北京大生力机械施工有限责任公司等委托合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）三中民终字第04134号

上诉人（原审原告、反诉被告）北京大生力机械施工有限责任公司，住所地北京市大兴区兴华大街2段3号院波普中心1号楼307室。

法定代表人周立功，董事长。

委托代理人张绍忠，北京罗斯律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）姜兆孟，男，1982年1月25日出生。

委托代理人王倩瑜，北京市汉韬律师事务所律师。

委托代理人刘焱鑫，北京市汉韬律师事务所律师。

上诉人北京大生力机械施工有限责任公司（以下简称大生力公司）因与上诉人姜兆孟委托合同纠纷一案，均不服北京市平谷区人民法院（2013）平民初字第5613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月11日受理后，依法组成由法官杨路担任审判长，法官杜丽霞、法官石煜参加的合议庭，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。大生力公司的委托代理人张绍忠，姜兆孟的委托代理人刘焱鑫、王倩瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

大生力公司在一审中起诉称：2010年4月15日，大生力公司与姜兆孟签订《协议书》，约定大生力公司委托姜兆孟出售大生力公司所有的位于***牛街西里二区8号楼牛街13、15、17号住宅底商，底商面积：940.48平方米，大生力公司授权姜兆孟以1080万元的价格出售，如果出售的价格超出双方约定的价格，超出的部分归姜兆孟所有，如该住宅底商的出售价格超过1200万元，则姜兆孟需向大生力公司多支付20万元。后姜兆孟代大生力公司将涉案房屋出售给朱×，但并未告知大生力公司最终的售价。姜兆孟通过支票转账方式向大生力公司账户打款115万元，向刘旭账户汇款355万元，向大生力公司账户打款397万元用以偿还北京农村商业银行瀛海支行（以下简称瀛海支行）的贷款本金和利息，代大生力公司股东杨志伟偿还中信银行北京首体支行（以下简称中信银行）贷款本金及利息并支付海淀法院执行费1010320元。按姜兆孟所说的房屋售价1080万元计算，姜兆孟尚欠大生力公司房款1119680元未付。关于偿还瀛海支行贷款的方式，是姜兆孟将款项打入大生力公司账户，再由瀛海支行从大生力公司的账户中划扣用以偿还贷款。2010年6月11日，姜兆孟向大生力公司账户打款397万元用以偿还瀛海支行的贷款本息。当日，瀛海支行划扣了大生力公司尚未偿还的贷款本金400万元及利息59049.96元，其中包括姜兆孟支付的397万元，还包括大生力公司账户中的存款。2010年6月11日，大生力公司的账户另有2万元及7万元的款项转入，但这两笔款项不是姜兆孟给付的。姜兆孟虽然提交了偿还瀛海支行贷款本金400万元及利息59049.96元的收回通知单、收回贷款凭证，但只能证明大生力公司已偿还了全部贷款本息，并不能证明上述款项是姜兆孟直接支付的。姜兆孟提交的《牛街房屋买卖合同之补充协议》中关于税费的约定是不真实的，是姜兆孟与朱×恶意串通损害大生力公司的利益。大生力公司与姜兆孟约定的房屋售价1080万元是底价，不包括律师的劳务费，也不应当包括各项税款。因此，各项税款应当由买受人承担，大生力公司不同意将税费抵顶房款。涉案房屋确实租给了王子隆，但大生力公司并未收到2010年7月以后的房租，且本案为委托合同关系，关于租金由谁收取的问题应当另行解决，因此大生力公司不同意将房租抵顶房款。后大生力公司多次找姜兆孟索要剩余房款，但姜兆孟均以各种理由拒绝给付。大生力公司不知道涉案房屋的售价，大生力公司一直在等待姜兆孟给付房款，大生力公司也不知道姜兆孟于2010年10月19日给付的是最后一笔房款，因此大生力公司的诉讼请求未超过诉讼时效期间。故大生力公司起诉要求姜兆孟给付房款1314213元，并要求姜兆孟赔偿未及时给付房款给大生力公司造成的经济损失共计263179元（自2010年9月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2013年9月29日）。案件一审审理过程中，大生力公司请求一审法院核实涉案房屋的实际成交价格，如房屋成交价超过1200万元，姜兆孟还需另向大生力公司再支付房款20万元。

大生力公司向一审法院提交以下证据予以证明：

一、《协议书》，证明大生力公司委托姜兆孟以1080万元的价格出售位于牛街的底商，超出部分才是姜兆孟的报酬，如果房屋售价超过1200万元，姜兆孟还需向大生力公司多支付20万元；

