浙江省瑞安市人民法院

民事判决书

（2015）温瑞执异初字第10号

原告董大微岛。

委托代理人（特别授权）郑慧、徐贤焕，瑞安市塘下法律服务所法律工作者。

被告浙江汇昌科技有限公司。

法定代表人王德成，董事长。

委托代理人（特别授权）夏继豪、叶林枫，浙江光正大律师事务所律师。

被告瑞安市天鸿房地产开发有限公司。

法定代表人施建光。

被告温州市天鸿房地产开发有限公司。

法定代表人施建光，董事长。

委托代理人（特别授权）郑晓峰，该公司工作人员。

原告董大微岛与被告浙江汇昌科技有限公司（以下简称“汇昌公司”）、瑞安市天鸿房地产开发有限公司（以下简称“瑞安天鸿公司”）、温州市天鸿房地产开发有限公司（以下简称“温州天鸿公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年4月10日立案后依法组织合议庭，于2015年5月21日、2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告董大微岛的委托代理人郑慧、被告汇昌公司的委托代理人夏继豪、温州天鸿公司委托代理人郑晓峰（第一次没有到庭）到庭参加诉讼，被告瑞安天鸿公司经本院依法传唤没有到庭。本案经审判委员会讨论，现已审理终结。

申请执行人汇昌公司与被执行人瑞安天鸿公司、温州天鸿公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年8月5日查封了温州天鸿公司开发的瑞安市塘下镇某某锦园第2幢1801室房屋（以下简称“讼争房屋”）。原告董大微岛提出执行异议，本院于2015年3月19日作出（2015）温瑞执异字第24号执行裁定书，驳回董大微岛的执行异议。董大微岛于2015年4月2日收到执行裁定书，2015年4月10日向本院起诉。

原告董大微岛诉称：2013年3月22日，原告为居住需要向瑞安天鸿公司购买瑞安市塘下镇某某锦园第2幢1801室、1802室房屋（二套并一套），合计建筑面积173.13㎡，单价15 000元/㎡，总价2 596 950元。原告于2013年3月22日向瑞安天鸿公司支付1 167 680元，2013年5月21日支付1 429 560元，合计2 597 240元。2013年6月28日，某某锦园竣工验收。2013年7月15日，瑞安天鸿公司将讼争房屋和某某锦园第2幢1802室一起交付给原告，原告进行装修并自2014年5月9日开始居住至今。原告向瑞安天鸿公司购买商品房，足额支付房款并已居住使用，双方之间的商品房买卖关系合法有效，该商品房属于原告的合法财产。请求确认瑞安市塘下镇某某锦园第2幢1801室房屋属于原告所有并停止执行。

被告汇昌公司辩称：讼争房屋属于温州天鸿公司所有。原告主张买受讼争房屋，仅有口头约定而没有签订书面买卖合同，合同没有备案，也没有登记，不符合常规和习惯。商品房销售实行一房一价，原告主张15 000元/㎡没有依据，且支付的金额与原告主张的房价不一致。原告与温州天鸿公司房屋买卖关系不真实。请求驳回原告的诉讼请求。

被告温州天鸿公司对原告诉称的事实均无异议。

被告瑞安天鸿公司没有答辩。

在诉讼过程中，原告提供以下证据：

1、瑞安市售许字（2010）第005号商品房预售证1份、房屋建筑工程竣工验收备案表1份、商品房住宅质量保证书和使用说明书各2份、实测面积表1份，拟证明瑞安市房产管理局于2010年7月15日向温州天鸿公司颁发商品房预售证，温州天鸿公司开发的某某锦园项目可以合法销售，2013年6月28日备案，已建造完成，2幢1801室、1802室实测建筑面积86.15㎡、86.98㎡。

2、瑞安市发展和改革局商品房销售价格报备登记表1份，拟证明2013年4月10日，某某锦园第2幢1801室、1802室单价由23480元/㎡调整为15000元/㎡。

