山西当代红华置业有限公司与某某2房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山西省太原市中级人民法院

民事判决书

（2020）晋01民终5952号

上诉人（原审原告）：山西当代红华置业有限公司，统一社会信用代码:91140100664491957E。

法定代表人：谢某。

委托诉讼代理人：**1，山西德为律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵某，山西德为律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：**2，职业不详，住山西省太原市。

委托诉讼代理人:马某,山西佳镜律师事务所律师。

上诉人山西当代红华置业有限公司因与被上诉人**2房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市小店区人民法院(2020)晋0105民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人山西当代红华置业有限公司的委托诉讼代理人**1、赵某与被上诉人**2的委托诉讼代理人马某，到庭接受了询问。本案现已审理终结。

山西当代红华置业有限公司上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院(2020)晋0105民初940号民事判决书,依法改判支持上诉人一审诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人依据《合同法》及双方合同约定行使合同解除权，且合同约定的解除权行使的条件已成就，一审法院无端人为设置解除合同之障碍。无事实与法律依据。2.上诉人依据不同的法律关系取得对被上诉人不同的诉讼权利，依据何种法律关系主张权利是上诉人诉权的体现，上诉人追偿权的条件成就并不阻碍合同解除权的行使。

**2辩称，1.一审法院认定案件事实清楚，最终认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同双方已履行完毕，上诉人依据担保法获得追偿权，而不是解除权，据此驳回上诉人诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持；2.被上诉人从未收到过解除合同通知书，上诉人主张解除合同并协助撤销登记手续不符合约定。请求驳回上诉，维持原判。

山西当代红华置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告双方于2014年8月26日签订的合同编号为20141991159的《商品房买卖合同》。2、判令被告协助原告办理合同编号为20141991159的《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续。3、判令被告赔偿原告逾期偿还原告代偿的截止2017年6月20日的代偿违约金14541.72元、解除《商品房买卖合同》的违约金176171.55元，共计190713.27元。4、判令被告赔偿原告再次销售涉案房屋的差价损失621301元、因解除《商品房买卖合同》的税费损失199073.85元，共计820374.85元。5、确认原告有权从被告已付购房款中扣除被告应赔付原告的违约金、解除合同税费损失、代偿款项、诉讼费用等实现债权的费用等债务以及尚欠贷款银行的贷款本息及费用等，扣除后余款无息返还给被告，余款不足的，原告有权向被告追偿。6、判令被告承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：2014年8月26日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定**2向原告购买位于太原市××街太原万国城MOMA房屋，建筑面积264.82平方米，单价每平方米13305元，总金额为3523431元；买受人须于2014年8月16日合同签订之日付清首期购房款1763431元，剩余房款共计176万元由买受人以办理银行按揭贷款的方式支付；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。出卖人应当在2015年11月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四），合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同附件四，买受人银行按揭办理完毕后，按照银行约定时间、金额及时进行还款，如因买受人未及时还款导致出卖人承担或可能承担担保责任时，双方同意如下处理：如买受人未按约定向贷款银行还款连续三期，导致出卖人可能承担或承担担保责任，则买受人须在出卖人发出的缴款通知书送达之日起7日内按照贷款银行向出卖人发生的催款通知书记载金额或按照出卖人待其偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起至实际赔偿之日止，按出卖人偿还金额每日千分之五的标准向出卖人支付违约金。如果买受人未在上述期限内向出卖人还款，且买受人尚未取得房屋权属证书，则出卖人有权单方解除商品房买卖合同，且买受人须向出卖人支付该商品房总房款5%的违约金；如果买受人已经取得房屋权属证书，则出卖人有权回购房屋，且买受人须向出卖人支付该商品房总房款5%的违约金。如果出卖人选择解除合同或回购房屋，出卖人代买受人偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、诉讼费、律师费、评估费）、违约金总额与出卖人应返还或支付给买受人的商品房总房款相抵消，不足部分由出卖人向买受人补足或追偿。商品房总房款以《商品房买卖合同》的约定为准。买受人同意因买受人原因造成出卖人回购房屋时，回购或退房过程中产生的相关税费全部由出卖人承担。合同还约定了其他条款。合同落款买受人处签署“**2”并捺印且加盖名章。

