任某、董某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山西省运城市中级人民法院 民事判决书 （2024）晋08民终1045号 上诉人（原审原告）：任某，住山西省运城市平陆县。 上诉人（原审原告）：***，住山西省运城市平陆县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张某。 被上诉人（原审被告）：平陆县恒达房地产开发有限公司。 法定代表人：王某1。 委托诉讼代理人：王某2，山西瀛航（运城）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁某，山西瀛航（运城）律师事务所实习律师。 上诉人任某、***因与被上诉人平陆县恒达房地产开发有限公司（以下简称恒达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省平陆县人民法院（2023）晋0829民初1229号民事判决，向本院提起上诉，本院于2024年3月14日立案后，依法对本案进行了独任审理。上诉人任某、***的共同委托诉讼代理人张某，被上诉人恒达公司的委托诉讼代理人王某2、梁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任某、***的上诉请求：1.请求依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金50210.42元或者发还重审；2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决遗漏被上诉人逾期交房、逾期办证的违约事实未予认定。依据双方签订的《商品房买卖合同》，案涉商品房应于2020年10月1日前交房，但是实际交房时间为2020年11月23日，故被上诉人存在逾期交房的违约行为。同时，合同约定商品房交付后90日内（即2021年1月1日前）办理不动产权证书，但是直到2023年8月16日被上诉人才取得案涉小区的不动产初始登记手续，才具备办证的前提条件；后被上诉人在小区业主微信群和楼宇门张贴通知，通知业主于2023年8月21日至2023年9月3日提交办证资料，2023年9月27日上诉人提交资料后取得不动产权证书。上述事实，充分证明了被上诉人存在逾期办证的违约行为。虽然被上诉人单方制定的霸王格式条款，未约定开发商逾期办证的违约金计算方式和标准，但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十四条第二款明确规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金，事实清楚、证据确凿、法律依据明确。2.一审对上诉人提出的要求被上诉人支付逾期办证违约金50210.42元的诉讼请求未作审理和判决。一审中，上诉人的诉讼请求是“判令被告向二原告支付逾期办证违约金50210.42元”，但是一审法院却判决“被告向二原告赔偿损失3000元”，该判决不仅遗漏诉讼请求“支付逾期办证违约金”未予审理和判决，同时还超出上诉人的诉讼请求进行了判决，属于程序违法。3.一审法院将上诉人明确否认的证据作为其无异议的证据予以确认，程序违法。一审判决中“综合双方的举证、质证意见，原被告提交的证据，对方对其真实性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证”。对于被上诉人提交的证据，上诉人对证据的关联性均提出了异议，不存在一审认定的均无异议；同时一审法官也未按照法律规定将双方举证、质证的过程在一审判决中进行公开自由。被上诉人一审中提交的主要证据是“五证”（土地证、施工许可证、规划许可证、建设用地许可证、预售许可证），上述证据仅能证明被上诉人具备了商品房销售的合法条件，证明不了具备办证的合法条件；同时，上述证据与是否取得不动产初始登记手续符合办证条件的待证事实无关；依据相关规定取得不动产初始登记手续才是办证的必备条件之一。综上，一审法院遗漏基本事实，对一审诉讼请求未作审理和判决、程序严重违法，现请求二审法院依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金50210.42元或者发还重审。 恒达公司辩称，一、案涉房屋延期办理不动产权证书，并非平陆县恒达房地产开发有限公司原因导致，而是上诉人自身原因。2020年7月31日双方签订的《商品房买卖合同》（预售），合同中约定被上诉人应当在2020年10月1日前交付案涉商品房，同时对房屋不动产权证书的办理进行明确约定，即双方相互配合向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，即办理房屋不动产权证书的办理双方均有义务。