甘肃福达建筑工程有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事再审民事裁定书

甘肃省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）甘民再127号

再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：甘肃福达建筑工程有限公司，住所地甘肃省张掖市甘州区南关饮马桥天佑家具广场五号楼3楼。

法定代表人：雷某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李某，甘肃金厦律师事务所律师。

被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：**，女，汉族，住甘肃省张掖市。

委托诉讼代理人：杨某，甘肃德言盛律师事务所律师。

原审第三人：王某，女，汉族，住甘肃省张掖市。

再审申请人甘肃福达建筑工程有限公司（简称福达公司）因与被申请人**、原审第三人王某房屋租赁合同纠纷一案，不服张掖市甘州区人民法院（2018）甘0702民初3089号民事判决及甘肃省张掖市中级人民法院（2020）甘07民终425号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年6月29日作出（2021）甘民申1号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人福达公司的委托诉讼代理人李某，被申请人**的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。原审第三人王某经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。

福达公司申请再审称，（一）原判决适用法律错误。本案中福达公司与**所签合同系以无权处分订立的有偿合同，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，该合同不因无权处分而无效。（二）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。案涉房屋虽存在权利瑕疵，但并不影响**占有使用，福达公司已经依合同约定履行了相应义务。首先，根据甘肃省高级人民法院（2018）甘民终778号民事判决书所认定事实，直至该案审理时，福达公司仍占有使用房屋，故判令福达公司于2018年12月25日（判决确定的履行之日）返还占有，同时判令福达公司承担了无权占有期间的占有、使用费用，该判决结果是对福达公司房屋使用时间以及正常使用状态的一种确认，在福达公司已经承担了该期间占有使用费的情形下，否定福达公司依约收取承租人租金的合法性，明显错误。其次，《最高人民法院关于房屋租赁合同的司法解释》第八条对房屋承租人的合同解除权明确规定，在认定承租人利益是否受损时，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。本案中，涉案房屋虽为无权占有，但其仅是权利存在瑕疵，并非是不能用于生产经营的违法、违章建筑，该房屋长期以来一直可以正常从事餐饮、住宿等业务，并能够正常办理相关营业执照，其他承租人承租期间也处于正常经营状态，并不存在无法使用的情形。（三）**承租房屋后不按约定支付租金，其行为已经构成严重违约，福达公司有权解除双方签订的租赁合同，并要求**承担相应违约责任。（四）转让合同的标的系对除房屋之外的设施设备的出售，与房屋权属是否有瑕疵并无直接联系，且福达公司并非该转让合同主体，不应承担转让费返还义务。请求：1．依法撤销张掖市甘州区人民法院（2018）甘0702民初3089号民事判决及甘肃省张掖市中级人民法院（2020）甘07民终425号民事判决。2．依法改判或发回重审。3．判令一审、二审诉讼费用由**承担。

**辩称，原一、二审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。（一）福达公司对法律理解错误，买卖合同纠纷当中的因无权处分而不必然导致合同无效的事由是善意取得方面的考虑。租赁合同不存在善意取得的问题，所以一、二审法律适用是正确的。（二）本案证据非常清楚，福达公司没有房屋的所有权，没有转租权，故签订租赁合同时会影响**的判断。房屋设施完整，并不意味着承租人就能使用，因为王某的阻挠，导致**无法使用。合同是无效的，福达公司存在民事欺诈行为，涂改了房屋的所有权证，涂改的行为无效。**与王某是亲属关系是事实，但不影响法律的判断，跟合同无效没有关系。设备设施即使存在转让或出租，但是必须保证房子正常使用，损失是福达公司造成的。一、二审判决是在对证据考虑、相关事实认定后作出的合法判决。

原审第三人王某未提交答辩意见。

本院再审认为，房屋租赁合同为有偿合同。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，福达公司与**于2016年12月20日签订《租赁合同书》一份，就案涉房屋租赁经营事宜进行了约定。福达公司作为出租人，在签订该合同时，对案涉房屋并无所有权。本院对另案福达公司与王某返还原物纠纷一案，于2018年11月26日作出的（2018）甘民终778号民事判决认为，本院（2012）甘民三终字第038号民事裁定书送达后，福达公司无权占有使用案涉房屋。《中华人民共和国合同法》在租赁合同专章中没有关于出租人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权如何处理的规定，因此，本案应参照买卖合同的有关规定进行处理。虽然福达公司在缔约时对标的物没有所有权以及处分权，但根据上述司法解释规定，当事人一方以此为由主张合同无效的，人民法院不予支持。**以案涉房屋不属于福达公司所有为由，主张案涉房屋租赁合同无效，原审判决认为福达公司并非案涉房屋的权利人，无权出租涉案房屋，认定案涉房屋租赁合同无效，适用法律错误。在此情况下，原审判决未查明租赁期间当事人是否存在违约行为、是否存在合同的法定解除情形；原审判决虽然认定**给福达公司交纳茶府转让费80000元，但未查明该费用是否与案涉房屋租赁合同有关，以及该费用是否与双方当事人交付案涉租赁房屋内经营宾馆用的柜子、电视机、床等物品有关；此外，对于**在租赁期间是否就案涉房屋进行装修的具体事实亦未查明。原审法院应结合上述法律规定，查明相关事实，对本案双方当事人的本诉和反诉请求作出处理。

综上，原审判决认定的基本事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：

一、撤销甘肃省张掖市中级人民法院（2020）甘07民终425号民事判决及张掖市甘州区人民法院（2018）甘0702民初3089号民事判决；

二、本案发回张掖市甘州区人民法院重审。

审 判 长　康　　蓉　　平

审 判 员　    许文博

审 判 员　    刘永生

二〇二一年十一月十五日

法官助理　    张新晗

书 记 员　    张胜芳