某某等租赁合同纠纷二审民事判决书

"北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2022）京02民终3217号 上诉人（原审原告）：北京大生力机械施工有限责任公司，住所地北京市大兴区兴华大街2段3号院波普中心1号楼307室。 法定代表人：周立功，执行董事。 委托诉讼代理人：孟凡娟，北京市炜衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王敏，北京市炜衡律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：**，男，1960年9月25日出生，汉族，北京森美精致环艺园林绿化工程有限公司法定代表人，住河北省承德市隆化县。 上诉人（原审被告）：***，男，1958年8月16日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。 二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘超，北京市两高律师事务所律师。 上诉人北京大生力机械施工有限责任公司（以下简称大生力公司）因与上诉人**、***租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月10日立案后，依法组成合议庭，经双方当事人申请，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 大生力公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判**、***向我公司支付占有使用费5 177 704元及资金占用损失395 952.5元；本案一、二审诉讼费由**、***承担。事实和理由：一、拆迁清登对**、***实际使用租赁物没有造成任何影响，**、***也从未提供证据证明拆迁清登给其带来什么损失。在此情况下，一审法院直接酌减**、***应承担的占有使用费金额，欠妥。1.拆迁清登没有给**、***带来任何损失。一审认定考虑拆迁清登后，对房屋使用会造成一定影响，酌定2012年8月1日至2018年11月18日期间的占有使用费为7 500 000元，实为不妥。2.在我公司已经让利且没有证据证明拆迁清登对**、***利益造成不利影响的情况下，一审法院任意减少占有使用费的金额，不支持欠付使用费利息，属于事实认定错误，严重损害了我公司利益。按照我公司与**、***于2012年7月26日签订的《场地租赁协议》，计算到2018年11月18日，占有使用费应为8 848 000元，而一审中我公司仅主张8 778 000元。欠付占有使用费的利息，本应计算至实际支付之日，我公司仅主张到2020年10月26日已达396 700元，如果计算到实际支付之日，金额将更高。**、***至今仍欠付占有使用费，其行为必然导致我公司资金被占用的实际损失，我公司要求其支付欠付的占有使用费的利息，合理合法。二、一审法院认定**、***已经支付5 774 557.86元，属事实认定错误，证据不足。1.一审法院以**、***提供的与杨志伟的录音作为依据酌定占有使用费的数额，本身就是错误的。该录音系**、***与杨志伟交流时偷录的，且其多次诱导杨志伟的谈话内容。录音中，杨志伟从未确认**、***支付了多少租金，只是阐述了双方的合作过程，关于支付的租金数额一直是**、***自说自话。杨志伟只是我公司股东，其本人不能代表我公司减免北京市大兴区庞各庄镇张新庄村大生力公司（原甜蜜缘度假村）场地（以下简称涉案场地）的租金。即使杨志伟作出减免租金的意思表示，也只是与**、***商议的过程，真正确认是否减免及减免多少均应由我公司决定。一审法院依据上述录音，直接酌定**、***已经支付了5 774 557.86元占有使用费，是错误的，没有任何事实依据。2.经**、***申请，一审法院不仅调取了北京森美景致园林绿化工程有限公司的转账支票和海淀绿化队的支票，而且还调取了与本案无关的个人大量隐私资料。在**、***调取了大量与本案无关资料的情况下，我公司严格审查发现大部分支票与我公司无关。一审法院直接认定“支票支付1 860 557.86元、现金支付824 000元”，对于与双方没有关系的支票，直接认定系**、***向我公司支付占有使用费，没有任何事实依据。同样，现金支付在没有提供任何证据的情况下，直接认定支付824 000元，属证据不足。法官的自由裁量权应当是有相应的证据材料作为支撑的，如果没有任何证据材料支持而直接“酌定”，就是无限放大了自由裁量权，当事人的合法权益将无法保障。 **、***辩称，不同意大生力公司的上诉请求。1.大生力公司称拆迁腾退没有给我们造成实际损失，系不尊重客观事实。2017年1月，杨志伟得知了腾退拆除的信息，已经通知**不再交纳租金。所以大生力公司在涉案场地种满了树木，重新铺路，在鱼池里撒满鲤鱼，并且安排大生力公司的亲属在涉案场地实际居住，故此时双方之间的租赁关系已经结束。