中国人民解放军66446部队与北京东西分析仪器有限公司租赁合同纠纷再审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京01民再130号

再审申请人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军66446部队，住所地河南省信阳市平桥大道95号。

法定代表人：张学功，大队长。

委托诉讼代理人：童中礼，北京市一法律师事务所律师。

委托诉讼代理人：彭瑾，北京市一法律师事务所律师。

被申请人（原审被告、反诉原告）：北京东西分析仪器有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区上园路3号。

法定代表人：杨开敏，董事长。

委托诉讼代理人：张建栋，北京国舜律师事务所律师。

再审申请人中国人民解放军66446部队（以下简称66446部队）因与被申请人北京东西分析仪器有限公司（以下简称东西分析公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初2992号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年3月22日作出（2019）京01民申33号民事裁定，提审本案。再审申请人66446部队之委托诉讼代理人童中礼、彭瑾，被申请人东西分析公司之委托诉讼代理人张建栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

66446部队再审称，请求：撤销一审判决，驳回东西分析公司的全部诉讼请求。事实及理由：原审法院对1500万元的性质、利息承担、年租金数额等问题认定事实不清，适用法律错误。1、原审法院错误认定1500万元系租金，违反了《租赁协议》约定，属于认定事实不清。《租赁协议》第二条约定，租赁总价为1500万元，其中训练设施补偿1000万元，房屋出租费为500万元。原审法院以发票上无“训练设施”名目，认定1500万元为租金，违反了《租赁协议》的约定；2、《租赁协议》第三条约定东西分析公司应在2004年12月31日前付清1500万元。但东西分析公司未在合同约定的期限内全面履行付款义务，构成违约。《租赁协议》第十一条又约定如东西分析公司违约，已付款66446部队不予退还。故东西分析公司支付的1500万元应不予退还；3、《租赁协议》只约定了合同总价，并未约定每年租金，原审法院错误推定年租金为30万元错误。1500万元的合同总金额是基于50年的租赁年限，如果租赁年限不再是50年，66446部队不会同意合同总金额为1500万元；4、《租赁协议》第七条约定，遇不可抗力因素地震、洪水等，造成的损失双方互不补偿。现中国共产党中央军事委员会（以下简称中央军委）下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，66446部队需执行该通知，《租赁协议》因不可归责于双方当事人的不可抗力原因而解除，66446部队无需承担赔偿责任。原审法院一方面认定合同解除系不可抗力，一方面又根据公平原则判决66446部队分担责任，属于适用法律错误；5、原审法院仅考虑到东西分析公司的表面利息损失，未考虑到双方约定的租金过低等问题，亦未看到东西分析公司因《租赁协议》获取的巨大的商业利益。且在另案中，东西分析公司已经从66446部队处获得了230万元的损失补偿。如果两案金额相加，东西分析公司使用了66446部队15年的房屋，不仅一分钱租金未交，还获得了赔偿330万元。

东西分析公司再审辩称，同意原审法院判决。1、虽然《租赁协议》上载明1000万元系训练设施补偿，但这是应66446部队的要求而写的，66446部队向东西分析公司出具的收据上也载明系租金；2、当年东西分析公司支付66446部队1500万元现金，66446部队用该笔资金建设了三栋干部楼；3、现《租赁协议》已经履行了十几年了，66446部队之前从未主张过东西分析公司延期付款；4、原审法院根据1500万元总租金和50年租赁期限推算年租金为30万元是正确的；5、租赁场所位于西六环边上农村的山里面，土地增值有限；6、部队的301医院仍在营业，可以证明部队的有偿服务并未全部停止，本案不属于不可抗力。

66446部队向原审法院起诉请求：1、判决66446部队与东西分析公司于2003年3月12日签订的《租赁协议》自起诉之日解除；2、判令东西分析公司返还位于北京市门头沟区曹家沟房屋建筑及附属设施。

东西分析公司向原审法院提出反诉请求：1、要求66446部队返还剩余35年的租金10500000元；2、根据双方租赁合同，前20年租期内，剩余5年的租金150万元，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，本息总额为3547629.7元；剩余30年的租金，按照中国人民银行同期基准存款利率计算，本息共计15587766.93元(利息期间自实际支付之日至2018年5月10日),两项合计19135396.6元。