二、经过公证的《授权委托书》、《存量房屋买卖合同》，证明大生力公司委托姜兆孟出售涉案房屋，房屋买卖交易的时间是2010年6月21日；

三、刘旭个人账户的对账单、大生力公司公司账户的对账单，证明大生力公司收到房款的金额；

四、瀛海支行的交易记录和现金缴款单，证明2010年6月11日，瀛海支行从大生力公司账户扣划的2万元及7万元是大生力公司偿还瀛海支行的贷款。

姜兆孟在一审中答辩称：2010年4月15日，大生力公司与姜兆孟签订《协议书》，约定大生力公司委托姜兆孟出售大生力公司所有的位于***牛街西里二区8、9号楼13、15、17号房产，出售价格为1080万元，如出售价格超出1080万元，则超过部分归姜兆孟所有。如出售价格超过1200万元，则姜兆孟再多向大生力公司支付房款20万元。同日，大生力公司为姜兆孟出具了一份《授权委托书》，委托姜兆孟办理出售房屋的相关事宜：1.代为办理农商行瀛海支行房贷偿还手续；2.代为办理房产解除抵押登记手续；3.代为查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的情形，代办该房屋的买卖出售手续；4.代为办理产权交易和转移登记手续；5.代为收取房屋出售价款和协助买受人办理购房贷款。大生力公司在委托书后明确授权“代理人在权限范围内所签署的一切文件，我公司均予以承认并承担一切法律责任”。2010年6月17日，大生力公司又向姜兆孟出具《承诺函》，承诺姜兆孟办理完毕上述房产交易等相关事项后，大生力公司给付姜兆孟劳务费40万元。在进一步明确委托姜兆孟办理上述事项之外，《承诺函》还明确姜兆孟代为解决大生力公司股东杨志伟偿还中信银行贷款并支付海淀区法院拍卖费、执行费等事项。《承诺函》同时表明，在办理上述事项过程中，需要支付的款项（包括买卖、过户中产生的所有税费）从售房款中扣除。此后，姜兆孟开始办理上述委托事项，协调解决涉案房产保全查封等事宜，并以大生力公司名义将上述房屋以1080万元的价格出售给朱×。当时为了避税，所以《房屋存量买卖合同》中约定的房屋售价为885万元，但真实的房屋买卖合同售价为1080万元。原约定契税、营业税、印花税由买受人承担，但由于涉及的税费过高，后经协商姜兆孟又与大生力公司签订《牛街房屋买卖合同之补充协议》，约定契税、印花税、营业税由大生力公司负担，但税费总额不得超过35万元，超过部分由买受人承担。此后，姜兆孟协助买受人办理了房屋过户的相关手续。姜兆孟已依约代大生力公司办理完毕房屋买卖手续，并用购房款代为偿还了瀛海支行贷款本金400万元、利息59049.96元，偿还了大生力公司股东杨志伟所欠中信银行贷款及海淀法院执行费共计1010320元。关于偿还瀛海支行贷款的方式，是姜兆孟将款项打入大生力公司账户，由瀛海支行从大生力公司的账户中划扣款项。2011年6月11日，姜兆孟向大生力公司的账户打入397万元、2万元、7万元，用于偿还瀛海支行贷款。办理完毕上述事项后，大生力公司与姜兆孟确实没有具体核对过相应账目和结算劳务费。姜兆孟已给付大生力公司房款10519369.96元，其中包括代杨志伟偿还中信银行贷款及支付海淀法院执行费共计1010320元；偿还瀛海支行贷款本金400万元、利息59049.96元；打入大生力公司指定的刘旭账户及直接支付大生力公司500万元，以大生力公司预收王子隆的租金45万元冲抵房款45万元。且根据《牛街房屋买卖合同之补充协议》的约定，涉案房产交易发生的税款341614.11元应由大生力公司承担，但实际是由姜兆孟代为支付的，该税款也应当算为姜兆孟向大生力公司支付的房款。因此，姜兆孟向大生力公司实际支付的房款为10860984.07元，姜兆孟多向大生力公司支付房款60984.07元。大生力公司委托的事项姜兆孟均已完成。大生力公司的诉讼请求超过了诉讼时效期间，故不同意大生力公司的诉讼请求。

姜兆孟向一审法院提交以下证据予以证明：

一、经过公证的《授权委托书》，证明大生力公司委托姜兆孟全权代表该公司办理涉案房产买卖及偿还瀛海支行抵押贷款等相关事宜，双方存在合法的委托代理关系；大生力公司授权姜兆孟在其办理委托事项范围内所签署的一切文件，大生力公司均予以承认，并明确承担一切法律责任；

二、《协议书》，证明大生力公司与姜兆孟签订协议，约定姜兆孟可将涉案房屋以1080万元的价格出售；

三、《承诺函》，证明大生力公司承诺姜兆孟完成委托事项后，大生力公司支付劳动报酬40万元；

四、《牛街房屋买卖合同之补充协议》，证明原由买受人承担的契税、营业税、印花税，调整为出售人即大生力公司承担，但上述税费总额不得超过35万元，如超出则超出部分由买受人承担；

五、朱×出具的情况说明，证明涉案房产最初购买价格为1080万元；契税、印花税、营业税等原约定由朱×承担，但由于税费过高，之后调整为大生力公司承担，但最高税费总额不超过35万元，超过则由朱×承担；购房款已结清且房产过户手续办理完毕；

六、法院对朱×所做的调查笔录，证明法院向朱×核实的情况与朱×出具的情况说明一致；

七、大生力公司曾向法院提交的涉案房款付款明细，证明在以前诉讼过程中大生力公司确认收到涉案房款10461787元（其中不包括补充协议中约定由大生力公司承担的税费）；

八、付款指令，证明大生力公司指令姜兆孟将涉案房款打入刘旭账户；

九、支付房款情况说明及相应的凭证，证明姜兆孟累计支付涉案房款10519369.96元，其中代杨志伟偿还中信银行贷款及支付海淀法院执行费共计1010320元，偿还瀛海支行贷款本息4059049.96元，打入刘旭账户和直接支付给大生力公司500万元，王子隆的租金冲抵房款45万元；

十、代缴契税、营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加税费凭据，证明按照《牛街房屋买卖合同之补充协议》的约定，税费应由大生力公司负担并直接从房款中扣除；

十一、朱×出具的情况说明、王子隆出具的情况说明、王子隆提供的《北京市房屋租赁合同》复印件、《北京市存量房屋买卖合同》复印件，证明姜兆孟给付大生力公司的房款应当扣减大生力公司提前预收的租赁费，房屋的出售价格为1080万元。