2017年3、4月，拆迁相关部门已经进行测量，随后签订了拆迁协议，拆迁时周围建筑物被拆除，断水断电，涉案场地已无法实际经营，亦无法使用。2.针对大生力公司提出的利息问题，我们提交的录音证据可以证明不存在利息的问题。3.一审法院认定我们支付的占用费金额少于实际支付的数额，我们给付的费用都有记账，大生力公司持有账款记录却拒不出示。2次录音证据确凿，杨志伟已经认可我们在实际租赁的4年多内不拖欠任何租金。 **、***上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回大生力公司的诉讼请求；本案一、二审诉讼费、保全费由大生力公司承担。一、大生力公司将租金计算至2018年10月31日明显不当，而一审法院将租金计算至2018年11月18日超出了大生力公司的诉讼请求，错上加错。2017年1月左右，大生力公司负责人杨志伟得知案涉场地拆迁，通知**不再交纳租金，这是大生力公司对其自身权利的处置，系其真实意思表示，应被遵重，故此后不应再计算租金。且大生力公司自此之后，再未主张过租金，足以印证该公司得知拆迁后决定不再收取租金的意思表示。否则，自2017年1月至2019年4月，在长达2年多的时间里，大生力公司一定会索要租金，但事实恰恰相反。杨志伟在2019年4月的录音中再次提及其于2017年得知拆迁后通知**不用交纳租金的事实，因为其不愿意留后遗症。大生力公司提出杨志伟不能代表其公司和周立功的观点不能成立。直至2020年11月，因**起诉大生力公司及杨浩龙索要拆迁补偿款，大生力公司为不法目的，或经其诉讼代理人指点与磋商，隐瞒事实，提起本案虚假诉讼，遂有本案之争。涉案场地拆迁时土地租赁合同终止，涉案场地外的建筑物已经全被拆除，任何经营活动均受重大影响，所导致的后果或者说事实上已不具备经营使用条件，大生力公司一直扛着不予腾退的目的是为得到高额补偿款而非经营使用，这也许是拆迁中屡试不爽的惯用手段，其目的业已实现。综上，一审法院将租金计算至2018年11月18日明显不当。二、**提交的2019年4月的2次录音证据足以证明已支付大生力公司5 900 000元租金，且大生力公司杨志伟对于“**实际租赁使用期限为4年多”并无异议，足以认定租金已付清，不欠租金，大生力公司起诉无任何事实依据，系恶意虚假诉讼，一审法院所谓的“无法确认杨志伟存在此前租金已经付清及此后租金不用全额支付的意思表示”一节，是完全错误的，与录音内容明显不符。1.**交纳的每一笔租金，杨志伟都记账，对**所说的给付租金5 900 000元的事实，杨志伟予以认可，未提出任何反对意见。依常理，如果**欠其租金，杨志伟肯定会当场提出的，既不可能让**持续经营4年多时间，更不可能同意给付**3 000 000元拆迁补偿款。2.大生力公司杨志伟承认**第1年正常给付租金，其余租金虽然给付时间晚一点，但4年多的租金都给了，不欠租金。同时，杨志伟对于“**实际租赁使用期限为4年多”并无异议，故大生力公司将租金计算至2018年10月31日明显违背事实。3.既然杨志伟承认**第1年正常给付租金，则可推出**第1年已交纳租金2 700 000元，但是，根据大生力公司提交的已支付租金记录：截至2013年12月28日**给付租金2 390 000元，有310 000元的差额，由此足见大生力公司隐瞒事实、虚假诉讼。三、一审法院认定2014年8月1日至2016年7月31日期间的租金为2 800 000元以及2016年8月1日至2018年7月31日期间的租金为3 000 000元，明显有误。合同第三条明确约定：2014年8月1日以后，每间隔2年递增100 000元。据此文义作如下理解更符合实际：2014年8月1日至2016年7月31日期间的租金标准应为2 700 000元，2016年8月1日至2018年7月31日期间的租金标准应为2 800 000元。其次，结合2019年4月的录音，上述理解更符合实际。大生力公司诉称2016年8月1日至2018年7月31日期间的租金标准应为2 900 000元，而一审法院认定为3 000 000元，超出了大生力公司的诉讼请求。合同条款若有歧义，则应作出不利于格式条款提供方的解释，鉴于大生力公司认可《场地租赁协议》系其提供的格式条款，故应按我们的理解解释上述合同条款。四、大生力公司负责人杨志伟自认对**交纳的租金都有记账，在一审法院审理过程中，**申请法院调取大生力公司记账本，但该公司拒不提交，应认定**所述属实。五、《场地租赁协议》约定每隔2年支付1次租金，故诉讼时效应按合同约定分别计算，且应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年”的规定，大生力公司的诉讼请求已超诉讼时效，一审法院认为大生力公司主张权利并未超过诉讼时效，适用法律明显错误。2012年8月1日前，我们应交纳2012年7月26日至2014年7月31日期间的租金2 700 000元。如果大生力公司主张该期间的租金，应在2013年8月1日前主张。2014年8月1日前，我们应交纳2014年8月1日至2016年7月31日期间的租金2 700 000元。如果大生力公司主张该期间的租金，应在2015年8月1日前主张。