某某焱集团建设发展有限公司、莆田市某某区住房和城乡建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事一审民事判决书

福建省莆田市**区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0303民初2499号 原告：***焱集团建设发展有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道胜利北街816号，统一社会信用代码91350304155500093R。 法定代理人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 被告：莆田市**区住房和城乡建设局，住所地福建省莆田市**区国欢东路678-1号，统一社会信用代码11350303003706519Q。 负责人：***，局长。 委托诉讼代理人：***，福建大涵律师事务所执业律师。 原告***焱集团建设发展有限公司（以下简称***焱公司）与被告莆田市**区住房和城乡建设局（以下简称**住建局）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时,原告***焱公司的委托诉讼代理人郑政煌、被告**住建局的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼；第二次开庭时,原告***焱公司的法定代表人***及委托诉讼代理人郑政煌、被告**住建局的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***焱公司向本院提出诉讼请求：1.判令**住建局赔偿给***焱公司***土地使用权类型（划拨地）与被拆迁房屋的原土地使用权类型（出让地）之间的差价损失1678900元；2.本案案件受理费由**住建局承担。事实和理由：因莆田市**区铺尾片区一期改造建设项目需要，***焱公司名下座落于**区涵东铺尾路征收编号Ｂ23、Ｂ24、Ｂ25的房屋及地上物被列入征收范围，房屋所在的国有土地使用权证号分别为莆国用（2010）第ＮXXXX号、莆国用（2010）第Ｎ××1号，土地使用权面积分别为420.25平方米、180.20平方米，土地使用权类型均为出让，地类（用途）：住宅用地。2013年12月3日，***焱公司与**住建局就上述被征收房屋签订六份《房屋征收补偿安置协议书》，协议约定**住建局安置给***焱公司的套房及店面包括：4＃-1903＃、4＃-1904＃、铺尾路44＃店面、铺尾路45＃店面、2＃-2201＃套房、2＃-2301＃套房、2＃-2401＃套房、2＃-2501＃套房、2＃-2504＃套房、2＃-2604＃套房；协议第六条约定：被征收房屋总补偿款与***总价款对抵……***竣工验收后交付使用前，按实结算，付清余款；协议第九条第三款还约定：“***土地证以原土地证使用权类型按有关规定办理”。上述安置给***焱公司的套房及店面在竣工后，**住建局也通知***焱公司办理交房及结算手续，但办理交房结算过程中，***焱公司发现***及店面均已办理《不动产权证书》首次登记，而国有建设用地使用权性质均为划拨地，转移登记也只能按照划拨性质转移登记至***焱公司名下。之后，***焱公司委***房地产评估有限责任公司对上述安置套房及店面的土地出让金进行评估。2021年5月21日，光明评估公司作出（闽）光明［2021］（估）字第ＰＴＹXXXX号《土地估价报告》，估价结果为土地出让金总额1678900元，该出让金即为***土地使用权类型（划拨地）与被拆迁房屋的原土地使用权类型（出让地）之间的差价。综上，双方签订的六份《房屋征收补偿安置协议书》是合法有效的，**住建局无法按协议约定向***焱公司交付土地证类型为出让的***及店面已构成违约，因划拨性质的***及店面补办出让手续需要补交土地出让金，该出让金是出让地与划拨地之间的差价。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，***焱公司有权要求**住建局赔偿因***土地类型不符合约定所造成的损失。 另，**住建局称***焱公司至今未按***的建设进度支付差价款，但该协议第六条第2点亦明确约定交款时间以甲方书面通知时间为准，但甲方即**住建局未书面通知，故不存在未按通知付款的问题。且***焱公司有权以土地差价抵销***差价款。 **住建局辩称，***焱公司的诉请缺乏依据，应当驳回其诉讼请求。理由如下：1.案涉《房屋征收补偿安置协议书》第二条第13点载明的其他补偿597537元，该款项性质根据《**区铺尾片区一期改造项目国有土地上房屋征收补偿方案实施细则》及结合《关于研究鑫焱建筑工程有限公司部分房产征迁问题的会议纪要》来看，该补偿项目为因被征收房屋B23、B24、B25的土地性质为国有出让用地，增加40%土地出让金补偿给***焱公司，其中被征收房屋编号B23、B25的土地出让金补偿为441811元（325.29×1850×40%+71.82×7000×40%），B24的土地出让金补偿155726元（210.44×1850×40%），共计597537元。