某某亿物业管理有限公司、宁波市鄞州区某某道张隘股份经济合作社等物业服务合同纠纷二审民事判决书

浙江省宁波市中级人民法院 民事判决书 （2023）浙02民终256号 上诉人（原审原告）：***亿物业管理有限公司，住所地宁波市海曙区。 法定代表人：屠赛利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，浙江六和（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江六和（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波市鄞州区***道张隘股份经济合作社，住所地宁波市鄞州区。 法定代表人：***，该合作社董事长。 委托诉讼代理人：***，浙江同舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，浙江同舟律师事务所律师。 原审第三人：***亿房地产开发有限公司，住所地***税区。 法定代表人：**，该公司总经理。 原审第三人：***亿新城置业有限公司，住所地宁波市鄞州区。 法定代表人：**，该公司总经理。 俩原审第三人委托诉讼代理人：***，浙江合创律师事务所律师。 俩原审第三人委托诉讼代理人：***，浙江合创律师事务所律师。 上诉人***亿物业管理有限公司（以下简称银亿物业公司）因与被上诉人宁波市鄞州区***道张隘股份经济合作社（以下简称***作社）及原审第三人***亿房地产开发有限公司（以下简称银亿房产公司）、***亿新城置业有限公司（以下简称新城置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2022）浙0212民初5504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 银亿物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持银亿物业公司诉讼请求。事实和理由：一、一审法院关于涉案不动产交付的时间认定错误。涉案房产及车位早于2017年8月就已经实际交付完毕，***作社因其自身原因未能及时办理交房手续并领取钥匙，相应法律后果应由其自行承担；二、一审法院关于电费承担的相关事实认定不清。银亿物业公司在一审中将所主张的电费单独列为一项诉讼请求，该费用并不属于物业费范畴。涉案房产的用电人、电费承担主体等事实均未在一审判决中予以认定，应属于认定基本事实不清。 ***作社辩称，一、涉案房屋及车位的交付系客观事实行为，并不以登报公告为准，也不以双方当事人磋商交付过程中的所谓“自认”为准，更不以违反客观事实形成的倒签时间为准；二、属地街道相关工作人员全程参与调解涉案房屋及车位交付过程，街道工作人员客观上作出见证，街道为此作出两次《情况说明》，交付时间不存在争议；三、原合作协议约定由银亿房产公司向***作社支付的涉案房屋“租金”实质是对项目开发收益的约定，而非实际因房屋租赁关系中产生的租金，银亿房产公司开始支付“租金”时，涉案项目并未建成并竣工；四、关于电费，***作社认为房屋在交付前电费不应由***作社承担。 银亿房产公司、新城置业公司共同述称，银亿物业公司的上诉请求、事实和理由成立，涉案房屋交付时间为2017年8月并非一审法院认定的2020年12月。 银亿物业公司向一审法院诉讼请求：一、判令***作社立即支付银亿物业公司物业管理费及停车管理费1942866.61元（除2个车位计算至2020年10月31日外，其余均计算至2020年12月31日）及违约金2666.22元，合计1945532.83元；二、判令***作社立即支付由银亿物业公司垫付的电费65451.62元（截止至2020年12月）；三、判令***作社承担本案所有诉讼费用。四、如***作社无须承担付款责任，则要求由新城置业公司承担付款责任。 一审法院审理认定事实：2008年5月20日，***作社取得一块村发展留用地，由银亿房产公司在项目地块上建造星级酒店、商务办公、商场等及相关配套设施，与银亿房产公司签订《合作开发地块协议书》，就该地块进行合作开发及经营、管理等具体事项进行了约定。