温州市鹿城区南汇街道中园小区业主委员会、温州荣基房地产开发有限公司侵权责任纠纷二审民事判决书

浙江省温州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙03民终1666号

上诉人（原审原告）：温州市鹿城区南汇街道中园小区业主委员会，住所地温州市鹿城区南汇街道中园小区C幢1楼。

负责人：孙福明，主任。

委托诉讼代理人：陈小雁，北京盈科（温州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴忠恩，北京盈科（温州）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：温州荣基房地产开发有限公司，住所地温州市新城大道中园大厦A幢405室-1，统一社会信用代码91330300254453739T。

法定代表人：金建敏，执行董事。

上诉人温州市鹿城区南汇街道中园小区业主委员会（以下简称中园小区业委会）因与被上诉人温州荣基房地产开发有限公司（以下简称荣基房开公司）侵权责任纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初6813号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

中园小区业委会上诉请求撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、原判认定被上诉人应按中园大厦住宅区地上总建筑面积计28284.64平方米的7%向上诉人交付物业管理用房，系法律适用严重错误。1.中园大厦住宅区总建筑面积计应为30325.64平方米。依据上诉人提供的原温州市规划局于2003年1月23日核发的《建设工程规划许可证》可知，中园大厦小区地上总建筑面积计28284.64平方米、总建筑面积计地下室2041平方米，中园大厦小区总建筑面积计30325.64平方米。2.被上诉人应按中园大厦住宅区总建筑面积计30325.64平方米的7%向上诉人交付物业管理用房。依据1999年颁布实施的《浙江省住宅区物业管理办法》第25条“开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7%的比例配置物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供，其中3%作为物业管理办公用房，4%作为物业管理经营用房”之规定可知，被上诉人应当按照中园大厦住宅区总建筑面积为中园小区业主配置物业管理用房。同时，依据《建筑面积计算规则》第1条“计算建筑面积的范围”之规定可知，“住宅区总建筑面积”系指地上总建筑面积与地下室面积之和，本案中即30325.64平方米。3.浙江省高级人民法院作出的(2015)浙民申字第3167号民事裁定也认定“住宅区总建筑面积”系指地上总建筑面积与地下室面积之和。因此，原判认定被上诉人应按中园大厦住宅区地上总建筑面积28284.64平方米的7%向上诉人交付物业管理用房，系法律适用严重错误。二、原判认为上诉人未提供证据证明建筑面积计24.80平方米的A幢102室（以下简称A幢102室）系一层电梯过道、无墙体且不符合物业管理办公用房的要求，系证据采信严重错误。1.依据一审法院依职权实施的“现场勘查”可以看出，被上诉人交付的A幢102室系一层电梯过道、无墙体、不符合物业管理办公用房要求。2.依据上诉人申请一审法院调取并提交的“中园大厦住宅区A幢一层平面图”可以看出，被上诉人交付的A幢102室系一层电梯过道、无墙体、不符合物业管理办公用房要求。3.依据被上诉人提交的《温州市住宅小区物业管理用房移交协议书》及《一层平面图》可以看出，被上诉人交付的A幢102室坐落于电梯厅前室，其墙体系用虚线绘制，同时该《一层平面图》也明确标注有“虚线部位表示现场无墙体......”，据此也足以证明被上诉人交付的A幢102室系由无墙体构成的电梯前室，并非可供使用的房屋。因此，原判在对上述证据采信方面存在严重错误。

荣基房开公司答辩称，己方交付房屋已经20年，所有的东西都是齐全的，程序也是合法的，上诉人的诉请与己方无关。请求驳回上诉，维持原判。

中园小区业委会向一审法院起诉请求，判令被告立即向新城大道中园大厦业主补足尚欠的面积为33.72平方米的物业管理办公用房；若不能补足，则依法判令被告立即赔偿新城大道中园大厦业主经济损失349474.08元。

