某某、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

福建省德化县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）闽0526民初1593号

原告：***，男，1962年11月26日出生，汉族，住德化县。

原告：***，男，1960年6月10日出生，汉族，住德化县。

原告：德化县万德建筑工程有限公司，住所地：德化县龙浔镇兴南街273。统一社会信用代码：91350526735689531H。

法定代表人：***，该公司经理。

三原告共同委托诉讼代理人：郭燕燕，福建岱仙律师事务所律师。

被告：***，男，1978年4月10日出生，汉族，住永春县。

原告***、***、德化县万德建筑工程有限公司（以下简称“万德公司”）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年5月20日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。***、***、万德公司共同委托诉讼代理人郭燕燕、***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***、***、万德公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原告与***于2019年2月1日签订的续租店面租赁合同合法有效；2.要求***支付租金、租赁物占有使用费76000元（已扣除支付部分）；3.要求***支付从2021年1月1日起至实际付款日止以欠付的租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率的四倍计算的违约金；4.要求***支付原告代为垫付的其占用期间的水费60元、电费284.97元、物业费239元，合计583.97元；5.要求取消履约保证金20000元，不予退还。

事实与理由：2016年1月4日至2018年1月4日，被告向原告租赁址在德化县兴南街时尚华庭Ａ幢前排一层7、8号两间店面。合同到期后，双方于2019年2月11日签订《续租店面租赁合同》一份，约定：租赁期限为1年，自2019年1月5日起至2020年1月4日止；月租金为14000元/月，按月缴交，应于每月5日前缴清，逾期每日加收5%的滞纳金；租赁期内房产税、营业税、水、电、卫、物业费由乙方（被告）负责支付；履约保证金20000元，乙方不再交甲方（原合同已缴交）；期满后乙方无违反合同规定时，甲方退还乙方履约保证金（不计息）；…等。续租合同到期，***继续使用店面至2021年9月底，在此期间，***未能及时支付足额租金。2021年9月19日，***称不租了并自行将店面钥匙放在隔壁店，原告要求其结清欠付的租金及水、电、物业费等，***拒不支付。为此，向法院起诉。

***辩称，一、向***、***租赁店面2间属实，但不是向万德公司租赁，与公司无关。2019年2月11日签订的《续租店面租赁合同》已到期，合同终止，不存在确认该合同有效的问题。合同到期，双方转为不定期租赁合同关系，租金经双方协商为13500元/月，答辩人三次分别转账27000元支付租金，每次为2个月的租金，双方随时享有租赁解除权，答辩人仅租到2021年9月15日。因疫情原因，原告同意2021年1月起的租金按每平方100元－120元计算，答辩人已不欠租金；二、2021年1月1日之前的租金和水、电、物业费已缴清，2021年6月份和8月份分别有交租金30000元和20000元，合计50000元；三、履约保证金应退还给答辩人或抵扣租金，不存在取消的问题，答辩人不存在违约，无需承担支付按同业拆借中心公布的市场贷款报价利率四倍计算的违约金；四、水、电、物业费同意对半承担。

针对上述请求，***、***、万德公司提供如下证据：1.身份证二份，证实***、***的身份情况；2.万德公司营业执照、法定代表人身份各一份，证实公司注册信息情况；3.身份证一份，证实***身份情况；4.《租赁合同书》一份，证实被告续租店面至2020年1月4日，合同对租金、履约保证金等进行约定；5.押金收条复印件一份，证实***在第一次租赁时已缴交履约保证金20000元，该笔在续租时继续作为履约保证金；6.聊天记录一份，证实***在续租期满后继续使用店面直至2021年9月底，未及时足额缴交租金，尚欠76000元；7.物业公司证明、物业费发票、水费发票、电费发票各一份，证实***尚欠水、电、物业费等计583.97元，原告已垫交。

***质证认为，证据1.3.4.5三性无异议；证据2与本案无关，不予认可；证据6真实性无异议，但没有欠原告租金，终止租赁时已同意将履约保证金转为租金尾款；证据7中证明无异议，同意水电费承担一半，物业费承担两个半月。

本院认为，综合双方举证、质证，原告提供的上述证据真实性予以确认，证据6无法证实***租赁至9月底，证据7中证明系原告提供，且该证明由店面所在物业公司提供，比较客观真实，该证明证实***于2021年9月15日搬店，故可认定***租赁经营至2021年9月15日。

***提供如下证据：1.转账记录二份，证实2021年6月1日已转账支付租金30000元，2021年8月12日转账支付租金20000元，合计50000元；2.微信记录一份，证实***向出租人提出减免租金为100元－200元/平方米，转账50000元及押金20000元抵扣租金，双方租金已结清。如果按100元/平方米计算×8.5个月，扣除水电587元，出租方应退还1413元。9月15日已搬店并将钥匙放在隔壁店并告知出租人；3.银行转账记录三份，证明***于2020月8月12日、12月20日、2021年2月9日分别转账27000元以支付2020年7月－12月所欠的租金，每次支付所欠2个月租金，租金按13500元/月计付。