其中银亿房产公司为乙方，***作社为甲方。该协议书约定：2.1、以甲方名义办理项目地块的用地手续，并将项目地块交予宁波市国土资源局进行挂牌出让；2.2、甲乙双方共同以现金出资设立项目公司（项目公司的注册资本为8000万元，其中甲方占35％股份，乙方占65％股份，甲方出资部分由乙方代付），并以项目公司的名义通过竞标摘牌的方式获得项目地块的土地使用权；2.3、项目地块由项目公司并根据规划部门的要求进行开发建设，所需资金由双方共同承担（双方共同向项目公司提供资金），其中甲方承担的资金以从政府部门返还的全部出让金为限，其余所需资金由乙方负责筹集；2.4、在项目地块的开发建设过程中，甲方不参与项目公司的具体经营管理，项目公司的具体运作由乙方一方负责，但项目地块的总体设计方案在项目公司报规划部门审批前须经甲方的书面同意；2.5、项目地块开发建设完毕并将甲方按本协议书的约定分得的房产及停车库位转至甲方名下后，甲方在项目公司的股份以项目公司设立时的出资额的价格转让给乙方或乙方指定的第三方，但乙方或乙方指定的第三方无须实际向甲方支付股份转让款；同时乙方替甲方代付的注册资本，甲方也无须返还；4.1、甲方得项目地块开发完毕后建成的房产总建筑面积及总停车库位的各35％（停车库和停车位按相同比例分配）；5.2.4.4、乙方在制定设计方案时，尽可能将甲方可得的房产单独设计；5.2.4.5、自项目公司取得项目地块的土地使用权即摘牌之日起两年半内完成项目地块的开发建设，并将甲方可分得的房产及停车库位交付给甲方使用；5.2.4.6、租赁经营甲方在项目地块中分管的全部房产及停车库位，并向甲方支付租金，……；6.2、租赁期限为10年，租赁期限的开始日为项目地块的摘牌之日起满两年半的次日，即无论租赁标的是否在自项目地块的摘牌之日起两年半内建成，乙方都须在项目地块的摘牌之日起满两年半的次日起向甲方支付租金；6.6、双方同意在甲方可得的房产及停车库位转至甲方名下之日起30日内签订正式租赁合同等。 2013年8月28日，银亿房产公司与***作社共同投资设立的项目公司新城置业公司竞标摘牌取得涉案项目地块的土地使用权。2014年8月15日，新城置业公司取得涉案项目地块的土地使用权证，该权证记载使用权面积为27052平方米，本宗地于2017年8月28日之前竣工。2014年8月26日，新城置业公司与宁波市国土资源局签订《甬土偿合3302002013A21053号之补充合同》，约定涉案项目开工时间由出让合同约定的“2014年8月28日前开工”调整为“2014年12月28日前开工”，竣工日期相应由2017年8月28日调整至2017年12月28日。2014年10月8日，新城置业公司取得涉案项目地块的建设工程规划许可证。 2015年9月29日，银亿物业公司（乙方）与新城置业公司（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：新城置业公司选聘银亿物业公司对宁穿路A5－14#地块（即东都汇项目）实施前期物业管理服务，物业类型为办公、商业；银亿物业公司以包干制方式提供本物业管理区域的物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：商业和办公（不含超市、影院）5.2元／月／m²，超市和影院2.2元／月／m²；业主应于房屋交付的次月起交纳物业服务费用，物业已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳；物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或使用人应在银亿物业公司管理部发出通知后交纳；停车场车位所有权属于甲方或业主购置的，车位使用人应按车库位30元／个／月的标准向银亿物业公司交纳停车管理服务费；甲方、业主、使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按年度物业服务费3‰标准向银亿物业公司支付违约金。合同签订后，银亿物业公司按合同约定提供了相应的物业服务。 