苏州玫瑰园园艺有限公司与某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

江苏省苏州市**区人民法院

民事判决书

（2015）**盛民初字第0504号

原告苏州玫瑰园园艺有限公司。

法定代表人***，该公司总经理。

委托代理人***，江苏博事达律师事务所律师。

委托代理人***，该公司工作人员。

被告***。

原告苏州玫瑰园园艺有限公司（以下简称玫瑰园公司）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月24日受理后，依法由审判员厉昱中独任审判，于2015年5月22日公开开庭进行了审理。原告玫瑰园公司的委托代理人***、***，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告玫瑰园公司诉称，2015年1月22日，原告玫瑰园公司与被告***签订《苏州市玫瑰园花卉市场营业房（摊位）租赁合同》（以下简称租赁合同），约定租赁期限自2015年1月22日至2016年1月21日，营业房面积192平方，租金每年65000元，保证金1000元。租赁合同第四条明确约定原告为被告提供卫生、市场管理服务，收取5元／平方／月服务费（每季度初收取），被告应在收到原告交费通知3日内交纳，逾期不交，被告应按保证金5%／日支付滞纳金。原告于2015年1月30日、2月2日两次向被告催交服务费，被告置之不理。后原告于2月3日、2月6日向被告发出关于交市场管理费的通知、公告，但被告至今仍未交纳。现请求判令被告立即支付第一季度市场管理费2176元及滞纳金2550元（按保证金1000元的5%即每天50元自2015年2月9日起计算至2015年3月31日止，之后部分本案暂不主张）。

被告***辩称，一、原、被告签订租赁合同，原告收取了高额摊位费，再收管理费没有依据。二、玫瑰园花卉市场原经营地位于318国道旁，在大门口停车很方便。现经营地搬至里面，原告规定客户汽车只能停在最外面大门口，不允许直接开到市场内的停车场，只允许买好花后走出去再把车开进停车场，给被告造成不便，影响了生意。我方要求原告开放外大门，允许客户汽车停靠在市场内的停车场。三、因停车问题未解决，我方不同意交纳天价滞纳金，原告无理切断租户的水电，至今仍未通电，水也时有时无，影响了租户的日常经营，花木也死了不少，要求恢复通水通电，并赔偿断水断电给被告造成的损失。四、被告未尽到为租户服务的义务，无权收取管理费，更无权收取不合理的天价滞纳金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2005年开始，被告***开始承租原告玫瑰园公司经营管理的苏州市玫瑰园花卉市场的摊位。后该市场整体搬迁。2015年1月22日，原告玫瑰园公司与被告***签订租赁合同，约定原告将其拥有的苏州市玫瑰园花卉市场内的庚（192平方）号营业房（摊位）1间出租给被告用作营业；租赁期限自2015年1月22日起至2016年1月21日止，年租金为65000元，水费、电费按实抄表计算；原告为被告提供卫生、市场管理服务，收取5元／平方／月服务费（每季度季初收取），被告应在收到原告交费通知3日内交纳以上费用，逾期不交，原告将按保证金5%／日收取滞纳金外，并酌情停供，由此产生的一切损失由被告自行承担；被告所承担的营业房（摊位）仅作销售花卉盆景、园艺资材之用，合同还约定了双方其他权利义务、违约责任等。合同签订后，原告向被告交付了庚号摊位，被告交纳了年租金65000元，另被告有保证金1000元存于原告处。后双方就车辆停放问题产生争议，被告拒绝交纳管理费，原告多次催交未果。2015年2月6日，原告向各租户发布公告，要求被告自发布公告之日起3日内交纳第一季度从2015年1月22日至2015年3月31日止的管理费2176元，并收取保证金5%的滞纳金直至付清为止，逾期未交清的，原告将行使停止供应水、电、热、卫生等管理服务的权利。2015年2月9日，被告仍未交纳管理费，原告开始停止对被告摊位的供电，供水也处于非正常供给状态。至本院2015年5月22日庭审后，原告已恢复对被告正常的供水供电，但停车问题仍无法协商一致。

以上查明事实，由原告提供的国有土地使用证、市场登记证、租赁合同、关于交市场管理费通知、公告，本院电话笔录2份、拍摄的现场照片及庭审笔录在卷佐证。

本院认为，原、被告签订的《苏州市玫瑰园花卉市场营业房（摊位）租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同包含了租赁合同和物业服务合同两种法律关系。租赁合同关系之于原告应提供满足花木生长和经营条件的营业摊位，包括提供必要的水、电、热等设施，之于被告应支付租金；物业服务合同关系之于原告应提供卫生、安保、秩序、设施管理等服务，之于被告应交纳服务费。现原告已履行了物业服务合同关系确定的义务，据此要求被告交纳服务费，被告未提出也未证明原告存在怠于履行或瑕疵履行物业服务合同关系项下服务义务的行为，故原告要求被告支付第一季度（自2015年1月22日至2015年3月31日止）服务费2176元（32元／天＊68天）的诉讼请求成立，本院予以支持。被告提出原告停供水、电造成被告经济损失，但该情况是租赁合同关系项下的责任问题，非本案物业服务合同纠纷的审理范围，故在本案中不予理涉。被告提出要求原告解决车位停放问题，但双方并未在摊位租赁合同中对此作出约定，被告亦未证明原告作出过在市场内部提供车位的承诺，该辩解不构成被告拒付服务费的事由，对此双方可另行协商解决。被告逾期支付服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期支付管理费应付滞纳金50元／天，该约定本质上是违约金的性质，违约金过分高于造成损失的，当事人可以要求人民法院适当减少。被告认为不应收取滞纳金，且原告并未举证证明被告违约造成其实际损失，根据市场资金占用实际成本，本院酌情将滞纳金的计算标准调整为中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

被告***应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州玫瑰园园艺有限公司第一季度（自2015年1月22日至2015年3月31日止）服务费2176元，并偿付滞纳金（以2176元为本金，自2015年2月9日起至2015年3月31日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市**区人民法院，开户行：**农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取25元，由被告负担。被告负担部分原告已预交，本院不再退回，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10×××99），上诉于江苏省苏州市中级人民法院。逾期不交，视为自动撤回上诉。

审判员厉昱中

二〇一五年六月十八日

书记员华燕