福州路美光电工程有限公司与福州某某汽车配件有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省闽侯县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）闽0121民初2862号

原告：福州路美光电工程有限公司，住福建省福州市马尾区亭江镇长洋路399号，统一社会信用代码：91350121671922954H。

法定代表人：何斌，职务总经理。

委托诉讼代理人：詹木灵，福建国富律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：侯实习，福建国富律师事务所执业律师。

被告：福州***汽车配件有限公司，住福建省福州市闽侯县荆溪镇荆溪村溪头工业区7号，统一社会信用代码：91350121766196123L。

法定代表人：林旭曦，职务总经理。

委托诉讼代理人：王满生，北京市炜衡（福州）律师事务所执业律师。

原告福州路美光电工程有限公司（以下简称“路美光电公司”）与被告福州***汽车配件有限公司（以及下简称“***公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。被告福州***汽车配件有限公司于2020年7月15日向本院提起反诉，但超过期限未缴纳案件受理费，视为被告福州***汽车配件有限公司自动撤诉。原告福州路美光电工程有限公司委托诉讼代理人詹木灵，被告福州***汽车配件有限公司委托诉代理人王满生，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

福州路美光电工程有限公司向本院提出如下诉讼请求：判令1.确认路美光电公司与***公司之间签订的《物业租赁合同》无效；2.***公司立即返还路美光电公司支付的租赁保证金36569元及逾期付款利息；（利息以36569元为基数，2019年7月1日至2019年8月19日按同期中国人民银行同期贷款基准利率计付）；3.***公司赔偿路美光电公司装修损失共计100000元；4.***公司赔偿路美光电公司各项搬迁损失共计49660元；5.***公司承担全部诉讼费用。

事实和理由：案涉租赁物位于闽侯县荆溪溪头工业集中区***公司厂区内，2013年3月10日路美光电公司与***公司签订《物业租赁合同》，约定路美光电公司向***公司承租案涉房屋，承租后经***公司同意路美光电公司对承租标的物进行装修，铺设办公室地板、墙面玻璃隔断。吊顶及其他设施，共计花费30余万元。2018年12月31日，路美光电公司在承租原有租赁物的情况下与***公司续签《物业租赁合同》，约定路美光电公司向***公司继续承租案涉厂房用于生产用途，自2019年1月1日至2019年12月31日止，月租金及卫生费53182元，租赁保证金及水电押金36569元。签订《物业租赁合同》后，路美光电公司依约支付了相应的保证金及支付房屋租金至2019年6月30日至，但在2019年5月，路美光电公司承租的主要出租屋被闽侯县荆溪镇政府以违建不得用于生产经营活动为由查封，至此路美光电公司才得知承租的主要租赁物没有依法取得建设许可，为非法违章搭建，路美光电公司因此停产停业造成了巨大损失，经***公司统一后被迫搬离承租地，截至被迫搬迁时为止案涉房屋的装修剩余价值预计10万余元，搬迁产生设备及其他设施合计损失为49660元，路美光电公司搬离后应***公司要求对承租的厂房恢复原状，并于2019年6月底交付给***公司用于出租他人作为仓库使用。***公司无正当理由以路美光电公司违约为由扣押路美光电公司租赁保证金并不给予任何的搬迁补偿，截至起诉之日，***公司一直拒绝返还租赁保证金和赔偿损失，为维护路美光电公司合法权益，特诉至贵院，望判如所请。

***公司辩称，一、***公司与路美光电公司签订的《物业租赁合同》合法有效。***公司持有租赁合同约定的租赁物合法有效的权属证明书。实际上该租赁合同是2013年3月10日双方签订的前《物业租赁合同》的续签合同，在***公司擅自搬离租赁物前，多年以来一直在正常使用租赁物、支付租金，并且还续签了合同，合同目的得以完全实现。退一步而言，及时部分面积未取得房产证，按照合同法第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。

二、路美光电公司要求返还租赁保证金及逾期付款利息没有事实和法律依据。

1、《物业租赁合同》约定的到期日是2019年12月31日，路美光电公司于2019年6月份合同未到期前擅自搬离租赁物，未将租赁物交还给***公司，且拖欠***公司剩余租期租金、水电费（***公司将另行通过起诉进行追讨）已构成违约，按照租赁合同第七条约定，***公司有权没收租赁保证金。

