某某、青岛国某某投资置业有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁0203民初4736号 原告：***，女，1957年4月22日，汉族，住所地在山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：**，女，1985年12月23日出生，汉族，住所地在山东省青岛市市北区，系原告女儿。 被告：青岛国***投资置业有限公司，住所地青岛市市北区杭州路16号办公楼三层3206、3207室，统一社会信用代码：913702005797647897。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 被告：青岛滨海房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市市北区山东路168号时代国际广场2205室，统一社会信用代码：91370203682571256Q。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，***师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***师（青岛）事务所律师。 被告：青岛市北城市建设投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区辽阳西路16号907，统一社会信用代码：913702036645365378。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，女，1980年1月12日出生，汉族，住沈阳市铁西区，系青岛市北城市建设投资有限公司员工。 委托诉讼代理人：***，女，1977年1月9日出生，汉族，住青岛市市北区，系青岛市北城市建设投资有限公司员工。 原告***与被告青岛滨海房地产开发有限公司（以下简称滨海公司）被告青岛国***投资置业有限公司（以下简称国隆公司）、被告青岛市北城市建设投资有限公司（以下简称市北城投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告***委托诉讼代理人、被告滨海公司委托诉讼代理人、被告市北城投公司委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告国隆公司经本院传票传唤逾期未到庭。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.判令被告国隆公司向原告支付按照合同约定的总房款的日息万分之一支付违约金，违约金计算日期自2015年9月1日至最终约定实际交付房屋之日起止，暂计算为人民币1999元整；2.判令被告滨海公司向原告继续支付《退款、继续购买项目限价商品房协议书》违约金，自2016年3月28日至最终约定实际交付房屋之日止，暂计算1999元；3.判令被告市北城投公司承担连带责任。事实与理由：2013年原告因符合国家保障房项目选房资格与被告国隆公司签署国家保障房项目房屋买卖合同，购买被告国隆公司开发的青岛市市北区××路××号2号楼1**2601户房屋一套，约定价款为人民币650903元，合同约定交付日期为2015年8月底，如未按期交付房屋则需支付违约金，违约金按已支付房价款的日万分之一计算，违约金计算是按合同约定的最后交付期限之日第二天起算至实际交付之日终止。在项目开发过程中因被告国隆公司资金链断裂，处于烂尾状态，后业主多次上访，青岛市市北区政府责令监管方青岛市市北区开发建设局进行监管解决，与保障房困难群体签订了《临时退款，继续购买项目限价商品房协议书》，暂时垫付预付房款并赔偿了自2015年8月底至2016年3月26日之间的逾期交房违约金。2017年10月15日青岛市市北区人民法院通过淘宝网司法拍卖方式将涉案房屋所属工程未销售房源部分和已销售房源未为收齐房款部分一并拍卖转让给被告市北城投公司，由被告市北城投公司完成项目并陆续交付已售房产。 国隆公司未作答辩。 滨海公司辩称，本案的背景情况：第一，购房人购买的房屋是限价商品房，原开发商是国隆公司，后来因国隆公司资金链出现问题，国隆项目一直处于停滞状态，交房遥遥无期，业主开始信访维权。第二，市北区政府为帮助业主纾困，解决其实际困难，维护社会稳定，给出三种可供业主选择的三种方案：退房；以垫付资金的方式退款并支付一定利息补偿，保留购房资格；提供过渡用房，保留购房资格。交房后，垫付的购房款本金或提供的过渡用房应按要求退回。第三，滨海公司作为市北区区属国有企业，按照市北区政府指示具体执行上述方案。第四，后债权人申请对国隆项目申请执行，市北建投竞得并更名为凤凰城，后续开发后已交房。具体答辩内容：1.滨海公司根本没有支付任何款项的义务，完全系根据市北区政府的指示，为帮助购房人解决实际困境而签订的《退款、继续买项目限价商品房协议书》，购房人现在反而向滨海公司主张逾期交房违约金，不符合诚实信用原则。2.滨海公司已经按协议约定向购房人垫付退还购房款本金、支付相应利息，协议义务已经履行完毕，没有任何违约行为。3.滨海公司并非项目开发商，未与购房人签订任何购房合同，亦未就交房事宜向购房人做出过任何保证或承诺，购房人向滨海公司主张逾期交房违约金没有事实和法律依据。 市北城投公司辩称，被告市北城投公司没有向原告承担违约责任的义务，具体理由如下：1、原告诉状中陈述的2015年8月底交房，是原告与被告国隆公司签订的《青岛市商品房预售合同》中第十一条的约定，因此，原告依据该协议向被告市北城投公司主张违约金，没有合同依据。2、被告市北城投公司是通过司法拍卖程序竞买被告国隆公司开发建设的国隆幸福城二期项目，并不是受让被告国隆公司，因此，对被告国隆公司违约应向业主承担的违约责任，被告市北城投公司没有义务承担。3、依据原告与被告市北城投公司签订的《凤凰城购房协议书》第四条的约定，在原告履行了交付全款、签订相关协议、缴纳***等全部义务后，被告市北城投公司向原告交房，如因原告未全部履行相关义务导致市北城投公司无法交房的，被告市北城投公司不承担任何责任。同时约定，市北城投公司向原告交付房屋，原告不得因此主张市北城投承公司担任何责任。