某某亿房地产开发有限公司与沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会借款合同纠纷一审民事裁定书

辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 裁 定 书 （2022）辽0114民初13718号 原告：***亿房地产开发有限公司，住所地***税区国际发展大厦404B。 统一社会信用代码：91330201610267335W。 法定代表人：**，系公司董事长。 委托诉讼代理人：**、**，系辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。 被告：沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会，住所地沈阳市于洪区北陵街道黄河北大街130-21号。 负责人：***，系村委会主任。 委托诉讼代理人：***、**淑，系辽宁良友律师事务所律师。 第三人：辽宁共享***置业有限公司，住所地沈阳市于洪区**路119号。 统一社会信用代码：91210114340794038E。 法定代表人：***，系公司总经理。 委托诉讼代理人：**，女，1991年9月8日出生，汉族，现住沈阳市于洪区**路119号。 原告***亿房地产开发有限公司（以下简称“***亿公司”）诉被告沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会（以下简称“包道村委会”）、第三人辽宁共享***置业有限公司（以下简称“辽宁***公司”）借款合同纠纷一案，本院于2022年9月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人**、**，被告委托诉讼代理人***、**淑，第三人委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告给付借款本金人民币4200万元；2.请求判令被告以人民币4200万元为基数向原告支付自2014年10月1日起至实际给付之日止的利息（暂计至2022年8月31日）约为5700万元；3.请求判令被告承担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：2014年6月30日和7月11日，为解决被告资金缺口问题，***亿房地产开发有限公司（以下简称“***亿公司”）与被告签订了两份《房屋抵押买卖合同》，***亿公司通过意向购买房屋的方式向被告提供借款4200万元，同时，被告将其位于沈阳市于洪区××路××项目部分商业房地产及商品住宅作为还款担保抵押给***亿公司。根据协议约定，如被告未能按期向原告偿还借款，被告应自2014年10月1日起，按年利率18%的标准向***亿公司支付利息。合同签订后，***亿公司依约向被告支付了4200万元借款。借款到期后，被告未能按期还款。2019年11月22日，原告与第三人辽宁***公司签订了《股权转让协议》，约定原告将其持有的***亿公司50%股权100%权益转让给辽宁***公司。股权转让完成后，辽宁***公司持有***亿公司100%股权及全部权益，但明确***亿公司对被告4200万元借款债权由原告享有，不在转让范围内，原告为该笔债权的实际权益人。现因经原告多次催要，被告仍未偿还本金及利息，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称：一、答辩人与被答辩人之间签订的是房屋买卖合同，而非借款合同，无欠款事实，应驳回被答辩人的诉讼请求。 被答辩人的子公司***亿公司因开发银亿万万城项目征用了答辩人的土地，在办理土地征用手续时，因涉及答辩人所属部分被征地农户未参加养老保险，对土地征用手续的办理有影响，为了消除影响，解决答辩人的资金困难，***亿公司同意通过购买答辩人房屋的方式缓解资金问题，故答辩人与***亿公司于2014年6月30日、2014年7月11日分别签订了两份《房屋抵押买卖合同》，2014年7月1日签订了一份《补充协议》，明确约定***亿公司先期支付总购房款共计4200万元，2014年12月31日前如答辩人不能归还，则双方执行房屋买卖合同。***亿公司于2014年6月30日转款3700万元、2014年7月11日转款500万元时，均备注“预付款”，答辩人开具收款收据亦标注“预收款”。因此，双方均明确涉及的款项为购房款，而非借款。