中国银行股份有限公司泰安岱岳支行、泰安市天安建筑安装工程有限公司金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

山东省泰安市中级人民法院

执行裁定书

（2019）鲁09执复37号

复议申请人（异议人、被执行人）：***，男，1972年7月12日出生，住山东省泰安市泰山区。

申请执行人：中国银行股份有限公司泰安岱岳支行，住所地山东省泰安市长城路3号圣地国际公寓A座一楼。

负责人：解洪涛，该行行长。

被执行人：泰安市天安建筑安装工程有限公司，住所地山东省泰安市泰山区青年路28号银泰中心6061室。

法定代表人：***，该公司经理。

被执行人：宁阳锦泽明胶有限公司，住所地山东省宁阳县堽城镇茅庄圣殿路中路路南。

法定代表人：***，该公司经理。

被执行人：***，女，1972年6月9日出生，住山东省泰安市泰山区。

复议申请人***不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911执异29号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

泰安市岱岳区人民法院在执行中国银行股份有限公司泰安岱岳支行与泰安市天安建筑安装工程有限公司、宁阳锦泽明胶有限公司、***、***金融借款合同纠纷一案中，评估拍卖被执行人***名下位于泰安市××下阳光花园小区房产××套，***提出执行异议。

泰安市岱岳区人民法院查明，原告中国银行股份有限公司泰安岱岳支行与被告泰安市天安建筑安装工程有限公司、宁阳锦泽明胶有限公司、***、***金融借款合同纠纷一案，该院于2015年9月17日作出（2015）岱商初字第571号民事判决书，判决：一、被告泰安市天安建筑安装工程有限公司于本判决书生效之日起五日内偿还原告中国银行股份有限公司泰安岱岳支行借款本金2400000元，支付借款利息54557.69元。二、原告中国银行股份有限公司泰安岱岳支行对被告***、***所有的泰土国用（2011）第T-1001号土地使用权和泰房权证泰字第××号、泰房权证泰字第××号房产享有优先受偿权。三、被告宁阳锦泽明胶有限公司、***、***对上述债务承担连带清偿责任。案件审理中，该院于2015年7月9日以（2015）岱商初字第571-1号民事裁定书查封***名下上述泰房权证泰字第××号房产。判决书生效后，中行岱岳支行向该院申请强制执行，该院于2015年11月11日对该案立案执行，编号为（2015）岱执字第1452号。执行中，于2016年7月27日委托评估机构对***位于泰安市岱下阳光花园3#3单元6层西户的泰房权证泰字第××号房产进行价格评估。2016年8月12日，山东弘裕土地房地产评估有限公司出具****（2016）第342号《房地产估价报告》，报告确定上述委估的***房地产及附属配房一间、车库一间、阁楼一间的评估总价为1481900元。2016年9月22日，该院向被执行人***送达****（2016）第342号《房地产估价报告》。2016年10月27日以（2015）岱执字第1452号执行裁定书裁定拍卖被执行人***上述房地产，经受托拍卖机构第三次公开拍卖，竞买人***于2017年3月23日以113.36万元的最高价竞得。2017年6月13日，作出（2015）岱执字第1452号执行裁定书，裁定泰安市岱下阳光花园×#×单元×层×户房产一处（配房壹间、车库壹间、阁楼壹间，房产证号：泰房权证泰字第××号）的所有权归买受人***所有。2017年7月5日，向***送达上述确认拍卖成交执行裁定书。2018年5月21日，该院张贴（2015）岱执字第1452号公告：责令被执行人***在2018年5月28日之前迁出上述案涉房地产，到期不履行的，该院将依法强制执行。2018年11月16日向被执行人***、***发出《通知》：限其七日内迁出房屋，逾期不迁出，本院将强制迁出，并于迁出之日起六十日内到泰安市××小区××楼××单元××室领取以上房产内财产。2018年12月7日，因被执行人未按上述公告、通知规定的期限自行迁出本案案涉房地产，该院执行人员在被执行人***到场及岱岳区公证处工作人员现场公证下实施强制迁出，对搬出的案涉房屋内财产运至被执行人指定的处所并交付被执行人。对以上强制迁出案涉房屋，该院执行人员同步录音录像予以备案存档。另查明，对被执行人***、***案涉房地产估价的****（2016）第342号《房地产估价报告》中《房地产估价结果报告》第四条中房地产状况项下部分载明：“室内装修：客厅地面铺地面砖、卧室地面铺木地板、天花板吊顶、铝合金窗、室内装修较好。附属房屋为配房一间、车库一间、阁楼一间。根据现场勘验，楼房维护状况较好。”2018年6月21日，因被执行人***对案涉房地产的评估事项提出书面《信访理由》，受托评估机构山东弘裕土地房地产评估有限公司对此出具《关于对贵院委托***名下的泰安市阳光花园三号楼层西户现场勘验的说明》，对异议人***答复释明了以下内容：该公司于2016年8月10日对***名下房地产进行了现场勘验，岱岳区法院依法通知原被告双方当事人到达现场，届时有一方当事人未到现场。根据房地产评估的理论、方法和技术规范，当事人不到现场不影响对房地产标的物进行勘验和评估。再查明，本案执行中，案外人***对本院拍卖的被执行人***名下案涉房地产中的车库向本院提出书面异议，主张该车库其已购买并已占有使用，请求停止执行。经审查，该院于2017年10月23日作出（2017）鲁0911执异173号执行裁定书，裁定驳回案外人***的异议请求。后案外人***为原告提起执行异议之诉，因其经传票传唤无正当理由拒不到庭，该院于2018年5月22日作出（2017）鲁0911民初5127号民事裁定书，裁定该案按***撤诉处理。还查明，被执行人***名下泰房权证泰字第××号的本案案涉房产所有权登记时间为2013年12月10日，该号房产产权登记主房建筑面积为133.83㎡，登记附属配房、车库、阁楼各壹间。2014年6月17日，该房产为本案申请执行人中国银行股份有限公司泰安岱岳支行设立最高额抵押权登记。

