江苏中汇机电消防工程有限公司与常熟市信立磁业有限公司、某某占有保护纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏05民终9792号

上诉人（原审被告）：江苏中汇机电消防工程有限公司。

委托诉讼代理人：贺川，江苏永德律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：常熟市信立磁业有限公司。

诉讼代表人：苏州华明联合会计师事务所（普通合伙），系常熟市信立磁业有限公司管理人。

执行事务合伙人：陆华明，该会计师事务所负责人。

委托诉讼代理人：张范文，江苏瀛元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴佳栋，江苏瀛元律师事务所律师。

原审被告：张建中。

上诉人江苏中汇机电消防工程有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人常熟市信立磁业有限公司（以下简称信立公司）、原审被告张建中占有保护纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初8551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

中汇公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回信立公司的一审诉请；2.一、二审案件受理费由信立公司负担。事实和理由：一、信立公司非本案适格原告，不享有“天合楼”所有权，无权主张解除《关于“天合楼”转让的协议书》、《江苏省拍卖成交确认书》。1.“天合楼”出卖方是常熟市磁性材料厂（以下简称磁性材料厂）而非信立公司，磁性材料厂虽系常熟市双极电子有限责任公司（以下简称双极公司）股东，但“天合楼”至今没有变更登记至双极公司名下。《资产转让协议》没有加盖磁性材料厂公章及法定代表人签字，对磁性材料厂不产生法律效力。“天合楼”至今也没有过户至信立公司名下，信立公司当然不享有“天合楼”所有权。一审判决认定信立公司与中汇公司通过拍卖方式达成买卖合同，认定事实错误。2.《常经贸综[2003]95号》文件及评估报告均明确载明评估对象为磁性材料厂、双极公司、常熟半导体器件厂（以下简称半导体厂）的总资产，评估截止日为2002年12月31日，磁性材料厂与中汇公司拍卖成交于2003年1月8日，故“天合楼”的所有权变更发生于评估后。因《常经贸综[2003]95号》及《资产转让协议》均依据评估报告做出，而评估报告系委托人自行委托，无法证明信立公司享有“天合楼”所有权。3.（2018）苏0581执7938号执行裁定显示查控所得的被执行人信立公司不动产有四处，不包括“天合楼”，故一审法院经依法执行后认为“天合楼”不属于信立公司名下资产，不予采取执行措施并终本结案。4.中汇公司2003年1月8日自磁性材料厂取得“天合楼”所有权至今，磁性材料厂、双极公司、半导体厂、信立公司从未向中汇公司主张权利，中汇公司正常使用天合楼至今，本质就是已认可“天合楼”所有权归中汇公司享有。二、《关于“天合楼”转让的协议书》不是债务清偿协议，只是信立公司针对“天合楼”可能发生的拆迁补偿、续租关系、贷款等事宜向中汇公司做出的承诺，不涉及所有权变更事宜且可履行部分已经履行完毕，不符合《中华人民共和国企业破产法》第三十二条的情形，无法也不能解除。三、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十条，适用法律错误。信立公司并非《关于“天合楼”转让的协议书》、《江苏省拍卖成交确认书》的合同相对方，且不享有“天合楼”所有权，无权突破合同相对性解除合同。四、中汇公司未办理所有权变更手续的原因是政府拆迁规划限制，非中汇公司主观恶意造成，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条，中汇公司的购房行为应得到保护。

信立公司辩称，对一审判决没有异议。1.2003年12月5日，常熟市经济贸易委员会出具《关于同意常熟市双极电子有限公司（常熟市半导体器件厂、常熟市磁性材料厂）整体资产实施转让的批复》，转让后信立公司应该承担上述三家公司的权利义务。转让时评估报告对三个公司进行评估，包含了“天合楼”的价值5185628.05元。2.案涉房产没有过户且未拆迁，《关于“天合楼”转让的协议书》、《江苏省拍卖成交确认书》均为未履行完毕的合同，如果继续履行《关于“天合楼”转让的协议书》即过户，将违反《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十二条关于个别清偿的规定。3.中汇公司明知“天合楼”不能过户，拍卖合同事实上无法履行，故签订了《关于“天合楼”转让的协议书》对拆迁后的利益分配问题进行约定，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条第四项非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。

