**、北票市泓峰房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷、建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

辽宁省朝阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）辽13执异79号 案外人：***，女，1979年5月4日出生，汉族，住北票市。 委托诉讼代理人：***，辽宁鲲鹏律师事务所律师。 申请执行人：**，男，汉族，出生于1972年11月8日，住辽宁省朝阳市双塔区。 被执行人：北票市泓峰房地产开发有限公司，住所地北票市健康路2-2号。 法定代表人：**，经理。 被执行人：**建设集团股份有限公司，住所地河北省石家庄市新华区九中街17号。 法定代表人：***，董事长。 在本院执行申请执行人**与被执行人北票市泓峰房地产开发有限公司、**建设集团股份有限公司装饰装修合同纠纷一案中，案外人***对本院作出的查封及腾迁北票市御景住宅02031号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人***称，请求依法中止对异议人***所居住的北票市御景住宅02031号房屋的执行。事实与理由，异议人***与案外人***签订《买卖房屋协议书》一份，异议人以陆拾万陆仟元(￥:606,000.00元)的价格购买了***享有所有权的抵账房北票御景高层2**301商品房一户，协议书签订当日，异议人***将606，000.00元购房现金转账给***的妻子***，***妻子***收到房款后将所出售楼房的钥匙及相关物业手续交付给异议人。之后***根据抵账房档案记载的抵账时间，找开发商北票泓峰房地产开发有限公司给异议人***开具加盖北票泓峰房地产开发有限公司财务专用章的“收款收据”一张，该收据载明的时间是2016年5月15日。异议人取得该楼房后予以装修入住至今。从入住到现在，异议人按时交纳用水、用电、用热、用气以及物业等费用。经了解，2016年5月份，开发商即被执行人北票泓峰房地产开发有限公司将所开发的北票御景高层住宅中的31户楼房抵顶给该楼房建筑商北票市诚信建筑工程有限公司(法院可调取北票市诚信建筑工程有限公司原始财务凭证)，北票市诚信建筑工程有限公司将31户抵账房出售给他人，其中一户出售给了***的妻子***，***将这一户楼房出售给异议人***，***为异议人***出具的“收款收据”是开发商北票泓峰房地产开发有限公司按照楼房抵账时间的记载，为异议人***开具“收款收据”，时间显示2016年5月15日，异议人***到房产处办理相关手续，但是因北票泓峰房地产开发有限公司原因房产处告知该楼盘暂不能办理房产证。朝阳市中级人民法院(2022)辽13执恢27号“腾迁通知书”所载明，法院查封涉案房屋的时间是2016年10月18日，开发商北票泓峰房地产开发有限公司根据抵账房屋档案记载情况，开具抵账房收款收据的时间显示是2016年5月15日，上述事实证明抵账在先，法院查封在后，也就是说物权转移的时间先于法院的查封时间。异议人***购买此楼房属于善意取得，异议人***在购买***享有所有权的的楼房时，出售人***阐明该楼房在出售时不存在任何产权争议和财产纠纷，否则异议人绝不可能购买存有财产纠纷的涉案楼房。为了维护异议人***的合法权益，异议人***现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第234条之规定，向人民法院提出执行异议，请人民法院根据事实和法律依法中止对北票市御景住宅02031号***所居住房屋的执行。 申请执行人**答辩称，因**对北票泓峰房地产开发有限公司执行一案，朝阳市中级人民法院于2016年10月18日查封北票泓峰房地产开发有限公司所有的北票市御景住宅02031号房屋(以下简称案涉房屋)。***自认2016年5月15日取得房屋，装修入住至今，异议人按时交纳水、电、供热、供气、物业费。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。不符合被告人《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定不予支持。**称(一)北票泓峰房地产不可于以物抵债的形式把房子抵给任何人。(二)异议人***所提案外人***、***与本案没有任何关系(三)所封涉案房屋以封2016年10月18日至2022年10月25日前没有任何人提出异议。(四)在2019年北票泓峰房地产开发有限公司法人**与**在朝阳市中级人民法院商订经法院执行局调解下留下此涉案房屋02031号作为最终查封，法人**、原告人**、法官三人共同协商留下此房屋。(五)异议人***自认2016年5月15日取得房屋装修入住，**称在2017年12月1日该房屋没有装修没有人，有照片为证，所以以前均不符合***所说，(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，***在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同，亦未合法占有涉案房屋，不能证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，其在购买过程中未尽谨慎的注意义务，因自身原因未办理过户登记，因此，***提出的执行异议，不符合上述司法解释关于无过错不动产买受人和房屋消费者物权期待权的保护条件，不能排除人民法院的强制执行。此涉案房屋于2016年10月18日查封至今2022年11月28日已长达6年之久，请贵法院已于尽快执行，请法官予以支持。 本院查明，原告**诉被告**建设集团股份有限公司、北票市泓峰房地产开发有限公司、北票市***购物中心有限公司装饰装修合同纠纷一案，本院于2015年6月2日作出（2014）朝民一初字第00210号民事判决书，判决如下：一、被告**建设集团股份有限公司于本判决生效后十日内给付原告**工程款1,629,724元，并自2014年10月12日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至判决确定的给付之日止；二、被告北票市泓峰房地产开发有限公司在未给付**建设集团股份有限公司工程款范围内对上述工程款本息承担连带给付责任；三、驳回原告**对被告北票市***购物中心有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,468元，保全费5,000元，合计24,468元，由被告**建设集团股份有限公司、北票市泓峰房地产开发有限公司负担。北票市泓峰房地产开发有限公司对该判决不服，向辽宁省高级人民法院提起上诉。辽宁省高级人民法院于2016年6月15日作出（2015）辽民一终字第00565号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19,46S元，由上诉人北票市泓峰房地产开发有限公司负担。2016年8月30日，本院以（2016）辽13执113号案件立案执行，2016年10月18日查封了被执行人北票市泓峰房地产开发有限公司位于北票市御景住宅02032号、02031号、03011号房屋房产，并于2019年10月8日、2022年8月31日进行了续查封。本院于2022年11月22日作出（2022）辽13执恢27号腾迁通知书，责令异议人在2022年12月20日前迁出房屋。 在异议期内案外人***向本院提出异议，其提交的证据为：1.2016年5月15收款收据一份（编号：×××79），金额65万元，收款事由“2-301户”；2.2018年开始的取暖费、有线电视费、水费、物业费收据；3.2018年3月11日银行转账流水一份，金额606000.00元。 本院认为，本案系案外人对执行标的主张实体权利而提出的执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。本案案外人***针对异议房产未向本院提交其签订的合法有效的书面买卖合同，虽已支付全部价款并占有该不动产，但不符合该司法解释“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定”。因此，对案外人的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向朝阳市中级人民法院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　刘奕含 二〇二三年三月二十七日 书记员　　***