泉州市佳虔物业服务有限公司与德化县万德建筑工程有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

福建省德化县人民法院

民 事 判 决 书

（2017）闽0526民初3308号

原告：泉州市佳虔物业服务有限公司，住所地德化县龙浔镇湖中路。

法定代表人：梁仕丁，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘春杜，该公司职员。

被告：德化县万德建筑工程有限公司，住所地德化县龙浔镇兴南街273号。

法定代表人：陈忠碑，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈庆基，该公司职员。

委托诉讼代理人：林志杰，该公司员工。

原告泉州市佳虔物业服务有限公司与被告德化县万德建筑工程有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泉州市佳虔物业服务有限公司法定代表人梁仕丁及委托代理人刘春杜和被告德化县万德建筑工程有限公司托代理人陈庆基、林志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

泉州市佳虔物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付时尚华庭一楼07、08号店面（adids专卖店）自2016年4月-2017年9月的物业管理费1392元、违约金51.23元；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：德化县龙浔镇时尚华庭一楼07、08号店面（adids专卖店）业主德化县万德建筑工程有限公司，于2013年11月21日委托公司员工陈庆基办理位于泉州市泉德盛房地产开发有限责任公司开发的时尚华庭一楼07、08号店面（建筑面积为：79.78平方米）的交接手续。原告按照德化县《时尚华庭前期物业服务合同》、德化县时尚华庭《物业服务合同》及相关法律法规规定，一直依法对被告店面的小区实施物业管理，为被告履行了所约定的物业服务。

被告自2016年4月起至今，无故拖欠应缴纳的物业管理费，经原告向被告打电话、发短信、挂号邮寄缴纳物业管理费通知书、上门催讨等方式多次催讨，被告均不予理睬。自2016年4月至2017年9月30日，被告共拖欠物业管理费1392元及违约金51.23元（自2016年4月起至2017年9月止按中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍计算）。为此，特提起诉讼。

德化县万德建筑工程有限公司辩称，1、答辩人没有与原告签订服务合同，物业公司也没有为答辩人提供物业服务；2、时尚华庭一楼07、08号店面不是封闭小区，是开放性的临街店面，答辩人不需要物业服务。

泉州市佳虔物业服务有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1、被告营业执照副本复印件一份，证明被告主体资格；

2、被告委托书复印件一份，证明被告委托其公司员工陈庆基办理交接房手续；

3、陈庆基身份证复印件一份，证明陈庆基身份；

4、入伙通知书复印件二份，证明被告交接房时间；

5、房屋交接验收单复印件二份，证明被告接收房屋的时间；

6、承诺书复印件二份，证明被告承诺按时缴纳物业管理费用；

7、2016年4月-2017年9月被告所欠物业管理费及违约金明细表一份，证明被告拖欠的物业管理费及违约金额的依据；

8、德化县《时尚华庭前期物业服务合同》复印件一份，证明被告应缴纳物业费及违约金的依据；

9、德化县时尚华庭《物业服务合同》复印件一份，证明被告应缴纳物业费及违约金的依据；

10、缴交物业管理费通知单复印件一份，证明向被告书面催讨物业费的依据；

11、邮件挂号邮寄缴纳物业费通知书复印件一份，证明向被告书面催讨物业费的依据；

12、挂号邮寄缴纳物业费通知书的收费凭据，证明原告向被告书面催讨物业费的依据；

13、发送短信息向被告催缴物业费截图，证明原告向被告书面催讨物业费的依据。

德化县万德建筑工程有限公司对以上证据进行了质证，对证据1-13的真实性没有异议，本院予以确认。但辩称该公司没有签字入伙，没有收到《物业服务合同》，物业服务合同中没有体现缴纳物业管理费条款，与原告没有合同关系，与本案没有任何关联，公司没有参加业委会，对《物业服务合同》不予认可，该合同无效。

根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，德化县万德建筑工程有限公司对证据的抗辩意见，没有法律依据，不予采信。

本院经审理认定事实如下：德化县万德建筑工程有限公司系德化县龙浔镇时尚华庭一楼07、08号店面（建筑面积79.78平方米）业主。2011年6月5日，泉州市泉德盛房地产开发有限责任公司与泉州市佳虔物业服务有限公司签订了《时尚华庭前期物业服务合同》，2014年11月1日又签订《物业委托延期补充协议》。2016年6月6日，德化县时尚华庭小区业主委员会主任陈文能与泉州市佳虔物业服务有限公司签订《福建省物业服务合同》。合同约定：商业物业服务费按每平方米0.97元/月计算，业主应予每季度的第一个月20日前交纳，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，按违约之日起3‰的标准支付违约金。德化县万德建筑工程有限公司自2016年4月至2017年9月30日，尚欠物业管理费1392元、违约金51.23元（自2016年4月起至2017年9月止按中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍计算），合计人民币1443.23元，至今尚未交纳。

本院认为，泉州市泉德盛房地产开发有限责任公司与泉州市佳虔物业服务有限公司签订了《时尚华庭前期物业服务合同》和《物业委托延期补充协议》，德化县时尚华庭小区业主委员会主任与泉州市佳虔物业服务有限公司签订了《福建省物业服务合同》，原、被告双方应按合同的约定全面履行义务，物业公司已经为德化县万德建筑工程有限公司店面的小区进行了物业服务，按照权利义务相一致的原则，德化县万德建筑工程有限公司应当交纳物业服务费。关于物业服务费用的收费标准，根据合同的约定，德化县万德建筑工程有限公司应按合同的约定履行，德化县万德建筑工程有限公司尚欠物业管理费1392元，应予交纳。德化县万德建筑工程有限公司未如期交纳物业服务费用，已构成违约，依法应支付违约金，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”，因此，原告要求德化县万德建筑工程有限公司支付自违约之日起至2017年9月止按中国人民银行同期基准贷款利率1.3倍计算的违约金51.23元，符合法律规定，本院予以支持。德化县万德建筑工程有限公司提出的辩解意见没有法律依据，其理由不能成立，不予采纳。

综上所述，泉州市佳虔物业服务有限公司的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，判决如下：

德化县万德建筑工程有限公司应在本判决生效后十五日内支付泉州市佳虔物业服务有限公司物业管理费1392元、违约金51.23元，合计人民币1443.23元。

案件受理费50元，减半收取25元，由德化县万德建筑工程有限公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。

审判员　　郑开明

二〇一七年十一月二日

书记员　　陈文锋

附：一.本案适用的法律条文

1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约

定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交

易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同

义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以享受或者无需按受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。

二.执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。