经核实,市北城投公司于2019年2月20日与***签订购房协议书，***于当日向市北城投公司交款420903元，且已经办理商业贷款230000元，同年2月23日市北城投公司向***交付房屋。***补交房屋差价款3605.28元。综上，被告市北城投公司认为，原告要求被告市北城投公司承担违约责任的诉求不成立。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了当庭质证，对双方没有争议的事实和证据本院予以确认并在卷佐证，对双方争议的问题本院根据查明的事实进行认定。 经审理查明，2013年9月12日，***与被告国隆公司签订《青岛市商品房预售合同》，***购买位于青岛市市北区××路××号《昌盛花园二期》2号楼1**23层2601户，建筑面积为86.66平方米，单价7511元／平方米。购房总价款650903元，并约定被告于2015年3月31日前将该房屋交付***，如被告未按约定期限交付房屋，应当向***支付违约金，违约金按***已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。在合同附件一中双方约定，***首付款420903元，***应当于2013年9月12日前存入本合同指定账户，其余房款23万元，***通过贷款应于2013年10月8日存入本合同指定账户。 2015年3月18日，青岛市住房保障中心、青岛市北区开发建设局联合发布《关于国隆幸福城项目限价商品房延期交房处置事宜的公告》，指出为帮助项目购房人止损，维护人民群众合法权益，购房人可以选择以下三种方案：（一）不再购买国隆项目限价房。（二）继续购买国隆项目限价房，但急需过渡住房。由市北区政府为购房人集中选取过渡房屋租住，保留购房资格。待项目具备交房条件后返还租赁房屋。（三）继续购买国隆项目限价房，但无需过渡住房。由市北区区属公司先行支付购房人已发生的购房款本金和一定利息，保留购房资格。待项目具备交房条件后，退还区属公司垫付的购房款本金。 2016年***与被告滨海公司签订《退款、继续买项目限价商品房协议书》，协议约定为减少***损失，滨海公司同意支付***购房款本金部分自2015年9月1日至2016年3月27日的利息3802.74元作为项目延期交房的适当补偿；双方按照《公告》办理款项支付手续，本协议生效后90日内资金到账，***持二代身份证原件到农行鞍山路支行自行办理相关手续；被告滨海公司依据本协议支付***的购房款系为解决***困难暂时支付，***应予返还，***应在接到本项目标的房屋交房通知之日起30日内，将被告滨海公司支付的所有购房款本金返还给被告滨海公司。2016年5月，滨海公司按照约定向***垫付退还购房款本金及相应的利息补偿，***签字确认。 2017年，青岛市市北区人民法院在网上发布拍卖公告，在司法拍卖网络平台公开拍卖青岛市市北区××路××号昌盛花园二期在建项目。通过公开拍卖，被告市北城投公司竞得上述拍卖财产。 2019年2月23日，***与被告市北城投公司签订《凤凰城购房协议书》，双方明确被告市北城投公司在法院拍卖中竞得青岛市市北区××路××号昌盛花园二期在建项目，并将项目更名为市北城投公司凤凰城；***已于2014年2月17日***公司缴纳购房款23万元，应于2019年2月20日前将房款420903元存入本合同指定的账户；双方还约定，***知悉该项目前期的特殊情况及项目和房屋现状，为满足***提前交房的要求，***同意被告按照项目和房屋现状进行交付，被告同意最迟于2019年1月31日前开始交付房屋，***不得因此向被告主张任何责任；在***履行下列义务后，被告方可与***办理房屋交付手续：1.***已交付全部房屋价款，如采取贷款方式付款的须完成房屋抵押登记；2.***签署《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》和《入住合约》；3.***已履行了其他合同约定以及由政府规定应由***承担的义务，包括但不限于***按照法律法规和本合同约定支付了住宅专项维修资金、相关税费以及应向被告支付的违约金、赔偿金或其他费用。若因***原因导致前述条件未全部满足，被告有权暂不予交付房屋或办理房屋产权登记手续，在此等情况下，延期交房期间房屋风险、责任以及由此产生的费用由***承担。在***与被告市北城投公司签订合同后，***向被告市北城投公司缴纳了购房款，被告市北城投公司向***交付了房屋。 此后，***去世，原告通过继承取得涉案房屋单独所有权，并于2022年1月27日并办理了不动产权登记。 本院认为，原告通过继承***遗产取得涉案房屋单独所有权，涉案房屋相关附随权利亦由原告取得符合有关法律规定，本院予以确认。***与被告国隆公司签订的商品房预售合同、与被告滨海公司签订的协议以及与被告市北城投公司签订的购房协议均合法有效。被告国隆公司没有按照合同约定交付房屋构成违约，依法应当承担违约责任，原告要求被告国隆公司支付违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持；被告滨海公司已经履行了与***签订的协议中的有关义务，不存在违约行为，原告要求被告滨海公司继续支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。***与被告市北城投公司签订的购房协议中约定被告城投公司按照房屋现状向***交付、***不得向被告主张任何责任，因此原告要求被告市北城投公司承担违约责任没有法律依据，本院不予支持。被告国隆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下： 一、被告青岛国***投资置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告***违约金1,999元； 二、驳回原告***对被告青岛滨海房地产开发有限公司的诉讼请求； 三、驳回原告***对被告青岛市北城市建设投资有限公司的诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告青岛国***投资置业有限公司负担，于本判决生效后10日内支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员　　*** 二〇二二年六月二十七日 书记员　　孙　旭