2016年8月1日前，我们应交纳2016年8月1日至2018年7月31日的租金2 800 000元。若大生力公司主张该期间的租金，应在2017年8 月1日前主张。**提交的2019年4月录音证明，2017年1月左右，大生力公司杨志伟得知案涉场地拆迁，随即通知**不再交纳租金。该事实足以证明大生力公司在 2020年11月起诉前未主张权利。综上，大生力公司于2020 年11月提起本案诉讼请求，已超过诉讼时效，应予驳回。一审法院未援引任何法律规定，轻率认定未超过诉讼时效，适用法律明显错误。六、大生力公司蓄意隐瞒杨浩平、杨志伟名下银行账户收到**支付的租金600 000元，蓄意隐瞒**交付的支票1 000 000余元以及大量现金，数额特别巨大，涉嫌虚假诉讼，于情于理应受法律追究，一审对此不予追究，置若罔闻。 大生力公司辩称，不同意**、***的上诉请求。租金计算至2018年10月31日具有事实和法律依据。**、***为了取得高额的拆迁补偿利益，所以一直占据涉案场地没有离开，其应当支付占用费。关于2019年4月的录音，**主张已支付5 900 000元，杨志伟一直没有认可，杨志伟说的有账，不是指有账本，而是有转账记录，因此不存在我公司拒不提交账本的问题。签订合同之后双方没有严格按照合同约定方式履行租金支付义务，存在多种支付方式，比较混乱，但杨志伟从未表述过收到5 900 000元租金。**因为拆迁需要找其他的承租场地，所以杨志伟才会告诉**涉案场地要拆迁。**于2018年11月18日才从涉案场地腾退，并且专门派人看守大门。《场地租赁协议》的文本是双方协商的，其中关于租金计算的条款很清楚，现双方理解虽有分歧，但这并非格式条款，可以由法院来认定具体的解释问题。本案不存在超过诉讼时效的问题，**、***占用涉案场地直到2018年11月18日的事实是持续存在的，我公司2020年11月起诉**、***要求支付租金，一审法院认定无误。我公司不存在虚假诉讼的情况，**、***主张我公司隐瞒、捏造事实是不存在的。 大生力公司向一审法院起诉请求：1.判令**、***向我公司支付欠付的占地使用费5 188 000元及利息396 700元（按年利率3.85%计算，自2018年11月1日起至2020年10月26日止）；2.诉讼费用由**、***承担。 一审法院认定事实：2012年7月26日，**、***（承租人、乙方）与大生力公司（出租人、甲方）签订《场地租赁协议》，主要内容如下：第一条租赁场地 乙方承租甲方在北京大兴区庞各庄镇张新庄村大生力公司（原甜蜜缘度假村）场地（即涉案场地），面积41.90亩土地及其所有地上设施及建筑物。第二条租赁期限 本协议自签订之日起至2042年8月1日（租期30年）。第三条租金 以现金为租金支付方式：2012年8月1日前乙方一次性支付2 700 000元，作为付款当日至2014年8月1日（2年整）的租金；2014年8月1日以后，每间隔2年递增100 000元，2020年起以2 000 000元为基数递增6%，付款方式、日期不变。第四条甲方权利义务 甲方应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常使用。即提供原有的建筑、绿化、鱼塘种养殖、水暖电设备、以及酒店设备设施等。建筑物和供电设备大的养护由甲方负责……甲方原有餐饮、歌厅、洗浴营业执照由乙方无偿使用，经营发生费用由乙方负担。第六条不可抗力 本协议所称不可抗力是指乙方租赁期间，如遇到政府拆迁等不可抗力事件导致乙方不能继续租赁该场地时，甲方扣除乙方2年租金（2 700 000元）的实际使用天数租金，退还其剩余天数的租金。协议签订后，大生力公司将前述房屋和场地交付**使用。**按照前述协议使用甜蜜缘公司的营业执照经营度假村。在该合同尾部，盖有大生力公司的合同专用章，杨志伟、**、***签字确认。 因庞各庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目实施，上述土地及建筑物被列入拆除腾退的范围。2017年4月13日，北京兴远房地产土地评估有限公司去涉案场地实际勘察。2018年11月18日，**从涉案场地及房屋内腾退。 另查，因涉案场地及建筑物被拆除腾退，**于2019年8月15日向法院提起诉讼，要求判令大生力公司、杨浩龙等返还房屋一次性停产停业综合补助费和场地一次性停产停业综合补助费，返还房屋租金5 900 000元，并赔偿违约金2 000 000元。法院经审理，于2020年12月21日作出（2019）京0115民初20266号民事判决书，认定大生力公司与**、***签订的《场地租赁协议》属无效，判令杨浩龙给付**房屋一次性停产停业综合补助费3 900 000元、场地一次性停产停业综合补助费1 140 000元，并驳回**的其他诉讼请求。该判决作出后，**和杨浩龙均不服提起上诉，本院于2021年4月27日作出（2021）京02民终2378号民事判决书，亦认定大生力公司与**、***签订的《场地租赁协议》属无效，并判决：驳回上诉，维持原判。 