上海华杰生态环境工程有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪01民终6668号

上诉人（原审原告、反诉被告）：上海**生态环境工程有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇马家宅路158号。

法定代表人：马志恒，执行董事。

委托诉讼代理人：鲍中东，北京市隆安律师事务所上海分所律师。

委托诉讼代理人：金齐花，北京市隆安律师事务所上海分所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：谢昌团，男，1970年11月3日生，汉族，住福建省霞浦县。

委托诉讼代理人：王卫林，上海知者律师事务所律师。

委托诉讼代理人：池谢平，上海知者律师事务所律师。

上诉人上海**生态环境工程有限公司（以下简称**公司）因与上诉人谢昌团房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初14391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人**公司的上诉请求：1、撤销一审民事判决书第四项，并改判为谢昌团于判决生效之日起十日内支付**公司厂房占有使用费（占有使用费的计算方式：2020年5月4日至谢昌团实际向**公司返还厂房之日止，按月人民币（币种下同）141，550.67元计算）；2、撤销一审民事判决书第七项判决；3、本案一审、二审诉讼费由谢昌团承担。事实与理由：一、一审判决以“合同解除后，谢昌团应及时归还租赁厂房，谢昌团未能及时返还所产生的占有使用费，可以参照租金标准由谢昌团承担；但考虑到2020年7月17日起**公司采取停电的极端措施，对谢昌团的使用造成极大影响，故自**公司采取停电后的占有使用费由谢昌团按租金标准的30％承担”，并据此作出一审第四项判决。**公司认为，一审第四项判决属于法律适用错误，违反公平、公正之民法基本原则，依法应予以撤销，并依法改判为谢昌团于判决生效之日起十日内支付**公司厂房占有使用费（占有使用费的计算方式：2020年5月4日至谢昌团实际向**公司返还厂房之日止，按月141，550.67元计算）。**公司一审提交的证据已充分证明谢昌团拒付租金，且在**公司多次催要的情况下，谢昌团仍然拒付租金，谢昌团已根本违约。2020年5月2日，**公司已书面致函谢昌团，2020年5月4日，谢昌团已收到**公司解除合同的通知，厂房租赁合同已经解除。谢昌团理应在2020年5月4日将厂房返还给**公司，但谢昌团无视**公司合理正当的返还厂房的请求，一直恶意占用**公司的厂房。2020年5月4日，因谢昌团拒绝向**公司返还厂房，**公司在多次书面催告及多次书面告知将采取停水、停电措施的情况下，**公司为维护自身权利，对厂房采取停水、停电，属于**公司合法的维权措施。一审法院未考虑谢昌团根本违约，谢昌团恶意占用**公司厂房以及**公司多次书面催告及书面告知将采取停水、停电措施的事实，以**公司采取极端措施为由，判令谢昌团非法占用厂房期间的费用按照月租金的30％的标准计算，显然于法无据，理应予以撤销。二、一审判决第七项以疫情影响为由判决**公司向谢昌团返还租金283，550.67元，**公司认为该项判决未考虑租赁合同实际履行情况以及谢昌团根本违约的事实，明显违反公平、公正之法律基本原则。一审法院无视本案厂房租赁合同履行情况，未考虑**公司已给予谢昌团两个月免租期的事实以及谢昌团未给予其次承租人租金减免，谢昌团并没有因疫情情况产生租金损失的情况，判决**公司退还谢昌团两个月的租金，将致使**公司利益严重受损，但谢昌团却因此获益的结果。

谢昌团对于**公司的上诉请求不予同意，辩称：厂房在2021年5月7日被对方强制收回了，谢昌团放在房屋内的家具及机器设备都被对方搬走了。谢昌团不同意支付给对方租金和使用费，因为对方违约在先。如果要支付给对方租金、使用费，则同意一审判决确定的标准。关于疫情影响减免的租金，也同意一审判决的认定。谢昌团没有给次承租人减免租金，次承租人实际是搬走了，谢昌团收不到租金。