一审法院认定事实：2003年3月12日，66446部队（作为甲方）与东西分析公司（作为乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方自愿将坐落在北京市门头沟区曹家沟的房屋建筑及附属设施出租给乙方使用，占地面积200万平方米，用途为办学校科研及附属用途以及荒山绿化造林；双方协商租赁总价为1500万元，其中训练设施补偿1000万元，房屋出租费500万元，租期50年，自2003年3月至2053年3月；付款方式为分期付款：第一年为1000万元，协议生效时付700万元，2013年12月31日前支付300万元，2014年12月31日前支付500万元；乙方在承租期间有权对房屋、道路进行改造、可以新建房屋；双方约定附加条款：使用期间内，如乙方要求取得土地所有权，甲方应积极配合办理，转让价应包括已交纳的租金在内不高于2000万人民币；本协议自签订之日起生效。合同并对其它相关事项进行了约定。

2002年10月22日至2005年5月8日期间，东西分析公司共分12笔向66446部队支付1500万元，分别为：2002年10月22日支付50万元，2002年12月30日支付450万元，2003年3月12日支付200万元，2004年1月16日支付50万元，2004年4月1日支付50万元，2004年8月5日支付50万元，2004年9月23日支付100万元，2004年11月25日支付60万元，2005年1月4日支付40万元，2005年3月3日支付100万元，2005年5月8日支付350万元。66446部队向东西分析公司开具的12张发票载明收费项目名称为出租曹家沟房屋定金（含土地）、曹家沟土地营房租赁费、房屋租赁费。

《租赁协议》签订后，66446部队向东西分析公司交付了涉案场地、房屋及附属设施。东西分析公司将租赁场地、房屋用于其公司精密仪器零配件的加工生产，对租赁场地、房屋进行了修建、改建、修缮。

2018年5月15日，法院组织双方当事人到曹家沟涉案场地进行现场勘查，场地内有机加工车间、钢架结构车间、食堂、员工宿舍等房屋及设施，并绘制有现场平面示意图。东西分析公司称，加工车间内仪器设备等可以搬动的物品，其公司在腾退之日自行搬走。双方对现场勘查笔录及示意图均无异议。

原审法院认为，根据我国《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。66446部队与东西分析公司签订的《租赁协议》租期为50年，不符合法律规定，对超过部分的30年租期应当认定为无效。现66446部队依据2016年2月中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的要求，主张双方租赁合同无法继续履行，要求解除双方租赁合同关系。2018年5月10日，东西分析公司在本案庭前会议中表示，同意66446部队解除《租赁协议》的诉讼请求。对此，法院不持异议，确认双方签订的《租赁协议》于2018年5月10日解除。

《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《租赁协议》因不可归责于双方的原因予以解除，东西分析公司应当腾退租赁的房屋及附属设施，交还66446部队。根据查明的事实，东西分析公司租赁66446部队位于曹家沟的房屋建筑及附属设施，用于精密仪器零配件的加工生产，场地内有车间生产线、食堂、员工及家属的宿舍。东西分析公司提出其公司已在河北另觅地址，希望能够给予其两个月的腾退期限，用于公司生产线及人员周转。法院对66446部队要求东西分析公司腾退的诉讼请求予以支持，具体腾退日期，法院将考虑东西分析公司搬迁周转所需的合理时间酌情予以确定。

关于66446部队应当返还东西分析公司的租金数额。东西分析公司反诉请求66446部队退还其35年的租金1050万元。66446部队辩称，合同约定的租赁总价中的训练设施补偿1000万元属于东西分析公司自愿给付，应当认定为赠与；500万元是租金，同意返还35年的租金350万元。根据本案已查明的事实，双方协议中约定的租赁总价为1500万元，其中500万元款项系于双方租赁合同签订之前支付；且66446部队为东西分析公司开具的12张发票载明的收费项目名称为曹家沟土地、房屋租赁费，与《租赁协议》一致，并无“训练设施补偿”名目。故法院认定东西分析公司支付给66446部队的1500万元均为合同约定的租金。66446部队关于发票记载的项目名称系工作人员书写失误所致，其中1000万元系东西分析公司赠与的辩称意见，缺乏事实依据，法院不予采纳。双方当事人均认可《租赁协议》解除之日为2018年5月10日，现《租赁协议》已实际履行15年，剩余35年未发生的租金1050万元，66446部队应当予以返还。东西分析公司该项诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。