一审审理中，大生力公司称截至2018年11月1日协议终止之日，**、***应支付占有使用费为8 778 000元，已支付占有使用费3 590 000元，尚欠5 188 000元，相应利息为396 700元。庭审结束后，大生力公司向法院邮寄变更诉讼请求申请书，要求变更诉讼请求为：判令**、***向大生力公司支付欠付的租金5 177 704.4元及利息 395 952.5元。利息计算方式为：利息=5 177 704.4元×3.85%÷365×725（2018年11月1日至2020年10月26日），共计5 573 656.93元。 关于诉讼时效问题，大生力公司称其于2020年10月25日第一次向法院提起租赁合同纠纷之诉，已经开庭审理，后因其未能按规定期限交纳诉讼费用，法院按撤诉处理，其于2021年1月4日第二次起诉。不论是按2018年11月18日搬离涉案场地的时间，还是以**、***提供的2019年录音中提及租金支付事项，其起诉均未超过诉讼时效。 大生力公司提交证据如下：1.《场地租赁协议》，欲证明双方于2012年7月26日签订该协议，租金为2012年8月1日至2014年8月1日期间支付2 700 000元，2014年8月1日后，每间隔2年递增100 000元。2.支付转账凭证、现金支付，欲证明**、***共转账支付租金2 790 000元及现金300 000元。3.2020年9月21日全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率（LPR）公告，欲证明利率计算标准。4.二审民事判决书，欲证明因租赁合同被法院确认无效，故把租金变更为占有使用费。该案一审判决认定的涉案土地腾退时间是2018年11月18日。 **、***的质证意见为：对证据1的真实性认可，但主张大生力公司在复印件上做了标注，是后添加的，对证明目的不认可，认为是大生力公司对合同条款错误理解。根据合同，应该是在2016年才能增加100 000元。对于证据2支付转账凭证，主张因大生力公司没有提供其二人全部的转账记录，申请法院进行调查，大生力公司没有充分提交证据，构成了虚假诉讼。且比其二人实际支付的要少很多，有记账应该出示记账本。现场支付现金的，也只是部分，其二人支付的现金的数额应该在824 000元左右，比这个数额还要多，大生力公司没有如实完整的陈述现金支付的情况。对于证据3，认为不属于证据。其二人不欠大生力公司的租金，所以大生力公司要求支付利息也是没有根据的。对于证据4的真实性没有异议，证明目的有异议，主张发生拆迁之后，2017年其二人不再交纳房租，是杨志伟通知的，杨志伟在涉案场地栽种了树木，已无法使用，**只留下2个人，是为了看门和要拆迁补偿费的，并没有再使用场地。到2018年11月份，其二人也没有拿到钱，当时房屋要被推倒，这2个看门人也无法在现场居住，就离开了。自2017年2月份开始，涉案场地已无法经营，其二人无法使用房屋的时间是2017年1月份，也就是拆迁的时间。 **、***提交如下证据：1.2019年4月9日**与杨志伟谈话录音（1），欲证明其二人合计交纳租金5 900 000元，大生力公司负责人杨志伟承认该事实。2.**、杨志伟、陈采春的谈话录音，欲证明大生力公司负责人杨志伟承认其二人已交纳租金5 900 000元；杨志伟得知场地要拆迁后，给**打电话说要拆迁了，就别交房租了。杨志伟承诺给**3 000 000元拆迁补偿款。3.大生力公司工商信息，欲证明杨志伟系大生力公司的监事。4.指定委托书、1997年公司章程、2011年公司章程、2012年1月股东会决议、2017年3月股东会决议，欲证明杨志伟系大生力公司的发起人和股东。5.法人委托书及周立功身份证，欲证明杨志伟得到大生力公司和周立功的授权，全权代表大生力公司和周立功，系大生力公司负责人，故杨志伟在录音中所承认的事实，应视为大生力公司和周立功对事实的承认。6.收款凭证；7.建设银行对账单；8.部分支票存根，这3份证据欲证明交纳租金情况。9.***与**签订的股权转让协议，欲证明***于2019年5月15日将案涉合同的权利义务全部转让给**。10.中国工商银行股份有限公司北京四季青支行开具的证明，欲证明尾号为2401的银行账号是**的工商银行账号，该账号于2021年3月1日因换卡被物理删除，故杨浩平工商银行尾号为7909的账户于2014年4月1日收款500 000元，虽未显示交易对手名称，但根据交易对手账号足以认定系**支付的租金。11.北京市房屋条件登记调查表及北京市房屋附属物及设备登记调查表，欲证明2017年1月后，大生力公司为获得高额补偿费在案涉场地内全部种满了树木，案涉场地实际已由大生力公司使用，2017年4月13日，案涉场地房屋、树木等已完成登记调查。12.估价结果通知单，欲证明2017年4月13日，案涉场地房屋、树木等完成登记调查后，北京兴远房地产土地评估有限公司于2017年7月2日出具了《估价结果通知单》。13.庞各庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退补偿协议，欲证明2017年9月14日，杨志伟指派其子杨浩龙签订《拆除腾退补偿协议》，载明苗木补偿费676 175元，该苗木补偿费由大生力公司据为己有。 **、***提交**与案外人陈采春、杨志伟第一次对话录音中有如下内容：杨志伟：“这个事来讲啊，梁哥，咱们都是客客气气，咱们要翻脸了，那就分理了，那就不合适了。我应了你了这事，我有我难处，你有你难处，对不对？”**：“再一个，杨哥，那天说的600万，是590万，我跟你说错了，我回去查了一下，确实是590万，不是600万。”杨志伟：“我告诉你了，我这有账，十万八万没关系，我这都有账。”杨志伟：“梁哥啊，你除了头一年正常给我租金，其余你给过我正常租金吗？”**：“哎呀，反正4年多都给你了，虽然是晚一点，但杨总你有困难那会…”杨志伟：“老梁，我问你啊，你说我卖燕郊房去，我说你卖不了，怎么办啊？卖不下来，你说11月份怎么处置？”**：“那我最后也把钱交给你了。”杨志伟：“什么时候给的我？”**：“是晚了点，但是，杨总，你那会有困难，我二话不带说的，咱就不说这事了。” 第2次录音中，有如下对话：**：“你想想，你这我就扔了600万了”。杨志伟说：“你这给我多少钱，我没查，但是绝对不到六百万。”**：“是590万，不到600万。”……杨志伟：“咱们啊，我没跟你说吗，这老梁是情分啊！老梁不管这事，头一年给我点钱，这我都记着这情，眼皮底下这事我都知道。”**：“杨总这人特别什么，想第二年我不是给你交了270万吗，完了杨总这也有时周转特别紧张，后来我又跟你拿了两张支票，这两张支票47万多。杨哥玩牌了，没钱了，杨哥说你给我拿过10万来，我又给杨哥拿了10万，我二话没说。”杨志伟：“那是我跟你借的。”**：“所以说我们俩关系没的说。”杨志伟：“这个东西，你不用解释，谁都知道，你这人很痛快。”**：“所以说这4年，虽然最后这两年我没有一下子给杨总，我一共给了杨总570万，后来到呼市又给了。”杨志伟：“后来又给了现金30万。”**：“对，又给了你30万。将近…”杨志伟：“那会给了3回现金，其他都是转账和支票，只要不打条，我都知道，具体日子我说不好，是10月份给的我。”**：“有的都打到你儿子那去了，”杨志伟：“315那卡上，”**：“那会你让打到你儿子那，都打到你儿子那了。”杨志伟：“好说，什么都好说！”**：“后来我不是交了个4年吗，4年是470多万……是570多万，加起来590万左右，不到60万，后来到拆迁的时候，杨总给我打电话说要拆迁了，你就别交房租了，他说要拆迁了。”杨志伟：“我告诉你别交房租了，我听说这个事，我不告诉你，你知道吗？”**：“对呀，我不知道，我肯定不知道啊！”……杨志伟：“你都不知道，这事我先告诉了你，我这人不愿意留后遗症。”**：“是啊，所以说你知道了就告诉我，你别交房租，已经开始拆迁了，回去杨总就没叫我接着交房租。” 大生力公司的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，不能证明其证明目的。真实性不予认可，因录音内容不连贯，不是原始状态的呈现，内容不具有客观真实性和连贯性。合法性不予认可，从录音内容从看**为了取得对自己有利的证据，多次强调支付了多少租金，但是杨志伟始终没有提到具体的金额。因为我公司与**、***签订《场地租赁协议》后，**、***就没有按期完全履行合同，从未按照合同约定支付占有使用费。杨志伟根据合同履行实际情况，严谨的回答需要计算收到占有使用费的金额，是事实。因此，杨志伟从未承认共收到5 900 000元的占有使用费。在录音中杨志伟提到“这个事，咱们都是客客气气，咱要翻脸了，那就分理”了。杨志伟说给**一定的费用，是因为考虑到**、***承租后没有经营的情况，又支付了3 000 000余元的租金的情况下，从朋友的角度给予的帮助。相当于，杨志伟把**支付的租金大部分退回去。其说法可以与证据2中杨志伟提到“你要是这么说，那我撑得，我凭什么给你退啊，你要这么说”相互印证，杨志伟为大生力公司的股东而不是法定代表人，也不能代表大生力公司减免涉案场地的占有使用费。对证据2的真实性、合法性和关联性不予认可，不能证明其证明目的。一是录音内容不连贯，不是原始状态的呈现，内容不具有客观真实性和连贯性。二是录音中**提到“后来我又跟你拿了两张支票，这两张支票47万多”，杨志伟回答“那是我跟你借的”，证据6也可以证明该款项冲抵了租金。也就是我公司在起诉中提到的800 000元支票中的一部分。对证据3、4的关联性和证明目的不认可，该证据与本案没有关系。对证据5真实性、合法性、关联性均不认可，不能证明其证明目的。真实性不予认可，是因为该证据没有我公司法定代表人周立功本人签字，周立功本人也没有见过该委托书，该证据不是周立功本人真实意思。关联性不予认可，是因为《法人委托书》中提到“与贵单位洽谈”的字样，**和***是自然人不是单位，因故该证据与案件没有关联性。对证据6的真实性予以认可，也就是我公司起诉中提到的收到支票800 000元和现金300 000元中的一部分。对证据7的真实性不予认可，该份证据明显存在修改的痕迹而没有加盖公章。对证据8的真实性、合法性和关联性均不予认可，该份证据没有原件，无法核实该票据收付款信息的真实性。收款人为北京森美景致园林绿化工程有限公司，该公司实际是**的公司，**为避免财产受损，在2020年6月10日将森美景致公司的法定代表人变更为梁荣。