本案中，延期办理房屋的产权手续并非被上诉人的原因造成的，而是上诉人原因所导致，上诉人作为案涉不动产的新业主，应当依法向相应的行政部门交付房屋契税和为办理房屋登记证书的文本费80元，但本案中由于上诉人迟迟不予缴纳上述费用，导致案涉房屋的不动产权证书未能及时办理下来，并非由于被上诉人原因造成的。另外被上诉人作为公司并非行政单位，无权直接向上诉人办理不动产登记证，被上诉人的义务仅是配合，在上诉人不配合的情况下，不能认定为被上诉人的原因导致不动产权证书延期办理。二、案涉房屋不动产权证书延期办理存在法律、政策变动等不可抗力的原因。2021年10月1日山西省人民政府发布了《山西省人民防空工程建设管理办法>（山西省人民政府令第291号）中第十四条的规定：“人民防空工程应当与地面建设同步规划。同步设计、同步施工、同步验收”。原被告双方签订《商品房买卖合同》的时间在2020年7月31日，在合同中预约定的交房前提为商品房已经取得建设工程竣工验收备案，由于上述办法的出台，导致人民防空工程必须与地面建设同步进行，成为竣工验收的前提，由于在合同签订时，并没有明确的法律、政策规定要求人民防空工程与地面建设同步进行验收，故由于该政策发生变动，导致双方签订的合同内容与法律、政策规定不符，办理不动产证书的条件便需要进行重新的规划，直接导致了双方协助办理不动产权证书的延期，故政策的变动并非被上诉人主观原因，应当属于不可抗力。三、疫情期间，被上诉人作为房产开发商仍坚持完成楼盘建设，确保房屋达到入住条件。疫情期间，被上诉人房产开发商在经济困难的情况下，仍然是积极的开发建设，确保每一位业主能够及时地获得并入住自己所购买的房屋，保障各业主的合法权益。然而公司面临的困难远远比想象中的要多，在公司资金严重短缺以及工人无法正常施工的情况下，被上诉人依然坚持建设想尽办法完成房产开发，确保在合同约定的期限内将房屋交付至业主手中。本案中案涉房屋所在楼盘并不存在任何烂尾工程，也不存在任何质量问题，被上诉人也没有向各业主要求过延期交付房屋，而是在困难重重的情况下，坚决完成交房任务确保楼盘达到入住条件，保障了上诉人以及其他业主如期获得并入住房屋的合法权益。案涉房屋为现房销售，上诉人并没有产生任何损失。上诉人所购买的是现房，在双方签订《商品房买卖合同》之后，被上诉人按合同约定将房屋交付至原告手中，即上诉人获得房屋的居住使用权，由于上诉人购房办理了分期付款，案涉房屋已经被设置抵押，故即便是房屋不动产权证书办理下来，案涉房屋也不可能进行出售，也完全不影响上诉人正常使用房屋，故逾期办理房屋产权证书对上诉人未造成任何损失。故上诉人所主张的违约金损失，不能够得到人民法院的支持。五、被上诉人公司在自己没有责任的情况下，考虑到实际情况，已经为上诉人免除了部分物业费。虽然房屋不动产权登记证书的办理存在疫情、不可抗力以及上诉人自身原因而延期，在不是被上诉人原因造成的情况下，被上诉人考虑到上诉人未能及时办理不动产权登记证书的心情，为上诉人免除了2020年10月1日至2022年12月31日的电梯费以及2020年10月1日至2023年12月31日的物业费这是被上诉人公司对业主的一种福利和关心，并不是一种赔偿。同时被上诉人作为房产开发商还积极的协助上诉人去办理房产证，在起诉之前案涉房屋的不动产登记证书已办理完毕，现在上诉人提起诉讼没有任何事实依据和法律依据，应当依法驳回上诉人的诉讼请求。综上所述，被上诉人身份为房产开发商而不是行政机关，并不能决定房产登记证书办理的时间，该房产登记证书的办理的前提是需要双方积极配合。在法律政策发生变动上诉人不积极缴纳契税、文本费的情况下，仍然将延期办理房屋不动产权登记证书的原因归责于被上诉人，明显不妥。况且被上诉人并没有实施过任何不配合的行为，同时在疫情期间被告仍然坚持完成整栋楼盘的建设开发，确保各业主的房屋能够如期使用和入住，已做到尽心尽力。期间考虑到上诉人未能按期取得房产证的心情以及受到疫情影响生活的困难，已经为业主包括上诉人在内免除了电梯费和物业费，同时在起诉之前案涉房屋的不动产权登记证书已经办理到位，故现上诉人的起诉没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法查明事实，驳回上诉人原审的诉讼请求。 任某、***向一审法院提出的诉讼请求：1.判令被告立即协助二原告办理位于平陆县绿苑新城小区10号楼2单元702号房屋的不动产权证书；2.判令被告向二原告支付逾期办理不动产权证书违约金50210.42元(以596333元为基数，按照同期银行贷款利率计息，从2021年1月1日起暂计算至2023年8月10日)；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：二原告系夫妻。