某某、中国银行股份有限公司泰安岱岳支行金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

山东省泰安市岱岳区人民法院

执行裁定书

（2019）鲁0911执异29号

异议人（被执行人）：***，男，汉族，1972年7月12日出生，住山东省泰安市。

申请执行人：中国银行股份有限公司泰安岱岳支行，住所地：泰安市长城路3号圣地国际公寓A座一楼。

负责人：解洪涛，任行长。

被执行人：泰安市天安建筑安装工程有限公司，住所地：泰安市青年路28号银泰中心6061号。

法定代表人：***，任经理。

被执行人：宁阳锦泽明胶有限公司，住所地：宁阳县堽城镇茅庄圣殿路中路路南。

法定代表人：***，任经理。

被执行人：***，女，汉族，1972年6月9日出生，住山东省泰安市。

在本院执行申请执行人中国银行股份有限公司泰安岱岳支行与被执行人泰安市天安建筑安装工程有限公司、宁阳锦泽明胶有限公司、***、***金融借款合同纠纷一案中，被执行人***提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。

异议人***称，请求撤销对***房产拍卖的违法行为，变更执行措施。事实与理由：一、岱岳区法院没有依法对拍卖财产进行调查，在房产现场勘验中伪造***的签名，目的为让***在不知道的情况下，使房产流拍而低价取得该房产。二、岱岳区法院已冻结***在泰山区法院的高额执行债权，却违规拍卖***唯一的居住房产，系因该学区房被申请执行人或其他权势人员所相中。三、拍卖的房产系***于2012年10月以145万元购买的，不含车库。房产评估时未通知***，评估公司及执行人员亦未到现场勘验，所以伪造***签名。购买涉案房产四年来，是房价上涨最快的四年，但2016年8月份仅被估价140万元（包括车库），后又两次降价拍卖仅以113万元成交。现涉案房产小区内相同房产卖价可达280万元，而评估价本已低于市场价的涉案房产又被降价拍卖，拍卖不公正。四、由于对涉案房产的违法评估拍卖，致使遗漏评估***不能搬走的房产装修设施，金额达30余万元。更为严重的是，后期强制迁出涉案房产时，因野蛮作业，给***造成5万多元的损失。综上，岱岳区法院拍卖***涉案房产违法无效，且将不属于***的车库予以拍卖，属应予撤销的拍卖行为。

本院查明，原告中国银行股份有限公司泰安岱岳支行与被告泰安市天安建筑安装工程有限公司、宁阳锦泽明胶有限公司、***、***金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月17日作出（2015）岱商初字第571号民事判决书，判决：一、被告泰安市天安建筑安装工程有限公司于本判决书生效之日起五日内偿还原告中国银行股份有限公司泰安岱岳支行借款本金2400000元，支付借款利息54557.69元。二、原告中国银行股份有限公司泰安岱岳支行对被告***、***所有的泰土国用（2011）第T-1001号土地使用权和泰房权证泰字第××号、泰房权证泰字第××号房产享有优先受偿权。三、被告宁阳锦泽明胶有限公司、***、***对上述债务承担连带清偿责任。案件审理中，本院于2015年7月9日以（2015）岱商初字第571-1号民事裁定书查封了被告***名下上述泰房权证泰字第××号房产。

上述判决书生效后，中行岱岳支行向本院申请强制执行，本院于2015年11月11日对该案立案执行，编号为（2015）岱执字第1452号。执行中，本院于2016年7月27日委托评估机构对***位于泰安市岱下阳光花园3#3单元6层西户的泰房权证泰字第××号房产进行价格评估。2016年8月12日，山东弘裕土地房地产评估有限公司出具****（2016）第342号《房地产估价报告》，报告确定上述委估的***房地产及附属配房一间、车库一间、阁楼一间的评估总价为1481900元。2016年9月22日，本院向被执行人***送达****（2016）第342号《房地产估价报告》。2016年10月27日，本院以（2015）岱执字第1452号执行裁定书裁定拍卖被执行人***上述房地产，经受托拍卖机构第三次公开拍卖，竞买人***于2017年3月23日以113.36万元的最高价竞得。2017年6月13日，本院作出（2015）岱执字第1452号执行裁定书，裁定泰安市岱下阳光花园3#3单元6层西户房产一处（配房壹间、车库壹间、阁楼壹间，房产证号：泰房权证泰字第××号）的所有权归买受人***所有。2017年7月5日，本院向***送达上述确认拍卖成交执行裁定书。

2018年5月21日，本院张贴（2015）岱执字第1452号公告：责令被执行人***在2018年5月28日之前迁出上述案涉房地产，到期不履行的，本院将依法强制执行。2018年11月16日，本院向被执行人***、***发出《通知》：限其七日内迁出房屋，逾期不迁出，本院将强制迁出，并于迁出之日起六十日内到泰安市××小区××楼××单元××室领取以上房产内财产。2018年12月7日，因被执行人未按本院上述公告、通知规定的期限自行迁出本案案涉房地产，本院执行人员在被执行人***到场及岱岳区公证处工作人员现场公证下实施强制迁出，对搬出的案涉房屋内财产运至被执行人指定的处所并交付被执行人。对以上强制迁出案涉房屋，本院执行人员同步录音录像予以备案存档。

另查明，对被执行人***、***案涉房地产估价的****（2016）第342号《房地产估价报告》中《房地产估价结果报告》第四条中房地产状况项下部分载明：“室内装修：客厅地面铺地面砖、卧室地面铺木地板、天花板吊顶、铝合金窗、室内装修较好。附属房屋为配房一间、车库一间、阁楼一间。根据现场勘验，楼房维护状况较好。”2018年6月21日，因被执行人***对案涉房地产的评估事项提出书面《信访理由》，受托评估机构山东弘裕土地房地产评估有限公司对此出具《关于对贵院委托***名下的泰安市阳光花园三号楼层西户现场勘验的说明》，对异议人***答复释明了以下内容：该公司于2016年8月10日对***名下房地产进行了现场勘验，岱岳区法院依法通知原被告双方当事人到达现场，届时有一方当事人未到现场。根据房地产评估的理论、方法和技术规范，当事人不到现场不影响对房地产标的物进行勘验和评估。