姜兆孟在一审中反诉称：2010年6月17日，大生力公司向姜兆孟出具《承诺函》，承诺姜兆孟办理完毕涉案房屋交易等相关事项后，大生力公司向姜兆孟支付劳务费40万元。需要办理的事项包括：1、解决大生力公司的上述房产被中信银行诉讼保全的案件，代大生力公司公司股东杨志伟偿还中信银行贷款并支付海淀法院拍卖费、执行费等相关费用。代偿所有款项从房款中直接扣除。2、代大生力公司偿还上述房产在瀛海支行的贷款本金及利息、违约金。代偿款项从房款中直接扣除。3、代大生力公司办理上述房产买卖、过户等相关事宜。上述房产买卖、过户过程中产生的所有税费从房款中扣除。姜兆孟已完成了上述委托事项，但大生力公司未支付姜兆孟劳务费，且姜兆孟多支付大生力公司房款60984.07元。故反诉要求大生力公司支付姜兆孟劳务费40万元，并返还姜兆孟房款60984.07元。

大生力公司在一审中针对姜兆孟的反诉答辩称：大生力公司对姜兆孟提交的《承诺函》并不知情，且《承诺函》落款处没有大生力公司法定代表人周立功的签字，大生力公司不认可《承诺函》内容的真实性。大生力公司与姜兆孟签订的《协议书》中约定房款超出1080万元的部分归姜兆孟所有。而大生力公司与姜兆孟在《协议书》中约定的1080万元的售价，每平米仅1.1万元左右，而当时的市场价值在每平米3万元左右。姜兆孟可以通过提高售价获得劳务费，因此《承诺函》的约定不符合常理。该《承诺函》载明劳务费可以从房款中直接扣除，而姜兆孟主张其已经多支付房款，但姜兆孟又称其没有扣除劳务费，姜兆孟的主张不符合常理。姜兆孟最后一次给付大生力公司房款的日期为2010年10月19日，按照姜兆孟提交的《承诺函》中载明的“直接从售房款中扣除”，姜兆孟在最后一次给付房款之前可以从房款中扣除劳务费，因此姜兆孟如主张大生力公司未给付劳务费而受到侵害，侵害日期应当自2010年10月19日计算。在本次诉讼之前，大生力公司曾以相同的事实及理由起诉过姜兆孟，在该案中姜兆孟于2013年2月20日才提起反诉要求大生力公司给付劳务费，该反诉请求已经超过了诉讼时效期间。大生力公司委托姜兆孟办理的事项，姜兆孟仅完成了办理涉案房屋买卖交易手续、产权转移登记手续，代表大生力公司办理收受房款的相关手续，对于其他事项均未完成。且姜兆孟并未多付大生力公司房款，故不同意姜兆孟的反诉请求。

经一审法院庭审质证，姜兆孟对大生力公司提交的证据一、证据二中的《授权委托书》，真实性、合法性、关联性没有异议，一审法院予以确认。大生力公司对姜兆孟提交的证据一、二、六、八的真实性、合法性、关联性没有异议，一审法院予以确认。

双方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：

对大生力公司提交的证据二中的《存量房屋买卖合同》复印件，姜兆孟认为该合同内容与正常做网签的内容有所区别，是为了正常的备案所提交的；对大生力公司提交的证据三，姜兆孟对其真实性没有异议，但称瀛海支行的贷款本金400万元及利息59049.96元是姜兆孟用房款偿还的；对大生力公司提交的证据四，姜兆孟对其真实性没有异议，但认为现金缴款单只能表明收款单位是大生力公司。

对姜兆孟提交的证据三，大生力公司认为该《承诺函》上没有大生力公司法定代表人的签字，不符合常理，该《承诺函》是姜兆孟单方制作的，对大生力公司不产生效力；对姜兆孟提交的证据四，大生力公司对其内容的真实性有异议，认为双方签订的《协议书》约定涉案房屋以1080万元的价格出售，是大生力公司净得的价格，姜兆孟无权自行做主让大生力公司承担税费，税费35万元不应由大生力公司承担；对姜兆孟提交的证据五，大生力公司不清楚朱×是谁，姜兆孟与朱×是怎么谈的大生力公司也不清楚；对姜兆孟提交的证据七，该付款明细是大生力公司法定代表人的婆母记录的，由于其年龄较大，账目记载比较混乱，不能证明大生力公司实际收取的房款；对姜兆孟提交的证据九，大生力公司对其付款金额存在异议；对姜兆孟提交的证据十，大生力公司对其真实性没有异议，但认为营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税是大生力公司交纳的，税费应当由朱×或姜兆孟承担，与大生力公司无关；对姜兆孟提交的证据十一，大生力公司认为朱×、王子隆应当到庭说明情况，房屋租赁合同复印件上“北京大生力机械施工有限责任公司”的印章与大生力公司的印章不一致；《北京市存量房屋买卖合同》复印件，是姜兆孟与朱×之间的约定，大生力公司对其中约定的租金抵顶房款、实际成交价格等内容不予认可。

经一审法院认证，对大生力公司提交的证据二中的《存量房屋买卖合同》，一审法院结合其他证据综合予以判定；对大生力公司提交的证据三、四，具有真实性、合法性，且与本案存在关联性，故一审法院予以认定；

对姜兆孟提交的证据三、四，具有真实性、合法性，且与本案存在关联性，故一审法院予以认定；对姜兆孟提交的证据五、七、九、十、十一，一审法院结合其他证据综合予以判定。

一审法院根据上述认证查明：2010年4月15日，大生力公司作为甲方与作为乙方的姜兆孟签订《协议书》，约定：1.甲方委托乙方出售其位于***牛街西里二区8号楼牛街13号楼住宅底商（底商面积：940.48平米），甲方授权乙方以1080万元人民币的价格出售，如售出的价格超出甲、乙双方约定的房屋价格，超出部分归乙方所有；2.甲方应保证其对上述房屋享有完全的所有权；3.乙方将上述房屋出售后，扣除所有银行贷款（共计约人民币480万元），将收取的剩余房款（共计约人民币600万元）应直接存入甲方法定代表人周立功指定的个人银行账户；补充内容：如上述房屋出售价格超出1200万元人民币，则乙方需向甲方多支付20万元人民币。