2014年9月26日，被告（甲方，借款人，抵押人）与华夏银行股份有限公司太原分行（乙方，贷款人，抵押权人）、原告（丙方，保证人）签订《个人房屋抵押借款合同》，约定乙方同意向甲方提供一定期限的贷款作为甲方支付购买房产的部分购房款。甲方同意将该房产抵押予乙方作为其偿还本合同项下贷款的担保。丙方自愿且不可撤销的承担本合同项下的连带保证责任。本合同项下借款，甲方只能用于按照甲方与售房人山西当代红华置业有限公司于2014年8月26日签订的《商品房买卖合同》购买坐落于太原市××区，合同面积为264.82平方米的房屋。甲方已缴纳总房价款50.05%。本合同项下借款金额为176万元，借款金额指的是本金，不包括应计收的利息和其他费用。即甲方所购房屋总价款的49.95%。本合同项下贷款期限为10年，自2014年9月26日始至2024年9月26日止。贷款利率为年利率7.205%，利息自贷款发放之日起计算。合同项下的保证期间，自本合同约定的甲方每次应偿还贷款本息之日起两年。合同还约定了其他条款。上述合同签订后，被告按约支付房款，但自2015年6月起被告逾期还款，华夏银行股份有限公司太原分行开始从作为保证人的原告公司账户扣款，截至2017年8月23日，华夏银行股份有限公司太原分行已累计从原告账户扣款285847.26元，后原告向被告催要上述款项未果，故诉至本院。庭审中，原告称其向被告发送过的代偿款催收通知书，而被告则称其未收到该通知书。

一审法院认为，原告主张应当按照《商品房买卖合同》及合同补充协议约定的解除合同条件解除合同，但本案中原告已向被告交付房屋、被告也已向原告支付全部购房款，原、被告双方基于《商品房买卖合同》所产生的主要权利义务已经基本履行完毕，合同已不能解除。因被告未按时偿还银行贷款而致使原告承担保证责任，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，原告取得的是对被告的追偿权而不是合同解除权，故对原告请求解除《商品房买卖合同》，要求被告协助原告办理《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续，要求被告支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告山西当代红华置业有限公司的诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。

另查明，**2支付首付款1763431元，在银行按揭办理完毕后，**2一起支付了两套房的按揭贷款至2015年6月，其未按约定向贷款银行还款连续超过了三期。山西当代红华置业有限公司未交付房屋。

庭审中，双方认可违约金的计算方式及数额为176171.55元。

本院认为，山西当代红华置业有限公司与**2签订的《商品房买卖合同》《附件四：合同补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当全面履行。《附件四：合同补充协议》第一条第四项约定了山西当代红华置业有限公司有权行使合同解除权的条件，现**2未按约定履行还本付息的义务，本院认定山西当代红华置业有限公司解除合同的条件成就，享有解除权。山西当代红华置业有限公司依照该条约定主张解除《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。

关于合同解除后的责任承担问题。合同解除后，**2应当协助山西当代红华置业有限公司办理解除合同的备案登记及房屋预告登记手续，山西当代红华置业有限公司应当退还**2为购买涉案商品房已支付的购房款（包括**2支付的首付款1763431元及依照《个人房屋抵押借款合同》已支付华夏银行股份的限公司太原分行的贷款本息）。

关于山西当代红华置业有限公司要求支付违约金、代偿违约金、再次销售差价损失及税费损失等问题。双方在合同中约定了违约金的条款，**2依约应当支付违约金176171.55元。涉案合同解除后，涉案房屋归山西当代红华置业有限公司所有，故其要求**2支付代偿违约金、再次销售差价损失及税费损失等，缺乏证据支持，没有事实与法律依据，本院不予支持。山西当代红华置业有限公司的其他上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，山西当代红华置业有限公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：

一、撤销山西省太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初940号民事判决；

二、解除上诉人山西当代红华置业有限公司与被上诉人**22014年8月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为20141991159）；

三、被上诉人**2于本判决生效之起十日内支付上诉人山西当代红华置业有限公司违约金176171.55元；

四、被上诉人**2于本判决生效之日起三十日内协助上诉人山西当代红华置业有限公司办理解除《商品房买卖合同》（合同编号为20141991159）的备案登记及房屋预告登记手续；

五、上诉人山西当代红华置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被上诉人**2为购买该商品房已支付的购房款（包括**2已支付的首付款1763431元及依照《个人房屋抵押借款合同》已支付华夏银行股份有限公司太原分行的贷款本息）；

六、驳回上诉人山西当代红华置业有限公司的其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费13900元，二审案件受理费13900元，共计27800元，由上诉人山西当代红华置业有限公司负担13000元，由被上诉人**2负担14800元。

本判决为终审判决。

本判决书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判长 米青山

审判员 牛晓斌

审判员 关文静

二O二O年十二月二十八日

法官助理 孙　斐

书记员 骆　丹