江苏盛立建设发展有限公司
江苏盛立建设发展有限公司与中建二局第二建筑工程有限公司、江苏天福房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行裁定书
来源：中国裁判文书网
江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2020)苏02执异44号
案外人：江苏盛立建设发展有限公司，地址无锡市滨湖区建筑路486-1号，统一社会信用代码：91320211778038376K。
法定代表人：蒋旭良。
申请执行人：中建二局第二建设工程有限公司，住所地广东省深圳市南山区南山街道前海路0169号。
法定代表人：魏庆国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵丹丹，该公司员工。
委托诉讼代理人：王瑞，广东鼎义律师事务所律师。
被执行人：江苏天福房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市环科院兴业路88号。
法定代表人：陈息凤，该公司董事长。
本院在执行申请执行人中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局）与被执行人江苏天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）建设工程施工合同纠纷一案中，因本院查封了天福公司名下位于宜兴竹海锦城花园的相应房产，案外人江苏盛立建设发展有限公司（以下简称盛立公司）向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
案外人盛立公司异议称：其于2016年10月25与天福公司签订《商品房买卖合同》一份，购买该公司开发的坐落宜兴市湖父镇竹海锦城16幢1-3层103号房屋（以下简称案涉房屋）一套，总房价6108696元，合同备案号为201610250087。其早在2016年就已经全部支付了购房款，2016年10月25日该公司开具了江苏增值税普通发票，并将房屋交付。其向天福公司缴纳了物业费用和维修基金，该公司开具了收据。其多次催告天福公司办理过户登记，但其未能配合。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其已经支付全部价款，已实际占有，虽然未办理商品房权属证书，对此没有过错。请求中止对案涉房屋的执行并解除查封。
盛立公司向本院提供了其与天福公司签订的房屋买卖合同；天福公司2016年10月25日开具的金额为6106320.00元的江苏增值税普通发票、天福公司收到房款的《收据》等证据。
中建二局辩称：一、盛立公司的申请不能排除执行。其与天福公司签订的《商品房买卖合同》中第三条明确约定房屋的用途为商业，且产权证上也注明用途为商业服务，并非居住性质的房屋，同时，盛立公司亦未提供证据证明涉案房屋为其唯一住房。很明显盛立公司不是消费者，购买房屋不是用来居住。盛立公司异议称，其于2016年10月25日已经与天福公司签订《商品房买卖合同》，合同已进行备案。截止至房产被查封之日，即从2016年10月25日至2018年11月，在此期间，盛立公司并没有采取积极的行为将上述房屋办理过户登记，应视为“买受人自身原因未办理过户登记”二、关于法律适用。其对其承建的案涉竹海锦城工程享有建设工程价款优先受偿权，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条和第二十九条。异议人提出的执行异议请求及理由既无事实依据也不符合法律规定，请求驳回异议人异议请求。
本院经审查查明：2016年1月27日，江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）作出（2014）苏民初字第0007号民事判决，判令：一、天福公司于本判决生效后十日内给付中建二局工程款76668488元，并承担相应利息；二、中建二局对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权；三、驳回天福公司的诉讼请求；四、驳回中建二局的其他诉讼请求。该案生效后，中建二局向江苏高院申请强制执行。2017年4月6日，江苏高院作出（2017）苏执12号执行裁定，裁定：江苏高院（2014）苏民初字第0007号民事判决一案，由江苏省无锡市中级人民法院执行。本院立案后，于2017年7月11日作出（2017）苏02执226号执行裁定，裁定：冻结、扣划天福公司银行存款800万元，或查封、扣押其等值财产。后于2018年11月6日向宜兴市不动产登记中心送达了（2017）苏02执226号协助执行通知书，查封了天福公司位于宜兴竹海锦城花园的62套房屋。其中含本案的案涉房屋。
本案争议焦点为：本院查封的涉案房屋应否中止执行。
本院认为，对案外人的异议，人民法院对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
本案中，案外人盛立公司提交了在法院查封之前与天福公司签订的《商品房买卖合同》，不违反法律规定也未损害他人利益，应属合法有效。对购房款亦提交了天福公司开具的发票，可以证明天福公司收到了其购房款，但其没有提供其名下无其他用于居住房屋的证据，不属于消费者优先保护的范围，而申请执行人中建二局又对执行标的享有建设工程价款优先受偿权。故本案不符合排除执行的条件。
综上，案外人盛立公司提出要求解除对上述房产的查封的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十九条之规定，裁定如下：
驳回盛立公司的异议请求。
如案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 刘永刚
审判员 张圣斌
审判员 王俊梅
二〇二〇年六月三十日
书记员 杨钦雅