再查明，本案执行中，案外人***对本院拍卖的被执行人***名下案涉房地产中的车库向本院提出书面异议，主张该车库其已购买并已占有使用，请求停止执行。经审查，本院于2017年10月23日作出（2017）鲁0911执异173号执行裁定书，裁定驳回案外人***的异议请求。后案外人***为原告提起执行异议之诉，因其经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院于2018年5月22日作出（2017）鲁0911民初5127号民事裁定书，裁定该案按***撤诉处理。

还查明，被执行人***名下泰房权证泰字第××号的本案案涉房产所有权登记时间为2013年12月10日，该号房产产权登记主房建筑面积为133.83㎡，登记附属配房、车库、阁楼各壹间。2014年6月17日，该房产为本案申请执行人中国银行股份有限公司泰安岱岳支行设立最高额抵押权登记。

本院认为，一、关于对本案案涉房地产能否予以强制执行的问题。案涉房地产系被执行人***、***已为申请执行人中国银行股份有限公司泰安岱岳支行设立抵押登记的抵押财产，且本案执行依据已判令该支行就该房产享有优先受偿权，因此，因被执行人未履行生效判决确定的金钱给付义务，案涉房地产当属本案被执行人履行其债务的责任财产，本院对此予以执行处分并无不当。异议人***主张应优先执行其另案债权而不应执行案涉房地产，没有法律依据，本院不予支持。二、关于对案涉房地产的评估程序是否具有严重违法情形的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“当事人或其他利害关系人对评估报告有异议的，可在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出；当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应资质或者评估程序严重违法的，可申请重新评估。”资产评估是由评估机构按照法定程序，综合运用相关专业技能对特定资产的价值进行估算的过程。人民法院在执行程序中对拍卖财产委托评估，仅是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并非最终交易价格，最终成交价格仍需由市场检验。被执行人如认为评估价格低，其可以在拍卖前履行法律文书确定的义务或参与竞买。因此，对被执行财产的评估结果出具后，无上述司法解释规定的“评估机构、评估人员不具备相应资质或者评估程序严重违法”的法定理由不应启动重新评估。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十二条的规定，评估机构需对现场进行勘验的，人民法院应当提前通知执行人员和当事人到场，当事人不到场的，不影响勘验的进行。据此，本案中，本院委托评估机构可在被执行人经通知未到现场的情况下对案涉房地产进行勘验，其评估程序并不具有严重违反法律规定的情形。三、关于对案涉房地产拍卖成交价是否过低的问题。本案中，本院委托评估机构系于2016年8月12日对案涉房地产作出评估报告，评估总价为1481900元，本院于2016年9月22日向被执行人***送达了上述评估报告，***并未在收到该报告后十日内提出书面异议。本院在评估报告有效期内及时对案涉房地产委托进行了公开拍卖，经一拍、二拍后，由案外人***在第三次公开拍卖中于2017年3月23日以113.36万元的最高价竞得案涉房地产，即案涉房地产价值已由该次拍卖时的市场所检验与体现。本院以上已进行的拍卖行为并无不当之处，被执行人***主张因案涉房地产拍卖成交价低于其现市场价，故而请求撤销拍卖，其该异议主张没有法律依据，本院不予支持。四、关于是否存在漏评、漏拍案涉房地产装饰装修物的问题。对被执行人房屋等不动产上已形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条的规定，应当予以合并整体评估拍卖。本案中，在对被执行人***、***案涉房地产评估价值的报告中，已载明了案涉房地产室内装修的状况，即已将被执行人案涉房地产装饰装修物纳入了案涉评估拍卖财产范围。故被执行人***称本院违法漏评了其价值30万元的案涉房地产装修设施，没有事实依据，本院不予支持。五、关于能否拍卖案涉房地产中附属车库的问题。根据法律规定，对人民法院执行标的主张实体权利、请求排除执行的执行异议提出主体只能为案外人，作为执行案件的被执行人则无权提出该排除执行的异议。本案执行中，案外人***对案涉房地产中车库提出异议、请求停止执行，经审查本院已裁定驳回了其异议请求，现该裁定已生效。上述车库系登记在被执行人***案涉房屋所有权证中的附属房屋，亦属其向中国银行股份有限公司泰安岱岳支行提供的抵押财产，故本院对此一并予以拍卖变价符合法律规定。六、关于本院将案涉房地产强制移交买受人的执行措施是否给被执行人***造成财产损失的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，人民法院裁定拍卖成交后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人；被执行人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。对于强制迁出房屋执行措施的实施，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条作出了明确规定。经查，本案对案涉房地产于拍卖成交后的强制迁出及交付行为，并无违反上述法律规定程序之处。本院执行人员在公证机构现场公证下对被执行人***、***案涉房屋内的财物予以搬出，且已运至被执行人指定处所并交付给被执行人。本院上述强制执行行为并无不当，亦未侵害被执行人其他财产权益，故被执行人***异议称本院强制搬迁中野蛮作业并给其造成5万元损失，没有事实依据，本院不予支持。

综上，本院对案涉房地产的拍卖不具有应予撤销的法定情形，被执行人***请求撤销拍卖，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：

驳回被执行人***的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向泰安市中级人民法院申请复议。

审判长马辉

人民陪审员孙波

人民陪审员***

二〇一九年三月十八日

书记员*青