2016年12月底，银亿房产公司与***作社就***作社应分得的房产及停车库位签订《商品房买卖合同》，约定“双方确认自出卖人开具该《商品房交房通知单》给买受人之时即视为该商品房已完成交付手续”。2016年12月30日，***作社向新城置业公司出具《确认书》一份，就土地补偿款进行了确认。2017年4月12日，涉案项目通过竣工验收。2017年12月15日，***作社出具《东都国际地块合作开发情况说明》一份，就土地面积、房产分配等进行了说明。2018年7月3日，***作社向银亿房产公司发送《催款通知》一份，要求银亿房产公司支付返租租金。同日，银亿房产公司向***作社发送《告知函》一份，说明涉案项目已于2017年4月12日通过竣工备案，也已将***作社可得房产以签署《商品房买卖合同》的方式交付，但***作社对可分配房产面积、配套房安置、合作项目土地出让面积等事项存有异议，对于***作社自持部分的房产招商、出租双方于2017年年底仍处于商议中。为避免***作社自持部分的房产闲置，且因***作社未办理该部分房产不动产权证，银亿房产公司无法代理***作社直接出租，多方努力后已与***家达成《租赁意向书》，现将该《租赁意向书》交付***作社，由***作社决定最终租赁事宜等。2018年9月20日，***作社向银亿房产公司发《函》一份，就涉案项目确认商业用房面积、应支付的物业专项维修资金同意从新城置业公司应支付给***作社的租金中直接扣除、应分房屋尚未支付物业管理费（自交付日开始，即从2017年8月开始计算）是否由***作社承担待双方协商确定或司法机构裁定后确定等。 2018年9月，***作社因合作协议纠纷对银亿房产公司提起诉讼，该院于2019年4月15日作出（2018）浙0212民初12366号民事判决书作出处理，且已生效。 新城置业公司与***作社签订了《商品房交房通知单》，落款时间分别为2018年9月27日、2018年12月29日、2019年10月25日，载明向***作社交付以下房产和车位：超市（宁穿路1008号，世纪大道北段157号-1-158、-2-212、1-1、2-1、3-1，建筑面积为18275.73m²）、影院（东都汇中心82号4-1、5-1，建筑面积为4013.74m²）、9套商铺（东都汇中心80号1-2建筑面积为49.12m²、东都汇中心81号1-3建筑面积为62.31m²、东都汇中心83号1-4建筑面积为63.26m²、东都汇中心84号1-5建筑面积为46.18m²、东都汇中心86号1-10建筑面积为21.76m²、东都汇中心87号1-12建筑面积为11.13m²、月明路32号1-15建筑面积为85.81m²、东都汇中心82号4-2建筑面积为2700.6m²、月明路28号1-16建筑面积为100.49m²），1套商铺（东都汇中心82号5-2建筑面积为1014.13m²）和112套地下车位，2套地下车位。上述房产和车位在交房通知单确定的时间后即向不动产登记中心办理了产权登记，具体发证日期分别为2018年9月28日、2019年2月26日、2019年3月1日、2019年3月4日、2019年3月5日、2019年3月6日、2019年11月12日，共126本证书。 2020年11月3日，银亿物业公司向***作社发《告知函》，告知***作社欠付物业费及电费，要求其在2020年12月底前支付应付费用。2021年3月12日，银亿物业公司又向***作社发送《催款通知书》，告知***作社自交房至2020年12月31日，其已拖欠物业费及停车管理费1972866.61元，拖欠银亿物业公司垫付的电费65451.62元，要求***作社于2021年3月31日付清欠款。 2020年12月31日，银亿物业公司、***作社签订《调解协议》一份，约定双方因东都汇商业D区（户号5004096975、5004097263）从2019年5月至今的电费问题发生纠纷，因双方无法就电费的金额达成一致意见，为不影响东都汇商业体的正常运作，达成以下协议：1．***作社三个工作日内到银亿物业公司东都汇中心管理部办理交房手续；2．***作社交房手续完成以后尽快去电力部门办理用电过户手续；3．