射阳县电气实业有限公司与***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省射阳县人民法院

民 事 判 决 书

（2016）苏0924民初5160号

原告：射阳县电气实业有限公司，住所地在射阳县合德镇人民东路18号。

法定代表人：王立成。

委托诉讼代理人：吕根林，该公司员工。

委托诉讼代理人：潘刚，江苏瑞信律师事务所律师。

被告：***。

委托诉讼代理人：梁国军。

原告射阳县电气实业有限公司（以下简称射阳电气公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告射阳电气公司的委托诉讼代理人潘刚、被告***的委托诉讼代理人梁国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

射阳电气公司向本院提出诉讼请求：1.判令***立即腾让出我司所有的位于合德镇人民西路双龙兴村中心会所一层东第一间房屋给我司；2.判令***立即给付拖欠的房租93296元；3.判令***从2015年8月1日起至我司收回房屋之日止按每月每平方米租金37.62元的标准承担违约金。事实和理由：2012年7月31日，我司与***签订了编号为20120730002的房屋租赁合同，约定将我司所有的位于合德镇人民西路双龙兴村中心会所一层东第一间给其经营餐饮酒店，租金每月每平方米12.54元，租期三年，到2015年7月31日止，***逾期腾房的，按原租金的3倍承担违约责任。此外，合同还约定了其他事项。合同签订后，***只支付了第一年度的租金，欠付两年租金，且合同已到期，其却拒不腾让，我司多次交涉未果。

***辩称，对射阳电气公司的诉讼请求不予认可。对射阳电气公司陈述的签订合同无异议，履行情况也是事实。射阳电气公司要求我支付房租是应该的，但也应对我的损失进行补偿。案涉房屋原是射阳电气公司租给张春晔的，租金全付清了，后由我们帮其管理。张春晔的租赁合同要到期时射阳电气公司总说要卖房子，迟迟不与张春晔续签。在2010年8月份张春晔的合同到期后，射阳电气公司一直到2012年7月31日才与我签订合同。在2010年至2011年期间，因无合同，故无心思经营，但这期间的房租是我支付的。2012年时张春晔将案涉房屋转由我承租，我委托弟弟梁国军代为与射阳电气公司签订合同。我付了张春晔房屋的装潢费350000元，后又进行装潢和维修计80000元。案涉房屋现已不经营，目前在我的控制之下，可随时交还。但因双方有账目没有结清，故未交还房屋。由于射阳电气公司拖延与我签订合同造成我的经营损失，且我对房屋有维修和装潢，故要求射阳电气公司补偿我的损失477000元。

本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。另查明：1.在射阳电气公司（甲方）与***（乙方）签订的房屋租赁合同中，有如下内容：出租房屋面积为310平方米；租期36个月，自2012年8月1日起至2015年7月31日止；租赁期满合同自然终止；每月租金/平方米为12.54元/平方米，年租金总额为46648元；签订合同时，缴清第一年的房屋租金，第二年租金在2013年5月底前缴纳，第三年租金在2014年5月底前缴纳；乙方如需装修或添置设置，不得改变或影响房屋结构，装修前要将设计规模、范围、工艺、用料等方案征得甲方的书面同意；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。2.在庭审中，经本院释明，***明确表示要就其主张的请求提起反诉，但未在本院限定的时间内提交反诉状、预交反诉费，亦未提交相关证据，故本院在本案中对其反诉请求不予处理。3.在双方签订案涉租赁合同时，***提供的个体工商户营业执照复印件显示：字号名称为射阳合德镇春红美食馆，经营者为***，经营场所为射阳县合德镇双龙兴村中心会所1号楼东1间，执照有效期为2009年9月17日至2013年9月17日。4.在审理过程中，***提出射阳电气公司主张的违约金标准过高，明显超出其实际损失，请求法院予以调整。

以上事实，有当事人提交的书面证据及庭审陈述等在卷佐证。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，射阳电气公司与***签订房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。1.射阳电气公司按合同约定将案涉房屋交给***实际占有使用，而***未按合同约定向射阳电气公司足额支付租金，故射阳电气公司主张***支付欠付的两年租金，有事实和法律依据，本院予以支持。2.按双方在合同中的约定，租赁期满合同自然终止，现双方约定的房屋租赁期限已到期，故射阳电气公司作为出租人有权要求承租人***交还承租的房屋。3.在房屋租赁合同到期后，***未按合同约定向射阳电气公司交还租赁房屋，继续占有租赁房屋，给射阳电气公司造成了一定的损失，故射阳电气公司要求其承担逾期交房违约责任的诉讼请求本院予以支持。但射阳电气公司主张***承担自2015年8月1日起至实际交房之日止，以每月每平方米租金37.62元的标准计算违约金，明显过高，应予调整。本院综合考虑射阳电气公司的损失及***违约的情形，兼顾违约金的补偿性和惩罚性，根据公平原则和诚实信用原则，酌定***自2015年8月1日起至实际交房之日止按每月每平方米12.54元的1.3倍，即每月每平方米16.30元的标准支付违约金。

综上所述，对射阳电气公司的诉讼请求中有事实和法律依据的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效之日起十五日内向原告射阳县电气实业有限公司返还位于射阳县合德镇人民西路双龙兴村中心会所一层东第一间房屋；

二、被告***于本判决生效之日起十五日内向原告射阳县电气实业有限公司支付2013年8月1日至2015年7月31日的上述房屋租金93296元；

三、被告***于本判决生效之日起十五日内向原告射阳县电气实业有限公司支付逾期返还上述房屋的违约金（从2015年8月1日起至实际交房之日止，按每月每平方米16.30元计算）；

四、驳回原告射阳县电气实业有限公司的其余诉讼请求。

如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。

案件受理费2132元，减半收取1066元，由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（该院开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：400101040227821，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户）。

代理审判员　　沈莹莹

二〇一六年九月二十八日

书　记　员　　孙晶晶

附录法律条文

1.《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。