某某、甘肃某某建筑装饰有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）甘01民终1582号

上诉人（原审被告）:**，男，1980年10月24日出生，汉族，住甘肃省天水市秦州区。

被上诉人（原审原告）:甘肃**建筑装饰有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区1681号瑞德摩尔商20号楼E座1102室。

法定代表人：李再新，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王**，女，该公司员工。

上诉人**因与被上诉人甘肃**建筑装饰有限责任公司（以下简称**建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2021）甘0102民初6935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为上诉人向被上诉人支付房屋租金66666.67元；2.本案一、二审诉讼费依法裁判。事实与理由:1.一审法院认定事实错误，案涉房屋租金应当自2020年1月1日起支付，且双方已对租金进行结算，租金数额为8万元。虽然被上诉人于2019年10月1日向上诉人交付教室设备，并签署了教室设备确认书，但并不等同于双方的租赁关系自2019年10月1日开始。双方就租赁事项未签订书面租赁合同，仅进行口头约定。双方约定:自设备交付后，给上诉人三个月开业准备期，进行招生宣传、装修等准备工作，租金自2020年1月1日起计付，后因新冠疫情影响，上诉人租赁目的不能实现，故2020年6月18日出具承诺书，承诺于2021年6月30日前付清2020年1月1日至2020年6月30日房屋租金8万元。表明上诉人欠付租金为8万元。该承诺书就是对具体租金数额、租金起算时间的确定，一审法院仅对该承诺书记载的年租金16万元进行认定，却对承诺书所体现出的“租金结算性质”不予认定，承诺书已经明确租金起算时间为2020年1月1日，一审法院却错误地将租金起算时间点认定为2019年10月1日，判决上诉人支付租金12万元，属事实认定错误，导致判决结果错误，请求二审法院予以纠正。2.请求依据公平原则酌情减免上诉人一个月房租即13333.33元。因2020年初发生新型冠状病毒感染肺炎疫情，本次疫情系不可抗力，且此次疫情对于上诉人经营影响严重，完全没有营业收入。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条:“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的应当结合案件的实际情况根据公平原则变更合同。”现双方在合同履行期间遭遇新冠疫情，此次疫情持续时间长，导致上诉人租赁房屋的目的完全不能实现，损失惨重，如按原合同交付租金有违公平原则，恳请二审法院酌情减免上诉人一个月房租13333.33元。

**建筑公司辩称：上诉人应支付设备使用费27000元，半年租金8万元，房东没有给我们减免租金，我们也无法减免**的房租，请求维持一审判决。

**建筑公司一审诉讼请求：依法判令被告**支付原告教室租赁费120000元、设备（教学设施）使用费27000元及利息3000元，合计150000元。

一审法院查明：位于兰州市城关区，建筑面积1472.26平方米、套内建筑面积1124.30平方米房屋产权登记人为吴宝松。2017年10月30日，甲方（出租人）吴宝松与乙方（承租人）**建筑公司签订《房屋租赁合同》，约定房屋面积共1472.26平方米；其中2017年10月20日至2017年12月31日提供800平方米，2018年1月1日起，现租房客户清退后陆续提供剩余面积672.26平方米。租赁期3年零2个月，出租方自2017年11月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2020年12月31日止；其中2017年11月1日至2017年11月30日为30天免租金装修期。租金及租金的缴纳方式：1.2017年11月1日至2017年11月30日：免租费；2.2017年12月1日至2018年12月31日：人民币520000元／年（大写：伍拾贰万元整，按照现面积800平方米计收，每平方米单价50元，面积增加后按此标准增加计收，下同）；3.2019年12月1日至2019年12月31日：人民币480000元／年（大写：肆拾捌万元整）；4.2020年1月1日至2020年12月31日：人民币480000元／年（大写：肆拾捌万元整）；5.租金为不含税金额，税金由承租方承担；6.租金缴纳：每半年预付一次，即每年1月10日前付清前半年租金，每年6月10日前付清后半年租金。初次缴纳为2017年11月1日前付清2018年6月份以前的租金计260000元（大写：贰拾陆万元整），2018年6月10日前付清剩余的全年租金计260000元（大写：贰拾陆万元整）；7.履约保证金：40000元（大写肆万元整），于合同签订后付给出租方。在合同到期时未损坏房屋现有设施前提下，承租方退房后30日内无息退还。

