某某、青岛国某某投资置业有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁0203民初4776号 原告:**，女，1984年7月12日出生，汉族，住青岛市市北区。 被告：青岛国***投资置业有限公司，住所地山东省青岛市市北区杭州路16号办公楼三层3206、3207室。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 被告：青岛滨海房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市市北区山东路168号时代国际广场2205室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，***师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***师（青岛）事务所律师。 被告：青岛市北城市建设投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区辽阳西路16号907。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，女，青岛市北城市建设投资有限公司职员。 委托诉讼代理人：***，女，青岛市北城市建设投资有限公司职员。 原告**与被告青岛国***投资置业有限公司（以下简称国隆公司）、青岛滨海房地产开发有限公司（以下简称滨海公司）、青岛市北城市建设投资有限公司（以下简称市北城投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告**，被告滨海公司的委托诉讼代理人***，被告市北城投公司委托诉讼代理人**、***到庭参加了诉讼。被告国隆公司经本院传票传唤逾期未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告一青岛国***投资置业有限公司向原告支付按照合同约定的总房款的日息万分之一支付违约金，违约金计算日期自2015年9月1日至2019年3月23日，暂计算为人民币1700元整；2.判令被告二青岛滨海房地产开发有限公司向原告继续支付《退款，继续买项目限价商品房协议书》违约金。违约金计算日期自2016年3月28日至2019年3月23日，暂计算为人民币1999元整。3.被告三青岛市北城市建设投资有限公司承担连带责任。 事实与理由：2013年原告因符合国家保障房项目选房资格与被告一签署国家保障房项目房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的青岛市市北区××路××号*户房屋一套，约定价款为人民币616770元，合同约定交付日期为2015年8月底，如未按期交付房屋则需支付违约金，违约金按已支付房价款的日万分之一计算，违约金计算是按合同约定的最后交付期限之日第二天起算至实际交付之日终止。在项目开发过程中因被告一资金链断裂，处于烂尾状态，后业主多次上访，青岛市市北区市北区政府责令监管方青岛市市北区开发建设局进行监管解决，委托被告二为保障房困难群体签订了暂时垫付《退款，继续买项目限价商品房协议书》，目前该协议在收房时由被告三市北建投代为收回。2017年10月15日青岛市市北区人民法院通过淘宝网司法拍卖方式将涉案房屋所属工程未销售房源部分和已销售房源未为收齐房款部分一并拍卖转让给被告三。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条、第18条以及《合同法》的有关规定，诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告国隆公司未进行答辩。 被告滨海公司辩称，1、滨海公司根本没有支付任何款项的义务，完全系根据市北区政府的指示，为帮助原告解决实际困境而签订的《退款、继续买项目限价商品房协议书》，原告现在反而向滨海公司主张逾期交房违约金，不符合诚实信用原则；2.滨海公司已经按协议约定向原告垫付退还购房款本金、支付相应利息，协议义务已经履行完毕，没有任何违约行为；3.滨海公司并非项目开发商，未与原告签订任何购房合同，亦未就交房事宜向购房人做出过任何保证或承诺，原告向滨海公司主张逾期交房违约金没有事实和法律依据。 被告市北城投公司辩称，被告市北城投公司没有向原告承担违约责任的义务，具体理由如下：1、原告诉状中陈述的2015年8月底前交房，是原告与被告国隆公司签订的《青岛市商品房预售合同》中第十二条的约定，因此，原告依据该协议向被告市北城投公司主张违约金，没有合同依据。2、被告市北城投公司是通过司法拍卖程序竞买被告国隆公司开发建设的国隆幸福城二期项目，并不是受让被告国隆公司，因此，对被告国隆公司违约应向业主承担的违约责任，被告市北城投公司没有义务承担。3、依据原告与被告市北城投公司签订的《凤凰城购房协议书》第四条的约定，在原告履行了交付全款、签订相关协议、缴纳***等全部义务后，被告市北城投公司向原告交房，如因原告未全部履行相关义务导致甲方无法交房的，被告市北城投公司不承担任何责任。同时约定，市北城投公司向原告交付房屋，原告不得因此主张市北城投公司承担任何责任。据核实，原告于2019年3月19日与被告市北城投公司签订购房协议，原告于当日交纳房款256770元，余款360000已办理银行贷款。市北城投公司于同年3月23日向原告交付房屋。