张建中二审未做答辩。

信立公司向一审法院起诉请求：1.张建中、中汇公司立即腾空迁出“天合楼”（常熟市房产），将“天合楼”返还信立公司；2.诉讼费由中汇公司承担。

一审法院认定事实：位于常熟市的“天合楼”建于1993年，建筑面积为891.72平方米，于2000年登记在磁性材料厂名下，房屋用途为工业。该房屋所在的土地使用权面积为835平方米，土地类型为商业。

2003年8月25日，苏州新新资产评估有限公司受半导体厂的委托，就其整体资产价值作出评估报告，显示资产总额评估值合计为10854058.64元，负债总额评估值为15648461.06元，净资产评估值为-4794402.42元。其中“天合楼”评估价值为5185628.05元。

2003年11月25日，苏州新新资产评估有限公司受双极公司、半导体厂、磁性材料厂的委托，就其整体资产价值作出期后调整报告，显示三企业合并后资产总额为55958680.48元，负债总额为55958118.18元，净资产总额为562.3元。

2003年12月5日，常熟市经济贸易委员会出具《关于同意常熟市双极电子有限公司（常熟半导体器件厂、常熟市磁性材料厂）整体资产实施转让的批复》，批复内容载明：“一、常熟市双极电子有限公司于1997年7月由常熟半导体器件厂、常熟市磁性材料厂二个企业共同出资组建设立，注册资本为600万元，其中常熟半导体器件厂占70%；常熟市磁性材料厂占30%。为适应企业整体改革改制要求，规范完善三个企业资产关系，目前已由中介机构分别对三个企业进行了资产评估，至2002年12月31日止，按合并报表数据，三个企业整体资产总额为55958680.48元，负债总额为55958118.18元，所有者权益（净资产）为562.3元；二、同意你公司按上述资产评估后三个企业的实有净资产实施有偿转让，并按公有资产管理有关规定，经上级资产管理部门审核确认后，办理资产转让相关手续；三、受让方在受让三个企业全部资产的同时，须接收三个企业的全部债务，并负责接收全部在册职工及其离、退休人员等，受让方在法律法规规定范围内承担相应的责任和义务；四、你公司在实施资产转让后，应按工商管理部门有关规定，及时办理三个企业的工商注销登记手续”。

后双极公司（半导体厂、磁性材料厂）（转让方、甲方）与信立公司（受让方、乙方）签订《资产转让协议书》一份，约定，甲方根据企业目前的资产状况和经营运作情况，经股东会及厂行政研究决定，并报上级主管部门同意，将三厂经合并后的全部资产、负债、所有者权益（净资产）转让给乙方；乙方同意以现金出资受让购买甲方净资产562.30元，由于乙方受让购买的是甲方净资产，在受让甲方全部资产的同时，对甲方的全部负债实行延续式接收，并负责履行今后债务的偿还义务，承担相关的法律责任；甲方在资产转让后，按工商部门有关管理规定办理注销登记手续。

一审另查明：2003年1月8日，磁性材料厂委托拍卖行将案涉“天合楼”拍卖，中汇公司以张建中的名义拍卖成交，成交价格为200万元。中汇公司以张建中的名义支付了拍卖款200万元。

后案涉“天合楼”无法办理过户。2003年1月21日，磁性材料厂与常熟市中汇电气有限公司签订《关于“天合楼”转让的协议书》一份，约定：“常熟市磁性材料厂（以下简称甲方）与常熟市中汇电器有限公司（以下简称乙方）就座落在原甲方的“天合楼”房地产转让事宜经过协商，达成如下协议：1.“天合楼”已经拍卖给乙方，成交价款200万元。但在办理产权过户手续过程中因无法取得市规划局证明致使无法办理过户，因此双方经过协商决定：1）乙方仍以拍卖价200万元支付给甲方。2）乙方取得“天合楼”的产权，甲方全部搬清后移交给乙方。3）到“天合楼”拆迁时，由甲方出面与市有关部门谈判拆迁补偿事宜，所得拆迁补偿费用在280万元以内（含280万元）全部归乙方所有，超过280万元以上的部分（包括装修改造的补偿费用）全部归甲方所有；低于200万元，甲方不承担责任。乙方的装修改造发票，全部开具甲方名称。2.在“天合楼”拆迁以前的期间内，乙方如需以“天合楼”房产作抵押向银行贷款，甲方负责给予办理。3.本协议经双方签字后生效，同时2003年1月关于“天合楼”的“承租协议”中的第3条（租金支付）和第4条（违约赔偿）作废。”