2、按照租赁合同第五条第5款约定，合同终止时，路美光电公司应与***公司办理租金及水电结算手续，并通过书面形式与***公司办理租赁物移交手续后，方可退还保证金及水电押金。即使《物业租赁合同》部分无效，按照系《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”路美光电公司擅自搬离租赁物，未将租赁物交还给***公司也未办理租金（或占用费）及水电费结算手续。因此，路美光电公司未结清上述费用前，***公司有权不予返还租赁保证金。

三、路美光电该公司要求***公司支付装修和搬迁损失无任何依据。

1、***公司无任何违约或过错的情形。《物业租赁合同》第一条第2款已经明确约定是按照租赁物现状出租给路美光电公司，路美光电该公司已现场查勘过租赁物并予以认可。实际上，2015年1月16日路美光电公司将工商注册地址变更至租赁物（见***公司证据3），办理公司注册地址需向工商部门提供产权证复印件，说明当时在履行前租赁合同时，***公司已经向路美光电公司提供了租赁物产权证书，***公司一直未隐瞒租赁物产权状况。路美光电公司已经早就知道租赁物产权账款，且一直未提出任何异议，但路美光电公司在起诉状中声称是直到2019年5月份才知道租赁物未取得房产证与事实不符，说明路美光电公司违背了诚实信用原则。因此，在***公司无任何违约或过错的情况下，路美光电公司主张赔偿损失无法律依据。

2、路美光电公司要求***公司支付装修损失无任何事实和法律依据。

《物业租赁合同》第五条第2款约定，路美光电公司进行装修的，应经过***公司的书面同意，路美光电公司未提供证据证明其装修经过***公司同意。按照《最高人民法院关于审理乘车房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，有承租人负担”。

另外，上述司法解释第十一条第（二）款规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”，路美光电公司擅自搬离租赁物，违约在先。因此，路美光电该公司要求***公司赔偿装修损失五月底或法定依据。

还有，路美光电公司也未能提供任何证据证明其对租赁物进行过装修、装修费用多少及剩余装修残值金额多少，其要求***公司进行赔偿无任何事实依据。

3、路美光电公司要求***公司支付搬迁损失无任何事实和法律依据。

首先，按照租赁合同第八条约定，租赁房产只有被依法征收、拆迁的出租人才基于承租人搬迁费，而租赁房产并没有被政府征收或拆迁，路美光电公司要求***公司支付搬迁费用不符合该约定。其次搬迁费用不属于路美光电公司的损失，因为无论路美光电公司正常履行合同到期或提前终止合同，均会产生搬迁费用，与《物业租赁合同》是否有效或合同主体是否违约无关，不应归入损失范围。即使将搬迁费用归入损失范围，路美光电公司擅自搬离租赁物，违约在先，该搬迁费用应由路美光电公司自行承担。

再次，路美光电公司仅提供照片及银行流水，无任何搬运合同或发票等证据，无法证明其委托谁搬迁、搬迁了什么、什么时候搬迁等事实。而且，路美光电公司提供的银行流水账户非路美光电公司账户，无法证明该因流水款项用于搬离租赁物。