因2014年12月31日前答辩人未归还款项，所以双方均同意执行房屋买卖合同，并且案涉合同所涉及的房屋均已备案在***亿公司名下，***亿公司亦认可上述事实，故于2018年7月26日向答辩人发出“告知函”，确认***亿公司已取得上述合同项下涉及的三层商业一栋、商服9套、住宅18套房产的所有权。因此，双方之间不存在借款合同纠纷，应驳回被答辩人的诉讼请求。 二、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的，需经村民会议讨论决定方可办理”。被答辩人主张的借款及高额利率未经村民会议讨论决定，违反法律强制性规定，如果签署，则条款无效。涉案合同系房屋买卖合同，合同中明确约定答辩人如未能于2014年12月31日偿还***亿公司资金，则按房屋买卖合同执行，答辩人不再承担资金利息，所以对于约定“自2014年10月1日起按年利息18%计取资金利息”的约定已明确予以放弃，如在2014年12月31日之前，答辩人偿还了资金，不执行房屋买卖合同，则同意承担资金占用费用，这是当时约定的初衷。但对于高达年息18%的利息约定，明显损害了村民集体的利益，应进行村民会议讨论。所以，本条款因违反法律强制性规定，损害村民集体利益而无效。综上，答辨人对***亿公司不存在借款，更无还款义务，原告的起诉无事实及法律依据，***依法审理，驳回原告诉讼请求。 第三人辽宁***公司述称：首先，我公司虽为***亿公司的股东，但***亿公司系独立的法人，有权对自己公司行使权利及履行义务。该案件实际应由***亿公司作为第三人参与，我公司于2018年收购了***亿公司的股权，于2019年收购了剩余股权，原告的该笔债权为收购前发生，虽然股权转让协议中明确约定该笔债权不在股权转让范围内，但该笔债权的权利人仍为***亿公司，原告提起诉讼主体不适格。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月30日，***亿公司（乙方）与被告包道村委会（甲方）签订了房屋抵押买卖合同一份，合同约定，鉴于乙方开发银亿万万城项目尚有后续部分土地需要办理“农转用”征用手续，涉及甲方所属部分被征地农户未参加养老保险保障，根据2012年9月甲、乙双方签订的关于该养老保险保障的《协议书》，乙方已完全行使责任义务完毕，但甲方尚有资金困难。经于洪区政府和于洪区陵西街道办事处协调，为了解决该征地手续的办理，甲方愿以建设的位于沈阳市于洪区××路××项目部分商业房地产进行递延，乙方通过意向购买该部分商业房地产（改房地产系由甲方以乙方公司名义建设开发）的形式，出资解决被征地农户的养老保险保障的资金问题。合同第一条特别约定，本《房屋抵押买卖合同》前期属于房地产抵押性质，若甲方在本合同签订后三个月内或2014年9月30日前归还乙方支付款项，则本合同自行终止，甲方无需出让本合同所涉及房地产物业给乙方；若甲方未按期归还乙方款项，则以下房地产买卖合同条款遵照执行。第二条约定，甲方拟将位于沈阳市于洪区××路××号××门集中商业（共三层）、26号1门、26号2门、26号3门、26号4门、26-1号1门、26-1号2门、26-1号3门、26-1号4门、26-1号5门的首层商业房地产（房屋平面图见附件）抵押或转让给乙方，乙方愿意购买该房地产。以上房产测绘销售建筑面积为6184.07平方米。第三条约定，总购房款为人民币4000万元，包括甲方建设的所有税费，前期抵押资产总额均按此购房款总额等额计取。乙方分两次将房款付给甲方或甲方指定账户，税费双方正式签订协议后当日内，乙方支付甲方3700万元，甲方负责完成该房屋已的竣工备案，并协助乙方办理房屋产权证、土地使用证至乙方名下，完成产权证手续后三日内，乙方一次性付给甲方300万元，甲方在2014年11月底前完成竣工备案手续办理，并协助乙方办理房屋产权证至乙方名下。 协议签订后，***亿公司于当日向被告转账3700万元，被告为其出具预收款收据一份。 2014年7月1日，双方就6月30日签订的《房屋抵押买卖合同》又签订补充协议一份，补充协议约定，若甲方未能在2014年9月30日（含）前归偿乙方已出资人民币3700万元整，乙方同意延长归偿期限至2014年12月31日，但需自2014年10月1日起按年息18%计取资金利息，至甲方实际归偿之日止据实计算；若于2014年12月31日前甲方仍未能归偿乙方资金，则按已签订的《房屋抵押买卖合同》履行，甲方不再承担至今利息，但最迟须在2015年1月2日起立即办理交付该商业房地产房屋给乙方。 2014年7月11日，双方在前两份合同的基础上，再次签订《房屋抵押买卖合同》一份，合同第二条约定，甲方拟将位于沈阳市于洪区××路××号楼××**××室共计18套商品住宅抵押或转让给乙方，乙方愿意购买该房地产。