苏州玫瑰园园艺有限公司与某某服务合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民事判决书

（2015）***终字第04725号

上诉人（原审被告）***。

被上诉人（原审原告）苏州玫瑰园园艺有限公司，住所地苏州市**区平望镇联农村羊毛衫市场东。

法定代表人***，该公司总经理。

委托代理人***，江苏博事达律师事务所律师。

委托代理人***，该公司工作人员。

上诉人***因与被上诉人苏州玫瑰园园艺有限公司（以下简称玫瑰园园艺公司）服务合同纠纷一案，不服江苏省苏州市**区人民法院（2015）**盛民初字第0504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，2005年开始，***承租玫瑰园园艺公司经营管理的苏州市玫瑰园花卉市场的摊位。后该市场整体搬迁。2015年1月22日，玫瑰园园艺公司与***签订租赁合同，约定玫瑰园园艺公司将其拥有的苏州市玫瑰园花卉市场内的庚（192平方）号营业房（摊位）1间出租给***用作营业；租赁期限自2015年1月22日起至2016年1月21日止，年租金为65000元，水费、电费按实抄表计算；玫瑰园园艺公司为***提供卫生、市场管理服务，收取5元／平方／月服务费（每季度季初收取），***应在收到玫瑰园园艺公司交费通知3日内交纳以上费用，逾期不交，玫瑰园园艺公司将按保证金5%／日收取滞纳金外，并酌情停供，由此产生的一切损失由***自行承担；***所承担的营业房（摊位）仅作销售花卉盆景、园艺资材之用，合同还约定了双方其他权利义务、违约责任等。合同签订后，玫瑰园园艺公司向***交付了庚号摊位，***交纳了年租金65000元，另***有保证金1000元存于玫瑰园园艺公司处。后双方就车辆停放问题产生争议，***拒绝交纳管理费，玫瑰园园艺公司多次催交未果。2015年2月6日，玫瑰园园艺公司向各租户发布公告，要求***自发布公告之日起3日内交纳第一季度从2015年1月22日至2015年3月31日止的管理费2176元，并收取保证金5%的滞纳金直至付清为止，逾期未交清的，玫瑰园园艺公司将行使停止供应水、电、热、卫生等管理服务的权利。2015年2月9日，***仍未交纳管理费，玫瑰园园艺公司开始停止对***摊位的供电，供水也处于非正常供给状态。至原审法院2015年5月22日庭审后，玫瑰园园艺公司已恢复对***正常的供水供电，但停车问题仍无法协商一致。

以上事实，由玫瑰园园艺公司提供的国有土地使用证、市场登记证、租赁合同、关于交市场管理费通知、公告，法院谈话笔录2份、拍摄的现场照片及庭审笔录在卷佐证。

原审原告玫瑰园园艺公司的一审诉讼请求为：***立即支付第一季度市场管理费2176元及滞纳金2550元（按保证金1000元的5%即每天50元自2015年2月9日起计算至2015年3月31日止，之后部分本案暂不主张）。

原审法院认为：玫瑰园园艺公司、***签订的《苏州市玫瑰园花卉市场营业房（摊位）租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同包含了租赁合同和物业服务合同两种法律关系。物业服务合同关系之于玫瑰园园艺公司应提供卫生、安保、秩序、设施管理等服务，***应交纳服务费。现玫瑰园园艺公司已履行了物业服务合同关系确定的义务，据此要求***交纳服务费，***未提出也未证明玫瑰园园艺公司存在怠于履行或瑕疵履行物业服务合同关系项下服务义务的行为，故玫瑰园园艺公司要求***支付第一季度（自2015年1月22日至2015年3月31日止）服务费2176元（32元／天＊68天）的诉讼请求成立，法院予以支持。***提出玫瑰园园艺公司停供水、电造成***经济损失，是租赁合同关系项下的责任问题，非本案物业服务合同纠纷的审理范围，故不予理涉。***提出要求玫瑰园园艺公司解决车位停放问题，但双方并未在摊位租赁合同中对此作出约定，***亦未证明玫瑰园园艺公司作出过在市场内部提供车位的承诺，该辩解不构成***拒付服务费的事由，对此双方可另行协商解决。***逾期支付服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期支付管理费应付滞纳金50元／天，该约定本质上是违约金的性质，违约金过分高于造成损失的，当事人可以要求人民法院适当减少。***认为不应收取滞纳金，且玫瑰园园艺公司并未举证证明***违约造成其实际损失，根据市场资金占用实际成本，法院酌情将滞纳金的计算标准调整为中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决***于判决生效之日起十日内支付玫瑰园园艺公司第一季度（自2015年1月22日至2015年3月31日止）服务费2176元，并偿付滞纳金（以2176元为本金，自2015年2月9日起至2015年3月31日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算）。案件受理费减半收取25元，由***负担。

***不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、***与玫瑰园园艺公司签订的是租赁合同，合同主要条款均是与租赁有关的权利义务，本案不应定为物业服务合同纠纷。即使玫瑰园园艺公司提供了保洁、市场管理服务，也应当是其作为出租人的附属义务。二、玫瑰园园艺公司不具有物业管理的资质，合同第四条有关物业服务费的约定无效。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。

二审经审理查明的事实与原审一致。

本院认为：2015年月22日***与玫瑰园园艺公司签订了摊位租赁合同，合同第四条约定玫瑰园园艺公司为***提供市场、卫生管理服务，收取5元／平方／月服务费。该条款性质属于服务合同，原审判决认定为物业服务合同不当，应予纠正。但该条款是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。***上诉认为该条款无效的观点不能成立。玫瑰园园艺公司为***提供了市场管理服务后，***应按合同约定的标准和期限交纳服务费。***上诉认为玫瑰园园艺公司提供该服务是出租人的附属义务的上诉理由不能成立。据此，原审判决认定虽有不当，但实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员*刚

代理审判员*锐

二〇一五年十一月二十七日

书记员*俊