福建省南安市第三建设有限公司与**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

呼和浩特市中级人民法院 民事判决书 （2020）内01民终4529号 上诉人（原审被告）：福建省南安市第三建设有限公司。 法定代表人：***，公司经理。 委托诉讼代理人：***，福建竞得律师事务律师。 被上诉人：**,男,企业职员，住北京市朝阳区。 原审第三人:卓资县承星农业开发农民专业合作社。 法定代表人:***，该合作社理事长。 上诉人福建省南安市第三建设有限公司（以下简称南安市三建公司）因与被上诉人**、原审第三人卓资县承星农业开发农民专业合作社（以下简称承星合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初9511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南安市三建公司的委托诉讼代理人***，被上诉人**，原审第三人承星合作社的法定代表人***到庭参加诉讼。福建省南安市第三建设有限公司内蒙古分公司（以下简称南安三建内蒙分公司）已于2019年8月22日准予注销，不列为本案当事人。本案现已审理终结。 南安市三建公司上诉请求：撤销一审判决,将该案发回重审或者依法改判南安市三建公司无需承担责任;2、本案诉讼费用由**承担。事实和理由：一审法院程序错误、认定事实不清、证据不足、适用法律错误。一、一审法院认定南安三建内蒙分公司处于吊销未注销状态错误。上诉人一审庭审中**南安三建内蒙分公司已注销,一审法院不应再把其列为当事人进行审理。二、一审法院没有依照南安市三建公司的申请追加***参加诉讼是错误的。“租赁合同一”和“租赁合同二”若均真实,那么“租赁合同一”的承租人就应当是“租赁合同二”的出租人,那么***才是该案的真实主体。“租赁合同二”系复印件,承星合作社主张该“租赁合同二”系***所提供,从这点出发亦有必要追加***到庭,以查清案件事实。三、一审法院仅凭“租赁合同二”为复印件，加上承星合作社的认可**,就认定“租赁合同二”为真证据不足,认定事实错误。理由如下:1.承星合作社认可“租赁合同二”对其有利。而且,其认可对其不利的可以采纳,但是采纳的内容如对南安市三建公司不利,就不能给予认定。2.基于一份复印件,加上提供复印件的人的认可,就将复印件认定为真,显然证据不足。3.“租赁合同二”复印件内容瑕疵重重,很多空白的地方都系**自行添加上去的，承星合作社对“租赁合同二”复印件的内容的真实性亦给予否认,特别体现在租金和租期上。4.一审法院对“租赁合同二”复印件中出现的明显可能涉及虚假诉讼等违法犯罪行为的犯罪线索不加深究,反而认定了“租赁合同二”复印件为真,是错误的。承星合作社主张其交付的酒品真实价格仅为2万元,该合同显然是虚假的。一审法院向内蒙古合一物业服务有限公司询价,该广场租金仅为1.07元/日/平方,“租赁合同二”却约定3.6元。**开始向承星合作社主张权利,再三起诉撤诉,最终变为只向南安市三建公司主张权利，**与承星合作社恶意串通、伪造证据,以达到将责任全部推给南安市三建公司的目的。退一步讲,即便“租赁合同二”为真,该合同的出租主体是***个人。一审法院既然认定第一个合同的承租人是***,又认定第二个合同的出租人是南安三建内蒙分公司,那么该合同二就不是转租合同,而是无权处分的行为。无权处分行为既然得到**的认可即有效,**即成为出租人,承星合作社即为承租人,租金由**自行向承星合作社收取。***加盖印章的行为不能够形成表见代理,主体应还是***个人。南安市三建公司也是受害者,不应承担责任。四、一审法院已经向物业公司询价,但对承星合作社提出的其于2017年8月份时欲搬离,**锁了门不让搬离这一情况没有调查是错误的。这一情况关系到租金的计算期间。五、一审法院没有将案件移送公安机关立案侦查,是错误的。南安市三建公司曾向公安机关报案,但是公安认定案件在法院审理过程中,其不能干涉,若有犯罪线索,法院应当移送。