可见，双方已通过合意将案涉***的土地出让金补偿给***焱公司。根据莆政办[2019]48号文件、莆政综[2021]76号文件规定，***转移登记时通过补交土地出让金的形式可将土地使用权类型由划拨地变更为出让地，***焱公司诉称案涉房屋征收补偿安置协议无法履行与事实不符，其主张因**住建局无法履行征收补偿安置协议应赔偿***土地使用权类型的差价损失缺乏依据，应驳回其诉讼请求。案涉被征收房屋的补偿项目已包括***土地出让金补偿费用，若再支持***焱公司的诉讼请求，其得到双份的土地出让金，势必造成国有资产损失。2.根据案涉协议约定，***焱公司应支付给**住建局***差价款1007764元，按***的建设进度支付，即开工建设时，付差价款（含层次差）的35%，主体工程建设至一半时，付30%，封顶时，付30%，***竣工验收合格后交付使用前，按实结算，付清余款。***焱公司至今未按***的建设进度支付差价款，**住建局可行使先履行抗辩权，有权拒绝交房即协助其办理***权属转移登记手续。3.在案涉协议未实际履行的情况下，即案涉***权属尚未转移至***焱公司名下，其就认为***的土地性质无法变更，缺乏事实依据。根据莆田市自然资源局的《复函》，案涉***权属转移登记时通过补交土地出让金的形式可以将***的土地使用权类型由划拨地变更为出让地，不存在案涉拆迁安置协议无法履行的情况。4.另，对其他拆迁户来讲也是不公平，其他拆迁户也可能纷纷效仿，引发群体性事件，会严重影响**区乃至全市的正常征迁工作的开展。 ***焱公司围绕上述诉讼请求，依法向本院提交下列证据： 1.《房屋征收补偿安置协议书》六份，欲证明：2013年12月3日，***焱公司与**住建局就被征收房屋签订六份《房屋征收补偿安置协议书》，协议约定**住建局安置给***焱公司的套房及店面包括：4#-1903#、4#-1904#、铺尾路44#店面、铺尾路45#店面、2#-2201#套房、2#-2301#套房、2#-2401#套房、2#-2501#套房、2#-2504#套房、2#-2604#套房；协议第六条约定：被征收房屋总补偿款与***总价款对抵……***竣工验收后交付使用前，按实结算，付清余款；协议第九条第三款还约定：***土地证以原土地证使用权类型按有关规定办理的事实； 2.《国有土地使用权证》一份及莆田市自然资源局打印的国有土地使用权登记卡六张，欲证明：***焱公司被征收房屋所在的国有土地使用权证号分别为莆国用（2010）第ＮXXXX号、莆国用（2010）第Ｎ××1号，土地使用权面积分别为420.25平方米、180.20平方米，土地使用权类型均为出让，地类（用途）为住宅用地的事实； 3.《不动产权证》一组，欲证明：**住建局安置给***焱公司的套房及店面的《不动产权证书》记载的土地性质均为划拨用地； 4.***焱公司委***房地资产评估有限责任公司作出的《土地估价报告》一份，欲证明：***焱公司委***房地产评估有限责任公司对上述安置套房及店面的土地出让金进行评估，2021年5月21日，光明评估公司作出（闽）光明[2021]（估）字第XXXX号《土地估价报告》，估价结果为土地出让金总额1678900元的事实； 5.《莆田市**区人民政府关于把莆罐公司生活区东南侧的私有房屋用地一并纳入莆田罐头食品集团有限公司生活区土地收回拍卖的函》（涵政函〔2010〕23号）、《关于莆田罐头食品集团有限公司生活区地块拍卖的专项规定》各一份，欲证明：在签订案涉协议前，***焱公司的土地及房屋已经有一部分被列入**区罐头厂破产清算组的征迁范围，并已签订协议书，为平衡原协议的补偿金额与案涉征迁的补偿金额，才谈判增加旧房的其他补偿款，不存在其他补偿款作为出让金补偿给***焱公司，并由***焱公司自己办理出让性质的产权证。 上述证据，经庭审质证，**住建局对***焱公司提供的证据1的真实性无异议，提出从协议书载明的内容可以看出来实际上里面有五套套房每套应享受的***B25的面积是65.05平方米，店面的面积是71.8平方米，另外B24两套套房的面积是210.44平方米；对证据2的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据3的真实性、合法性及关联性均无异议，提出根据协议约定在***的土地在交易过户时补交土地出让金是可以把划拨地变更为出让地；对证据4的合法性有异议，认为不能作为本案的依据，案涉***的土地出让金双方已经通过协议约定确认土地出让金金额为597537元，***焱公司的评估依据不足，评估的面积是按照拆迁协议中***的全部面积，并没有按照被征收房屋应享受的***的面积进行评估，应享受***的面积证据1已经质证过，评估报告中的土地出让金标准与政府文件规定不符，故该评估报告不能作为本案定案的依据，且本案的协议是可以履行的，并非履行不能。对证据5函的真实性、合法性及关联性均无异议，提出证据5专项规定涉及的是第一次拆迁的情况。 (二)**住建局围绕答辩意见提交以下证据： 1.《**区铺尾片区一期改造项目国有土地上房屋征收补偿方案实施细则》一份，欲证明：**区铺尾片区一期改造项目包括案涉被征收房屋在内的征收补偿方案； 2.