云南四海建筑工程有限公司与某某案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

云南省临沧市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）云09民终431号

上诉人（原审被告）：云南四海建筑工程有限公司。住所地：云南省临沧市临翔区滨河路闲庭水榭16幢。

法定代表人：唐兴海，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：杨国俊，云南临疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

被上诉人（原审原告）：**，男，汉族，生于1963年4月27日，个体工商户，住云南省临沧市双江自治县。

委托诉讼代理人：倪志刚，云南任通律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

原审第三人：云南晨光投资开发有限公司。住所地：云南省临沧市双江自治县白象路100号201室。

法定代表人：张世宏，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：沈智琴，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

委托诉讼代理人：何化鸣，建纬（昆明）律师事务所实习律师。代理权限：一般授权代理。

上诉人云南四海建筑工程有限公司（以下简称四海建筑公司）因与被上诉人**、原审第三人云南晨光投资开发有限公司（以下简称晨光投资公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省双江自治县人民法院（2020）云0925民初583号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

四海建筑公司上诉请求：1.撤销双江自治县人民法院（2020）云0925民初583号民事判决第二项，判决被上诉人与第三人签订的《购房协议》依法无效；2.撤销双江自治县人民法院（2020）云0925民初583号民事判决第一项，判决双江自治县人民法院查封双江都市双城D区8栋1层101、102号商铺合法有效，并恢复对该商铺的强制执行；3.一、二审诉讼费由被上诉人及第三人承担。事实和理由：一、一审判决被上诉人与第三人签订的《购房协议》合法有效错误。第三人作为开发商，如被上诉人购买商铺，双方应签订《商品房销售合同》或《商品房预售合同》，并应向房管部门登记备案，而不是签订《购房协议》，《购房协议》依法应当无效。上诉人系工程基础施工方，2015年5月3日，该基础工程尚在施工，未完工验收，如第三人与被上诉人在2015年5月3日真签订《购房协议》，当时第三人未取得销售或预售许可，第三人无权销售或预售房屋，双方签订《购房协议》没有法律和政策依据，《购房协议》依法应当无效。2016年8月29日，双江自治县人民法院作出的（2016）云0925财保2号民事裁定确认，双江都市双城D区8栋1层商铺（包括101、102号）作为抵押物产权明晰，不存在变现困难问题。说明当时101、102号商铺第三人未出售给被上诉人。因此，至少《购房协议》中涉及的101、102号商铺买卖依法应当无效。二、一审判决立即停止对双江都市双城D区8栋1层101、102商铺的强制执行，并解除对上述商铺的查封错误。既然《购房协议》依法无效，双江自治县人民法院对上述商铺的查封则合法有效，恢复对该商铺的强制执行于法有据。综上，请求二审依法改判，支持上诉人的上诉请求。

**辩称，晨光投资公司与**的房屋买卖行为一审已经查明，四海建筑公司的上诉请求依法应当驳回，请求二审维持原判。

晨光投资公司述称，**与晨光投资公司确实签订了《购房协议》，房屋于2016年5月交付给**，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求。

**向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对对原告购买的位于云南省临沧市双江自治县都市双城Ｄ区的强制执行，并解除对上述商铺的查封；2.判决确认原告与第三人晨光投资公司签订的《购房协议》合法有效，并确认位于云南省临沧市双江自治县都市双城Ｄ区归原告所有；3.判决第三人晨光投资公司立即协助和配合原告办理云南省临沧市双江自治县都市双城Ｄ区的产权过户登记；4.本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：双江自治县人民法院在执行申请人四海建筑公司与被执行人晨光投资公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2018年6月5日查封了晨光投资公司位于双江自治县都市双城Ｄ区。在执行过程中，双方当事人达成和解协议，案件终结执行。因晨光投资公司未履行和解协议，四海建筑公司于2019年10月21日申请恢复执行，双江自治县人民法院恢复执行，案号为（2019）云0925执恢7号，因**认为双江自治县都市双城Ｄ区8栋一层101、102号商铺是属于自己的财产，于2020年8月21日提出书面异议，双江自治县人民法院作出（2020）云0925执异6号执行裁定，驳回**的异议请求。**不服，在收到裁定十五日内提起案外人执行异议之诉。