上诉人谢昌团的上诉请求：1、请求依法驳回一审判决中**公司在本诉的全部诉讼请求；2、请求依法支持一审判决中谢昌团在反诉中的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由**公司承担。事实和理由：谢昌团已支付了6个月的租金849，304.02元及押金141，550.67元，谢昌团为装修承租厂房也花费了310，000元。在合同履行过程中，谢昌团招租的企业入驻**公司设立的产业园区后无法办理环保、消防、税收等相关相应手续，招租的企业至今未能正常生产经营，故系**公司违约在先。**公司原住所地为上海市奉贤区XX路XX号XX幢XX层XX区，于2020年8月20日才变更为上海市奉贤区XX镇XX路XX号。谢昌团招租的上海A有限公司于2020年1月19日搬至奉贤区XX路XX号XX幢，上海B有限公司于2020年11月25日迁至奉贤区XX公路XX、XX号XX室，均不能迁至奉贤区XX镇XX路XX号。可见，奉贤区XX镇XX路XX号在谢昌团租赁之后直至2020年8月20日前是不能办理环保、消防、税收等相关相应手续，是无法正常经营的。

**公司对于谢昌团的上诉请求也不予同意，表示一审认定事实清楚，对方根本违约导致合同解除，一审判决对方承担违约责任无误。

**公司向一审法院起诉请求：1、确认其与谢昌团签订的《厂房租赁合同》于2020年5月4日终止；2、判令谢昌团向其支付2020年5月1日至2020年5月3日期间的厂房租金14，155元及逾期支付租金的滞纳金76，437元，合计90，592元；3、判令谢昌团将上海市奉贤区XX宅XX号厂房返还给**公司；4、判令谢昌团向其支付逾期交还厂房所产生的厂房占用费用990，854.69元（暂计算至2020年12月3日，实际支付至谢昌团将厂房恢复原状后返还**公司之日）；5、判令谢昌团向**公司支付违约金1，698，608元；6、判令谢昌团承担本案诉讼费用。

谢昌团一审中不同意**公司的诉讼请求，并提出反诉请求：1、请求**公司退还其已付6个月租金849，304.02元及押金（1个月的租金）141，550.67元，共计990，854.69元；2请求**公司支付其厂房翻新装修费用310，000元；3、请求**公司支付其违约金1，698，608元。

一审法院认定的事实：2019年8月31日，**公司、谢昌团签订《厂房租赁合同》，约定谢昌团租赁**公司位于上海市奉贤区XX街道办事处XX宅XX号的厂房（以下简称涉案厂房），租赁面积5，004平方米，用于符合环保政策的生产加工。乙方（谢昌团）租赁甲方（**公司）厂房作为仓储、加工、办公等使用。乙方租赁的区域划为厂房4，668.51平方米，公共厕所（含淋浴室）、配电房、门卫间等计122.73平方米，办公楼一楼212.42平方米，总共合计5，004平方米。二楼、三楼留由甲方办公使用。厂区院子及附属彩钢板房均不出租，厂院主通道西边部分属于甲方堆放厕所产品等物资区域，物品存放位置与北面部分厂房留出6米宽供乙方车辆装卸使用。配电房门口起至主通道区域为甲乙方公共使用区域，仅供车辆通行、停车及装卸货物。厂房租期自2019年9月1日至2027年8月31日止，其中2019年9月1日至2019年10月30日为装修期，装修期免收租金。前二年该厂房每日租金按0.93元／平方米结算。每年租金为1，698，608元，每月租金141，550.67元。合同期内租金每2年递增一次，递增率为年租金7％。租金第3、5、7年各递增一次。租金为六个月支付一次，乙方需在每次租金到期日的15天前向甲方支付下一次租金。签订租赁合同时，乙方即向甲方支付一个月租金141，550.67元作为厂房租赁押金。首期六个月的付款应在合同签订后的三天内到达甲方代表账户，否则甲方有权解除合同，押金不予退还。甲乙双方签订本合同并支付押金后，如乙方违约不租赁厂房，则押金作为违约金由甲方没收；如甲方单方面违约，则需返还乙方押金，并另赔偿押金等金额作为违约金。租赁期间，乙方发现该厂房主体结构及附属设施（水、电、门、窗、电气、行吊等）有自然损害或故障时，由乙方自行维修维护。乙方招租的企业须服从甲方安排落户至甲方指定的产业园区。甲方有义务提供相关资料协助乙方的租客办理营业执照等有关手续，费用由乙方承担。乙方拟引进的企业必须符合国家环保要求，因税收规模、产业类别、环评等方面不符合上海市、奉贤区或XX街道的入驻条件，而导致企业无法入驻或正常运营的由乙方负责，与甲方无涉。甲方按照政府的要求设立产业园区，所得之税收等奖励归甲方。租赁期间，甲乙双方如有一方非本合同第六条第十款原因单方解约，应当以当年年租金赔付守约方。厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其它应支付的一切费用，逾期拖欠不付满7天的，甲方有权每日按年租金增收千分之三滞纳金。逾期拖欠不付满15天的，甲方有权单方终止本合同并没收押金，造成的损失由乙方自行承担。