3、转账凭证2份、卡交易流水查询2份、销售不动产统一发票4份，拟证明2013年3月22日，原告的爷爷董锡土代原告向瑞安天鸿公司支付购房款820 000元；原告的姨妈谢秀华于2013年3月22日代原告向瑞安天鸿公司支付347 680元，2013年5月20日代原告向瑞安天鸿公司支付350 000元、890 000元、189 560元，合计2 597 240元。瑞安天鸿公司于2013年5月20日向原告开具金额为1 228 635元（1801室）、1 240 605元（1802室）发票；2013年8月14日向原告开具金额为63 615元（1801室）、64 095元（1802室）发票。

4、房屋验收表1份、收款收据2份、电费明细单1份、水费查询清单1份及照片5份，拟证明瑞安天鸿公司于2013年7月24日委托浙江大管家物业管理有限公司向原告交付某某锦园第2幢1801室、1802室，原告向物业公司交纳物业管理费3116元、水电周转金1000元，2014年5月开始居住。

5、商品房买卖合同、物业管理规约、前期物业服务合同、瑞房预瑞安字第029488号房屋预告登记证明各1份，拟证明原告购买的瑞安市塘下镇某某锦园2幢1802室于2015年6月1日补办预购商品房预告登记，预告登记权利人董大微岛。

证人董锡土、谢秀华出庭作证，证人董锡土系董大微岛的爷爷，其付给瑞安天鸿公司的82万元系代原告向瑞安天鸿公司支付的购房款；证人谢秀华系原告的姨妈，其付给瑞安天鸿公司的4笔1 777 240是代原告支付的购房款。

对原告提供的证据，被告汇昌公司质证认为：证据1中的实测面积表系复印件，其他证据的真实性没有异议；证据2的真实性没有异议。证据3中的转账凭证和发票的真实性没有异议，但认为董锡土、谢秀华付给瑞安天鸿公司的款项与本案没有关联，也不能证明款项用途为购房款。证据4中的验收表没有注明验收时间，也无房开公司印章，无法证明房屋交付事实；原告诉称在2013年7月15日接受房屋，进行装修，直到2014年5月9日搬入居住，而收款收据开具的时间是2014年7月24日，电费明细上2014年5、6、7月的总电量都是0，8月份才开始有用电量；2014年抄表上的用水量也是0，照片没有门牌号，对原告入住事实有异议。证据5中的商品房买卖合同是事后补签的，2幢1802室房屋2015年6月才进行预告登记。

对证人董锡土、谢秀华的证言，当事人质证后均无异议。

对原告提供的证据，被告温州天鸿公司质证后无异议。

各被告均没有提供证据。

经审查：证据1中的实测面积表虽系复印件，但该表记载的2幢1801室、1802室房屋建筑面积与新建住宅使用说明书、质量保证书记载的建筑面积一致，应予采信；证据1中的其他证据当事人质证后无异议，应予采信。证据2是国家机关的档案材料，应予采信。证据3中的转账凭证系款项往来的客观记录，应予采信，销售不动产统一发票与相关凭证相对应，应予采信。证据4中的水电费明细系水电使用情况的客观记录，证据4中的其他证据能够与水电费明细相印证，证据4应予采信。证据5中的房屋预告登记证明系房屋登记机构颁发的登记簿，应予采信，证据5中的其他证据能与登记簿相印证，应予采信。证人董锡土、谢秀华的证言当事人无异议，应予采信。

经审理，根据当事人陈述和以上采信的证据，本院认定事实如下：汇昌公司与瑞安天鸿公司、温州天鸿公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年10月14日作出（2014）温瑞民初字第1423号民事判决：一、温州天鸿公司、瑞安天鸿公司给付汇昌公司工程款480 626元。二、汇昌公司有权在上述工程款480 626元范围内就其施工的智能化系统工程折价或者拍卖的价款优先受偿。本院于2014年12月24日立案执行。在诉讼中，本院于2014年8月5日查封了讼争房屋。讼争房屋由温州天鸿公司开发建设，瑞安天鸿公司是温州天鸿公司全资子公司，负责某某锦园项目的开发、建设、销售等工作。2010年7月15日取得商品房预售证，并在瑞安市房产管理局网站上公布某某锦园项目预售公示，讼争房屋预测面积86.22㎡，单价23 480元/㎡，总价2 024 446元；2013年4月10日单价调整为15 000元/㎡，并经瑞安市发展和改革局备案，实测面积86.15㎡。某某锦园项目于2013年6月28日竣工验收备案，但至今未办理房屋所有权证。相邻的1802室实测面积86.98㎡，2015年6月1日办理预售商品房预告登记。