而法院却认为若有犯罪行为,可自行向公安机关报案,不予移送。本案疑点重重，值得怀疑**和***存在恶意串通、***和承星合作社存在恶意串通，一审法院仅凭一张疑点重重的合同复印件就将责任判由南安市三建公司承担无依据。 **辩称，一审法院判决结果正确，认可一审的判决结果。南安市三建公司申请追加***和本案无关，申请移交公安无依据。 承星合作社述称：承星合作社认可一审法院判决结果。南安市三建公司申请追加***及移交公安立案和本案无关。 **向一审法院起诉请求：1．确认南安三建内蒙分公司和承星合作社签订的房屋租赁合同无效；2．判令南安市三建公司、南安三建内蒙分公司与承星合作社返还**位于××区、16018、16019、16020、16021号五套商住房；3．判令南安市三建公司、南安三建内蒙分公司连带向**赔偿租金499000元；4．判令南安市三建公司、南安三建内蒙分公司与承星合作社承担本案诉讼费。**因案涉租赁房屋已经收回，向一审法院申请撤回第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：2011年7月15日，**与内蒙古**房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于呼和浩特市××区北侧汇商广场商务楼16017、16018、16019、16020、16021号房屋，预测建筑面积分别为97．5平方米、63．89平方米、35．52平方米、60．65平方米、47．75平方米，共计305．31平方米。**提供的《房屋租赁合同》复印件载明：2016年8月24日，南安三建内蒙分公司（甲方）与承星合作社（乙方）签订《房屋租赁合同》（租赁合同二）。合同约定甲方将位于呼和浩特市××区商住楼（7套）出租给乙方办公使用。租赁期三年，从2016年8月25日至2019年8月24日。第三条租金、押金及交付方式约定，房屋押金1万元，租金3.6元／平方米（此租金不含税，乙方用白酒形式支付甲方房租，白酒价格按照市场价格的百分之五十支付给甲方）。第四条税金及其他费用约定，房屋租赁所发生所有税费（包括房产租赁税、水、暖、电、物业等费用）甲乙双方约定，以上费用都由乙方交纳。落款处甲方由南安三建内蒙分公司加盖公章并由***签字，乙方由承星合作社加盖公章并由***签字。庭审过程中，承星合作社先述称租赁合同二是与***签订，又述称看到南安三建内蒙分公司的牌子在16017房屋外悬挂，签合同时***已经加盖了南安三建内蒙分公司的印章；签订租赁合同二后使用合同中约定的六间房屋至2018年5、6月，具体房号已记不清楚，******合作社使用案涉16017、16018、16019、16020、16021号房屋，后续双方于2018年5、6月办理房屋交接手续，承星合作社搬离。 南安市三建公司于2015年10月25日向***出具授权委托书，委托***办理南安三建内蒙分公司的设立登记手续，并于2015年10月28日为***出具**书，*****为内蒙古分公司的负责人。南安三建内蒙分公司于2015年11月13日成立，现登记状态为：吊销，未注销。 经一审法院向本案涉及租赁期间在汇商广场B2座提供物业服务的内蒙古合一物业服务有限公司询价，其提供的业主在物业公司备案的租赁合同载明的租赁期间覆盖2014年4月10日至2020年12月1日，共计六份租赁合同，六份合同中的每日每平方米租金分别为1．26元、1．25元、0．8元、0．75元、1．02元、1．35元，平均租金为1．07元／日／平方米。 另查明，**与***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案，于2018年1月5日作出（2017）内0105民初5043号民事判决，对于案涉租赁房屋2015年8月13日至2016年8月24日期间的租金已判决由***向**支付，该判决已发生法律效力。