一审另确认：2015年5月3日，**与晨光投资公司就位于云南省临沧市双江自治县都市双城Ｄ区签署《购房协议》，**于2015年5月8日将所购商铺的购房款10000000元通过银行转账的方式支付至晨光投资公司，晨光投资公司已将商铺交给**管理使用，但是由于晨光投资公司不能提供办理手续的材料等原因，未能办理合同的网签备案手续及产权登记手续。

一审认为，案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求人民法院不得对该标的实施执行的诉讼。因**在四海建筑公司与晨光投资公司建设工程施工合同纠纷一案的执行过程中，并非执行案件的当事人，而是因其认为被查封的财产是自己的，而提起执行异议之诉，案由应变更为案外人执行异议之诉。其诉讼请求能否成立，应判断其是否依法享有涉案房屋的所有权或足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。本案所涉及的位于双江自治县都市双城Ｄ区，已经取得商品房预售许可，**与晨光投资公司签订的《购房协议》是双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，协议合法有效，且案外人于法院查封前就案涉房产已经支付全部购房款，并合法占有该房产，未办理登记手续非因其自身原因，而是晨光投资公司的原因所致，其所享有的民事权益足以排除强制执行，依照《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其权利能够排除执行，故对其要求判令立即停止对位于云南省临沧市双江自治县都市双城Ｄ区的强制执行，并解除对上述商铺的查封的诉讼请求予以支持。对**要求确认位于云南省临沧市双江自治县都市双城Ｄ区归**所有的诉讼请求和诉请要求晨光投资公司协助和配合办理产权过户登记，因与本案不是同一法律关系，不作处理，**可另行处理。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决：一、立即停止对原告**购买的位于云南省临沧市双江自治县都市双城Ｄ区的强制执行，并解除对上述商铺的查封；二、原告**与第三人云南晨光投资开发有限公司签订的《购买协议》合法有效；三、驳回原告**的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告云南四海建筑工程有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。四海建筑公司提交了如下证据：1.双江自治县人民法院（2020）云0925财保2号民事裁定书、（2020）云0925执异6号执行裁定书及执行笔录，欲证明保全及执行涉案房屋时晨光投资公司表示房屋产权不存在争议。2.商品房预售许可证明，欲证明晨光公司在《购房协议》签订后取得商品房预售许可，《购房协议》无效。

经质证，**、晨光投资公司对四海建筑公司提交的证据的真实性、合法性予以认可，但对其证明目的不予认可。

本院认为，四海建筑公司提交的证据真实、合法，但其提交的双江自治县人民法院作出的民事裁定、执行裁定及执行笔录只能说明晨光公司对涉案房屋是否存在争议的意思表示，不能证明涉案房屋不存在产权争议的事实，对其证明力本院不予采信。对商品房预售许可证明的证明力，本院结合争议焦点予以评判。

经审查，一审认定的事实有相应的证据证实，本院予以确认。

本院另确认：晨光投资公司于2016年1月18日取得商品房预售许可证明，**于2020年9月14日向双江自治县人民法院提起案外人执行异议之诉。

本案二审争议的焦点为：**与晨光投资公司签订的《购房协议》是否有效，应否停止对涉案房屋的执行。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案中，首先，**与晨光投资公司签订《购房协议》，《购房协议》的内容为商品房，双方成立商品房买卖合同关系，我国法律并未强制规定因商品房买卖订立的合同必须以“商品房销售合同”或“商品房预售合同”冠名，合同的名称并不影响合同的效力。其次，晨光投资公司与**签订《购房协议》时，虽未取得商品房预售许可，但在**起诉前晨光投资公司取得了《商品房预售许可证明》，双方签订的《购房协议》的效力并不因签订合同时晨光投资公司无商品房预售许可而无效。第三，四海建筑公司提交的证明也不足以证明晨光投资公司与**签订的《购房协议》具有法定的合同无效的其他情形。故本院确认晨光投资公司与**签订的《购房协议》合法有效，四海建筑公司主张《购房协议》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。同时，**与晨光投资公司签订《购房协议》后，按约支付了全部购房价款，实际占有了涉案房产，该房产不能办理产权登记，并非**的原因，而是因晨光投资公司将涉案房产的土地抵押于银行所致。**提起案外人执行异议之诉，请求停止对涉案房屋的执行，符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，即买受人**提出的异议具备上述四个法定要件，**对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应停止涉案房屋执行。

综上所述，上诉人四海建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费19392元，二审案件受理费19392元，由云南四海建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李鸿武

审判员　　龙　伟

审判员　　杨宇红

二〇二一年五月二十七日

书记员　　张明荟