厦门大同建筑工程有限公司与李伟志房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省厦门市同安区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）闽0212民初2877号

原告厦门大同建筑工程有限公司，住所地厦门市同安区环城北路721号，统一社会信用代码：9135021255302273R。

法定代表人刘海林，总经理。

委托代理人陈晋源、陈小山，福建合贤律师事务所律师。

被告李伟志，男，1977年9月12日出生，汉族，住厦门市同安区。

原告厦门大同建筑工程有限公司与被告李伟志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法由审判员林荣堂适用简易程序于2016年8月31日公开开庭进行了审理。原告大同建筑公司之委托代理人陈小山到庭参加诉讼。被告李伟志经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。

原告大同建筑公司诉称：2013年05月07日，大同建筑公司（甲方）与被告李伟志（乙方）就位于同安区环城北路721#店面（面积328.01㎡）签订《房屋租赁合同》，租赁期限为三年，自2013年04月15日至2016年04月14日，租金为7210元／月，李伟志应于每年04月15日和10月15日前一次性交清半年的租金，否则李伟志应按拖欠金额日百分之十向大同建筑公司支付违约金，逾期超过30日，有权解除合同；同时，约定出租期满或因终止合同时…如逾期未移交，李伟志每日应按本合同期满的最后一个月租金总额的10%向大同建筑公司支付违约金。但至今，李伟志尚欠2015年4月15日至2015年10月14日租金16520元、2015年10月15日至2016年4月14日租金43260元，合计租金59780元；同时，拖欠水电费等费用人民币5486.68元。2016年4月14日，合同租赁期间已届满，大同建筑公司多次告知李伟志及时交纳拖欠的费用并办理相关交接手续，但李伟志至今仍予以拒绝。2016年5月12日，大同建筑公司就上述事宜向李伟志邮寄《律师函》，希望李伟志能妥善处理此事，但至今，李伟志仍拒不配合。基于以上事实，为维护大同建筑公司的合法权益，大同建筑公司请求判令：一、确认大同建筑公司、李伟志于2013年5月7日签订的《房屋租赁合同》终止；二、李伟志将位于同安区环城北路721#店面腾空返还给大同建筑公司；三、李伟志向大同建筑公司支付拖欠的租金59780元（2015年4月15日至2015年10月14日租金16520元、2015年10月15日至2016年4月14日租金43260元，合计59780元）、逾期付款违约金暂计179340元（按照拖欠金额日10%，从应付款之日各暂计一个月，实际应计算至拖欠租金清偿完毕之日）、代垫的水电费5486.68元、逾期交房违约金暂计21630元（按照合同期满最后一个月租金总额10%／日，从2016年4月15日暂计至2016年5月14日，实际应计算至上述房产返还大同建筑公司之日止），以上暂计266236.68元；四、李伟志支付大同建筑公司房屋占有使用费暂计7210元（参照租金7210元／月标准，从2016年4月15日起暂计至2016年5月14日，实际应计算至上述房屋返还之日止）；五、本案诉讼费用由李伟志承担。

被告李伟志未提出答辩意见。

经审理查明，2013年5月7日，原告大同建筑公司（甲方）与被告李伟志（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于同安区北路721#店面（面积328.01㎡）出租给乙方。一、出租年限：三年（自2013年04月15日至2016年04月14日止）。二、出租金额：每月租金壹仟伍佰元整。三、租金交纳方式：乙方应于每年04月15日和10月15日前一次性交清半年的租金，否则乙方应按拖欠金额日百分之十向甲方支付违约金，逾期超过三十日，甲方有权解除合同。九：出租期满或因终止合同时…如逾期未移交，乙方每日应按本合同期满的最后一个月租金总额的10%向甲方支付违约金。合同另约定其他条款。同日，李伟志承诺按照7210元／月的标准支付租金。庭审中，大同建筑公司陈述，李伟志按期交纳第一、二、三期的租金，李伟志于2014年10月15日后几天交纳70000元租金，而后租金未再交纳。2016年5月12日，大同建筑公司委托福建合贤律师事务所向李伟志发出《律师函》，要求：李伟志于送达之日五日内办理腾空返还手续，缴交拖欠的租金等。《律师函》于2016年5月13日由他人胡宝贝代收。大同建筑公司主张李伟志支付2015年9月至2016年4月的水电费，其中水费、污水处理费123.7元、代收垃圾费120元、电费5242.98元，大同建筑公司提供水电费发票予以佐证。关于讼争房屋的使用情况，大同建筑公司主张目前仍由李伟志占有使用。