泰安市岱岳区人民法院认为，一、关于对本案案涉房地产能否予以强制执行的问题。案涉房地产系被执行人***、***已为申请执行人中国银行股份有限公司泰安岱岳支行设立抵押登记的抵押财产，且本案执行依据已判令该支行就该房产享有优先受偿权，因此，因被执行人未履行生效判决确定的金钱给付义务，案涉房地产当属本案被执行人履行其债务的责任财产，该院对此予以执行处分并无不当。异议人***主张应优先执行其另案债权而不应执行案涉房地产，没有法律依据，该院不予支持。二、关于对案涉房地产的评估程序是否具有严重违法情形的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“当事人或其他利害关系人对评估报告有异议的，可在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出；当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应资质或者评估程序严重违法的，可申请重新评估。”资产评估是由评估机构按照法定程序，综合运用相关专业技能对特定资产的价值进行估算的过程。人民法院在执行程序中对拍卖财产委托评估，仅是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并非最终交易价格，最终成交价格仍需由市场检验。被执行人如认为评估价格低，其可以在拍卖前履行法律文书确定的义务或参与竞买。因此，对被执行财产的评估结果出具后，无上述司法解释规定的“评估机构、评估人员不具备相应资质或者评估程序严重违法”的法定理由不应启动重新评估。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十二条的规定，评估机构需对现场进行勘验的，人民法院应当提前通知执行人员和当事人到场，当事人不到场的，不影响勘验的进行。据此，本案中，该院委托评估机构可在被执行人经通知未到现场的情况下对案涉房地产进行勘验，其评估程序并不具有严重违反法律规定的情形。三、关于对案涉房地产拍卖成交价是否过低的问题。本案中，该院委托评估机构系于2016年8月12日对案涉房地产作出评估报告，评估总价为1481900元，该院于2016年9月22日向被执行人***送达了上述评估报告，***并未在收到该报告后十日内提出书面异议。该院在评估报告有效期内及时对案涉房地产委托进行了公开拍卖，经一拍、二拍后，由案外人***在第三次公开拍卖中于2017年3月23日以113.36万元的最高价竞得案涉房地产，即案涉房地产价值已由该次拍卖时的市场所检验与体现。该院以上已进行的拍卖行为并无不当之处，被执行人***主张因案涉房地产拍卖成交价低于其现市场价，故而请求撤销拍卖，其该异议主张没有法律依据，该院不予支持。四、关于是否存在漏评、漏拍案涉房地产装饰装修物的问题。对被执行人房屋等不动产上已形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条的规定，应当予以合并整体评估拍卖。本案中，在对被执行人***、***案涉房地产评估价值的报告中，已载明了案涉房地产室内装修的状况，即已将被执行人案涉房地产装饰装修物纳入了案涉评估拍卖财产范围。故被执行人***称本院违法漏评了其价值30万元的案涉房地产装修设施，没有事实依据，该院不予支持。五、关于能否拍卖案涉房地产中附属车库的问题。根据法律规定，对人民法院执行标的主张实体权利、请求排除执行的执行异议提出主体只能为案外人，作为执行案件的被执行人则无权提出该排除执行的异议。本案执行中，案外人***对案涉房地产中车库提出异议、请求停止执行，经审查本院已裁定驳回了其异议请求，现该裁定已生效。上述车库系登记在被执行人***案涉房屋所有权证中的附属房屋，亦属其向中国银行股份有限公司泰安岱岳支行提供的抵押财产，故该院对此一并予以拍卖变价符合法律规定。六、关于将案涉房地产强制移交买受人的执行措施是否给被执行人***造成财产损失的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，人民法院裁定拍卖成交后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人；被执行人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。对于强制迁出房屋执行措施的实施，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条作出了明确规定。经查，本案对案涉房地产于拍卖成交后的强制迁出及交付行为，并无违反上述法律规定程序之处。该院执行人员在公证机构现场公证下对被执行人***、***案涉房屋内的财物予以搬出，且已运至被执行人指定处所并交付给被执行人。该院上述强制执行行为并无不当，亦未侵害被执行人其他财产权益，故被执行人***异议称强制搬迁中野蛮作业并给其造成5万元损失，没有事实依据，该院不予支持。综上，该院对案涉房地产的拍卖不具有应予撤销的法定情形，被执行人***请求撤销拍卖，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定：驳回被执行人***的异议请求。

