某某、合肥市春艺环境制冷工程有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

安徽省五河县人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）皖0322执异79号

异议人（案外人）：**，女，1993年12月8日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。

申请人：合肥市春艺环境制冷工程有限公司，住所地安徽省合肥市新站区。

法定代表人：蒋海林，该公司总经理。

被申请人：五河亿丰置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市五河县。

法定代表人：袁春华，该公司总经理。

在本院审理合肥市春艺环境制冷工程有限公司（以下简称春艺制冷）与五河县亿丰置业有限公司（以下简称亿丰置业）、五河中徽房地产开发有限公司（以下简称中徽公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人**对（2019）皖0322民初2495号保全裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

**异议称，法院查封的彩虹时代广场4楼4112商铺系异议人2018年5月26日购买，签订买房合同后，2018年8月16日向五河农商银行借款110000元，2020年9月2日结清贷款，2019年9月3日缴纳契税7783.95元，2019年9月4日缴纳房屋维修基金2837元。但法院于2019年11月查封该房屋导致其无法办理房产证，特提出异议，请求中止执行，解除查封。

异议人**提交的证据如下：1、《商品房买卖合同（预售）》，证明其于2018年5月26日与亿丰置业签订涉案房屋的买卖合同。2、购房发票、还贷记录，证明购房贷款已于2020年9月2日全部付清。3、《商铺委托经营管理协议》两份，证明异议人在购房后委托亿丰置业、五河县好成商业运营管理有限公司经营管理。4、公证费收据、契税发票、维修基金发票、收据，证明2019年和2021年其向五河县好成商业运营管理公司缴纳物业服务费及代办费，证明房屋为异议人所有。

本院查明,春艺制冷与亿丰置业建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理，2019年5月27日，春艺制冷向本院申请财产保全，本院次日作出（2019）皖0322民初2495号民事裁定书，查封亿丰置业彩虹时代广场4楼4112号等商铺，案涉房屋的查封期限自2019年7月2日至2022年7月1日，查封类型为预查封。

另查明，异议人**与亿丰置业于2018年5月26日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定**购买彩虹时代广场4楼4112号商铺，房屋总价为275000元，首付款165000元，剩余110000元办理按揭贷款。2018年5月，**与彩虹时代广场管理有限公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定涉案商铺由彩虹时代广场管理有限公司委托经营，经营期限自2018年10月30日起至2029年1月29日。2019年7月9日，亿丰置业向**出具增值税发票，同日**向五河县好成商业运营有限管理公司缴纳物业费。2019年9月3日，**缴纳涉案房屋契税，次日缴纳维修基金。2021年7月29日，**与五河县好成商业运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定涉案商铺由五河县好成商业运营管理有限公司统一经营管理。

再查，五河县亿丰置业有限公司于2020年12月8日办理首次登记。

本院认为，本案的争议焦点为案外人**对涉案房产是否享有能够排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人**与亿丰置业在房屋查封前签订房屋买卖合同，并支付房屋全部价款，后与彩虹时代广场签订《商铺委托经营管理协议》，且协议约定彩虹时代广场于2018年10月开始经营管理，说明异议人**在查封前已占有该房屋，因该商铺于2019年被预查封，且首次登记于2020年12月8日完成，故异议人并非因自身原因未对该房屋进行转移登记。综上，异议人的异议请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定如下:

中止对五河亿丰置业有限公司4楼4112号商铺的执行。

案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　王尔朋

审判员　　陈梦华

审判员　　范大月

二〇二一年十二月十四日

书记员　　卢　玉

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。