上述合同签订后，谢昌团按约支付了押金141，550.67元和六个月的租金849，304.02元。谢昌团租赁后，对厂房进行环氧地坪工程（有810平方米没做），钢结构刷漆翻新。另，对屋顶采光网进行翻新，屋顶采光网翻新花费人工费21，700元，由**公司、谢昌团各半承担。

2020年4月9日，谢昌团向**公司发出《告知函》，称：按照约定，谢昌团招租的企业**公司“提供相关资料协助乙方的租客办理营业执照等有关手续”，同时**公司为能便于谢昌团招租进来的企业办理有关手续，“甲方按照政府的要求设立产业园区”。现谢昌团已招租的上海B有限公司、上海A有限公司经**公司审查后以**公司的关联公司上海C有限公司的名义同意接受两家公司进入“奉贤区XX街道XX村XX宅XX号厂区”，但两家公司未能正常生产经营，需办理入驻后诸如环保、消防、税收等相应手续，**公司尚未办理，望**公司收到本函后的3日内为谢昌团招租的企业办理相关手续。

2020年4月20日，**公司向谢昌团发出《租金及水电费等费用支付催款函》，称：根据双方合同约定，谢昌团应于每次租金到期日的15天前支付下一次租金，为此，谢昌团理应在2020年4月15日前向**公司支付下一期六个月的厂房租金即849，304.02元。但截至本催款函发出之日，**公司未收到上述租金，**公司也多次催要，但谢昌团至今仍未向**公司支付上述款项。截至本函发出之日，谢昌团还欠**公司承租厂房应付的电管家维护费2，000元、垃圾清运费8，000元。请谢昌团在接到本函之日起三日内将上述应付款项支付**公司。到期未付，将追究法律责任。

2020年4月26日，谢昌团发出《回函》，称：1、由于**公司设立的产业园区没有得到政策认可，致使谢昌团招租企业入驻后无法正常办理诸如环保、消防、税收等相应手续，招租的企业至今未能正常生产经营，损失巨大；2、**公司租赁给谢昌团厂房中约700平方米，**公司未经谢昌团同意擅自使用直到2020年4月10日。截止本函发，厂房北通道、西通道被**公司生产的产品（移动卫生间）占用，严重影响本人招租进程；3、电管家维护费，合同未约定由谢昌团支付；垃圾清运费也未提供相应的票据。综上，谢昌团无法支付房租，**公司违约在先，谢昌团保留向**公司追究违约责任的权利。

2020年4月28日，**公司向谢昌团发出《租金及电管家等费用再次催款函》，要求谢昌团在2020年4月30日之前支付前款，否则将依法追究法律责任。

2020年5月2日，**公司向谢昌团发出《〈厂房租金合同〉终止告知函》，称：鉴于谢昌团拖欠**公司租金及相关费用，且在多次催讨的情况下，未按约定支付，严重违约，根据约定和相关法律、法规通知终止双方于2019年8月31日签订的《厂房租赁合同》。该通知谢昌团于2020年5月4日收到。

2020年5月21日，**公司分别向谢昌团转租的上海A有限公司和上海B有限公司发出《告知函》，称**公司与谢昌团的《厂房租赁合同》已于2020年5月2日解除，通知两家承租户在收到函件后搬离。2020年7月1日，**公司又向这二家承租户发出《限期搬离厂房及停水停电告知函》，要求在收到函件后五日内搬离厂房，若到时未搬离，将进行停水、停电。

另，2020年1月8日，上海奉贤XX工业区管理委员会发出XX工业区办［2020］1号《上海奉贤XX工业区管理委员会关于成立XX产业园的决定》，决定成立XX产业园作为XX园中园。