《会议纪要》一份，欲证明：***焱公司被征收房屋编号B23、B24、B25土地性质为国有出让用地，同意增加40%土地出让金补偿给***焱公司，其中被征收房屋编号B23、B25的土地出让金补偿为441811元，B24的土地出让金补偿155726元，共计597537元的事实； 3.莆政办[2019]48号文件、莆政综[2021]76号文件各一份，欲证明：***的土地使用权性质可通过补办出让手续的方式变更为出让地的事实; 4.移户申请书、房屋性质认定表、房屋丈量平面图3张、鑫焱公司安置补偿情况、**区铺尾片区一期改造项目住宅补偿明细表3张、**区铺尾片区一期改造房屋张量表及房屋征收面积计算表，欲证明：从指挥部调档的***焱公司拆迁内业资料可以看出，被征收房屋编号B23，增加土地出让金补偿额为441811元，B24、B25增加出地金补偿额为115726元，共计597537元的事实。 上述证据，经庭审质证，***焱公司对证据1的真实性无异议，提出双方就***焱公司被征收房屋已经签订六份协议书，对被征迁房屋的补偿以及***的安置问题应当按照协议的约定履行；对证据2《会议纪要》的真实性不清楚，***焱公司没有参加该会议，不清楚会议内容，对证明对象也有异议，该会议纪要同意增加的款项是针对被征迁房屋的补偿款，并没有改变双方协议第九条的约定，**住建局应当向***焱公司提供土地使用权为出让的房屋；对证据3的真实性无异议，需要说明的48号文件第三点，第48号文件第三条第四点规定的其他问题，是针对二手房交易过户时如果存在划拨地需要补交出让手续，该规定也证明了因为**住建局提供的***是划拨地，无法按协议约定提供出让地，在后续转移登记过程会产生出让金的损失，该损失应当由**住建局承担；对证据4的移户申请书无异议，其他的证据材料均没有***焱公司的盖章，真实性、合法性及关联性均不认可，且与本案无关，案涉被征收的旧房屋，双方已经签订协议书已经明确，旧房补偿款的金额已经确定，**住建局主张被征迁房屋增加土地出让金在拆迁协议中无法体现，协议书中的其他补偿款是属于被征收房屋旧房的补偿款，是双方就被征迁房屋补偿谈判的结果，**住建局主张存在其他补偿款(***屋)出让金不符合事实，若该其他补偿款是安置***焱公司需要补偿的出让金，可以直接描述是补偿的出让金，且案涉协议第九条第三款就无需再约定***土地证按原土地使用证办理，且**住建局主张其他补偿款的会议纪要是2014年才做出，案涉协议是2013年就已经签订，故**住建局主张其他补偿款是出让金理由不能成立。 本庭出示莆田市自然资源局的《复函》一份，该函的主要内容为“拆迁安置中，若被征迁人为企业，被征迁企业原为出让性质，***权属证书首次登记在莆田市**区城市建设投资有限公司名下，性质为划拨，转移登记被被拆迁人（企业）时，应根据拆迁补偿安置方案进行判别，若需要补办出让手续并缴纳土地出让金，土地出让金按经备案的评估地价40%收取”。 经质证，***焱公司对该证据的真实性、合法性均无异议，提出该《复函》明确划拨地补办出让手续需要缴纳土地出让金，故划拨类型的***与出让类型的***之间存在差价，土地出让金即为二者之间的差价，**住建局没有为原告办理出让性质的***权属证书，造成***焱公司损失，应当赔偿损失。**住建局对该证据的真实性、合法性均无异议，提出该《复函》可证实案涉***权属转移登记时通过补交土地出让金的形式可以将***的土地使用权类型由划拨地转为出让地。 本院经审查认为，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以分析认定如下：***焱公司提供的证据1、2、3、5中的函，**住建局对其真实性均无异议异议，本院对其真实性予以确认；**住建局提供的证据1、3、4中的移户申请书，***焱公司对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。莆田市自然资源局的《复函》，双方对其真实性、合法性均无异议，本院予以确认。***焱公司公司提供的证据4、**住建局提供的证据2及5中的其他证据，将结合争议焦点予以分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月3日，**住建局作为征收部门，***焱公司作为被征收人，***道办作为征收实施单位，三方签订了六份《房屋征收补偿安置协议书》，主要内容为：甲方（征收部门）**住建局乙方（被征收人）***焱集团建设发展有限公司丙方莆田市**区人民政府***道办事处乙方因莆田市**区铺尾片区一期改造建设项目需要，**住建局征收了***焱公司所有的坐落莆田市**区××街道××区的房屋，被征收的房屋情况为编号Ｂ23、Ｂ24、Ｂ25，约定**住建局安置给***焱公司套房及店面：4＃-1903（建筑面积84.99㎡）、4＃-1904（建筑面积84.99㎡）、铺尾路44＃店面（建筑面积41㎡）、铺尾路45＃店面（建筑面积36㎡）、2＃-2201套房（建筑面积139.38㎡）、2＃-2301套房（建筑面积139.38㎡）、2＃-2401套房（建筑面积139.38㎡）、2＃-2501套房（建筑面积139.38㎡）、2＃-2504套房（建筑面积161.02㎡）、2＃-2604套房（建筑面积161.02㎡），协议第九条第3点均约定：***土地证以原土地证使用权类型按有关规定办理；其中一份协议中第二条［征收补偿、补助款及奖励金］第13点其他补偿：597537元，另外五份协议中该其他补偿均为无。