泰州江洲建设工程有限公司与扬州和泰投资置业发展有限公司建设工程合同纠纷执行裁定书

江苏省扬州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2020)苏10执复53号

复议申请人（申请执行人）：泰州江洲建设工程有限公司，住所地泰州市高港区。

法定代表人：詹凤兰，该公司总经理。

被执行人：扬州和泰投资置业发展有限公司，住所地扬州市江都区。

法定代表人：杨月红，该公司董事长。

复议申请人泰州江洲建设工程有限公司（以下简称江洲公司）与被执行人扬州和泰投资置业发展有限公司（以下简称和泰公司）建设工程合同纠纷执行一案，不服扬州市江都区人民法院（以下简称江都法院）（2020）苏1012执异5号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。

江都法院查明，2014年9月10日，江洲公司承建了和泰公司位于扬州市××区××国道北侧地块上的部分工程，后双方形成诉讼。2015年9月8日，本院就江洲公司与和泰公司建设工程合同纠纷一案作出（2015）扬江民初字第01036号民事判决书，判决：和泰公司于判决生效之日起十日内一次性向江洲公司给付工程款21202522.32元、退还工程保证金1400万元并承担相应利息；江洲公司对其承建的馨凤苑5#、6#、7#楼及人防地下室工程经折价或拍卖、变卖所得价款中享有优先受偿权；诉讼费由和泰公司承担等。因和泰公司未能按生效判决自觉履行，江洲公司向本院申请强制执行。

在本案执行中，本院依法委托评估机构江苏苏信房地产评估咨询有限公司（以下简称苏信公司）对和泰公司位于扬州市××区××国道北侧地块上的土地使用权面积为30351平方米，地上建筑物面积为78174平方米，其中除江洲公司承建的部分建筑外，亦有其他建设单位建设的建筑物的全部价值进行评估。苏信公司于2016年4月8日作出估价报告，确定在价值时点2016年2月26日的在建工程房地产及附属价值为116556400元。本院根据上述参考价进行了网络司法拍卖，经三次拍卖后流拍。之后，因估价报告超过有效期，异议人申请对上述标的物进行重新评估。2017年5月31日，苏信公司出具新的估价报告，确定在价值时点2017年5月17日的在建工程房地产及附属价值为119920900元，该估价报告的有效期为自估价报告出具之日起一年。

本院据此以新的估价的70%即83944630元为起拍价进行第一次拍卖，流拍后以下浮20%即67156000元为起拍价进行第二次拍卖，再次流拍后以67156000元为起拍价进行变卖。变卖流拍后，依异议人申请，本院以67156000元为起拍价进行第二轮第一次拍卖，流拍后，本院再次下浮20%即以53724800元的起拍价进行第二轮第二次拍卖。苏州帝元房地产投资有限公司（以下简***元公司）于2018年5月30日以起拍价竞得上述标的物，但帝元公司多次延期缴纳尾款，本院于2018年11月25日向帝元公司下达悔拍通知书。帝元公司提出执行异议，本院作出（2018）苏1012执异132号执行裁定，确认帝元公司异议成立、撤销“悔拍通知书”。被执行人和泰公司不服，向扬州市中级人民法院申请复议，扬州市中级人民法院裁定维持本院（2018）苏1012执异132号执行裁定，限帝元公司于2019年3月30日前付清拍卖买受款项，逾期则按悔拍处理。帝元公司未按限期付清拍卖款项，故对第二轮第二次拍卖作竞买人帝元公司悔拍处理。

2019年4月10日，异议人向本院邮寄《以物抵债补充申请书》，申请将上述标的物以二轮二拍起拍价即53724800元作价抵偿异议人的债务本金35202522.32元，并承诺于2019年4月30日前将差价18522277.78元缴至法院账户。2019年4月18日，本院向江洲公司送达通知书，告知对其“以物抵债”申请不予准许。江洲公司不服，提出书面异议。

