介休市义棠镇钦屯村村民委员会、山西省东方建设发展有限公司合同纠纷二审民事裁定书

山西省晋中市中级人民法院

民事裁定书

（2018）晋07民终1888号

上诉人（原审原告）：介休市义棠镇钦屯村村民委员会，住所地：山西省介休市义棠镇钦屯村。

法定代表人：***，该村委会主任。

委托诉讼代理人：***，女，该村委会委员。

委托诉讼代理人：**，山西旭日明律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）:山西省东方建设发展有限公司，住所地：太原市杏花岭区建设北路85号。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，男，该公司项目经理。

委托诉讼代理人：***，男，介休义棠法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）：***，男，1964年4月4日出生，汉族，山西省太原市人，现住太原市小店区。

上诉人介休市义棠镇钦屯村村民委员会（以下简称钦屯村委）因与被上诉人山西省东方建设发展有限公司（以下简称东方建设公司）、被上诉人***合同纠纷一案，不服山西省介休市人民法院（2018）晋0781民初286号民事裁定，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

原审查明，钦屯村委一审的诉讼请求是：1、依法确认被告***以山西省东方建设发展公司第三分公司（以下简称东方建设公司第三分公司）的名义销售、转让钦屯移民小区六号楼和八号楼的行为无效。2、判令二被告立即停止销售、转让钦屯移民小区六号楼和八号楼的行为，并将六号楼和八号楼的楼房销售权归还原告。3、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由是：2011年11月11日，钦屯村委将钦屯移民小区六号楼、八号楼、十一号楼、十四号楼、十五号楼住宅楼工程通过招投标的方式确定了河南天宇建设集团有限公司为施工单位。同年11月13日，该村委与中标单位签订了《建设工程施工合同书》，2012年10月五栋楼房基本竣工。工程完工后，***却以投资方东方建设公司第三分公司的名义销售移民住宅楼房，完全违背了《整村迁移重建新村合同书》中“必须以村委的名义销售移民住宅楼房”的约定，***不顾钦屯村委的反对任意出售、转让移民安置房并将购房款全部收于***个人名下。经查，***虽然以东方建设公司第三分公司的名义投资或销售，但实际上，该第三分公司于2012年1月30日才成立，经营范围为室内外装潢，该第三分公司成立不足4个月便于2012年5月27日被太原市工商行政管理局小店分局吊销营业执照。现在***仍然以东方建设公司第三分公司名义销售六号楼、八号楼移民住宅楼，并在购房合同上加盖了***个人的负责人签章。因钦屯村委认为***销售楼房的行为属违法行为，故将***诉至介休市人民法院，法院经审查认定东方建设公司第三分公司不具有法人主体资格且***系东方建设发展公司员工，其行为属于职务行为，而对于职务行为造成的后果，应当由东方建设承担。综上，东方建设公司第三分公司从其原始登记信息显示其并不具备建设与售房资质，而且也不是移民小区的土地使用权人，后第三分公司被吊销，因此根本无权以该分公司名义从事任何的经营活动，故***以第三分公司的名义销售和转让的六号楼和八号楼的行为实属违法。而东方建设公司也无权销售、转让迁村移民的住房，钦屯村委作为移民小区土地使用权人，又是建设工程的发包人，才是销售该移民住宅的适格权利主体。因***、东方建设公司的行为导致钦屯村委部分村民至今尚未入住迁村新住房，如今已形成很大的不稳定因素，为维护自身及全体村民的合法权益，特具状起诉，请法院支持诉请。

原审认为，本案所涉《联合建房协议》系由原告钦屯村委与被告东方建设公司、东方建设公司第三分公司签订，因本案被告对钦屯移民小区六号楼、八号楼的销售行为系基于该协议的约定，但该协议中部分内容不符合《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，因该协议已经过行政机关的见证确认，故本案不宜作为民事纠纷处理。

原审裁定：驳回原告钦屯村委的起诉。

钦屯村委的上诉请求为：撤销原审裁定。上诉的事实与理由是：一、我们的诉求是确认***以东方建设公司第三分公司的名义销售、转让钦屯移民小区六号和八号楼的行为无效，东方公司第三分公司的营业执照己于2012年5月27日被太原市工商局小店分局所吊销，又因其原本就不具备建房和售房资质，他既不是移民小区的土地使用权人也不是移民房的所有权人，故***以其第三分公司名义销售房屋的行为实属违法。原审已查明如上事实，但却不判令无营业执照继续从事经营活动的行为是否违法，而是绕开争议的焦点，在认定联合建房协议的部分内容不符合《土地管理法》规定的同时，以“因该协议经过行政机关的见证确认”为由，认为该案“不宜作为民事纠纷处理”，将此案推向社会，实属定性错误。二、原审逻辑思维错误。原裁定己判定《联合建房协议》中部分内容不符合《土地管理法》的相关规定，却又以“因协议经过行政机关的见证确认”，得出“本案不宜作为民事纠纷处理”的结论，难道民事行为经过行政机关的见证便成了行政行为了？很显然，这样的推理过程是不成立的。应当知道，见证只是表示看见或证实有这样的事实发生过，并不能改变合同民事行为的属性。三、此裁定书与己发生法律效力的《民事判决书》相悖。介休市人民法院（2015)介民初字第420号《民事判决书》和晋中市中级人民法院（2016)晋民终第27号《民事判决书》己判定，东方建设发展有限公司第三分公司“不具备建房和售房资质，故其与原告于2011年9月5日所签订的购房合同无效。”而此次介休市人民法院又裁定“本案不宜作为民事纠纷处理”明显与生效的法律文书相悖。四、如此裁定，恐产生不良后果。目前，钦屯村有50多户移民已分配房屋被***私自出售，如若这些村民己分配的移民房不能入住，将导致群体上访，甚至会出现更加严重的行为，造成社会的不安定因素。

东方建设公司答辩，上诉人已经接收了协议约定的2万平米房屋，本公司依据联合建房协议可以对外销售其余房屋。上诉人对此没有诉权应予驳回。该小区是移民安置工程，是由政府部门监督实施的，原审认为本案不属于民事纠纷受案范围正确。上诉人提到已经生效的文书与本案属同类案件应予受理，但是本案当事人是所有人与开发商的关系，不存在可比性。本公司提供了2万平米的房屋，已经能够满足上诉人的村民安置，不存在不安定因素。请求驳回上诉，维持原审裁定。

被上诉人***同意东方建设公司答辩意见。

本院经审查认为，本案二审期间的争议焦点是：本案是否属于民事案件受理范围、是否应指定原审继续审理。东方建设公司为上诉人承建的房屋属于农村安置用房，主要用于上诉人村民的安置，不属于商品房，是否可以对外出售没有相关具体的法律规定，带有相应的政策性因素，因此，上诉人的请求不属于民事案件受理范围，原审裁定驳回其起诉，符合法律规定。上诉人的上诉请求，于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原审裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长***

审判员许俊

审判员*敏

二〇一八年七月十七日

书记员***