以上事实，有房屋租赁合同、承诺书、发票、律师函、EMS详情单等证据以及庭审笔录在案为证，以上证据均经庭审举证、质证，并经本院审查核实，可以采信。

本院认为，原告大同建筑公司与被告李伟志签订的《房屋租赁合同书》及《承诺书》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应恪守履行。双方的合同租赁期至2016年4月14日届满，故《房屋租赁合同书》于2016年4月14日终止。合同终止后，李伟志占有使用讼争房产已无合法依据，应予腾空返还。自2016年4月16日起，李伟志占有使用讼争房产已无合法依据，大同建筑公司要求按照租金标准即7210元／月的标准支付占有使用费，应予支持，应支付至实际返还讼争房屋之日止。大同建筑公司要求李伟志支付逾期交房违约金，因李伟志已经需要按照租金标准支付占用费，足以弥补大同建筑公司的损失，因此，大同建筑公司要求李伟志再支付违约金，本院不予支持。李伟志应当依约支付租金，大同建筑公司自述李伟志支付了2013年4月15日起至2014年10月14日止的租金，自2014年10月15日起的租金支付了70000元，李伟志未能到庭应诉，亦未提供证据证明其租金交纳情况，故本院采信大同建筑公司关于租金交纳的陈述，因此，李伟志尚欠租金59780元未支付。合同约定，逾期拖欠租金的，应按照拖欠租金的日10%支付违约金，双方约定的违约金标准明显过高，本院酌情调整为按照拖欠租金的月2%支付违约金。其中，2015年4月15日至2015年10月14日租金尚余16520元，应于2015年4月15日前交纳，2015年10月15日至2016年4月15日尚欠租金43260元，应于2015年10月15日前交纳，即16520元租金的违约金应自2015年4月16日起算，43260元租金的违约金应自2016年4月16日起算，均计算至李伟志实际交纳租金之日止。李伟志租赁期间产生的物业费、水费等，应当由李伟志承担，现大同建筑公司举证证实其代缴水费、污水处理费123.7元、代收垃圾费120元、电费5242.98元，李伟志应当支付。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、原告厦门大同建筑工程有限公司与被告李伟志于2013年5月7日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月14日终止；

二、被告李伟志应于本判决生效之日起十日内将租赁店面即同安区环城北路721#店面腾空返还原告厦门大同建筑工程有限公司；

三、被告李伟志应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门大同建筑工程有限公司尚欠的租金人民币59780元及违约金（租金16520元的违约金自2015年4月16日起算，租金43260元的违约金自2016年4月16日起算，均按照月2%计算，计算至实际交纳租金之日止）；

四、被告李伟志应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门大同建筑工程有限公司代垫的水费、污水处理费123.7元、代收垃圾费120元、电费5242.98元合计人民币5486.68元；

五、被告李伟志应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门大同建筑工程有限公司自2016年4月16日起至实际返还讼争房屋之日止的占用费（按照人民币7210元／月的标准计算）；

六、驳回原告厦门大同建筑工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币5401.7元，适用简易程序减半收取人民币2700.85元，由原告大同建筑公司负担25元，由被告李伟志负担2675.85元，款限于本判决书生效之日交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

审判员　　林荣堂

二〇一六年十月十一日

书记员　　叶彩女

附：本案适用法律条文

1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2.《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

执行申请提示

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。