***向本院申请复议称，请求撤销对其名下房产的拍卖行为，重新评估拍卖。事实及理由：1、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产的现状的调查笔录或者收集其他相关资料。”泰安市岱岳区人民法院执行局的法官没有收集其他相关资料制作拍卖财产的现状调查笔录，造成涉案房产价值30万元的两层豪华装修漏估和本不属于拍卖范围车库的拍卖，给复议申请人和案外人造成财产极大损失和诉累。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估拍卖和变卖工作的若干规定》第十二条“评估机构在工作中需要对现场进行勘验的，人民法院应当提前通知审判、执行人员和当事人到场。当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当由见证人见证。评估机构勘验现场，应当制作现场勘验笔录。”岱岳区法院从没有通知申请人进行现场勘验，复议申请人始终居住在被拍卖房产中，没接到任何人评估的通知，更没有见到法院组织的勘验活动。根本就没有勘验，所以才在房产现场勘验中虚假制作勘验笔录并伪造了复议申请人的签名。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十五条“人民法院司法技术管理部门，在组织评审委员会审查评估、拍卖入册机构，或选择评估、拍卖机构，或对流拍财产进行变卖时，应当通知本院纪检监察部门。纪检监察部门可视情况派员参加”，本案在两次流拍后和第三次拍卖并没有岱岳区法院的纪检监察部门派员参加。2、复议申请人是2012年10月份以145万元购买涉案房产，四年来房产涨价最快的四年，特别是涉案房产为学区房，但2016年8月评估价包括车库为140万元，又两次降价流拍，113万元将房子卖掉。现在涉案房产同一小区里带阁楼的房产卖价280多万元。本来评估价低于市场价很多，又两次流拍，继续降价，不能不使人对拍卖公正性产生怀疑。3、岱岳区法院执行人员为达到尽快交付房屋目的，借强制执行之名对涉案房产的装备进行破坏，又给复议申请人造成五万多元损失。