2010年4月15日，大生力公司作为委托人向作为受托人的姜兆孟出具了《授权委托书》，载明：委托人北京大生力机械施工有限责任公司是位于***牛街西里二区8、9号楼-牛街13、15、17号（房屋所有权证号：京房权证宣其字第61587号，国有土地使用证号：京宣国用（2008出）第00017号）的房屋所有权人，我公司同意出售上述房地产，故委托上述受托人为我公司的代理人，全权代表我公司办理有关此房地产的以下事宜：1.代表我公司到北京农村商业银行股份有限公司瀛海支行办理该房地产的还清贷款手续，领取相关还清贷款证明材料（包括领取该房地产的房屋所有权证、国有土地使用证及抵押注销材料）；2.代表我公司到相关房地产管理部门办理此房地产的抵押登记注销手续；3.在上述两项手续办理完毕后，前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，代表我公司办理该房地产的买卖出售手续；4.代表我公司到相关房地产管理部门办理此房地产的买卖交易手续、产权转移登记手续；5.代表我公司协助买方办理银行购房贷款，以及代表我公司办理收售房款的相关手续（包括提取现金和现金转账），受托人有权以其个人账户代为接收全部售房款项。代理人在其权限范围内所签署的一切文件，我公司均予以承认并承担一切法律责任。委托期限：办完上述委托事宜为止。同日，北京市方正公证处对该授权委托书进行了公证。

2010年6月11日，瀛海支行出具《贷款结清证明》，载明：借款人北京大生力机械施工有限责任公司于2008年9月16日在北京农村商业银行股份有限公司瀛海支行办理贷款五百万元整，抵押物位于宣武区牛街西里二区8、9号楼牛街13、15、17号，产权人北京大生力机械施工有限责任公司，房屋产权证号：京房权证宣其字第61587号，房屋他项权证：京房宣其他字第15575号，现该笔借款于2010年6月11日已结清。

2010年6月17日，大生力公司为姜兆孟出具《承诺函》，载明：本公司现承诺在你为本公司办理完毕与***牛街西里二区8、9号楼牛街13、15、17号底商（面积：940.48平米）房产的相关事宜后，本公司向你支付劳务费人民币肆拾万元整，该笔劳务费你可直接从售房款中扣除。所需办理的相关事项如下：1.解决本公司的上述房产被中信银行北京首体支行诉讼保全的案件，代本公司股东杨志伟偿还中信银行贷款并支付海淀区人民法院拍卖费、执行费等相关费用。注：代偿之所有款项从售房款中直接扣除；2.代本公司偿还上述房产在北京农村商业银行瀛海支行的贷款及利息、违约金。注：代偿之所有款项从售房款中直接扣除；3.代本公司办理上述房产买卖、过户等相关事宜。注：上述房产买卖、过户过程中产生的所有税费从售房款中扣除。

2010年6月，姜兆孟代大生力公司将涉案房屋出售给朱×并办理了房屋产权过户手续。

大生力公司作为甲方与作为乙方的朱×签订《牛街房屋买卖合同之补充协议》，约定经协商，甲、乙双方对***牛街西里二区8、9号楼牛街13、15、17号底商（面积：940.48平米）房屋买卖的过户税费的相关规定作出如下补充修改：原约定为乙方承担契税、营业税、印花税，现修改为契税、营业税、印花税由甲方承担，但总额不得超过叁拾伍万元，如超过，超过部分由乙方承担。此补充协议与房屋买卖合同具有同等法律效力，如发生冲突，以此补充协议为准。

2010年7月15日，大生力公司的法定代表人周立功出具了一份《付款指令》，载明：本公司同意将北京市牛街商住房房款由姜兆孟将其转存到中国农业银行，账号：×××，户名：刘旭名下。该开户行属中国农业银行大兴支行清域分理处开户。如发生其它法律风险，本公司自行承担。

另查，2011年，杨志伟诉孙先锋商品房销售合同纠纷一案经过北京市西城区人民法院审理。（2011）西民初字第23347号判决书经审理查明部分载明：“2010年6月4日，北京大生力机械施工有限责任公司（出卖人）与朱×（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由朱×购买***牛街西里二区8、9号楼牛街13、15、17号，即***牛街西里二区牛街13号楼3层，房屋成交价格为人民币1080万元。2010年6月13日，***牛街西里二区8、9号楼牛街13、15、17号三层房屋上的抵押解除。……2010年6月22日，该房屋所有权人变更为朱×。”杨志伟对（2011）西民初字第23347号案件判决不服，提起上诉。北京市第一中级人民法院维持了一审判决。本案一审庭审中，大生力公司提交了2010年6月21日大生力公司作为出卖人与作为买受人的朱×签订的《存量房屋买卖合同》，约定大生力公司将坐落于宣武区牛街西里二区8、9号楼牛街13、15、17号牛街13号3层的房屋出售给朱×，该房屋成交价格为人民币885万元。对于房屋的实际成交价格姜兆孟称为1080万元，之所以在《存量房屋买卖合同》中约定885万元是为了避税。

案件一审审理过程中，大生力公司与姜兆孟就姜兆孟给付的房款进行了对账，姜兆孟给付大生力公司的房款涉及以下几部分：

一、姜兆孟打入大生力公司指定的刘旭账户及通过电汇或转账支票方式给付房款

2010年7月16日，姜兆孟打入刘旭账户100万元。2010年8月3日，姜兆孟打入刘旭账户20万元。2010年8月11日，姜兆孟打入刘旭账户100万元。2010年8月12日，姜兆孟打入刘旭账户50万元。2010年8月25日，姜兆孟打入刘旭账户40万元。2010年8月27日，姜兆孟打入刘旭账户20万元。2010年9月17日，姜兆孟打入刘旭账户25万元。2010年9月，姜兆孟通过支票转账方式打入大生力公司账户20万元及80万元。2010年10月，姜兆孟通过支票转账方式打入大生力公司账户15万元。