关于66446部队应支付的租金利息。法院认为，本案《租赁协议》解除以及协议部分租期无效，根据合同法关于合同解除、合同无效后果处理的规定，东西分析公司要求66446部队支付占用剩余租金利息（期间自实际支付之日至2018年5月10日），有事实和法律依据，对其合理部分法院予以支持。对于合同有效期内剩余5年的利息损失，因合同的解除系不可归责于双方的原因所致，双方应公平分担；对于合同后30年的无效部分利息损失，因双方当事人均存在过错，应当各自承担相应的责任。故法院综合考虑66446部队占用剩余租金的年限、双方的过错程度、银行同期定期存款利率标准等因素，酌定66446部队向东西分析公司支付利息550万元，对东西分析公司主张过高部分，法院不予支持。综上判决：一、中国人民解放军66446部队与北京东西分析仪器有限公司于二〇〇三年三月十二日签订的《租赁协议》于二〇一八年五月十日解除；二、北京东西分析仪器有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于北京市门头沟区曹家沟的房屋建筑及附属设施（见现场勘查笔录及示意图）腾退并返还给中国人民解放军66446部队；三、中国人民解放军66446部队于本判决生效之日起二十日内返还北京东西分析仪器有限公司剩余租金10500000元并支付相应利息5500000元，共计16000000元；四、驳回北京东西分析仪器有限公司的其他反诉请求。

再审庭审中，再审申请人66446部队向本院提交如下证据：1、新建、购买、租用训练设施费用的支出凭证，欲证明66446部队将土地房屋出租后，为另行解决部队训练需要支出额外费用，《租赁协议》约定的1000万元训练设施补偿并非租金；2、北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初3342号民事判决书，欲证明东西分析公司已在另案中获得损失补偿230万元；3、门头沟房价图，欲证明门头沟房价逐年递增，原审法院推定年租金30万元不符合市场行情，显失公平。

东西分析公司对上述证据的质证意见为：证据1、证据2、证据3的真实性均认可，但对其关联性和证明目的均不认可。因证据1无法证明涉案租金用于新建了训练场所；证据2补偿的是东西分析公司的建设费，与本案无关；证据3与涉案租赁标的没有可比性。

本院对上述证据的认证意见为：鉴于东西分析公司对上述证据的真实性均予以认可，故本院对其真实性予以采纳。但证据1与本案无关联性；证据2与本案有关联性，故对该份证据予以采纳；因涉案租赁场所并非商品房，故证据3与本案亦无关联性。故对上述证据的证明目的均不予采纳。

被申请人东西分析公司向本院提交如下证据：1、照片，欲证明66446部队用东西分析公司交纳的租金建设了住宅楼，现该住宅楼价值远远超过66446部队向东西分析公司返还的租赁费数额；2、部队医院挂号、缴费票据，欲证明部队并未完全停止有偿服务，本案不属于不可抗力情形。

66446部队对上述证据的质证意见为：证据1照片上的建筑不属于66446部队所有，该证据与本案无关；证据2真实性认可，但关联性和证明目的不认可，针对部队医院另有政策。

本院对上述证据的认证意见为：对上述证据的真实性均予以认可，但鉴于上述证据与本案无关联性，故对其证明目的不予采纳。

根据再审采纳的证据，本院查明如下事实：2018年东西分析公司向北京市门头沟区人民法院起诉，请求法院判令66446部队支付其在租赁期间对房屋改造、新建、道路建设以及所添附的不可移动其他设施、设备折价款2694755元，支付搬迁费用130000元，支付停产需对外委托加工配件造成的直接损失968426元。北京市门头沟区人民法院判决66446部队给付东西分析公司租赁房屋和场地进行的房屋改造、新建、道路建设以及所添附的不可移动其他设施、设备等造价费用217万，并支付搬运费13万元，共计给付各项损失补偿230万元。

另查明，《租赁协议》第三条约定“双方约定付款方式为分期付款。第一年为1000万元，协议生效时付700万元，2003年12月31日前付300万元；第二年为500万元，在2004年12月31日前付清。”第四条约定“乙方逾期交付房地产租金。未按协议期付款，每日付甲方滞纳金为应付款的万分之一，但最长不得逾期六个月。”第七条约定“遇有不可抗力因素如地震、洪水等，造成的损失双方互不补偿。”第十一条约定“违约责任：如甲方违约，付乙方违约金为已付款和乙方已投资的2倍，如乙方违约，已付款甲方不予退还。”