本院经调阅泰安市岱岳区人民法院执行实施卷宗查明，泰安市岱岳区人民法院执行人员于2016年6月2日在泰安市房产管理中心查询并打印涉案房产的权属登记情况。泰安市岱岳区人民法院技术室工作人员曾在2016年8月10日现场勘验前通知***于现场勘验当日家中留人以便现场勘验，现场勘验当日多次电话联系***均联系不到。

本院认为，泰安市岱岳区人民法院于2016年9月22日向复议申请人***送达评估报告，于2017年7月5日向复议申请人***送达拍卖成交的执行裁定书。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定“当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”***在收到评估报告后未在十日内对评估报告提出书面异议，本案涉案房产已经拍卖成交，为保护司法拍卖的严肃性和涉案财产流转的稳定性，除非有前述司法解释第二款规定的理由，否则不应对涉案房产重新评估。

***主张根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条“执行人员应当对拍卖财产的权属情况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。”认为评估程序严重违法而申请重新评估，主张执行人员没有到现场调查及收集其他相关资料制作拍卖财产的现状调查笔录，造成漏评装修和不属于拍卖范围的车库进入拍卖范围。***在收到现场勘察通知后拒不参与现场勘察，应视为放弃参与现场勘察的权利。本案涉案房产已经办理抵押登记，有明确的权属登记，执行人员在泰安市房产管理中心查询打印涉案房产的权属登记情况，于2016年8月10日参与现场勘察，已经进行必要的调查并收集涉案房产的有关资料，未制作拍卖财产现状的调查笔录并不违反相关司法解释的规定。***在现场勘验当日并不在现场，无法证明执行人员没有组织现场勘验。***主张房产现场勘验中“***”签名为伪造，但未在评估报告送达后十日内提出。***主张泰安市岱岳区人民法院执行人员选择评估、拍卖机构时未通知本院纪检监察部门的理由未在执行异议中提出，执行复议程序中不予审查。涉案房产中车库所涉及异议已经另案处理完毕，***主张车库非其所有，故其不是车库所涉及异议的权利主体，该项复议主张不予审查。***主张涉案房产评估价值过低，而在2018年9月5日听证笔录中***表示收到评估报告，对价格没有意见。在2016年11月16日执行笔录中，执行人员告知***抓紧把房子腾出来，下个星期拍卖。***直至2017年3月拍卖成交后的2018年12月7日法院强制腾退仍占用涉案房产，其占用拍卖标的物的行为影响涉案房产变现价值。泰安市岱岳区人民法院委托评估涉案房产后，在第一次拍卖流拍后两次降价拍卖符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第一款不动产三次拍卖的规定。***未能举证证明涉案房产在拍卖成交时的市场价格。涉案房产装修属于附属于不动产上的价值，本案评估报告第12页“实物状况”中已经涉及涉案房产装修状况，***主张法院漏评装修价值没有事实依据。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定“被执行人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行”，***在收到执行人员腾退房产的通知后拒不搬离，泰安市岱岳区人民法院在公证机构公证下对涉案房产内财产进行清点和搬出，已运至被执行人指定处所交付被执行人，***主张腾退房产时野蛮作业造成经济损失5万元没有证据予以证明。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下：

驳回***复议申请，维持泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911执异29号异议裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长于刚

审判员张林

审判员***

二〇一九年五月二十七日

法官助理高鹏

书记员***