方在收取金额后不依协议条款将房屋给乙方，则甲方须返还该房价双倍的金额予以弥补乙方损失，其后乙方不再追究甲任何责任”、“本楼房属于建设单位抵扣给施工单位作为工程款支付，双方均清楚该房的状况，一切私自买卖与建设单位无关，不涉及建设单位买卖行为”，原告涂演汉、被告***在该协议书中签名，青山湖建筑工程公司城南公寓二期项目部在作为甲方处加盖了印章。协议签订后，原告于2010年10月25日、2011年7月24日分二次支付了购房款共计43万元，被告***向原告出具了有其签名并盖有“城南公寓二期项目部印章”的收据。

另查明：2009年8月19日，案外人涂六香与被告周细荣签订了《城南佳园公寓楼购房协议》一份，该协议规定甲方（被告）将位于南昌市青云谱区城南村，青山湖大道以西的城南佳园公寓第35幢5单元402室加跃层出售给乙方（涂六香），总价为43***30元。协议签订后，涂六香支付了购房款并已入住。

又查明：2008年8月8日，被告***、樊考生、周细荣签订了《合作协议书》一份，协议约定：三方合作兴建南昌市城南农民公寓3#、4#楼工程，三方按等额比例出资、分红、承担风险，对该项目进行共同管理，共同承担和享有权利和义务。

还查明：二原告系合法夫妻关系，但均非涉案房屋所在地村民。

原审法院认为：原告与被告**荣签订的《城南佳园公寓楼购房协议》所涉房屋系农民公寓，该房屋没有建设许可证和规划许可证，属违章建筑，且原告非城南村村民，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》关于“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”的规定，原告与被告***所签订的《城南佳园公寓楼购房协议》违反了法律和行政法规的强制性规定，应确认为无效。被告将已出售的房屋以协议形式再次卖给原告的行为，有悖诚实信用的基本原则，存在过错。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效、被撤销或者终止后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，故原告要求被告返还购房款43万元、赔偿损失10万元理由充分，应予支持。被告***、樊考生虽与周细荣系合伙关系，但其与原告无合同关系，也未收取原告的购房款；协议中虽有“青山湖建筑工程公司城南公寓二期项目部的印章”，但被告南昌市青山湖建筑工程总公司称该公章不是自已公司的，也未在该协议中加盖合同专用章，故原告要求被告***、樊考生、南昌市青山湖建筑工程总公司承担连带责任，共同返还***收取的购房款无法律或合同依据，不应支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、原告涂演汉与被告周细荣签订的《城南佳园公寓楼购房协议》无效。二、被告周细荣于本判决生效之日起七日内一次性向原告涂演汉归还购房款43万元，并向原告支付赔偿金10万元。三、驳回原告的其它诉讼请求。本案案件受理费9200元（原告已预交），由被告***承担，并随上述款项一并向原告给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

甘良菊、涂演汉，南昌市青山湖建筑工程总公司对一审法院查明的事实均无异议。本院二审对原审法院查明的事实予以确认。

本案的争议焦点：***、樊考生、南昌市青山湖建筑工程总公司是否应与***共同返还购房款43万元以及支付损失赔偿金10万元给***、涂演汉。

本院认为，上诉人***、***与被上诉人**荣签订的《城南佳园公寓楼购房协议》所涉房屋系农民公寓，该房屋没有建设许可证和规划许可证，属违章建筑，且甘良菊、***非城南村村民，***、***与周细荣所签订的《城南佳园公寓楼购房协议》违反了法律和行政法规的强制性规定，应确认为无效。周细荣将已出售（涉案的房屋系青云谱镇城南村给***、***、樊考生抵付工程款）的房屋以协议形式再次卖给***、***的行为，违背了诚实信用的基本原则，存在过错。在本案中，***、***与周细荣系合伙关系，***与***、涂演*签订涉案的购房协议代表了合伙人，***、***要求***、***、樊考生返还购房款43万元、赔偿损失10万元理由充分，应予支持。在涉案的协议中虽有“青山湖建筑工程公司城南公寓二期项目部的印章”，被上诉人南昌市青山湖建筑工程总公司称该公章不是自已公司的，也未在该协议中加盖合同专用章。经查，周细荣、***、樊考生不是南昌市青山湖建筑工程总公司员工，与该公司只是挂靠关系，涉案的房屋与该公司在法律上不存在关系，故甘良菊、***要求南昌市青山湖建筑工程总公司承担连带责任，共同返还涉案的购房款无法律或合同依据，不应支持。

综上，上诉人***、涂演汉的上诉理由有部分事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，处理结果欠当，依法应予改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

一、维持南昌市青云谱人民法院（2016）赣0104民初1056号民事判决第一项；

二、撤销南昌市青云谱人民法院（2016）赣0104民初1056号民事判决，第二、三项；

三、***、***、樊考生于本判决生效之日起七日内一次性向***、***归还购房款43万元，并向***、涂演汉支付赔偿金10万元。

四、驳回***、涂演汉的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费18400元（***、***已预交），由***、***、樊考生承担，并随上述款项一并向***、涂演汉给付。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一八年八月十六日

书记员***