一审又查明：拍卖之前，中汇公司通过租赁使用案涉“天合楼”。拍卖之后，案涉房屋一直由中汇公司占有使用。

一审又查明：一审法院于2018年6月27日作出（2018）苏0581破27号民事裁定书，裁定受理顾律、殷启祥、顾建华等四十五人对信立公司的破产清算申请，指定苏州华明联合会计师事务所（普通合伙）担任信立公司管理人。

2019年6月，信立公司管理人向中汇公司、张建中发出《腾空迁让通知书》，认为中汇公司基于《关于“天合楼”转让的协议书》占有使用，但信立公司现已被常熟市人民法院裁定受理破产，根据《破产法》第三十二条规定，管理人不应继续履行《关于“天合楼”转让的协议书》，该协议应当解除。现“天合楼”作为信立公司破产财产，管理人根据《破产法》相关规定，应当收回该财产，请中汇公司于2019年6月15日前腾空迁让，将“天合楼”返还移交给管理人，如因协议解除对中汇公司造成损失，中汇公司可就该损失向管理人申报债权，如中汇公司逾期迁让移交，管理人将对中汇公司提起腾空迁让之诉，造成中汇公司其他损失，自行承担。

张建中、中汇公司收到上述通知后，进行了回复，认为根据《破产法》第十八条规定只有双方均未履行完毕的合同管理人方有权解除，而该房屋买卖双方均已履行完毕，同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本人对该房屋拥有排除第三人强制执行的权利，综上，“天合楼”系本人合法取得，管理人的通知内容完全与事实、法律相违背，请立即撤回通知。

一审中，中汇公司、信立公司一致确认，2003年拍卖后去办理过户，由于“天合楼”纳入拆迁范围，因规划问题无法办理过户，因此双方签订了协议书，但之后一直未拆迁。近期，管理人向规划部门、土管部门等进行了询问，得知案涉土地为划拨商业，如要转让需缴纳土地出让金，且因案涉房屋、土地实际性质与规划性质不同，规划部门无法出具同意缴纳土地出让金的流程单，故仍旧不能办理过户手续。同时，中汇公司、信立公司一致确认张建中关于案涉“天合楼”的拍卖、出租等事宜的处理均是代表中汇公司，张建中本人对案涉房屋不享有相关权利，因此如果信立公司诉请成立，则由中汇公司承担相应责任，今后相关债权也由中汇公司申报，信立公司不再要求张建中承担责任。

信立公司表示，1.目前房屋无法办理过户手续，仍登记在信立公司名下，信立公司享有所有权；2.依据破产法第16条、第32条规定，信立公司如继续履行买卖合同，过户给中汇公司相当于以物的形式进行个别清偿，损害其他债权人的权益，管理人不能以过户的方式个别清偿。因此，信立公司要求中汇公司腾空并返还案涉房屋。中汇公司返还房屋后，对其造成的损失，其可向管理人申报债权。

中汇公司表示，根据相关规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权益能够排除执行的，人民法院应当支持：1.在法院查封之前已签订合法有效的书面合同；2.在法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。因此中汇公司认为其享有案涉房屋的所有权。

以上事实，有资产评估报告书、资产转让协议书、江苏省拍卖成交确认书、关于“天合楼”转让的协议书、民事裁定书、腾空迁让通知书、异议书及本案庭审笔录等在卷佐证。

一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，信立公司与中汇公司通过拍卖方式达成案涉“天合楼”的房屋买卖合同，因无法办理过户手续，双方就房屋买卖事宜进行了相关约定。但直至今日，案涉“天合楼”既未被拆迁，也始终无法办理过户手续。信立公司于2018年6月进入破产程序，管理人发函要求解除《关于“天合楼”转让的协议书》，中汇公司对此提出异议。一审法院认为，根据案涉“天合楼”目前的状况，中汇公司、信立公司之间的房屋买卖合同及之后签订的协议书事实上不能履行，信立公司要求终止双方的权利义务关系，一审法院予以准许。故信立公司要求中汇公司腾空并返还案涉“天合楼”，一审法院予以支持。至于中汇公司因此产生的损失，中汇公司可另行依法主张权利。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第一百一十条规定，一审法院判决：江苏中汇机电消防工程有限公司于判决生效之日起三十日内腾空并向常熟市信立磁业有限公司返还位于常熟市的“天合楼”。一审案件受理费22800元，由常熟市信立磁业有限公司负担11400元，江苏中汇机电消防工程有限公司负担11400元。