姜兆孟称其于2010年8月3日打入刘旭账户10万元，于2010年9月18日打入刘旭账户20万元，但大生力公司对此予以否认，且刘旭账户的银行历史明细中并未显示2010年8月3日、2010年9月18日有上述款项存入。

二、姜兆孟支付房款用以偿还瀛海支行贷款

案件一审审理过程中，大生力公司与姜兆孟均认可，偿还瀛海支行贷款的方式是姜兆孟将款项存入大生力公司账户，由瀛海支行从大生力公司的账户中扣划贷款本息。姜兆孟称其于2010年6月11日向大生力公司账户打入397万元、2万元、7万元用以偿还瀛海支行贷款本金400万元、利息59049.96元，并提供了瀛海支行的贷款本金及利息收回通知单、收回贷款凭证予以证明。贷款本金及利息收回通知单载明借款人为大生力公司，还本金额400万元，还息金额59049.96元。大生力公司称其账户中2011年6月11日存入的397万元为姜兆孟支付的，当日的2万元及7万元不是姜兆孟支付的，姜兆孟提交的收回通知单、收回贷款凭证仅能证明大生力公司已还清瀛海支行贷款本息，不能证明该款全部为姜兆孟支付。姜兆孟并未提供证据证明2011年6月11日大生力公司账户中的2万元、7万元款项为姜兆孟所付。

三、姜兆孟代大生力公司股东杨志伟偿还中信银行贷款及支付海淀法院执行费

一审庭审中，大生力公司与姜兆孟均认可姜兆孟代大生力公司股东杨志伟偿还中信银行贷款及支付海淀法院执行费共计1010320元。

四、房屋交易过程中产生的税款由谁负担及是否抵扣房款

一审庭审中，姜兆孟提交了教育费附加、营业税、城市维护建设税的付款凭证，该凭证载明金额为27000元，付款人为大生力公司。姜兆孟提交了印花税的付款凭证，该凭证载明金额为4425元，付款人为大生力公司。姜兆孟提交了契税专用税收缴款书，该缴款书载明金额为310189.11元，缴款人为朱×。姜兆孟称上述费用是姜兆孟代为交纳的，依据大生力公司与朱×签订的《牛街房屋买卖合同之补充协议》、《承诺函》的约定，该笔费用应当由大生力公司承担且姜兆孟可以从房款中直接扣除，故上述费用应当从房款中予以扣除。大生力公司在2013年11月25日谈话过程中承认上述费用不是大生力公司交纳的，但在2014年11月21日庭审过程中大生力公司称教育费附加、营业税、城市维护建设税、印花税票据上载明的付款人为大生力公司，因此上述费用是大生力公司支付的。且大生力公司认为姜兆孟提交的《牛街房屋买卖合同之补充协议》是姜兆孟与朱×恶意串通损害大生力公司利益，因此不具有真实性，大生力公司不同意将税费在房款中扣除。

五、大生力公司收取的租赁费是否抵顶房款

姜兆孟提交的《北京市房屋租赁合同》复印件载明：2009年4月21日，大生力公司作为甲方与作为乙方的王子隆签订《北京市房屋租赁合同》，约定：1.甲方房屋座落于***牛街西里二区，位于8号楼第三层，房屋结构为钢混，建筑面积940平方米，涉及用途为配套商业；2.租赁期自2009年7月21日至2019年7月20日，共计10年；3.该房屋租金为45万元每年；该房屋租金分三次上调；自2009年起至2012年租金不变；自2012年起至2015年租金调整为495000元每年；自2016年起至2019年，双方协商对租金进行上调的事宜；租金支付时间：2009年4月、2010年5月、2011年5月、2012年5月、2013年5月、2014年5月；4.甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为5万元；5.乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金5万元。

案件一审审理中，朱×出具了两份情况说明，内容为：2010年6月，我与北京大生力机械施工有限责任公司签订购房合同，由我购买该公司位于宣武区牛街西里二区8、9号楼牛街13、15、17号底商房产一套，建筑面积940.48平方米。最初双方商定房屋价格为1080万元，契税、印花税、营业税等由我承担，由于价格较高，后经协商，又与该公司签订一份补充协议，约定契税、印花税、营业税等税费改由该公司承担，但最高不能超过35万，如超过则超过部分由我承担。该房款我已全部付清，并已办理完毕房屋过户手续。对于按照补充协议约定由该公司承担的35万元之内的税费，结算房款时双方已经作了相应扣减。此外，对于该公司已经由租户王子隆处收取的2010年7月至2011年7月租金45万和预收押金5万（该公司提前收取的房屋出售后的一年租金，两项合计50万元），在结算房款时一并进行了冲抵。由于买房至今已很长时间，我又搬过家，购房合同现已无法找到。

在一审法院向朱×调查时，朱×称：2010年朱×要买房，通过朋友介绍认识了姜兆孟。在买房之前，朱×曾实地看过房子，大生力公司通过一个姓宋的和姜兆孟与朱×接触，他们给朱×看过合同、房本、大生力公司的营业执照。最后商定房屋的价格是1080万元，由大生力公司负担过户费。朱×给了1080万元的房款。买房那年收取的房租45万元给了大生力公司作为房款了。