***作社三个工作日内先支付30000元至银亿物业公司东都汇中心管理部，具体的电费金额问题双方下一步继续协商或通过司法途径，电费最终金额按协商一致金额或法院判决金额按实结算，多退少补。当日，***作社收到涉案房产的钥匙。之后，***作社向银亿物业公司付款30000元。宁波市鄞州区人民政府***道办事处出具《情况说明》共两份，说明了新城置业公司与***作社之间因交房问题产生纠纷及调解的经过以及新城置业公司于2020年12月年底将东都汇12套商铺及月明路10号114个车位交付给***作社等情况。但***作社与银亿房产公司、新城置业公司之间仍就是否已足额交付房产及车位存在纠纷，***作社已再次向法院提起诉讼。 一审法院认为，本案经过审理，存在的主要争议问题包括二方面：一是程序问题，即本案是否要移送中级人民法院集中管辖。二是实体问题，包括：1．案涉房产及车位的交付时间应以《商品房买卖合同》中约定的以交房通知单确定的时间为准或是以钥匙实际交付时间为准，银亿物业公司所诉请的物业费等相关费用***作社是否需要承担；2．如***作社无须承担交费责任，是否可在本案中直接判令由新城置业公司承担上述费用。 一、关于程序问题 银亿房产公司、新城置业公司提出，根据最高人民法院于2019年下发的关于银亿系公司相关诉讼案件集中管辖通知，包括本案新城置业公司及银亿房产公司。诉讼案件司法集中管辖法院系指定管辖，目前无法律规定可以变更指定管辖，除非最高人民法院发出变更通知或撤销原通知。因此，该案中追加新城置业公司及银亿房产公司参加本案审理后，鄞州法院对本案显然无管辖权，应当根据最高人民法院通知要求将本案移送宁波市中级人民法院审理。 该院认为，因本案系发回重审案件，原则上仍应由原一审法院审理；且即使根据指定管辖的相关规定，本案应由中级法院审理，中级法院也可以指定由下级法院审理。经向中级法院汇报，告知本案仍由该院继续审理。因此，对银亿房产公司、新城置业公司庭审中再次提出的集中管辖问题不予采信。 二、关于实体问题 1．案涉房产及车位的交付时间应以《商品房买卖合同》中约定的交房通知单确定的时间为准或是以钥匙实际交付时间为准，银亿物业公司所诉请的物业费等相关费用是否应由***作社承担。 该院认为，讼争房屋应以钥匙交付之日即实际交付使用之日作为交付时间，***作社无须承担上述费用。理由如下： （1）虽然本案的《商品房买卖合同》中明确约定了以交房通知单的时间为准，但商品房买卖合同仅仅是通过商品房买卖方式履行银亿房产公司与***作社之间签订的《合作开发地块协议书》中所约定的分配给***作社的房产交付手续，与其他常规的商品房买卖合同有所区别，并不能简单地以《商品房买卖合同》中约定的交房通知单的日期确定交房日期，而是应将《合作开发地块协议书》与《商品房买卖合同》相结合综合认定本案的房屋分配及交付方式和时间。 （2）从本案所查明的事实可知，交房通知单具体的签字日期存疑，虽然银亿物业公司提出即使日期是倒签的，也视为***作社认可了倒签的日期，但结合***作社所陈述的交房通知单倒签的情况以及通过***道办事处调解后房屋的实际交付情况，倒签交房通知单的时间应该是为了与办理房产证的时间相符，因此，并不能简单以交房通知单签字的日期作为交房的时间。 （3）虽然银亿物业公司及银亿房产公司、新城置业公司提出***道办事处作为***作社的主管机关，与***作社存在利害关系，但其作为政府机关，出面协调系其职责所为，在银亿物业公司及银亿房产公司、新城置业公司没有提供其他相反证据证明***道办事处出具的情况说明明显失实的情况下，该院确认其合法性及真实性，而且其所出具的情况说明以及调解情况说明与本案所查明的事实基本相符，且并非是***作社不愿接收房屋，而是银亿房产公司、新城置业公司未能及时实际交付房屋所致。虽然银亿物业公司及银亿房产公司、新城置业公司均否认房屋实际交付的时间为2020年12月底，但结合《调解协议》及***道办事处所出具的《情况说明》，该院确认《合作开发地块协议书》中约定的***作社可分得的房产实际交付时间应为2020年12月底。 （4）根据新城置业公司与银亿物业公司所签订的《前期物业服务合同》约定：业主应于房屋交付的次月起交纳物业服务费用，物业已竣工但尚未出售，或者因新城置业公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由新城置业公司全额交纳。本案中，房屋实际交付时间为2020年12月底，且是由于银亿房产公司、新城置业公司原因未能按时将应分得的房产交付给***作社使用，因此，物业服务费用根据《前期物业服务合同》的约定仍应由新城置业公司交纳，本案的相关费用不应由***作社承担。故银亿物业公司诉请该院不予支持。至于银亿房产公司、新城置业公司与***作社之间的纠纷可另行理直。 2．如***作社无须承担交费责任，是否可在本案中直接判令由新城置业公司承担上述费用。 虽然银亿物业公司提出为查明案件事实，本案已依法追加案涉房产出售人即新城置业公司作为第三人参与本案诉讼活动。如***作社无须承担支付银亿物业公司所诉请的费用，则根据审判领域“当事人一件事”集成改革的宗旨，为减少当事人诉累，提高司法审判效率，可以直接判令由新城置业公司承担。但该院认为，本案中如果允许选择被告非此即彼，实际上就是变更被告，且一旦变更被告，法律关系、案件事实均要求作变更，并不符合“当事人一件事”集成改革的适用范围，故不允许在本案中一并解决，对银亿物业公司该主张该院不予准许，可由银亿物业公司与新城置业公司另行理直。 一审法院依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回***亿物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费22888元，由***亿物业管理有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、涉案房产及车位的交付时间应以《商品房买卖合同》中约定的交房通知单确定的时间为准或是以钥匙实际交付时间为准；二、银亿物业公司所诉请的物业费、电费等相关费用是否应由***作社承担。 关于争议焦点一，虽然本案的《商品房买卖合同》中明确约定了以交房通知单的时间为准，但该合同仅仅是通过商品房买卖方式履行银亿房产公司与***作社之间签订的《合作开发地块协议书》中所约定的分配给***作社的房产交付手续，与其他常规的商品房买卖合同有所区别，并不能简单地以《商品房买卖合同》中约定的交房通知单的日期确定交房日期。从一审法院查明的事实可知，《交房通知单》具体的签字日期存疑，结合涉案《合作开发地块协议书》《商品房买卖合同》及《交房通知单》来看，***作社一审中陈述的《交房通知单》时间系倒签，倒签时间是为了与办理房产证的时间相符，更符合常理。***道办事处作为政府机关，出面协调系其职责所为，在银亿物业公司、银亿房产公司、新城置业公司没有提供相反证据证明***道办事处出具的《情况说明》明显失实的情况下，一审法院根据查明的事实，结合《调解协议》、***道办事处出具的《情况说明》，认定《合作开发地块协议书》中约定的***作社可分得的房产实际交付时间为2020年12月底，并无不当。 关于争议焦点二，根据新城置业公司与银亿物业公司所签订的《前期物业服务合同》约定，业主应于房屋交付的次月起交纳物业服务费用，物业已竣工但尚未出售，或者因新城置业公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由新城置业公司全额交纳。本案中，房屋实际交付时间为2020年12月底，且是由于银亿房产公司、新城置业公司原因未能按时将应分得的房产交付给***作社使用。因此，物业服务费用根据《前期物业服务合同》的约定仍应由新城置业公司交纳。本案的相关费用不应由***作社承担。银亿物业公司上诉称***作社应支付欠付的物业费、电费，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人***亿物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22888元，由上诉人***亿物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二○二三年三月二十一日 书记员***