二审中，中汇公司提交（2018）苏0581执7938号执行裁定一份，该裁定书载明信立公司除四处固定资产外，再无其他不动产。证明2018年一审法院在执行信立公司时，未将“天合楼”作为信立公司资产执行，而“天合楼”2018年曾被查封，故一审法院在明知“天合楼”存在且登记在磁性材料厂名下，信立公司对外负有偿付义务等条件下，仍未对“天合楼”强制执行，可证明一审法院已对“天合楼”所有权作出认定，信立公司不享有“天合楼”所有权。

信立公司质证称，对该证据真实性、合法性没有异议，但对证明目的存在异议。一审法院查封了“天合楼”但未进行处置，在实践中也是常见的现象，信立公司名下的财产也有未进行处置的，该裁定恰恰能证明“天合楼”为信立公司财产。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，二审争议焦点为信立公司是否为本案适格主体及信立公司是否有权要求中汇公司返还案涉“天合楼”。

关于信立公司是否为本案适格主体。本院认为，经常熟市经济贸易委员会批复，信立公司受让购买了双极公司、磁性材料厂、半导体厂的全部资产，同时接收了双极公司、磁性材料厂、半导体厂的全部债务，故原双极公司、磁性材料厂、半导体厂的相应权利义务均应由信立公司承担。无论信立公司签订《资产转让协议书》时受让的评估资产中是否包括“天合楼”，鉴于《关于“天合楼”转让的协议书》、《江苏省拍卖成交确认书》的一方当事人为磁性材料厂，《关于“天合楼”转让的协议书》、《江苏省拍卖成交确认书》中磁性材料厂的权利义务应由信立公司继受，故信立公司系本案适格主体。

关于信立公司是否有权要求中汇公司返还案涉“天合楼”。本院认为，首先，磁性材料厂与中汇公司通过拍卖达成案涉“天合楼”的《江苏省拍卖成交确认书》，且因无法办理过户手续，双方就“天合楼”买卖事宜签订了《关于“天合楼”转让的协议书》。《关于“天合楼”转让的协议书》、《江苏省拍卖成交确认书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上不能履行的除外。根据案涉“天合楼”目前的状况，案涉“天合楼”直至今日既未被拆迁，也始终无法办理过户手续，磁性材料厂、中汇公司签订的《关于“天合楼”转让的协议书》、《江苏省拍卖成交确认书》事实上不能继续履行，信立公司作为磁性材料厂权利义务的继受者，要求终止双方签订的《关于“天合楼”转让的协议书》、《江苏省拍卖成交确认书》，应予准许。《关于“天合楼”转让的协议书》、《江苏省拍卖成交确认书》终止后，中汇公司应向信立公司腾空并返还案涉“天合楼”，信立公司应返还中汇公司购买“天合楼”的相应款项。最后，中汇公司向信立公司腾空并返还案涉“天合楼”后，“天合楼”的相应价值即由信立公司全体债权人享有，故信立公司应返还中汇公司的款项系为信立公司全体债权人利益而负担的债务，具有共益性，中汇公司可通过向信立公司管理人申报债权或另诉的方式主张权利。信立公司应返还中汇公司的款项数额，可以参照《关于“天合楼”转让的协议书》及“天合楼”的价值等情况认定。

关于中汇公司因《关于“天合楼”转让的协议书》、《江苏省拍卖成交确认书》终止履行产生的损失，中汇公司可另行主张权利。

综上所述，中汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费22800元，由上诉人江苏中汇机电消防工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　沈维佳

审 判 员　曾雪蓉

审 判 员　卞干国

二〇二一年三月二十五日

法官助理　孟　桢

书 记 员　王文君

法律文书履行提示

人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：

一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。

二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。

三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。

四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。

五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：

（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；

（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

（五）购买非经营必须车辆；

（六）旅游、度假；

（七）子女就读高收费私立学校；

（八）支付高额保费购买保险理财产品；

（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。

七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。

国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。

八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。