案件一审审理中，王子隆出具一份情况说明：“2009年4月21日，我与北京大生力机械施工有限责任公司签订房屋出租合同，由我租用该公司位于宣武区牛街西里二区8、9号牛街13、15、17号底商房产一套，租用期限是自2009年7月21日到2019年7月20日，租金每年45万元，按年提前支付。合同签订后，我交付押金5万元，之后均及时支付租金。2010年6月，该公司将上述房屋出售给朱×，但房屋仍由我继续租用直到现在。在该公司出售房屋之前，由于我已经将2010年7月21日到2011年7月20日一年的租金45万元交给该公司，所以现房主朱×没有收取我从2010年7月21日到2011年7月20日一年的租金，之后的租金才由朱×收取。另外，该公司收取我的租房押金5万元未退还我，该押金转为朱×名下，房屋租赁到期由朱×给付我。”

一审审理过程中，姜兆孟称王子隆交纳的2010年7月至2011年7月的租金45万元在朱×购买涉案房屋后应当归朱×所有，但该笔租金已经由大生力公司收取，因此该笔租金应当抵顶房款。大生力公司则称大生力公司与姜兆孟之间是买卖合同关系，大生力公司与朱×之间收取租金的问题应当另行解决。

一审法院判决认定：大生力公司与姜兆孟签订的协议书是双方的真实意思表示，不违反有关法律法规的规定，是合法有效的，双方均应依照协议约定行使权利、履行义务。本案一审中，双方当事人的争议焦点如下：

一、关于涉案房屋的实际出售价格。大生力公司委托姜兆孟出售位于***牛街西里的底商，姜兆孟接受大生力公司的委托将涉案房屋出售给朱×，并已办理了房屋过户手续。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实……。姜兆孟称涉案房屋的售价为1080万元，并提供了证人朱×的证言予以证明。且一审法院调取的（2011）西民初字第23347号民事判决书中认定涉案房屋的成交价格为1080万元。大生力公司虽对房屋售价有异议，但并未提供相应的证据予以证明。涉案房屋的售价1080万元已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，故一审法院对此予以认定。

二、姜兆孟已给付大生力公司的房款数额。大生力公司与姜兆孟经过庭审对账，2010年7月至9月，姜兆孟打入大生力公司指定的刘旭账户房款共计355万元。2010年6月11日，姜兆孟电汇大生力公司账户397万元。2010年9月至10月，姜兆孟通过转账支票向大生力公司付款115万元。姜兆孟代大生力公司股东杨志伟偿还中信银行的贷款及海淀法院执行费共计1010320元。

姜兆孟称其于2010年8月3日打入刘旭账户10万元，于2010年9月18日打入刘旭账户20万元，经核对，刘旭账户的银行历史明细中并未显示2010年8月3日、2010年9月18日有上述款项存入。故姜兆孟主张上述款项已支付大生力公司的辩解，一审法院不予采信。

姜兆孟提交了教育费附加、营业税、城市维护建设税的付款凭证，该凭证载明教育费附加为750元、营业税为25000元、城市维护建设税为1250元，付款人为大生力公司。姜兆孟提交了印花税的付款凭证，该凭证载明付款金额为4425元，付款人为大生力公司。姜兆孟提交了契税专用税收缴款书，载明金额为310189.11元，缴款人为朱×。姜兆孟称上述费用是朱×交纳的，依据大生力公司与姜兆孟签订的补充协议约定，上述费用应当由大生力公司承担，故上述费用应当从房款中予以扣除。大生力公司在2013年11月25日一审谈话过程中承认上述费用不是大生力公司交纳的，但在2014年11月21日一审庭审过程中大生力公司称教育费附加、营业税、城市维护建设税、印花税票据上载明的付款人为大生力公司，因此上述费用是大生力公司支付的。且大生力公司认为姜兆孟提交的关于税费由谁负担的《牛街房屋买卖合同之补充协议》是姜兆孟与朱×恶意串通损害大生力公司利益，因此不具有真实性，大生力公司不同意将税费在房款中扣除。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”。一审中，大生力公司曾认可教育费附加、营业税、城市维护建设税、印花税不是大生力公司交纳的，虽在此后的庭审中又称上述费用是大生力公司交纳的，但并未提供相反的证据予以证明，故大生力公司的该项主张不能成立。依据大生力公司与姜兆孟签订的《牛街房屋买卖合同之补充协议》约定，契税、营业税、印花税由大生力公司承担。大生力公司为姜兆孟出具的《承诺函》中约定上述房产买卖、过户过程中产生的所有税费从售房款中扣除。现教育费附加、城市维护建设税、契税、营业税、印花税共计341614.11元，已由姜兆孟代为交纳，应当从给付房款的总额中予以扣除。

综上，姜兆孟向刘旭账户打款、通过转账支票或电汇方式付款、偿还瀛海支行贷款、偿还中信银行贷款及支付海淀法院执行费、税款抵扣房款等方式共向大生力公司支付房款10021934.1元，尚欠房款778065.9元未付。

对于偿还瀛海支行贷款的方式，大生力公司与姜兆孟均认可是姜兆孟将款项存入大生力公司账户，由瀛海支行从大生力公司的账户中扣划贷款本息。姜兆孟称其代大生力公司偿还瀛海支行贷款本金为400万元、利息59049.96元，并提供瀛海支行贷款本金及利息收回通知单、收回贷款凭证予以证明。大生力公司认为贷款本金及利息收回通知单、收回贷款凭证仅能证明大生力公司已还清贷款本息，不能证明上述款项全部为姜兆孟支付。大生力公司认可姜兆孟于2010年6月11日向大生力公司的账户存入397万元，对于当日的另外两笔款项即2万元、7万元与姜兆孟无关。且姜兆孟并未提供证据证明2010年6月11日大生力公司账户中的2万元及7万元为姜兆孟给付。故对姜兆孟提出的2万元和7万元为姜兆孟所付用以偿还瀛海支行贷款的辩解，一审法院不予采信。