另查明，和泰公司原法定代表人杨占月向江苏江都农村商业银行股份有限公司（以下简称江都农商行）借款，和泰公司于2013年4月15日以位于扬州市××区××国道北侧地块的土地使用权设定了最高额本金余额为1500万元的抵押，并办理了抵押登记。设定抵押时，该土地上并未开始建设。2017年11月23日，本院就江都农商行与杨占月、和泰公司、李丽借款合同纠纷一案作出(2017)苏1012民初4540号民事判决书，判决杨占月于判决生效之日起十日内向江都农商行支付借款本金14839175.4元及利息（截止2017年6月13日利息为1518349.89元，之后按年利率9.4%的1.5倍计算至本金付清之日止），江都农商行对和泰公司位于扬州市××区××国道北侧土地的土地使用权在上述债权范围内享有优先受偿权等。判决生效后，江都农商行向本院申请强制执行，该案尚未执行到位。

2013年9月25日，和泰公司与江苏省钟星消防工程有限公司江都分公司（以下简称钟星消防公司）签订合同，将和泰度假酒店消防水电工程发包给钟星消防公司承建。2018年6月29日，本院对钟星公司与和泰公司建设工程合同纠纷一案作出（2018）苏1012民初4496号民事调解书，确定和泰公司于2018年7月15日一次性付清工程款2362132.33元，调解书中未载明优先受偿权。调解书生效后，钟星公司向本院申请强制执行，该案尚未执行到位。

2014年1月6日，和泰公司与扬州市水文凿井工程公司（以下简称水文公司）签订《凿井工程施工合同》，将凿深水井5-6口工程发包给水文公司。2016年2月16日，扬州仲裁委员会对水文公司与和泰公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2015）扬仲裁字第484号裁决书，裁决：和泰公司于裁决书送达之日起十日内支付水文公司凿井工程剩余款352405.6元并支付相应利息、代理费15000元等。裁决书中未载明优先受偿权。裁决生效后，水文公司向扬州市中级人民法院申请强制执行，该案尚未执行到位。

2014年1月10日，周正林借用江苏筑美泰建设工程有限公司资质与和泰公司签订《酒店标间装饰工程施工合同》，承建四至六层室内标准间装饰工程。2016年8月12日，本院对周正林与和泰公司装饰装修合同纠纷一案作出（2016）苏1012民初3181号民事判决书，判决和泰公司于判决生效之日起十日内给付周正林工程款733074.39元并支付利息。判决书中未载明优先受偿权。判决生效后，周正林向本院申请强制执行，该案尚未执行到位。

2014年6月22日，江苏淮扬建筑安装工程有限公司（以下简称淮扬公司）与和泰公司签订装修合同书，淮扬公司对和泰公司售楼部进行改造。2016年7月13日，扬州仲裁委员会对淮扬公司与和泰公司装修合同纠纷一案作出（2016）扬仲裁字第193号裁决书，裁决：和泰公司于裁决书送达之日起十日内向淮扬公司支付所欠工程款86267.46元并支付逾期利息。裁决书中未载明优先受偿权，裁决生效后，淮扬公司向扬州市中级人民法院申请强制执行，扬州市中级人民法院将该案指定给本院执行，该案尚未执行到位。

2015年5月19日，本院以（2015）扬江民初字第01036-1号民事裁定书查封了江都区郭村镇328国道北侧的土地使用权，查封期限自2015年5月19日至2018年5月18日，申请保全人为和泰公司。扬州市中级人民法院于2016年8月30日以（2016）苏10执142号执行裁定书轮候查封上述土地使用权，在本院首查封到期后，变为首查封，申请执行人为水文公司。2017年6月16日，本院以（2017）苏1012执334号之一执行裁定书轮候查封了上述土地使用权，申请执行人为淮扬公司。扬州市中级人民法院于2019年8月15日以（2016）苏10执142号之一执行裁定书对上述土地使用权进行了续封。本院于2019年9月10日以（2017）苏1012执恢55号之三执行裁定进行了轮候查封。扬州市中级人民法院后将首查封案件即水文公司与和泰公司的执行案件指定给本院执行。目前，水文公司为案涉财产的首查封债权人，淮扬公司为第一轮候查封债权人，江洲公司为第二轮候查封债权人。