**与南安市三建公司、南安三建内蒙分公司、承星合作社排除妨害纠纷一案，本院于2017年8月7日立案，**提出赔偿租金损失的主张，后**撤诉，本院作出（2017）内0105民初5369号之一民事裁定书。 一审法院认为，对于**主张南安三建内蒙分公司与承星合作社签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，本案中，**在起诉状中自认2016年9月便找到南安三建内蒙分公司与承星合作社主张权利，承星合作社在庭审中****2017年7月起诉前才找过该合作社，之后**于2017年8月向法院起诉主张***支付租金，并另案起诉南安市三建公司、南安三建内蒙分公司、承星合作社排除妨害。故一审法院认为，**在2016年9月便得知其房屋被转租，但其未在六个月内提出异议，故其该项诉讼请求，不应予以支持。对**提出依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第二百二十四条的规定主张合同无效，理由均不成立，不予采纳。对于**主张南安市三建公司与南安三建内蒙分公司连带赔偿其2016年8月25日起的租金损失的诉讼请求，**提供的租赁合同二仅为复印件，南安三建内蒙分公司未到庭，承星合作社认可其与南安三建内蒙分公司签订租赁合同二并使用租赁房屋至2018年5、6月，承星合作社作出对己方不利的**，原审法院对此**予以采信。经庭审过程中询问，**认为其2015年8月13日签订的租赁合同一是与***建立了租赁关系，原审法院认为，**与内蒙古**房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋后，其将房屋出租获取收益，与***签订租赁合同一后向其交付租赁房屋，南安三建内蒙分公司与**之间并无租赁合同关系，南安三建内蒙分公司作为租赁合同二的出租人于2016年8月25日起将房屋出租给承星合作社使用，至承星合作社2018年5、6月搬离租赁房屋期间，南安三建内蒙分公司未向**返还房屋，亦未向**返还其收取租金，致使**未得到租赁房屋的收益，即其出租房屋应得的租金，故南安三建内蒙分公司应向**赔偿上述期间的租金损失。经庭审过程中询问，**不申请对案涉房屋租金标准进行司法评估，经一审法院向租赁期间为汇商广场提供物业服务的内蒙古合一物业服务有限公司询价，承星合作社使用房屋期间案涉租赁房屋所在汇商广场B2座的平均租金为1．07元／日／平方米，又因南安三建内蒙分公司系南安市三建公司的分公司，其不具有法人资格，其民事责任应由南安市三建公司承担，故南安市三建公司应向**赔偿2015年8月25日起至2018年6月30日的租金损失220，510元（305．31平方米×1．07元×675天）。对于**主张依据租赁合同二中约定的3．6元／日／平方米的标准赔偿其损失的意见，因其并非该合同的相对人，故其主张无事实及法律依据，不予采纳；对于**在庭审过程中提出的主张依据租赁合同一约定的标准赔偿其租金损失的意见，因南安三建内蒙分公司占有租赁房屋并非基于与**建立租赁合同关系，故**的该项主张无事实及法律依据，不予采纳。对于南安市三建公司提出的**与***签订的租赁合同一的相关辩称意见，不在本案审理范围内，均不予采纳。对于南安市三建公司提出追加***为被告的申请，本案中，***为南安三建内蒙分公司的负责人，并无追加必要，不予准许；对南安市三建公司提出的应中止本案审理将案件移送公安机关的意见及在庭审过程中提交的《移送公安立案侦查申请书》，因***并非本案的当事人，***从事的其他行为亦不在本案房屋租赁合同纠纷审查范围内，故对其申请不做处理。如若必要，南安市三建公司可自行向公安机关报案。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告福建省南安市第三建设有限公司于判决生效之日起三十日内向原告**赔偿租金损失220，510元；二、驳回原告**的其他诉讼请求。案件受理费8786元（**已预交），由被告福建省南安市第三建设有限公司负担。 