姜兆孟主张王子隆交纳的2010年7月至2011年7月的租赁费45万元在朱×购买涉案房屋后应当归朱×所有，现大生力公司予以收取，因此应当将租赁费抵顶房款。大生力公司则称大生力公司与姜兆孟之间是委托合同关系，大生力公司与朱×之间收取租赁费的纠纷应当另行解决，故不同意用租赁费抵顶房款，且姜兆孟并未提供证据证明大生力公司与朱×就抵扣房款一事曾协商一致，王子隆到一审法院说明情况时亦证实大生力公司将涉案房屋出售给朱×时并未说明用王子隆已交纳的租赁费抵扣房款。故姜兆孟的该项辩解，一审法院不予采信。大生力公司与姜兆孟并未明确约定给付房款的期限，且双方对房款并未进行结算，故大生力公司要求姜兆孟赔偿未及时给付房款造成的经济损失，于法无据，一审法院不予支持。姜兆孟尚欠大生力公司房款未付，故其提出的要求大生力公司返还房款的诉讼请求，一审法院不予支持。

三、大生力公司是否应当支付姜兆孟劳务费。大生力公司在为姜兆孟出具的《承诺函》中承诺在姜兆孟为大生力公司办理完毕涉案房屋的相关事宜后，大生力公司向姜兆孟支付劳务费40万元，所办理的相关事项为：1.解决涉案房产被中信银行北京首体支行诉讼保全的案件，代大生力公司股东杨志伟偿还中信银行贷款并支付海淀法院拍卖费、执行费等相关费用；2.代大生力公司偿还上述房产在北京农村商业银行瀛海支行的贷款及利息、违约金；3.代大生力公司办理上述房产买卖、过户等相关事宜。大生力公司称中信银行的贷款是大生力公司偿还的，但对此并未提供证据予以证明，姜兆孟提交的中信银行的电汇凭证、收费凭证等，能够证实姜兆孟代为偿还了中信银行贷款及支付海淀法院执行费的事实。大生力公司认可姜兆孟代表大生力公司到相关房地产管理部门办理了涉案房屋的买卖交易手续、产权转移登记手续。大生力公司称瀛海支行的贷款是大生力公司自行偿还的，但大生力公司认可偿还瀛海支行的款项中有397万元是姜兆孟用房款支付给大生力公司的，且姜兆孟提供的瀛海支行的贷款本金及利息收回通知单、收回贷款凭证、贷款结清证明，能够证实姜兆孟代大生力公司办理了偿还涉案房屋在瀛海支行的贷款本息的手续。综上，承诺函中约定的事项姜兆孟均已办理，故大生力公司应当支付姜兆孟劳务费。姜兆孟要求大生力公司给付劳务费的诉讼请求，符合双方的约定，一审法院予以支持。

四、大生力公司的诉讼请求及姜兆孟的反诉请求是否超过诉讼时效期间。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。大生力公司与姜兆孟在《协议书》、《授权委托书》、《承诺函》中均未约定给付房款的期限，且大生力公司与姜兆孟对于给付房款的金额并未进行结算，故姜兆孟提出的大生力公司的诉讼请求超过诉讼时效期间的辩解，一审法院不予采信。大生力公司称姜兆孟要求给付劳务费的请求已超过诉讼时效期间，但大生力公司与姜兆孟并未明确约定劳务费的给付期限，且双方至今仍对姜兆孟给付房款的数额存在争议，姜兆孟称在《承诺函》中虽约定姜兆孟可在房款中直接扣除劳务费，但由于双方没有结算房款因此也无法直接扣除劳务费，故姜兆孟要求给付劳务费的诉讼请求，并未超过诉讼时效期间，大生力公司的该项辩解，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零四条、第四百零五条的规定，一审法院判决：一、姜兆孟于一审判决生效后7日内给付大生力公司房款778065.9元；二、大生力公司给付姜兆孟劳务费40万元；三、驳回大生力公司其他诉讼请求；四、驳回姜兆孟其他反诉请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

大生力公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项，改判驳回姜兆孟要求其给付40万元劳务费的一审反诉请求。其上诉理由为：1.《承诺函》上的公章是我公司公章，但是姜兆孟擅自加盖的，双方签订的协议书中已经约定若房款超过1080万元，超出部分作为报酬，大生力公司不会再出具给付劳务费的《承诺函》；2.该劳务费已经超过诉讼时效，《承诺函》中写明该笔劳务费可直接从售房款中扣除，姜兆孟最后一次支付售房款的时间为2010年10月19日，因此诉讼时效应从该日起算。

姜兆孟亦不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求改判一审判决第一项，将778065.9元改判为278065.9元，其上诉理由为：1.涉案房屋交易时本应由买受人收取的2010年7月21日至2011年7月20日的房屋租金45万元及押金5万元，实际已经由大生力公司收取；2.我在与买受人签订的房屋买卖合同中明确约定了上述50万元款项冲抵购房款，一审法院以承租人不知冲抵一事否定该事实的存在属于认定事实错误。

姜兆孟针对大生力公司的上诉请求答辩称：双方并未对房款进行结算，而且并未约定劳务费支付期限，因此其反诉请求没有超过诉讼时效。

大生力公司针对姜兆孟的上诉请求答辩称：认可已经收取了涉案房屋押金及租金，但不同意折抵。其理由如下：1.《北京市存量房屋买卖合同》只有复印件，真实性不予认可；2.该合同中关于押金及租金冲抵购房款的约定超出了姜兆孟的代理权限。