一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。**公司、谢昌团签订的《厂房租赁合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。租赁期间，由于谢昌团未能按约支付租金，**公司也多次向谢昌团催讨租金，但谢昌团仍未能支付，**公司于2020年5月2日向谢昌团发出解除合同的函件，谢昌团于2020年5月4日收到该解约函，故一审法院确认双方的上述《厂房租赁合同》于2020年5月4日解除。谢昌团称**公司未能按约为谢昌团招租的企业办理入驻等相关手续，不能正常经营，违约在先。一审法院认为，从谢昌团提供的证据看，**公司为谢昌团招租的企业有提供资料协助办理的客观事实，入驻企业的环保、消防、税收等应属企业自行办理的事项，**公司仅为协助，且谢昌团也未能提供证据证明**公司存在过错。故一审法院对于谢昌团称**公司违约在先的抗辩意见，不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故对**公司要求谢昌团返还租赁厂房并支付自2020年5月1日至2020年5月3日期间的租金的请求，一审法院予以支持。对于自2020年5月4日后的占有使用费，谢昌团抗辩称**公司在2020年7月17日至7月20日和2020年7月26日后，采取停电措施，故不应承担使用费。一审法院认为，合同解除后，谢昌团应及时归还租赁厂房，谢昌团未能及时返还产生的占有使用费，可以参照租金标准由谢昌团承担；但考虑到2020年7月17日起**公司采取停电的极端措施，对谢昌团的使用造成极大影响，故自**公司采取停电后的占有使用费由谢昌团按租金标准的30％承担。对于**公司主张的2020年5月1日至5月3日期间的租金的滞纳金和合同解除的违约金，谢昌团提出抗辩，一审法院认为该滞纳金和违约金约定过高，酌情予以调整。其中滞纳金为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）3倍计付的利息；违约金根据谢昌团的过错情况及合同履行的情况，酌情调整为三个月的租金作为违约金。对于谢昌团主张的返还押金的请求，于法无悖，一审法院予以支持。谢昌团主张的返还租金的请求，一审法院认为，谢昌团租赁厂房应当按约支付租金，但谢昌团提出的疫情影响租赁使用客观存在，一审法院酌情由**公司返还二个月的租金为妥。对于谢昌团主张的装修费用和违约金的主张，一审法院认为造成合同解除的原因系谢昌团，谢昌团作为违约方主张上述请求，没有法律依据，法院不予支持。

一审法院根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（三）项、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认上海**生态环境工程有限公司与谢昌团于2019年8月31日签订的《厂房租赁合同》于2020年5月4日解除；二、谢昌团于判决生效之日起十日内支付上海**生态环境工程有限公司2020年5月1日至5月3日期间的租金14，155元及滞纳金（滞纳金以14，155元为本金，自2020年5月16日起至实际支付日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）3倍计付的利息）；三、谢昌团于判决生效之日起十日内返还上海**生态环境工程有限公司位于上海市奉贤区XX宅XX号租赁厂房；四、谢昌团于判决生效之日起十日内支付上海**生态环境工程有限公司占有使用费（占有使用费的计算方式：2020年5月4日起至2020年7月16日期间按月141，550.67元计算；2020年7月17日起至谢昌团实际返还之日止，按月42，467元计算）；五、谢昌团于判决生效之日起十日内支付上海**生态环境工程有限公司违约金424，652.01元；六、上海**生态环境工程有限公司于判决生效之日起十日内返还谢昌团押金141，550.67元；七、上海**生态环境工程有限公司于判决生效之日起十日内返还谢昌团租金283，101.34元；八、驳回谢昌团的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23，378元，减半收取计11，689元，由上海**生态环境工程有限公司负担4，689元，谢昌团负担7，000元；反诉案件受理费15，398元，由上海**生态环境工程有限公司负担2，180元，谢昌团负担13，218元。

本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

二审审理过程中，当事人没有提交新证据。

二审审理过程中，**公司与谢昌团共同确认**公司已经于2021年5月7日收回了涉案厂房。另，双方也确认**公司起诉时公司执照的地址与现在的地址不一致，2020年8月20日**公司的执照地址发生了变更。谢昌团以该事实欲证明从双方租赁开始到2020年8月20日之前，没有企业能够在该地址注册。**公司则不认可2020年8月20日之前不能在该地址注册的说法，称其在一审提供的执行裁定书，证明了涉案厂房的来源，**公司是基于拍卖取得厂房所有权，多年前就能在该地注册企业。