一审法院认定事实：被告系新城大道中园大厦的建设单位。新城大道中园大厦（原名中苑大厦）坐落于新城22-C地块。1999年，温州市发展计划委员会下发温市计基（1999）515号文件，确定新城大道中园大厦的经济技术指标为总建筑面积26118平方米，其中商业用房5578平方米、高层商住楼住宅15495平方米、多层住宅4490平方米、公建配套用房555平方米，另地下室面积2033平方米，总投资6891万元。2002年5月10日，因设计变更，新城大道中园大厦（原名中苑大厦）主楼层高增加到24层，温州市发展计划委员会下发温市计基（2002）193号文件，将新城大道中园大厦的经济技术指标调整为地面总建筑面积28217平方米，其中商业用房4855平方米、公寓式写字楼3047平方米、住宅19653平方米、物业管理用房93平方米、物业经营用房123平方米、电信配线房18平方米、消控中心23平方米、变配电室170平方米、公厕62平方米、一侧车库173平方米，另地下室面积2041平方米，其中机动车库1142平方米、非机动车库363平方米、设备用房536平方米，总投资8047万元。2003年1月15日，被告向温州市建设局工程竣工验收备案。被告于2003年1月23日取得了新城22-C地块中园大厦的建设工程规划许可证，建设规模28284.64平方米，另地下室2041平方米。2003年8月27日，被告和温州市产管理局签订了《温州市区住宅小区物业管理用房移交协议书》，约定：被告配置了物业管理用房207.08平方米，已建成并通过质量验收合格，移交给温州市产管理局；物业管理办公用房78.51平方米，权属为国有，坐落在A幢103室44.89平方米、A幢102室24.8平方米、A幢105室8.82平方米、A幢103室44.89平方米；物业管理经营用房128.57平方米，权属为国有，坐落在A幢104室11.78平方米、C幢101室32.88平方米、102室40.44平方米、C幢109室22.68平方米、103室20.79平方米。经鹿城区人民法院委托，温州方正房地产土地评估有限公司于2019年5月27日作出温方正估字[2019]第F028号《房地产司法评估报告》评估认定温州市新城大道中园大厦物业用房的每平方米单价为每平方10364元。原告支付鉴定费5000元。

一审法院认为，物业管理用房由开发建设单位无偿提供。自1999年颁布实施的《浙江省住宅区物业管理办法》第二十五条规定，开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按照住宅区总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，其中千分之三作为物业管理办公用房，千分之四作为物业管理经营用房。自2006年颁布实施的《浙江省物业管理条例》第二十七条规定，建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房。本案所涉小区建设规划建设时间为1999年，总建筑面积应理解为地上总建筑面积，其最终的规划建设面积为28284.64平方米，依照规定，本案被告应按千分之七的标准向原告交付物业管理用房197.99平方米（千分之三作为物业管理办公用房为84.85平方米，千分之四作为物业管理经营用房为113.14平方米）。被告已实际配置了物业管理用房207.08平方米（物业管理办公用房78.51平方米，物业管理经营用房128.57平方米），存在物业管理办公用房面积略低于标准，少交付6.34平方米，考虑到物业管理经营用房多交付了15.43平方米，物业用房总的多交付了9.09平方米，维持现状更佳，故法院不予调整。原告诉请中提及面积为24.80平方米的A幢102室系一层电梯过道，无墙体，不符合物业管理办公用房要求，因原告未提供相应的证据予以证明，不予采纳。原告的诉讼请求，没有事实与法律依据，不予支持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决驳回原告的诉讼请求。案件受理费6542元，由原告负担。

本案二审审理期间，当事人均没有向本院提交新的证据。本院审核当事人在一审程序中提出的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。

本院认为，关于A幢102室可否作为案涉大厦物业管理办公用房的问题，因房管部门产权登记所依据的《一层平面图》中明确有A幢102室，并将该部分标明系“物管用房”，其部分位置虽用虚线绘制，但在规划上仍系作为一个独立部分使用的物业管理用房，故本院对上诉人要求被上诉人再补足与该部分相同面积的物业管理用房的请求不予采纳。关于上诉人主张补足物业管理用房少算的8.92平方米问题。因案涉房屋管理用房为国有性质，上诉人拥有物业管理用房的权益主要体现在其使用价值上。由于受各种因素的限制，物业管理办公用房和物业管理经营用房配置的面积很难同时完全符合规定的比例要求，实际中可以在保持总体价值基本不变的情况下在上述两部分的面积之间作适当调整。本案中，被上诉人实际已经交付物业管理办公用房78.51平方米，物业管理经营用房128.57平方米，故即便按上诉人主张物业管理办公用房为90.97平方米、物业管理经营用房为121.30平方米计算，则被上诉人物业管理办公用房少交付12.46平方米，而物业管理经营用房多交付7.27平方米。根据上述事实，结合物业管理经营用房价值普遍比物业管理办公用房价值高及被上诉人当时移交物业管理用房业经温州市房产管理局审查确认等相关情况，可以认定被上诉人实际交付的上述物业管理用房价值至少能与规定应交付的物业管理用房价值相当，上诉人再要求被上诉人补足差额部分，依据不足。因此，原判驳回上诉人一审诉讼请求的处理结果，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法不予支持。一审鉴定费5000元由上诉人自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6542元，由上诉人温州市鹿城区南汇街道中园小区业主委员会负担。负有义务的当事人须在案件生效之日起七日内向法院缴纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。

本判决为终审判决。

审 判 长　郑明岳

审 判 员　吴跃玲

审 判 员　张元华

二〇二〇年六月十八日

代书记员　刘颖颖

附文：

一、不履行裁判惩戒后果警示

1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。

2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。

3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。

4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。

5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。

6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。

7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。

二、执行风险告知

1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。

2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。

3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。

4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。

注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。