支票用途显示为“工程款”或“人工费”，该证据明显与本案的占有使用费没有任何关系。对证据9的真实性和合法性不认可。如果是***转让债权，需要通知我公司，但是我公司的法定代表人从未收到该债权转让协议。事实上，***是我公司的债务人而不是债权人，因此，该证据与事实不符，不能证明其证明目的。对证据10的真实性、合法性及关联性均不予认可。真实性合法性不认可是根据现有证据难以认定账号是否是**的账号，故杨浩平工商银行尾号为7909的账号是否是**转入也无法确认。因本案**、***与我公司之间的租赁合同纠纷，应提供转给我公司账户，备注为“租金”的转账记录，该证据显然与我公司无关，因此对该证据的关联性不予认可。对证据11的真实性和合法性予以认可，关联性不予认可。两份调查表来自于北京智环成科技发展有限公司受北京六达盛泰置业有限公司委托对涉案场地和房屋所出具的《拆除腾退项目测绘报告》。两张表格是我公司根据北京智环成科技发展有限公司发来的表格，按照涉案场地和房屋情况进行的清点和测量的时间为2017年4月。对房屋和附属物登记没有对**、***造成任何影响，涉案场地和房屋还是**、***使用直至2018年11月。对证据12的真实性、合法性和关联性均不予认可，证明目的亦不认可。该估价结果通知单为北京兴远房地产土地评估有限公司出具，评估的价值时点为2017年7月2日，出具日期为2017年9月14日。该证据仅仅是为拆迁腾退进行的前期房屋和附属物的自我清点，我公司没有实际使用，还是**、***在用。对证据13的“三性”和证明目的均不认可，该份证据与本案无关。 另经**申请，法院调取了相关的支票及银行流水信息，双方均对此进行了质证。大生力公司提交已付租金明细表，认可已经收取租金总计3 600 295.6元（其中包括300 000元现金，转账2 590 000元及支票710 295.6元）。**、***提交已付租金明细表，显示其中转账支付3 090 000元，支票支付1 860 557.86元，现金支付824 000元，总计 5 774 557.86元。 一审法院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。 **、***与大生力公司签订的《场地租赁协议》已被生效判决认定无效，法院不持异议。**、***提交股权转让协议以证明权利义务均应由**承担，但并未能提交证据证明经过大生力公司的同意，故该协议不能对抗大生力公司主张权利。对于大生力公司的相关抗辩意见，法院予以采信。另杨志伟系大生力公司股东，且结合《场地租赁协议》及《收款凭证》中的内容及杨志伟签名的情况，**、***足以相信杨志伟能够作为大生力公司的授权委托人全权处理本案合同相关事宜。 本案的争议焦点有二，一是**、***应付的占有使用费数额，二是**、***已交纳的占有使用费数额。 对于争议焦点一，双方对于合同中约定的“2014年8月1日以后，每间隔2年递增100 000元”条款理解存在争议，根据上下文文义及通常合同行文习惯，法院确认该条文的意思应为2014年8月1日至2016年7月31日租金为2 800 000元，2016年8月1日至2018年7月31日租金为3 000 000元，以此类推。虽前述协议被认定无效，但因**、***实际使用涉案场地，故仍应参照前述协议租金标准支付占有使用费。另考虑拆迁清登后，对房屋使用会造成一定影响，故结合本案实际情况，法院将2012年8月1日至2018年11月18日期间的占有使用费酌定为7 500 000元。关于**、***主张杨志伟承诺拆迁后不再支付租金一节，根据录音上下文内容，结合合同约定，无法确认杨志伟存在此前租金已经付清以及此后租金不用全额支付的意思表示。 对于争议焦点二，杨志伟在录音中明确表示**、***所付款项不足6 000 000元，又在**陈述其交纳5 900 000元租金时表示“差十万八万没关系，我都有账”，结合**通过在案证据确认的交纳租金额，大生力公司自认的付款金额以及双方合同约定现金交付租金等情况，法院对**、***根据在案证据确认的数额酌情予以确认，即**、***已付租金为5 774 557.86元。 综上，**、***仍应支付大生力公司占有使用费 1 700 000元。关于大生力公司要求**、***支付利息的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于**、***主张本案已经超过诉讼时效的问题，大生力公司于2020年12月3日曾以租赁合同纠纷案由起诉**、***，后于2021年1月4日因未在法律规定的期间内交纳案件受理费，被法院裁定按撤诉处理，故其主张权利并未超过诉讼时效。对于**、***的该项抗辩意见法院不予采信。据此，一审法院判决：一、**、***于判决生效后10日内给付北京大生力机械施工有限责任公司房屋占有使用费1 725 442.14元；二、驳回北京大生力机械施工有限责任公司的其他诉讼请求。 二审审理中，**、***认为其从2017年2月就不在涉案场地经营，并非一审记载的2018年11月18日腾退，其认为不存在交接，因为涉案场地没有其物品，录音可以证明大生力公司口头通知收房。