本院认为，本案二审的争议焦点为：合同履行过程中，何方存在违约行为，合同解除的原因及责任归属；一审对于合同解除的后果处理是否恰当合理。

关于何方存在违约行为，合同解除的原因及责任归属，本院认为，根据双方所签的《厂房租赁合同》的约定，乙方（谢昌团）招租的企业须服从甲方（**公司）安排落户至甲方指定的产业园区。甲方有义务提供相关资料协助乙方的租客办理营业执照等有关手续，费用由乙方承担。乙方拟引进的企业必须符合国家环保要求，因税收规模、产业类别、环评等方面不符合上海市、奉贤区或西渡街道的入驻条件，而导致企业无法入驻或正常运营的由乙方负责，与甲方无涉。据此**公司依据《厂房租赁合同》所负有的合同义务为提供相关资料协助承租方的租客办理有关手续，因合同约定的内容而导致谢昌团所招租的企业无法入住或正常运营的则应由谢昌团自行负责，与**公司无涉。故谢昌团在《厂房租赁合同》履行过程中向**公司发送《告知函》，要求**公司为其招租的租客办理入驻后诸如环保、消防、税收等相应手续之请求，以及上诉中提出的其招租的企业入驻**公司设立的产业园区后无法办理环保、消防、税收等相关相应手续，招租的企业至今未能正常生产经营，2020年8月20日前涉案厂房不能办理环保、消防、税收等相关相应手续，导致招租企业无法正常经营，**公司系违约在先之主张，均与合同约定不符，也缺乏事实根据。租赁合同履行期间，由于谢昌团未能按约支付租金，**公司多次向谢昌团催讨租金，但谢昌团仍未能支付。**公司遂于2020年5月2日向谢昌团发出解除合同的函件，谢昌团于2020年5月4日收到该解约函，故一审法院确认双方的上述《厂房租赁合同》于2020年5月4日解除，并无不当之处，本院予以确认。谢昌团在合同履行过程中存在违约行为，合同解除的原因系谢昌团拖欠租金的违约行为，并经**公司发函予以解除合同，谢昌团应当就此违约行为承担相应的法律责任。

关于一审对于合同解除的后果处理是否恰当合理的问题，本院认为，首先，谢昌团在**公司多次催要租金的情况下，仍然拒付租金，**公司后发函解除合同并要求返还涉案厂房，在谢昌团仍未配合返还厂房的情况下，**公司对厂房采取停水、停电的措施并无明显不当；但鉴于该停水停电的极端措施对谢昌团拒不返还房屋情况下之占有使用行为具有重大影响，并结合**公司已就谢昌团的违约行为提出了包括滞纳金、违约金等违约责任承担的主张，一审法院综合本案的实际情况，将谢昌团自采取停电措施的2020年7月17日起至实际返还之日止的占有使用费按照月租金的30％的标准计算，该处理结果尚属合理，本院予以确认。其次，根据谢昌团提出的疫情影响其租赁使用之客观存在的事实，结合**公司未就其有关谢昌团未给次承租人租金减免之主张进行充分举证证明以及谢昌团二审有关次承租人实际是搬走了，其收不到租金的陈述等情况，一审法院对谢昌团主张返还租金的请求，作出酌定由**公司返还二个月的租金的处理，该处理结果亦尚属合理，本院同样予以确认。再次，在谢昌团存在拖欠租金的行为，违约在先，**公司发函解除合同的情况下，一审判决根据当事人的请求，作出由谢昌团支付欠付的租金、使用费及相应的滞纳金、承担违约金、返还涉案厂房，以及由**公司返还谢昌团押金、返还疫情影响期间的租金等判决，并驳回谢昌团的一审其余诉讼请求，均无不当之处。不过，本院需要指出的是，二审审理过程中，当事人共同确认**公司已经于2021年5月7日收回了涉案厂房，故一审判决第三项有关厂房返还的内容已得到实际履行，相应的涉及厂房占有使用费支付至实际返还之日止的一审判决内容部分亦应当计算至2021年5月7日止，当事人可于本判决生效后的实际履行过程中对使用费部分的判决内容据实结算。

综上，上诉人**公司及上诉人谢昌团的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。一审根据当事人的请求对于合同解除的后果处理恰当合理，一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50，883元，由上诉人上海**生态环境工程有限公司担20，087元，上诉人谢昌团负担30，796元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　凌　捷

审 判 员　　蒋辉霞

审 判 员　　翟从海

法官助理　　周　益

书 记 员　　周　益

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……