综上所述，路美光电公司违约在先，其所有的诉求均无事实和法律依据，请予以驳回。

当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人有原件、无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述及本院对证据的认定情况，本院可认定事实如下：路美光电公司与***公司自2013年3月10日起签订《物业租赁合同》起均保持租赁关系。2018年12月31日，路美光电公司与***公司基于承租原有租赁物的情况下续签了《物业租赁合同》，租赁时间至2019年12月31日。***公司继续将租赁物出租给路美光电公司用于生产经营活动。合同约定：“租赁物为1为9号厂房2227㎡，用于生产用途，不得用于其他用途。租赁物2为厂区5号楼第2层，建筑面积544㎡。租赁物3为厂区5号楼第6层，建筑面积544㎡。租赁物4为***公司产区最后一栋靠后墙钢构厂房前空地面积271.6㎡，其中搭建58.2㎡，空地(含绿化)213.4㎡。本租赁物1、4是出租给路美光电公司作为机械五金标识标牌产品生产用途，租赁物2为办公用途，租赁物3为宿舍用途”，“月租金及卫生费合计每个季度人民币壹拾伍万玖仟伍佰肆拾陆元整（￥159546）”，“路美光电公司向***公司缴纳的押金36569元保持不变，（含租赁保证金￥31569，水电押金￥5000）”，“租赁期届满，在路美光电公司已向***公司交清全部应付的租金、水电费及因本租赁行为所产生的其他一切费用，并按本合同规定的需向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后7个工作日内，***公司将租赁保证金退还给路美光电公司”，“租金、卫生费每3个月一交，路美光电公司须在每个季度上一个月月末前（如逢节假日顺延）付下个季度的租金和卫生费”，“水电费每月一交，路美光电公司须在收到***公司的水电通知单后的两个工作日支付水电费”，“路美光电公司如需要对租赁物进行二次装修，应提前向***公司提交书面装修方案并经***公司审核并书面同意后，向***缴纳一定额度的装修押金及垃圾处理费后方可进行，并在装修过程中接受***公司管理，否则以违约处理。以上路美光电公司装修物中不可移动部分所有权归***公司所有。合同期满后合同提前终止，路美光电公司可将的移动的装备自行拆走，将不可移动的装修的所有权移交给***公司，路美光电公司不得恶意损坏原装修物，否则***公司有权要求路美光电公司负责恢复破坏前的原状，或由***公司自行请人恢复，相关费用在租赁保证金中扣除”，“在租赁期内，路美光电公司负责保管维护租赁物及附属物的所有建筑及设施财物，因承租方生产使用造成租赁物建筑和设施非自然损坏或丢失，有承租方负责修缮补还。合同到期日后合同提前终止日前，路美光电公司须在***公司监督下，启动租赁物检修工作，并在合同到期日后提前终止日前将人员及可搬迁财物办理租赁物、将租赁物卫生清理干净、修缮租赁物破坏部分并恢复原样、负责将垃圾清运出厂区，并以书面形式将租赁物及相关设施正式移交给***公司，否则视为违约，路美光电公司可自行雇人打扫修缮并将租赁物内物品搬离租赁物，产生的费用由路美光电公司承担，或按估价赔偿，同时路美光电公司须赔偿为此给***公司造成的所有损失”。

***公司拥有其土地使用权证面积共计32666.7㎡的土地使用权，拥有其房屋所有权证1号厂区、6号厂区共计11797.46㎡，2号产区、3号厂区、7号产区共计7921.28㎡,4号厂区、5号厂区共计5568.01㎡的房屋所有权。

路美光电公司至今未与***公司办理书面移交手续。

本院认为，***公司与路美光电公司自2013年3月10日起形成租赁关系，***公司依约将租赁物交付给路美光电公司用于生产经营活动。2018年12月31日，双方续签了《物业租赁合同》租赁期自2019年1月1日至2019年12月31日止。

路美光电公司以其租赁物1即9号厂区被闽侯生态环境局以违建不得用于生产经营活动为由查封而主张其与***公司签订的《物业租赁合同》无效，庭审中，路美光电公司仅向本院提交了查封封条的照片，但该照片并不能充分证明其9号厂区已被查封，***公司对其查封事实予以否认。且庭审中路美光电公司自认照片中的封条已被撕除。路美光电公司亦未向本院提交其他相关查封的行政法律文件等证据，应承担举证不能的法律后果。另路美光电公司自租赁关系形成以来将近6年时间均没有对***公司是否拥有其9号厂区的房屋所有权提出异议，故本院对其主张《物业租赁合同》无效不予支持。

庭审中，路美光电公司向本院提交了一份证据其内容为路美光电公司欲提前终止《物业租赁合同》的公司公函，该份证据无原件予以核对，且路美光电公司亦未提交其他证据证明***公司已接收该份公司公函，不能充分证明双方已经约定解除《物业租赁合同》，路美光电公司对此应承担其举证不能的法律后果。

路美光电公司诉称于2019年6月17日从租赁物中搬离，但***公司不予认可。根据《物业租赁合同》中双方明确约定了关于合同解除或提前终止，路美光电公司须在***公司的监督下，对租赁物进行修缮和恢复原样并进行书面的移交手续后方可搬离租赁物。但路美光电公司至今未与***公司办理书面的移交手续，应承担其举证不能的法律后果，路美光电公司在未按合同约定与***公司解除合同的情况下，未办理书面的移交手续，提前搬离租赁物，应承担其相应的违约责任。故路美光电公司主张***公司支付的租赁保证金36569元及逾期付款利息、装修残值及搬迁损失，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

驳回福州路美光电工程有限公司的全部诉讼请求。

本案诉讼费4054元，因采用简易程序，减半收取2027元，由福州路美光电工程有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。

审判员　张　峰

二〇二〇年八月二十八日

书记员　黄思敏

附：

本案适用法律条文

《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。