本院二审期间，南安市三建公司新提交如下证据：第一组为南安市三建公司营业执照、法定代表人身份证及身份证明、南安三建内蒙分公司账户回单流转明细、调取申报资料、分公司注销登记通知书、企业信用信息查询截图、***承诺书、授权书，拟证明南安市三建公司及内蒙分公司的企业基本信息及***与南安市三建公司和内蒙分公司的关系，还有***的权限和义务范围。第二组为向内蒙古达拉特旗公安寄送的控告书、扫黑办对***的询问笔录、微信截图，拟证明***具有合同诈骗的嫌疑，南安市三建公司是受害人。第三组为向呼和浩特市申请公安局刑警大队报案控告书、赛罕区公安局刑警大队回函、南安市三建公司再回函，拟证明南安市三建公司向呼和浩特市赛罕区公安局刑警大队报案，南安市三建公司是受害人。第四组**中案相关材料，拟证明***具有合同诈骗嫌疑，南安市三建公司是受害人，鄂尔多斯人民检察院受理了对**中案进行检察监督的申请，并调取**中案件材料。第五组为湖南省日晶照明科技有限责任公司案相关材料，拟证明***具有合同诈骗嫌疑，南安市三建公司是受害人，该案存在***骗取南安三建内蒙分公司负责人身份后，隐瞒、虚构其预承包十个全覆盖项目，并非法签订多个《合作协议书》。利用职务便利诈骗违规收取他人工程保证金，将责任推给南安市三建公司，南安市三建公司是受害人，泉州市检察机关受理了检察监督申请。第六组为**案有关材料，拟证明的目的与第五组证据拟证明的目的基本相同。第七组为**案相关材料，拟证明**多次起诉后又撤诉，是虚假诉讼，**起诉***个人的案件一审法院于2018年1月5日作出判决。第八组为南安市三建公司诉***案件相关材料，拟证明***上诉状**与在达拉特旗扫黑办笔录基本不符，***具有合同诈骗嫌疑，南安市三建公司是受害人，泉州市中级人民法院（2020）闽05民终2108号民事判决认定南安市三建公司与***签订的内部承包合同无效。**的质证意见为：对第一组证据中的南安市三建公司企业基本信息材料认可，对南安内蒙分公司企业信息内容是否权威不清楚，对承诺书、授***实性无法判断，是否与本案有关无法判断。对其余的证据均与本案无关。承星合作社的质证意见同**的质证意见一致。本院对南安市三建公司二审提交的第一组证据中关于南安市三建公司和南安三建内蒙分公司准予注销的相关企业信息材料真实性予以确认；对南安市三建公司所提供的其他组证据因与本案租赁合同无直接关联，对其拟证明的目的不予采纳。 二审经审理查明如下事实：***（**的父亲）代**与***签订《房屋租赁合同》，出租方将位于呼和浩特市××区、16025、16029、16030共10套建筑面积共595.98的房屋出租给承租方，租期为2015年8月13日至2016年5月12日，租金2元/平方米/日。该份《房屋租赁合同》第1页乙方承租***为南安三建内蒙分公司，最后一页乙方承租方落款处仅有***本人签名，合同落款时间为2015年8月13日。**称该份《房屋租赁合同》实际履行了七套房屋，另外三套房屋不是**的。南安市三建公司提供的内******传媒有限责任公司与***签订的《房屋租赁合同》中，租赁的房屋为汇商广场b2座16层16017建筑面积65平米的房屋，租期为2015年8月13日至2018年8月12日，租金2元/平方米.日，落款日期为2015年8月13日。**二审称，内******传媒有限责任公司是***找来帮其办理税务、公司注册的一家公司，最终履行的是***代**与***签订的合同。**称，***于2016年3月4日出具《还款承诺书》，承诺2016年5月1日前一次性付清租期内租金，否则承担相应的违约金；但***一直未付***书付款，**的父亲到出租的房屋要租金，***承诺2016年8月给付，但到8月时**方发现房屋被转租（一审庭审**2017年7月发现房屋被转租），2016年10月份还能联系到***，之后就联系不到***了。**诉***房屋租赁合同纠纷一案中，**就是依据该份《房屋租赁合同》(***代**与***签订)向***主张租期内的租金及截止2016年8月24日止的租金。