***、***、万德公司质证认为，证据1三性均无异议；证据2真实性无异议，但租金仅再支付50000元，不同意履约保证金20000元抵扣租金；证据3真实性无异议，但租金应按原合同14000元/月计算。

本院认为，综合双方举证、质证，***提供的上述证据真实性予以确认，同时根据银行转账记录，证实2020年7月起至12月，租金按13500元/月计付。

本院认定无争议事实如下：2015年12月19日，***因生意需要向***、***租赁址在德化县兴南街时尚华庭Ａ幢前排一层7、8号两间店面，双方签订租赁合同，约定租期自2016年1月4日至2018年1月4日，***并于当日交付押金20000元，***出具收条一份给***收执。合同到期后，2019年2月11日，双方再次签订《店面租赁合同书（续租）》一份，约定：***（乙方）继续租赁上述7、8号店面；租赁期限为1年，自2019年1月5日起至2020年1月4日止；租金为14000元/月，按月缴交，应于每月5日前缴清，逾期每日加收5%的滞纳金，但逾期不得超过一个月；租赁期内房产税、营业税、水、电、卫、物业费由乙方（被告）负责支付；履约保证金20000元，乙方不需再交甲方，原合同缴交押金20000元自动转入本合同，期满后乙方无违反合同规定时，甲方退还乙方履约保证金（不计息）；…等。

2020年1月4日，续租合同期满，双方未再签订租赁合同，***继续租用店面至2021年9月15日。在此期间，***2021年1月1日前的租金已全部支付，因疫情影响，2020年7月至12月的租金每月按13500元标准计付，且每两个月合并支付一次即27000元支付。自2021年1月1日起，因疫情造成商铺经营困难，***与出租方协商减租问题，双方未取得一致。期间，***于6月1日和8月12日分别转账支付租金30000元和20000元，合计50000元；同年9月15日，***在告知出租方不租后将店铺搬空并将钥匙寄放在隔壁店。

另一，案涉店面未缴交的物业费为2021年7月－9月合计239元，计算至9月15日为199元；欠水电60元、电费284.97元，合计344.97元。三项合计583.97元，已由出租方垫交；如果计算至9月15日，三项合计为543.97元。同年9月13日、16日，***分别缴交电费295.57元、水费9元，合计304.57元。

另二，***为万德公司的法定代表人。

本院认为，首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉《店面租赁合同书（续租）》系***、***与***自愿签订，合同合法有效。***、***是出租方，***是承租方，双方才是合同的当事人，万德公司不是合同的当事人，万德公司在本案中不享有出租方相应的权利与义务，故***关于万德公司与本案无关的辩解，本院予以采纳；另外，根据《民法典》第七百三十四条第一款规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。该法条中规定原租赁合同继续有效，应该理解为在合同双方就租金标准、违约责任的约定等主要权利义务条款没有重新约定或没有证据证实已实际变更的情况下，原合同的约定才继续有效。本案中，《店面租赁合同书（续租）》约定的租期至2020年1月4日，期满后，双方并未再签订任何续租合同，故此后双方存在不定期租赁合同关系，原租赁合同依法终止，无需再次确认原合同是否合法有效，故原告要求判决确认《店面租赁合同书（续租）》合法有效的请求，本院不予支持。

其次，根据《民法典》第七百三十条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。本案中，***于2021年9月15日将案涉店面搬离后将钥匙放在隔壁店，并告知出租方解除租赁关系，双方的聊天记录以及原告提供的物业管理公司出具的证明能够相互印证，因此，可认定双方的不定期租赁关系于2021年9月15日解除，故***应当支付2021年1月－9月15日期间即8.5个月的租金；另外，***提供三次银行转账记录（27000元/次）系支付2020年7月份至12月份的租金，根据双方的陈述即交易习惯，可认定出租方同意租金每个月减免500元即按13500元标准计收。***主张按8000元－9600元/月标准支付租金的辩解，原告并不予认可，***提供的证据不能够证实其辩解，本院不予采纳。因此，***2021年1月－2021年9月15日应付租金为8.5×13500元/月＝114750元，符合事实，证据充分，本院予以确认。

再次，承上分析，《店面租赁合同书（续租）》于2020年1月4日终止，根据合同约定，履约保证金20000元应当无息退还，因***继续使用店面，且双方没有续签租赁合同，双方存在不定期租赁关系；另外，2020年7月起双方租金实际已按13500元/月计付至12月，可认定双方对租金标准已实际同意按此标准执行；综合本案实际情况及***的实际履行结果分析，***在租赁期间并不存在根本性的违约行为，只是因疫情造成经营困难要求减免部分租金与出租方未能协商一致，故原告要求取消履约保证金20000元的请求，于法无据，且与最高院有关疫情期间有关违约责任承担的规定精神要求相违背，本院不予支持，该保证金20000元，可在所欠租金中予以抵扣。同理，在不定期租赁期间，出租方并没有证据证实就***未缴交租金数额和应承担的违约责任向***发出任何催缴和追责的意思表示，现原告要求***支付从2021年1月1日起至实际付款日止以欠付租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率四倍计算的违约金，依据不足，本院亦不予支持。

综上，2021年1月－9月15日止，案涉店面应缴租金为114750元，扣除***已付50000元和缴交的履约保证金20000元，尚欠租金为44750元，***应当予以支付；另外，物业费、水电费合计543.97元，属租赁期间必要支出，***也应当支付。根据上述查明的事实，***已付水费、电费304.57元，现***表示自愿同意承担物业费、水电费543.97元的一半即272元，本院予以准许。因此，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十条、第七百三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、***应于本判决生效之日起十五日内支付给***、陈庆其租金44750元；

二、***应于本判决生效之日起十五日内支付给***、陈庆其垫付的物业费、水费、电费合计272元。

三、驳回***、***的其他诉讼请求。

四、驳回德化县万德建筑工程有限公司的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2331.60元，减半收取1165.80元，由***负担466元，由***、***负担699.80元。限于本判决生效后七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。

本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　　林文敬

二〇二二年六月二十八日

书记员　　王姝钰

附本案适用的主要法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。

第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十八条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。

人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。

申请执行提示：

第二百四十三条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。

调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。

第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。