2013年3月22日，原告董大微岛的爷爷董锡土和姨妈谢秀华代原告向瑞安天鸿公司支付1 167 680元，瑞安天鸿公司向董大微岛出具金额为1 167 680元的收据；2013年5月20日，谢秀华向瑞安天鸿公司支付1 429 560元，同日，瑞安天鸿公司就讼争房屋向原告开具金额为1 228 635元的销售不动产统一发票，就相邻的1802室房屋开具金额为1 240 605元的销售不动产统一发票。2013年8月14日，瑞安天鸿公司就讼争房屋向原告开具金额为63 615元的销售不动产统一发票，就相邻的1802室房屋开具金额为64 095销售不动产统一发票。销售不动产统一发票均载明“塘下办事处1801室”、“塘下办事处1802室”、“预售购房款”字样。另外，谢秀华于2013年8月14日代原告支付车位款127 710元。双方没有就讼争房屋签订商品房买卖合同。购买房屋、车位与款项支付汇总表

序	标的	金额	发票	开票日期	支付日期	支付金额
1	1801#	1,292,250	1,228,635	2013-5-20	2013-3-22	1,167,680
63,615	2013-8-18
2	1802#	1,304,700	1,240,605	2013-5-20	2013-5-20	1,429,560
64,095	2013-8-18
3	车位	128,000			2013-8-14	127,710
合计	2,724,950				2,724,950

关于房屋交付问题，分析如下：

虽然房屋验收表没有标注验收日期，不能以此判断房屋验收日期，更无法认定房屋的交付日期。但是，历月电费明细证明，讼争房屋电表立户户名董大微岛，2014年5月开始抄表，说明该户电表在2014年5月前已经登记。2014年5月至7月用电量为0，属于原告对房屋的实际使用情况，不影响原告占有使用讼争房屋的事实。本院查封日期为2014年8月5日。结合原告于2014年7月24日向物业公司交纳水电周转金1000元、车位费3936元的事实，认定讼争房屋在查封前交付。

本院认为：合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让应当签订书面转让合同。虽然原告与温州天鸿公司没有签订规范的商品房买卖合同，但瑞安天鸿公司向原告开具的销售不动产统一发票载明标的为2幢1801室、用途为预售购房款，该房屋的面积和价格已经瑞安市房产管理局和瑞安市发展和改革局备案，合同双方当事人及标的、数量、价格均明确，且瑞安天鸿公司收受原告支付的购房款，温州天鸿公司又已将讼争房屋交付给原告，根据《合同法》第三十六条规定，原告与被告温州天鸿公司的商品房买卖合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，应受法律保护。原告请求停止对讼争房屋的执行，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，应予支持。《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。讼争房屋尚未进行初始登记，原告请求确认讼争房屋为原告所有没有法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：

一、停止对瑞安市塘下镇某某锦园第2幢1801室房屋的执行。

二、驳回原告董大微岛的其他诉讼请求。

案件受理费10 800元，由原告董大微岛负担5400元，被告温州市天鸿房地产开发有限公司、瑞安市天鸿房地产开发有限公司负担5400元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。【在递交上诉状次日起7日内预交上诉受理费10 800元。到温州中院缴费或通过银行汇款。收款单位：温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期交纳按自动撤回上诉处理。】

 

 

 

 

审判长    戴大喜

审判员    朱小微

审判员    丁瑞芳

二〇一五年九月十六日    　  　

书记员    许彬彬