以上房产测绘销售建筑面积为1196.14平方米。购房款：总房款为人民币500万元。付款方式，双方签订正式协议后三日内，乙方一次性支付甲方500万元，甲方同时将房屋钥匙交由乙方保管，且甲乙双方共同对房屋进行封存。双方同意于本协议生效，且本条款生效发生之日后的次日（2015年1月2日）起，乙方有权处置该房地产，甲方须全力配合，且甲方负责于2015年2月底前完成竣工备案手续办理，并协助乙方办理房屋产权证至乙方或乙方指定的客户名下。 协议签订后，***亿公司于当日向被告转账500万元，被告为其出具预收款收据一份。 2018年7月26日，***亿公司向被告发出告知函一份，内容为：“鉴于贵村民委员会与我司分别于2014年6月30日和2014年7月11日签订了两份《房屋抵押买卖合同》，并于2014年7月1日就2014年6月30日签订的《房屋抵押买卖合同》签订了一份《补充协议》。2014年7月2日，贵村民委员会向我司出具一份《***》，我司完全履行了合同约定的义务，分别于2014年6月30日和2014年7月11日向贵村民委员会汇款人民币3700万元和500万元。综上，我司已向贵村民委员会支付的款项总额为人民币4200万元整。基于上述合同约定，自2015年1月2日起，我司已取得上述合同项下涉及的三层商业一栋、商服9套、住宅18套房产的所有权。 如贵村民委员会回购上述合同项下涉及房产，烦请于2018年9月30日前向我司支付人民币4200万元及上述合同约定的相应利息（以全部款项汇入我司指定账户为准），逾期我司将对上述合同项下房产行使处分权利，同时采取一切法律途径维护我司合法权益。”同时，告知函还附加了***亿公司的单位名称、开户行、账号及合同项下的房产清单，清单载明的房产信息与6月30日、7月11日签订的两份所载明的房产信息完全一致。 另查明：***亿公司与被告于2014年6月30日、7月11日签订的两份合同所涉及的房产均已办理了不动产登记，且均登记于***亿公司名下，现上述房屋均处于空置状态。 2019年11月22日，***亿公司（目标公司）与原告***亿公司（乙方）、第三人辽宁***公司（甲方）签订《***亿项目股权转让合同》，三方就甲方受让乙方持有的目标公司50%股权取得合作项目权益及相关权利义务等问题进行了约定，其明确约定，二期未处置房屋及资产（含附件九所载二期未处置的7380㎡房屋）暨案涉房产不包括在转让范围内。另外，合同在第八条“遗留事项处理”第2条“不包含在目标股权转让范围内的资产处理”中的第（2）项约定，乙方在取得包道村书面同意或生效的裁判文书后，可按相关文件或文书载明的方式对附件九所载明的二期未处置的7380㎡房屋进行处置，处置所得回款归目标公司所有；（3）目标公司对***亿物业及包道村债权的处置，乙方可以目标公司的名义主张本合同第七条第2款第（3）项所述的4323万元债权及利息、违约金等，甲方及目标公司应给予必要的配合；收回的款项归目标公司所有，甲方按目标公司实际收回的款项扣除一切税费后（如有），等额增加应付乙方的股权转让款。 同日，第三人辽宁***公司（乙方）又与原告（甲方）就目标公司***亿公司的股权转让事宜，再次签订了《股权转让协议》一份，再次确认未出售的7380平方米及其余未处置的房屋及资产、目标公司享有的债权4323万元（包括对***亿物业的债权123万元及对包道村委会及关联方的4200万元借款债权本金）不在转让范围内。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定，提起民事诉讼的原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，原告***亿公司以被告包道村委会拖欠其借款4200万元及利息未能偿还为由，要求被告承担还款义务。但经本院审理查明，案涉法律关系系案外人***亿公司与被告包道村委会之间所发生，与原告***亿公司无关。因此，原告与本案没有利害关系，其无权提起本次诉讼。 综上，原告提起的本次诉讼不符合民事诉讼法规定的起诉条件，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定，裁定如下： 驳回原告***亿房地产开发有限公司的起诉。 案件受理费*元，退还给原告***亿房地产开发有限公司。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年十二月二十八日 书记员　　***