山西当代红华置业有限公司、某某等买卖合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）最高法民申5495号

再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：山西当代红华置业有限公司，住所地山西省太原市万柏林区长风西大街****。

法定代表人：谢鑫，该公司总经理。

委托诉讼代理人：林凤临，北京兰台（合肥）律师事务所律师。

被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：***，男，1972年6月9日出生，汉族，住山西省灵石县。

被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：***，女，1973年6月27日出生，汉族，住山西省灵石县。

二被申请人共同的委托诉讼代理人：赵晋龙，京衡律师集团上海事务所律师。

二被申请人共同的委托诉讼代理人：李慧琴，京衡律师集团上海事务所律师。

再审申请人山西当代红华置业有限公司（以下简称当代红华公司）因与被申请人***、***买卖合同纠纷一案，不服山西省高级人民法院（2020）晋民终621号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

当代红华公司申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，应予再审。请求：1.依法裁定再审本案；2.撤销一、二审民事判决，改判驳回***、***的诉讼请求、支持当代红华公司的诉讼请求，即判令***、***立即支付截止2017年2月23日的违约金3,231,565.47元及至办理收房手续之日，按照每日7862.6897元计算的违约金。主要事实和理由：（一）部分业主在案涉9号楼注册经营公司，仅个别业主提出异议且已达成和解。***、***系成熟商事主体，并非一般消费者，其对广告宣传以及宣传与合同文本之间的差异，有比普通购房人更重的注意义务及更强的辨识能力，反而以欺诈为由请求撤销合同，不合常理也无依据。（二）***、***在支付诚意金后，陆续支付购房款、办理贷款；又相继签订认购书、签约客户信息确认表、《商品房买卖合同》，反复确认案涉房屋为“公寓”，并未违背真实意思。原审判决在广告宣传与书面合同不一致的情况下，以广告宣传确认***、***的目的为购买写字楼，认定事实和适用法律错误。（三）***、***2013年6月18日即支付诚意金1700万，而2013年6月18日之后，当代红华公司对案涉楼房进行了营销宣传，***、***并未证明其决意购房与“写字楼”宣传之间存在关联。当代红华公司所做宣传，不足以诱使其作出购买案涉房屋的错误意思表示，本案达不到排除合理怀疑的证明标准，不具备欺诈的构成要件，原审判决认定构成欺诈系适用法律错误。（四）即使认定本案符合民事欺诈的要件，也应至迟自2013年10月签订买卖合同之日起算撤销权行使期间，2015年10月交房系合同履行行为，原审判决认定本案未过撤销权行使期间，适用法律错误。（五）当代红华公司按照合同约定的标准交付公寓，***、***拒收构成违约，应当按照合同承担违约责任。

***、***提交书面意见称，（一）当代红华公司的再审申请理由不能成立。当代红华公司再审申请中仍强调公寓中可以注册公司，继续混淆“写字楼”和“公寓”。当代红华公司认为其他业主未主张撤销合同，那么***、***也不应当主张是欺诈者侥幸心理未得逞的不良反应。从当代红华公司一审答辩状“原告购买房屋目的为办公”，当代红华公司业务员短信“咱们的写字楼可以收房了”及广告宣传等内容，可证实当代红华公司明知***、***购房目标是写字楼。当代红华公司业务员以认购书和合同均为格式合同不能修改为由，欺骗***、***签字，而且在签订合同之前当代红华公司就取得了巨额房款，为其实施欺诈提供了助力。（二）原审判决认定事实清楚、证据充分。消费者本意是购买写字楼，当代红华公司实施虚假宣传，欺诈、故意误导消费者购买了公寓。（三）原审判决适用法律正确。当代红华公司的虚假宣传构成要约，欺诈消费者签订的合同可以撤销。合同撤销后，当代红华公司应当赔偿***、***损失。***、***行使撤销权符合程序规定，没有超过法定期限。

本院经审查认为，本案再审审查的焦点是：原审判决认定撤销案涉《商品房买卖合同》，当代红华公司返还***、***相应购房款并支付利息是否有事实和法律依据。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”2013年6月18日，当代红华公司已取得的《商品房预售许可证》及《建设工程规划许可证》皆载明案涉9号楼的用途为“公寓”。然2013年6月18日之后，当代红华公司对案涉楼房进行营销宣传，包括张贴宣传广告、通过百度网、搜狐焦点、蓝房网等网站推广宣传。相关广告宣传载明：“6月22日，全城瞩目的长风中央9号写字楼迎来了开盘的最后冲刺，……一小时就创下了热销2亿元的售楼佳绩，可谓是当前太原写字楼市场上的一大奇迹，……作为太原中央政务中心，中央商务核心，唯一恒温恒湿写字楼，长风中央9号首次开盘即告热销”。长风中央9号办公楼网络宣传资料载明：“长风中央9号写字楼共33层，2-10层规划为小户型单位散售，专为中小型快速上升企业量身打造，11-20层，为半层销售，多元化的选择空间。大堂面积设计在100-150平米左右，并使用石材、大理石等进行装修，……打造面向高端人士的舒适、节能、低耗的生态办公环境。”上述当代红华公司的广告宣传定位该楼盘为高档写字楼，只用于办公，且专为办公写字楼设计，系面向高端人士的极致办公环境，创造了太原写字楼的销售奇迹。其对该楼盘所作的说明和允诺具体明确，即把该楼盘的功能和用途宣传定位为“写字楼”，其价格足以吸引客户，对客户选择订立购买该房屋必然产生重大影响，故原审法院认为当代红华公司的销售宣传广告构成要约，当代红华公司销售宣传广告中的说明和允诺虽然未载入双方签订的《商品房买卖合同》，但应当视为该房屋买卖合同中的内容，并无不当。

当代红华公司委托设计的8、9、10号楼功能均为住宅；《消防验收意见书》中明确写明该楼为“塔式住宅”；《9＃住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》也显示该房屋是住宅，这说明当代红华公司在明知9＃楼为公寓或住宅的情况下，在营销过程中却以写字楼的名义对外宣传推销、招租，隐瞒该楼盘为公寓或住宅的设计和审批，目的是混淆公寓、写字楼二者之间的区别，使***、***以为案涉房屋为写字楼，在违背其真实意思情况下签订案涉《商品房买卖合同》。故原审法院认定当代红华公司的上述行为构成欺诈，基于***、***的撤销合同等诉请，依法撤销案涉《商品房买卖合同》并判令返还相应购房款及利息，有事实及法律依据。

关于***、***的诉请是否超过撤销权行使期限的问题。根据当时有效的《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，***、***发现案涉房屋用途、结构与当代红华公司宣传标准不一致的时间为房屋交付时，即2015年10月，其提起本案诉讼的时间为2016年9月23日，未超过法定的一年除斥期间。

综上所述，山西当代红华置业有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回山西当代红华置业有限公司的再审申请。

审 判 长　张淑芳

审 判 员　李敬阳

审 判 员　吴凯敏

二〇二一年十一月二十九日

法官助理　王　云

书 记 员　叶和申