大生力公司则主张一审记载利息计算到2020年10月26日仅是暂计算到该日，后续利息仍需要计算，亦不认可**、***提交的明细表中显示的支票总计支付金额1 860 557.86元，称其并未收到该明细表；认可其承认的**、***以支票方式支付租金的支票上也没有自己公司的任何痕迹。本院认为，即便**、***二审提供的2017年8月5日录音是真实的，从该录音内容看，其并不想被腾退，一直与杨志伟商量要找关系保留涉案场地，杨志伟表示很难办，并表示如果能留下来以后可以继续租给其；并告知该种树种树，以便能获得更多拆除腾退补偿等，期间其始终未谈及归还涉案场地一事，故该录音并不能证实**、***所述事实成立。至于大生力公司提出的异议并不属于一审判决认定事实部分，故本院对一审判决已经认定的事实予以确认。 **、***提交2017年8月5日杨志伟、**等人的谈话录音光盘，欲证明：1.杨志伟在2017年2月左右得知拆迁，杨志伟于2017年2月23日出院，**来找杨志伟，杨志伟在2017年3月5日前告知**涉案场地腾退拆迁。随后，杨志伟为获得高额补偿费在案涉场地种满了树木，铺路并往鱼池里撒鱼等等，并安排其朋友在场地别墅居住，涉案场地实际已由大生力公司使用和控制。2.2017年3月开始拆迁后，涉案场地由杨志伟实际控制。3.如果政府给的补偿款超过60 000 000元，涉案场地由杨志伟处理。本案中，因腾退补偿款已经超过60 000 000元，故2017年9月14日，杨志伟指派其子杨浩龙签订涉案场地《拆除腾退补偿协议》，获得拆除腾退补偿款62 008 076元，《拆除腾退补偿协议》第五条约定：乙方在签订本协议后，自行与原土地租赁单位办理租赁合同终止手续。由此足以说明案涉场地租赁合同已经终止。4.大生力公司一直扛着不予腾退的目的是为得到高额补偿款而非经营使用，这也许是拆迁中屡试不爽的惯用手段，其目的已实现。故一审法院将租金计算至2018年11月18日明显不当。5.因为拆除腾退，杨志伟要把**交纳的租金退给**，且印证**交纳租金5 900 000元不到6 000 000元的事实。6.2017年7月双方已经不存在租赁关系了，当时断水断电是不能够经营的。大生力公司对该录音的真实性不予认可，录音并未在**所称的原始载体上，很难认定该录音时间为2017年8月5日，该录音明显存在被剪辑的痕迹；对关联性予以认可；对合法性不予认可，**私自带着杨志伟不认识的人来录音，该证据侵犯了杨志伟的个人和隐私和大生力公司的商业机密，不具有合法性；对证明目的不予认可，2018年11月18日前，**一直在涉案场地经营，该事实已经在（2021）京02民终2378号民事判决书中予以确认，在大生力公司和**均不知道也不可能预测是否真能腾退及何时腾退的情况下，大生力公司只能继续履行《场地租赁协议》，而**为保护自己的权益，多次带陌生人与杨志伟沟通，意图取得对自己有力的证据，在多人诱导、套话的情况下，杨志伟也从未说过无需支付租金、退还租金，以及具体已经支付的租金金额。2017年5月18日大兴区政府才出台通知，不可能在2017年3月就开始拆迁，大生力公司作为出租人，有权利进入涉案场地，不存在控制涉案场地的情况，为了履行养护义务，需要进入涉案场地。大生力公司根本没有取得60 000 000元的补偿款，《拆除腾退补偿协议》的约定“自行办理与原土地租赁单位租赁合同终止手续”并非指本案《场地租赁协议》。涉案场地于2018年年底被拆除后，大生力公司才与原土地租赁单位终止租赁协议。在（2021）京02民终2378号案件审理过程中，大生力公司提供了涉案场地交纳电费的证据，以证明到2018年12月前，涉案场地从未停电。 另，大生力公司确认本案一审起诉的占有使用费截止时间为2018年10月31日；**、***表示其向大生力公司支付款项均未索要收据。 本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍应适用当时的法律及司法解释。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日实施）第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 **、***与大生力公司签订的《场地租赁协议》已被生效判决认定无效，本案系大生力公司起诉要求**、***支付占用期间的占有使用费。本院就双方争议的几个焦点问题作如下分析认定。 关于**、***应当承担的占有使用费的期间及金额。虽双方所签《场地租赁协议》被认定无效，但因**、***实际使用涉案场地，故大生力公司有权要求其参照前述协议租金标准支付占有使用费。**、***虽主张杨志伟承诺拆迁后不再支付租金，但根据其提供的录音上下文内容等证据，尚无法确认杨志伟明确作出了拆迁前租金已经付清以及之后不用全额支付租金（占有使用费）的意思表示，其对此应承担举证不能的责任。至于占有使用费的截止时间，需根据**、***实际腾退涉案场地的时间确定。根据**、***一审中自认的其派驻现场看守人员的撤场时间、另案判决认定的事实及其二审提供的录音等证据来看，一审判决认定**、***于2018年11月18日撤离涉案场地，是适当的。