呼和浩特市赛罕区人民法院于2018年1月5日作出（2017）内0105民初5043号民事判决支持了**的主张。**诉***房屋租赁合同纠纷一案，***未参加诉讼，系公告传唤后依法缺席审理。呼和浩特市赛罕区人民法院作出（2017）内0105民初5043号民事判决发生法律效力。南安三建内蒙分公司（甲方）与承星合作社（乙方）于2016年8月24日签订《房屋租赁合同》（复印件）中对租金、押金及交付方式约定是：房屋押金1万元，租金3.6元／平方米.日，每年租金568121元（此租金不含税，乙方用白酒形式支付甲方房租，白酒价格按照市场价格的百分之五十支付给甲方）。合计54万。每年租金数额“568121元”和“合计54万”均系手写。承星合作社一审**租赁的7间房屋实际给付了6间，用450元一瓶的白酒抵顶，酒的价格虚高，市场价是100多元一瓶，抵顶了100多瓶，酒的价值18000元，后又**抵顶了350瓶，酒的价值2万多元。承星合作社一审**，其实际交了一年的租金，2017年8月份承星合作社告知**其要搬走，但当时他们不让搬走，直到2018年5、6月份才让搬走，中间产生了1万多元的物业费由承星合作社承担。二审**其用酒顶了一年房租54万元，租期满一年承星合作社要搬走，但当时他们不让搬走，**让承星合作社搬离的时间为2018年2、3月份。二审**认可其从承星合作社收回房屋的时间为2018年2、3月份。还查明，南安三建内蒙分公司于2019年8月22日被准予注销。 本院认为，本案的争议焦点为：南安市三建公司上诉主张其不应承担责任的理由是否能够成立。 《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。***代**与***签订的《房屋租赁合同》已被生效判决认定系**与***之间的租赁合同关系。双方所签《房屋租赁合同》到期后未再续签合同，***在作出限期支付租金的承诺的情况下仍未支付租金，**亦未让***腾退房屋。此种情况下，双方形成了不定期租赁合同关系。之后不论***是否以南安三建分公司的名义转租给承星合作社部分房屋，均不影响**与***之间的租赁合同关系。也即**的合同相对方仍是***，根据合同相对性原则，其应向***主张权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。另一方面，**所出示的南安三建内蒙分公司与承星合作社签订的《房屋租赁合同》复印件中载明的房号为：16017-23。承星合作社称其实际使用6间，具体房号记不清。而该《房屋租赁合同》中所涉及的16022号和16023号的房屋的房主并非**。**主***合作社占用了其5间房屋，在承星合作社记不清房号的情况下无法确定承星合作社占用的6间房屋中包括了**全部的5间房屋。再者，**所出示的南安三建内蒙分公司与承星合作社签订的《房屋租赁合同》复印件及收到酒110件的收条复印件的证据均为复印件，且收条中的签名人并非***。仅以此《房屋租赁合同》复印件和收条复印件无法确认***代表南安三建内蒙分公司与承星合作社签订了《房屋租赁合同》及承星合作社实际向***或南安三建分公司履行了以酒抵顶租金的合同义务。假使南安三建内蒙分公司与承星合作社签订的《房屋租赁合同》复印件及收到酒110件的收条复印件为真，承星合作社自述其抵顶的酒的价值和瓶数也不统一，是否实际履行完毕抵顶一年租金的义务也无法确定。故**一审诉讼主张均不能成立。 综上所述，福建省南安市第三建设有限公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初9511号民事判决； 二、驳回**的诉讼请求。 一审案件受理费8786元，二审案件受理费8786元，合计17572元，由**承担。 本判决为终审判决。 审判长 窦　双 审判员 *** 审判员 *** 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 *** 书记员 **萱