二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。

本院经审理补充查明以下事实：2009年4月，承租人王子隆向大生力公司交付房屋押金5万元。2010年5月，承租人王子隆向大生力公司交付2010年7月21日至2011年7月20日的房屋租金45万元。

本院另查，（2011）西民初字第23347号民事判决书经审理查明部分记载：“2010年6月4日，北京大生力机械施工有限责任公司（出卖人）与朱×（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由朱×购买***牛街西里二区8、9号楼牛街13、15、17号，即***牛街西里二区牛街13号楼3层，房屋成交价格为人民币1080万元。”该判决为生效判决，其所载明的《北京市存量房屋买卖合同》即为涉案《北京市存量房屋买卖合同》。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有《协议书》、《授权委托书》、《承诺函》、《存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》复印件、《北京市房屋租赁合同》、（2011）西民初字第23347号民事判决书、调查笔录以及当事人一、二审陈述等证据材料在案佐证。

本院认为：本案在二审期间的争议焦点为涉案房屋押金5万元及租金45万元是否应当折抵购房款，大生力公司是否应当支付姜兆孟劳务费40万元。

一、涉案房屋押金及租金是否应当折抵购房款

姜兆孟主张，其与买受人签订的《北京市存量房屋买卖合同》在代理权限范围内，该合同效力应及于大生力公司，因此涉案房屋押金及租金共计50万元应当折抵购房款。大生力公司不认可该合同的真实性，并认为其中关于折抵事项的约定超出了姜兆孟的代理权限。对此，本院认为：第一，《北京市存量房屋买卖合同》尽管为复印件，但已被生效民事判决即（2011）西民初字第23347号民事判决书认定，并且买受人朱×接受一审法院调查询问时认可与姜兆孟签订了该份协议，综合上述情况，本院认为，《北京市存量房屋买卖合同》已被人民法院发生法律效力的裁判所确认，且可以与本案其他证据相互印证，其真实性应予确认。第二，根据本案已查明的事实，大生力公司委托姜兆孟作为其代理人，代为办理涉案房屋的出售事宜，2010年6月涉案房屋所有权人变更为买受人朱×。由于涉案房屋在出售时存在租赁关系，且在相关买卖合同签订前，大生力公司已经预收了房屋押金5万元及2010年7月21日至2011年7月20日的房屋租金45万元，因此上述款项折抵买受人应付购房款一事，应为与房屋买卖有关的事项，姜兆孟与买受人在买卖合同中约定涉案款项折抵房款，该约定并未超越姜兆孟的代理权限，《北京市存量房屋买卖合同》的效力应及于大生力公司。综上，姜兆孟的上诉理由成立，涉案房屋押金及租金应当折抵购房款。

一审判决认为大生力公司没有与买受人就折抵事项协商一致，承租人王子隆对折抵一事并不知悉，涉案房屋押金及租金不应折抵购房款，属于认定事实有误，本院应予以纠正。主要理由为：其一，《北京市存量房屋买卖合同》的效力应及于大生力公司，据此应当认为大生力公司与买受人已经就折抵事项协商一致；其二，承租人王子隆交付涉案房租租金及押金时尚未发生涉案房屋买卖事宜，其无从知悉折抵一事。同时，王子隆为租赁合同关系的债务人，并非债务抵销法律关系的当事人，其知情与否不影响该法律关系的效力。

二、大生力公司是否应当支付姜兆孟劳务费

大生力公司在为姜兆孟出具的《承诺函》中承诺在姜兆孟办理完毕涉案房屋的相关事宜后，大生力公司向姜兆孟支付劳务费40万元，该笔劳务费可直接从售房款中扣除。大生力公司认可相关事宜已经办理完毕，但认为该《承诺函》为姜兆孟在持有其公章期间擅自加盖公章制作而成，同时主张该笔劳务费诉讼时效应自2010年10月19日姜兆孟最后一次支付售房款之日起算。本院认为，第一，大生力公司主张姜兆孟在《承诺函》上擅自加盖了其公章，但并未提交证据予以证明；第二，《承诺函》并未写明劳务费的支付期限，根据相应法律规定，姜兆孟可以随时要求大生力公司支付；第三，大生力公司与姜兆孟并未就售房款进行结算，双方对此仍存在争议。因此，姜兆孟有权要求大生力公司支付40万元劳务费，该请求并未超过诉讼时效，大生力公司关于其不应支付劳务费的上诉理由，本院不予采信。但需说明的是，一审判决并未确定劳务费的给付期限，本院依法予以纠正，考虑到付款准备期限等因素，本院酌情确定为7日。

综上所述，大生力公司的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信，其相应上诉请求，本院不予支持。姜兆孟的上诉理由成立，其相应上诉请求，本院予以支持。一审判决认定的部分事实有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持北京市平谷区人民法院（2013）平民初字第5613号民事判决第三、四项；

二、撤销北京市平谷区人民法院（2013）平民初字第5613号民事判决第一、二项；

三、姜兆孟于本判决生效之日起七日内给付北京大生力机械施工有限责任公司房款二十七万八千零六十五元九角；

四、北京大生力机械施工有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付姜兆孟劳务费四十万元；

五、驳回北京大生力机械施工有限责任公司的其他诉讼请求；

六、驳回姜兆孟的其他反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费18996元，由北京大生力机械施工有限责任公司负担8996元（已交纳），由姜兆孟负担10000元（于本判决生效之日起7日内交纳）；一审反诉案件受理费4173元，由北京大生力机械施工有限责任公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。

二审案件受理费16100元，由北京大生力机械施工有限责任公司负担（已交纳7300元，余款8800元于本判决生效之日起7日内交纳）。

本判决为终审判决。

审　判　长　　杨　路

代理审判员　　杜丽霞

代理审判员　　石　煜

二〇一五年五月十五日

书　记　员　　耿梦琪