再查明，2017年5月31日，苏信公司出具的评估报告载明案涉标的的评估价为119920900元，但未分别列明土地使用权价值和建筑物的价值。该评估报告采取的估价方式为成本法，即在建工程房产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费，其计算建设成本时采纳了江苏辰诚工程咨询有限公司对工程造价编制的预算汇总表中的结果，并将该表附于估价报告中。本案在审查中，要求苏信公司分别列明评估价值中包含的土地使用权和建筑物的价值，苏信公司于2020年2月28日出具情况说明，载明土地价值为38459700元，建筑物工程造价为64610000元，工程前期费用为6412800元，管理费、利息等及装修、附属物价值为10438400元。

另，2018年5月31日，泰州市高港区人民法院向本院送达（2018）苏1023执415号执行裁定书及协助执行通知书，请本院协助扣留或提取江洲公司应领取的执行款（以6181160元为限）。此外，江洲公司作为被执行人在本院有其他未执行到位案件，执行立案标的额为2434618.88元。

江都法院认为，江洲公司要求以物抵债的异议请求依法不应予以支持，理由如下：1.江洲公司享有的建设工程款优先受偿权范围无法确定。本案执行依据中明确了江洲公司享有优先受偿权的建筑范围为江洲公司承建的馨凤苑5#、6#、7#楼及地下人防工程，本案拍卖财产中除江洲公司承建的部分建筑外，还包含其他建设单位建设的相关建筑。江洲公司的债权中超过其享有优先受偿权范围的部分，应当按照一般债权受偿。2017年5月31日苏信公司出具的估价报告中，采纳了江苏辰诚工程咨询有限公司对各建筑项目编制的预算，根据该表及执行依据可以确定江洲公司享有优先受偿权的建筑的建设成本，但评估公司在确定拍卖财产价值时采用的是成本法，拍卖财产的价值除土地取得费用、建设成本外，尚有相关费用及利润等一并计算在内。该部分费用等本身并无价值，其价值只能附加于土地使用权及地上建筑物等物权载体上予以体现，苏信公司在出具估价报告及补充说明时，未能将其分摊至各建筑物价值中。因此，根据现有估价报告及执行依据不能确定江洲公司享有建设工程款优先受偿权部分建筑的综合价值，亦无法计算出其享有优先受偿权的范围。2.江都农商行就土地使用权享有的优先受偿权范围不能确定。本案拍卖财产除上述建筑物外，还包含土地使用权。该土地使用权设定抵押时，地上尚未开始建设，故江洲公司的建设工程款优先受偿权并不及于土地使用权，江都农商行对土地使用权的变现款享有优先受偿权。原估价报告中未列明土地价值，本案审查中，苏信公司在情况说明中补充列明了土地价值，但其他费用同样未摊分至土地使用权价值中。因此，土地使用权对应的综合价值无法确定，江都农商行就该土地使用权享有的优先受偿权限额亦无法确定。3.江洲公司申请以扣除全部债务本金后补交差价的方式抵债，侵害了在先查封债权人的受偿利益。江洲公司超出优先权受偿权限额部分的债权，应当按照一般债权受偿。被执行人和泰公司为法人，在未破产的情况下，一般债权应当按查封顺序清偿。目前，和泰公司的其他债权人水文公司、淮扬公司查封顺序在前，故江洲公司超出优先受偿权范围的部分的债权，应当在水文公司、淮扬公司债权得以受偿之后才能受偿。4.无法确定案涉财产的价值有无明显异常波动。首先，苏信公司于2017年5月31日对案涉财产出具估价报告，价值时点为2017年5月17日，江洲公司于2019年4月10日申请以物抵债时，距估价报告出具已逾一年十个月。期间，国家相关政策的调整、案涉财产及周围环境的变化等因素均可能对案涉财产的价值产生一定影响，该影响的幅度非经专业机构评估不能确定。其次，苏信公司出具的估价报告明确载明有效期为一年，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条第一款亦规定，评估机构应当确定评估结果的有效期，有效期最长不超过一年。江洲公司申请以物抵债时，苏新公司出具的估价报告已经超出有效期十个月，现依据该估价报告确定抵债价款，缺乏法律依据。因此，根据现有估价报告等无法确定拍卖财产价值有无明显异常波动。