综上，原告要求被告市北城投公司承担违约责任的诉求不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及其当庭陈述，本院确认如下事实： 2013年9月原告与被告国隆公司签订《青岛市商品房预售合同》，原告购买位于青岛市市北区××路××号《昌盛花园二期》*户房屋一套，购房总价款暂定为616770元，首付款256770元，应于2013年9月23日存入合同指定账户，贷款36万元，放贷机构于2013年10月30日前存入合同指定账户，并约定被告于2015年3月31日前将该房屋交付原告，如被告未按约定期限交付房屋，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。 上述合同签订后，原告向被告国隆公司支付购房款256770元，办理银行贷款360000元，国隆公司未按约向原告交付房屋。 2016年3月18日青岛市住房保障中心、青岛市市北区开发建设局联合发布“关于国隆幸福城项目限价商品房延期交房处置事宜的公告”称因国隆公司资金断链，逾期交房，为维护国隆项目限价房购房人的合法权益，最大限度减少群众经济损失，结合项目实际情况和群众的意愿，本着公开、公平、透明的原则，制定三种解决方案：一是不再购买国隆项目限价房，二继续购买国隆项目限价房，但急需过渡房，由市北区政府为购房人选取过渡房屋租住，保留购房资格，待项目具备交房条件后返还租赁房屋；三是继续购买国隆项目限价房，但无需过渡房，由市北区区属公司先行支付购房人已发生的购房款本金和一定利息，保留购房资格，待项目具备交房条件后，退还区属公司垫付的购房款本金。2016年4月原告与被告滨海公司签订协议书，约定截止本协议签订日，滨海公司同意支付给原告已交付国隆公司购房款本金256770元，为减少原告损失，滨海公司同意支付原告购房款本金部分自2015年9月1日至2016年3月27日同期（1年期）中国人民银行存款利息率计算的利息2319.85元，作为项目延期交房的适当补偿。滨海公司支付给原告的购房款系为解决原告困难暂时垫付，原告应予返还，如原告之前未足额付清购房款，应同时向市北区政府指定的单位付清房款，原告返还滨海公司全部款项并付清购房款后，持滨海出具的证明，与开发商办理交房手续，原告不得单方要求开发商交房，否则开发商有权拒绝办理交房手续，并不承担任何责任，合同还约定了其他权利义务内容。协议签订后，滨海公司已向原告退还本金和利息共计259089.85元。 2017年，青岛市市北区人民法院在网上发布拍卖公告，在阿里巴巴司法拍卖网络平台公开拍卖青岛市市北区××路××号昌盛花园二期在建项目。通过公开拍卖，被告市北城投公司竞得上述拍卖财产。2019年3月19日，原告与被告市北城投公司签订《凤凰城购房协议书》，双方明确被告市北城投公司在法院拍卖中竞得青岛市市北区××路××号昌盛花园二期在建项目，并将项目更名为市北城投公司凤凰城，原告所购房屋价款共计616770元，原告已于2013年12月3日***公司缴纳购房款36万元，原告应于2019年3月19日前将购房款256770元存入合同指定账户；双方还约定，原告知悉该项目前期的特殊情况及项目和房屋现状，为满足原告提前交房的要求，原告同意被告按照项目和房屋现状进行交付，被告同意最迟于2019年1月31日前开始交付房屋，原告不得因此向被告主张任何责任；在原告履行下列义务后，被告方可与原告办理房屋交付手续：1.原告已交付全部房屋价款，如采取贷款方式付款的须完成房屋抵押登记；2.原告签署《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》和《入住合约》；3.原告已履行了其他合同约定以及由政府规定应由原告承担的义务，包括但不限于原告按照法律法规和本合同约定支付了住宅专项维修资金、相关税费以及应向被告支付的违约金、赔偿金或其他费用。若因原告原因导致前述条件未全部满足，被告有权暂不予交付房屋或办理房屋产权登记手续，在此等情况下，延期交房期间房屋风险、责任以及由此产生的费用由原告承担。原告与被告市北城投公司签订合同后，原告向被告市北城投公司缴纳了购房款，被告于2019年4月13日向原告交付了房屋。 本院认为，原告与被告国隆公司签订的商品房预售合同、与滨海公司签订的协议、与被告市北城投公司签订的购房协议系各方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同均合法有效。被告国隆公司没有按照合同约定交付房屋构成违约，依法应当承担违约责任，原告要求被告国隆公司支付违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告与滨海公司签订的协议仅是为了减少原告损失，由滨海公司退还其已支付的房款及相关利息，滨海公司已经履行了与原告协议中的相关义务，不存在违约行为，原告要求滨海公司支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。原告与被告市北城投公司签订的购房协议中约定被告市北城投公司按照房屋现状向原告交付、原告不得向被告主张任何责任，因此原告要求被告市北城投公司承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。被告国隆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下： 一、被告青岛国***投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告**支付违约金1700元； 二、驳回原告**对被告青岛滨海房地产开发有限公司、被告青岛市北城市建设投资有限公司的诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告青岛国***投资置业有限公司负担，于本判决生效后十日内支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员　　** 二〇二二年六月二十七日 书记员　　**