2020年7月31日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发建设的平陆县绿苑新城小区10号楼2单元702室房屋一套，建筑面积158.23平方米，总价款596333元，二原告交付186333元的首付款，剩余410000元以商业贷款方式支付；同时约定被告应于2020年10月1日前向二原告交付房屋，达到供水、排水、供电正常，绿地率达到一期规划设计要求的30%等；关于房屋登记，约定原被告共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照“出卖人保证在约定时间内达到办证条件，若因买受人原因无法办证，出卖人不承担责任”的方式解决；“因原告的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，被告不承担责任”。二原告依约向被告交付了首付款，剩余房款也用房屋抵押给中国工商银行股份有限公司平陆支行以按揭贷款方式全部支付给被告。被告于2020年11月23日向二原告交付了房屋。另查明，二原告于2023年9月19日取得案涉房屋的产权证书。 一审法院认为，原、被告双方于2020年7月31日签订《商品房买卖合同（预售）》，内容合法有效，系双方当事人真实表示，依法应予认定。原告任某、***按合同约定交付了房款，被告恒达公司虽交付了房屋，但交付房屋后未按合同约定时间办理不动产证书。本案双方当事人争议的焦点是原告主张的被告延迟办理房屋产权证书是否应由被告恒达公司承担违约责任及违约责任计算的依据、标准。二原告对被告在起诉前已收到不动产证的事实并无异议，但认为延迟办理不动产证完全是被告的原因造成，被告抗辩其仅是配合义务，主要是原告申请，行政机关审批才能办理产权证书的观点，从实际办理程序看，应是被告作为开发商先行办理初始登记证，各业主才能办理各自的房屋产权证书，目前被告未能提供其初始登记证书，不能说明其按时办理证书，被告也未提交其在2021年向原告告知办理证书及交纳相关费用、材料的通知，故一审法院对被告的该抗辩观点不予采纳，被告存在瑕疵交付行为。但该瑕疵交付行为是否对原告交付房屋、使用房屋、设置权利等造成损害，原告未能举证说明其损失，被告抗辩双方在《商品房买卖合同（预售）》并未约定被告瑕疵交付或违约行为办理证书对原告应承担赔偿责任，所以被告就不应承担其损失，一审法院认为被告不能阻却其瑕疵交付的行为构成违约的事实。对于违约责任承担，本案中，综合考虑原告遭受的损失、合同履行情况、双方过错等因素，由被告恒达公司免除二原告2020年10月1日至2023年12月31日间的物业费、2020年10月1日至2022年12月31日电梯费后，酌情再赔偿二原告损失3000元。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十四条、第五百九十三条之规定，判决：一、被告平组织在本判决生效后十日内赔偿原告任某、***损失3000元；二、驳回原告任某、***的其他诉讼请求。案件受理费527.5元，由原告任某、***负担502.5元，被告平组织负担25元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审认定事实一致。 本院认为，根据当事人的上诉请求及答辩意见，本案争议的焦点是原审认定由恒达公司向任某、***支付3000元是否适当。根据查明的事实，恒达公司未按照本案《商品房买卖合同（预售）》约定的期限为任某、***办理不动产权证书，存在瑕疵交付行为，应当承担相应的违约责任。本案房屋于2020年11月23日交付，任某、***已实际入住并于2023年9月19日取得了房屋不动产权证书。任某、***并未提供证据证明因逾期办证对其造成了实际损失，且合同中未明确约定恒达公司逾期办证违约责任的方式及计算办法。恒达公司在交付房屋后已经免除了任某、***2020年10月1日至2023年12月31日期间物业费、电梯费，对其逾期办证的违约行为采取了补救措施，因此原审综合考虑任某、***的损失以及合同履行的实际情况等基本事实，酌情认定由恒达公司再向任某、***支付3000元并无不当。任某、***上诉认为应当按照已付房款596333元的同期银行贷款利率计算逾期办证违约金50210.42元的上诉理由，本院不予采信。关于任某、***上诉认为原审程序违法的上诉理由不能成立。 综上，上诉人任某、***的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1056元，由上诉人任某、***负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二四年五月十日 书记员*** 法律释明表 本案引用的法律条文 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 释明 要点