综上，在江都农商行对案涉财产中土地使用权享有的优先受偿权范围及江洲公司享有的建设工程款优先受偿权范围不能确定，且案涉财产价值波动无法查明的情况下，江洲公司的异议请求，本院依法不予支持。

经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第四百九十二条，《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条第一款之规定，裁定驳回异议人泰州江洲建设工程有限公司的异议请求。

复议申请人江洲公司申请复议，请求撤销江都法院（2020）苏1012执异5号执行裁定，支持复议申请人以物抵债的申请。其主要理由是，江都法院以不能确定土地使用权、建筑物工程款综合价值优先受偿权范围驳回申请人的异议于法无据。申请人以扣除全部债权本金后补交差价的方式抵债，没有损害在先查封的债权人、其他债权人的受偿利益。申请人申请以物抵债时，苏信公司出具的估价报告已经超出有效期十个月，但江都法院（2019）苏1012执异57、扬州中院（2019）苏10执89号执行裁定均未据此驳回申请人的异议请求。因此，申请人对江都法院执法的正当性表示怀疑。恳请扬州中院纠正下级法院的错误裁定，维护申请人的合法权益。

本院查明，江都法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，复议申请人江洲公司与被执行人和泰公司建设工程合同纠纷执行一案，江都法院先后两次评估、多次拍卖，历时三年有余而未能执行完毕，其执行之难由此可见。执行标的物在经过第二轮第二次拍卖后，终因竞买人未能补缴拍卖尾款而导致拍卖没有成交，此时为2019年3月30日。在此期间，竞买人也提出异议并复议。距离苏信公司于2017年5月31日对案涉财产出具的估价报告的有效期已经超出近一年时间。江洲公司于2019年4月10日向江都法院申请以物抵债遭不予准许从而引起本案的异议、复议。关于江洲公司申请以物抵债的请求是否允许，首先需要解决的问题是标的物的价格，也就是必须确定执行标的物以什么价格进行抵债。其次才是针对债权人的债权怎样抵、抵多少的问题。根据最高人民法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条第一款规定，评估机构应当确定评估结果的有效期，有效期最长不超过一年。由此可见，评估机构对标的物评估后出具的评估价格对人民法院确定财产处置参考价的有效期最长时间为一年，逾期应视为无效。本案中，江洲公司在2016年该拍卖标的物流拍后就有机会、有条件申请以物抵债，但其未申请。同样，江洲公司在该标的物重新评估后，于2017年第一轮拍卖流拍后也没有申请以物抵债。当然，是否申请以物抵债是债权人自己的权利，任何人都无权干涉。但是，选择何时申请以物抵债并非是债权人任意而为之的，应当受到相关法律法规的约束。若债权人在评估报告有效期之外提出以物抵债申请的，执行法院是没有合法有效的依据就标的物进行作价处理的。同时，依据最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第二十六条之规定，“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次降价起拍价的百分之二十。”换言之，流拍后径而以物抵债的最低保留价也应当是评估价的5.6折。而本案中，江洲公司试图以5372.48万元价格申请以物抵债也明显低于已经过期且失效的评估报告曾作出的评估价11992.09万元的5.6折，实际为4.47折。这显然不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。因此，江洲公司于2019年4月10日以标的物5372.48万元的价格向江都法院申请以物抵债，不仅在时间上超出评估报告的有效期，在金额上也不能满足最低5.6折的要求。本院认为，江都法院在收到江洲公司以物抵债的申请后，因无法确定标的物的价格而告知其不予准许的执行行为符合法律规定，江洲公司就此提出执行异议并无法律依据。综上所述，原审法院执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。复议申请人江洲公司的复议请求并无法律依据，故本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下:

驳回复议申请人泰州江洲建设工程有限公司的复议请求，维持扬州市江都区人民法院(2020)苏1012执异5号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　黄　祥

审判员　方恒荣

审判员　陆开存

二〇二〇年五月二十一日

书记员　孙　妍