现**、***坚持认为其2017年1月之后不应计算占有使用费，依据不足，本院不予采信。 至于**、***应承担的占有使用费金额，大生力公司坚持认为应当按照合同约定的租金标准计算，杨志伟不能代表其减免涉案场地的租金，本院不能认同。因杨志伟系大生力公司股东，且结合《场地租赁协议》及《收款凭证》中的内容及杨志伟签名等事实，**、***有理由相信杨志伟能够作为大生力公司的委托人全权处理本案合同相关事宜。大生力公司虽主张清登后对**、***使用涉案场地并不构成影响，但并未就此提供详实的证据，而其虽不认可**、***二审提供的录音证据的真实性，但其所持理由并不充分，且结合其针对该录音的整个质证意见及清登情况，本院认为一审法院根据本案实际情况考虑拆迁清登后，对房屋使用会造成一定影响，适当减免清登之后占有使用费标准，是适当的。大生力公司要求完全按照双方约定的租金标准计算占有使用费，依据不足，本院实难支持。但应当指出，根据双方合同约定，租金标准为2014年8月1日至2016年7月31日期间2 800 000元，2016年8月1日至2018年7月31日期间2 900 000元，以此类推。一审法院将2016年8月1日至2018年7月31日期间租金确认为3 000 000元，明显不妥，本院予以纠正。同时，大生力公司本案一审主张的占有使用费的截止时间是2018年10月31日，一审法院判令**、***承担的占有使用费超出该期间，亦有不妥，本院一并予以纠正，根据全案证据及本案实际情况酌情确定截止至2018年10月31日**、***应当承担的占有使用费酌定为7 330 000元。 二、关于诉讼时效问题。双方所签《场地租赁协议》已经被生效判决确认无效，不能用该合同条款作为处理本案的裁判依据。**、***最后一次支付占用费是2017年1月23日，而其实际占用涉案场地至2018年11月18日，大生力公司于 2020年11月起诉主张权利，并未超过诉讼时效。 三、关于**、***已经支付的租金（占有使用费）金额。双方对此各执一词，**、***主张已付金额达 5 900 000元，其对此应当承担举证责任。**、***明确表示其所交款项均未索要收据，客观上对本院查证其实际付款金额造成一定程度的困难，其承担相应后果。**、***一审提供的清单显示总计支付金额（包括转账、支票和现金3种方式）为5 774 557.86元，此后的庭审中，其虽坚持主张已付金额为5 900 000元，但从其提供的录音等证据内容看，其自述已付租金5 900 000元，杨志伟并未明确认可。故本院对其此项主张实难采信。大生力公司上诉提出转账支票票据上并无其公司任何信息，不能证实相关款项汇入其账户一节，本院认为大生力公司就**、***主张的以支票方式支付租金部分认可，二审中又自认该部分租金所涉票据上也无其信息，由此可见，**、***所持他人以支票向自己支付款项后其向大生力公司付款，有时入大生力公司账户，有时按照大生力公司要求支付给案外人的事实可能存在。由于双方在履约过程中已经变更了租金支付时间及支付方式，又没有严格履行收付款手续，以致法院只能结合全案证据对此进行审查。而根据**、***提供的录音证据，双方在沟通过程中，杨志伟明确表示**、***所付款项不足6 000 000元，又在**陈述其交纳5 900 000元租金时表示“差十万八万没关系，我都有账”，故一审法院结合**提供的在案证据确认的交纳租金额，大生力公司自认的付款金额以及双方合同约定现金交付租金等情况，对**、***已付租金（占有使用费）数额酌情确认为5 774 557.86元，并无不当。至于大生力公司主张的资金占用损失，并无事实及法律依据，本院实难支持。 综上所述，大生力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；**、***的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初548号民事判决第二项； 二、变更北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初548号民事判决第一项为：**、***于本判决生效后10日内给付北京大生力机械施工有限责任公司房屋占有使用费1 555 422.14元； 三、驳回北京大生力机械施工有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 一审案件受理费50 860元，由北京大生力机械施工有限责任公司负担40 070元（已交纳），由**、***负担10 790元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费50 860元，由北京大生力机械施工有限责任公司负担40 070元（已交纳），由**、***负担10 790元（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 白松 审判员 王军华 审判员 刘慧慧 二〇二二 年 六 月 二十八 日 书记员 刘荧 书记员 蔡晓文 "