协议达成后，原告**建筑公司于2019年10月1日将案涉房屋交付被告**，并将3＃教室设备交付被告使用，双方对3＃教室设备清单进行了确认。2020年6月18日，被告**出具承诺书，载明：本人**（身份证号码：6205021980********）承租城关区人防大厦五楼教室一间，用于书法培训，全年房屋（教室）租金总计160000元（大写：壹拾陆万元整），半年房租费80000元（大写捌万元整）。现承诺如下：1.于2020年6月30日之前，交清2020年1月1日至6月30日的房租，共计80000元（大写：捌万元整）。2.在房费未交清之前承租房内的一切东西不得擅自搬离。若按期（2020年6月30日）未交清剩余房租费，本人愿承担并接受由此带来的一切后果。2020年6月30日，案涉租赁房屋被房屋所有权人吴宝松收回。被告**使用案涉房屋期间，未向原告**建筑公司支付租金。原告遂诉至法院，酿成纠纷。

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，被告承租房屋后，理应按合同约定的期限及时支付租金，但被告在履行合同过程中，拒绝向原告支付租金，其行为构成根本性违约。现租赁房屋已被产权人收回，被告应向原告支付使用租赁房屋期间的房屋租金，原告于2019年10月1日向其交付了租赁房屋且被告向原告出具的承诺书也可以印证年租金为160000元，被告使用租赁房屋的期间为2019年10月1日至2020年6月30日，故被告应向原告支付的租金为160000元÷12个月×9个月=120000元，故本院对原告要求被告支付租金120000元的诉讼请求予以支持；被告辩称的年租金80000元,没有事实依据和证据支持,本院不予采信;关于原告要求被告支付设备（教学设施）使用费27000元及利息3000元的诉讼请求，原告提供的证据不能证明双方存在设备使用费每月3000元的约定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告**在本判决生效后30日内向原告甘肃**建筑装饰有限责任公司支付房屋租金120000元；二、驳回原告甘肃**建筑装饰有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由原告甘肃**建筑装饰有限责任公司承担300元，被告**承担1350元。

二审中，双方当事人未提交新证据。一审判决查明的主要事实属实，本院予以确认。

本院认为，综合当事人的诉辩主张及查明的事实，本案的争议焦点为：1.案涉房屋年租金是8万元还是16万元；2.一审判决租金数额是否正确。

关于年租金数额问题。2020年6月18日，**出具的承诺书：“本人**承租城关区人防大厦五楼教室一间，用于书法培训，全年房屋（教室）租金总计160000.00元，半年房租费80000.00元。现承诺如下：1.于2020年6月30日之前，交清2020年1月1日至6月30日的房租，共计80000元。2.在房费未交清之前承租房内的一切东西不得擅自搬离。若按期（2020年6月30日）未交清剩余房租费，本人愿承担并接受由此带来的一切后果。以上承诺在房费交清后，自动作废。”根据上述承诺内容，**系完全民事行为能力人，其作出的承诺系其真实意思表示，据此，可认定案涉房屋年租金为16万元，一审判决认定数额正确。

关于一审判决租金数额是否正确的问题。二审庭审中，被上诉人**建筑公司认可案涉房屋租金是从2020年1月份开始计算，故对**主张自2020年1月1日起算租金的上诉理由应予支持，一审判决从2019年10月1日起计算租金不当，予以纠正。关于停止支付租金的时间，**主张2020年6月30日案涉房屋被原房东吴宝松收回，**建筑公司辩称房屋是2020年7月初被其收回的，但双方均没有提供收回房屋时间的有效证据，一审判决认定房屋租赁截止时间为2020年6月30日符合案件事实。故案涉房屋租金计算期间为2020年1月1日起至2020年6月30日止，**应向**建筑公司支付的租金为80000元（160000元÷12个月×6个月），故一审判决**支付租金120000元不当，予以纠正。关于**主张减免疫情期间房租的问题，**建筑公司陈述原房东吴宝松并未向其减免租金。庭审中**向法庭提供了案涉房屋物业经理的联系电话并当庭电话沟通核实，该物业经理陈述原房东吴宝松没有向**建筑公司减免疫情期间的房租。**也没有提供房东吴宝松向**建筑公司减免疫情期间房租的证据，故**主张减免疫情期间房屋租金的上诉理由应不予支持。**建筑公司辩称**应向其支付设备使用费27000元，因一审判决未予支持，**建筑公司没有就该问题提起上诉，故本院不予处理。

综上，上诉人**的部分请求成立，应予支持；一审判决认定部分事实有误，判处不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2021）甘0102民初6935号民事判决；

二、**在本判决生效后十日内向甘肃**建筑装饰有限责任公司支付房屋租金80000元；

三、驳回甘肃**建筑装饰有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1650元，由甘肃**建筑装饰有限责任公司承担；二审案件受理费1350元，由**承担。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘桂刚

审 判 员　金文丽

审 判 员　杨亚娟

二〇二二年五月二十四日

法官助理　李　萍

书 记 员　徐　倩