原审法院查明的其它事实及认定的证据属实，本院再审予以确认。

本院再审认为，合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，66446部队与东西分析公司签订的《租赁协议》约定租期为50年，违反了合同法关于最长租赁期限的规定，原审法院对超过部分30年租期认定无效正确，本院再审予以维持。

合同法第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》虽系双方当事人在履行《租赁协议》过程中不能预见且不可归责于双方当事人的事由，但该行为既不属于自然灾害，也不属于社会异常行动，而仅系中央军委对军队和武警部队下发的内部管理性规定，不属于不可抗力。故66446部队关于中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，系在合同履行期间发生了不可抗力，其无需承担赔偿责任的再审理由不能成立。合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。故原审法院依据庭前会议确认2018年5月10日为《租赁协议》解除之日并无不当，本院再审予以维持。

合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《租赁协议》的解除系因不可归责于双方的原因所致，故东西分析公司应腾退租赁场地及附属设施并交还给66446部队，66446部队应将剩余五年的租金返还给东西分析公司。对于该部分租金的利息损失，双方当事人应根据公平原则分担。

合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，导致《租赁协议》部分无效的原因，双方当事人均存在过错，因此取得的财产双方应相互返还，东西分析公司应腾退租赁场地及附属设施并交还给66446部队，66446部队应将收取的三十年的租金返还给东西分析公司。对于《租赁协议》无效导致的损失，应根据双方的过错程度、66446部队占用租金的年限、中国人民银行同期定期存款利率等因素承担相应的责任。故对于合同解除部分和合同无效部分，原审法院判决东西分析公司将租赁场地及附属设施腾退并返还给66446部队，66446部队返还东西分析公司解除部分五年及无效部分三十年的租金正确，本院再审予以维持。但对于利息损失的承担，因66446部队系非盈利性的军事单位，其占用租金未用于投资或者其他盈利性活动，故原审法院酌定66446部队支付东西分析公司利息损失550万元过高，本院再审予以调整。

关于《租赁协议》约定的总租金数额问题。66446部队称《租赁协议》总价款1500万元中的1000万元系东西分析公司对66446部队的赠与，但其未能提交证据予以证明。而东西分析公司提交的66446部队为其开具的12张发票载明的收费项目名称为“曹家沟土地、房屋租赁费”。结合《租赁协议》第二条对1500万元的支付时间进行了详细的约定，符合租金支付的特点。而赠与属于单方法律行为，无需对交付时间进行约定。故原审法院认定《租赁协议》约定的租金为1500万元正确。66446部队关于1000万元并非租赁费而系赠与的再审理由缺乏事实和法律依据，本院再审不予支持。另，原审法院根据合同总价款和租赁期限推定双方约定的年租金为30万元并无不当，66446部队关于原审法院推定年租金为30万元错误的再审理由不能成立，本院再审不予支持。

关于66446部队称东西分析公司迟延交付租金构成违约的问题。违约的前提是合同有效。本案中，因《租赁协议》后三十年属于无效合同，故该部分租金是否迟延交纳不存在违约与否。《租赁协议》有效期二十年内的租金共计600万元，而东西分析公司按照《租赁协议》约定的期限，于2003年3月12日前全部交纳完毕，故东西分析公司不存在违约行为。66446部队关于东西分析公司迟延交纳租金构成违约的再审理由不能成立。

另，东西分析公司从另案中获得的损失补偿款230万元系租赁标的设施设备等补偿，与本案的利息损失无关，故66446部队关于东西分析公司已从另案中获取赔偿，本案不应再获得补偿的再审理由不能成立。

综上所述，原审判决认定事实清楚，但判决66446部队支付东西分析公司550万元利息损失过高，本院再审予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、维持北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初2992号民事判决第一、二、四项；

二、撤销北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初2992号民事判决第三项；

三、中国人民解放军66446部队于本判决生效之日起二十日内返还北京东西分析仪器有限公司剩余租金10500000元并支付相应利息2500000元，共计13000000元。

再审案件受理费117800元，由中国人民解放军66446部队负担95712.5元（已交纳），由北京东西分析仪器有限公司支付22087.5元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王　京

审 判 员　　刘玉红

审 判 员　　纪艳琼

二〇一九年九月二十日

法官助理　　刘燕风

法官助理　　唐静静

书 记 员　　王梦洁