上述拆迁置房于2016年8月1日竣工，现不动产权登记在莆田市**区城市建设投资有限公司名下，权利类型为国有建设用地使用权／房屋所有权，权利性质为划拨／其他，用途为住宅用地-城镇住宅用地（***）／住宅或商业。***焱公司认为案涉***的转移登记只能按照划拨性质登记至***焱公司名下，**住建局未按照协议约定向其交付土地证类型为出让的***及店面，已构成违约，故委***房地资产评估有限责任公司对上述***套房及店面的出让金进行评估。2021年5月21日，光明评估公司作出（闽）光明［2021］（估）字第ＰＴＹXXXX号《土地估价报告》，估价结果为土地出让金总额1678900元。案经审理，因双方各执己见，致本案无法调解。 另查明，***焱公司被征迁的房地产原国有土地使用权证号分别为莆国用（2010）第ＮXXXX号、莆国用（2010）第Ｎ××1号，土地使用权面积分别为420.25平方米、180.20平方米，土地使用权类型均为出让，地类（用途）住宅用地。 本院认为，本案属民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷。***焱公司与**住建局签订的《房屋征收补偿安置协议书》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性，合法有效。各方当事人应按协议约定，全面履行各自的义务。结合双方的诉辩情况，本院归纳争议焦点为：一、案涉协议第二条第十三点中约定的“其他补偿597537元”是否为**住建局补偿给***焱公司的土地出让金；二、***焱公司的诉求能否获得支持。 一、关于案涉协议第二条第十三点中约定的“其他补偿597537元”是否为**住建局补偿给***焱公司的土地出让金的问题。本院认为，**住建局辩称该597537元系其补偿给***焱公司的土地出让金，并提供《会议纪要》及移户档案内页为据，虽然该纪要的形成时间在案涉协议签订之后，但结合该纪要的具体内容、拆迁移户档案中内容及《**区铺尾片区一期改造项目国有土地上房屋征收补偿方案实施细则》第五条的规定，可知：597537元=（26.07㎡+299.22㎡）×1850元×40%+（41.6㎡+30.22㎡）×7000元×40%+（130.64㎡+79.8㎡）×1850元×40%。***焱公司对上述面积并无异议，且案涉拆迁协议在第二条“征收补偿、补助款及奖励金”的第1-12点做了明确的约定，但对于该第13点其他补偿597537元未注明，***焱公司亦未对该款项作出合理解释，应承担举证不能的法律后果，故该597537元为**住建局补偿给***焱公司的土地出让金。 二、关于***焱公司的诉求能否获得支持的问题。本院认为，从***焱公司诉讼请求所依据的请求权基础分析，其主张划拨地与出让地之间差价损失的事实依据是**住建局只能为其办理划拨性质的***权属证书，法律依据是**住建局违约的赔偿责任。第一，根据莆田市自然资源局的《复函》，目前案涉***权属证书首次登记在莆田市**区城市建设投资有限公司名下，通过补办出让手续及交纳土地出让金，可以实现权属证书上土地权利性质的划拨转出让，而非***焱公司主张的合同不能履行，且目前案涉***权属证书还未转移登记至***焱公司名下，***焱公司所主张的土地差价损失尚未实际支出，故***焱公司主张违约赔偿责任的请求权依据不足；第二，案涉协议仅约定“***土地证以原土地证使用权类型按有关规定办理”，并未约定办理的费用由**住建局承担，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条第一款“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”之规定，费用应当由土地使用权人即***焱公司自己负担。退一步讲，即便该土地出让金应当由**住建局负担，根据第一个争议焦点的分析，该土地出让金也已按案涉拆迁协议约定补偿给***焱公司，故***焱公司的诉求缺乏事实和法律依据，不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，经审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回***焱集团建设发展有限公司的诉讼请求。 案件受理费19910元，由***焱集团建设发展有限公司负担。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　陈　忠 二〇二一年九月七日 书　记　员　　*** 附：本案适用的法律条文： 1.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 2.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。